Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23
11 января 2016 34 просмотра

Скажите пожалуйста, в какой суд мне(покупателю (физ.лицо) подавать исковое о выполнении договорных обязательств продавцом (юр.лицо) о продаже недвижимого имущества, если договор подписан, а документы на регистрацию права собственности продавцом не сданы, при этом аванс по договору мной перечислен.Заранее спасибо.

 Если покупатель (физическое лицо) не является индивидуальным предпринимателем, то исковое заявление к продавцу о государственной регистрации перехода права следует подавать в суд общей юрисдикции.

При этом, в силу ч.1 ст.30 ГПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность).

Также следует учитывать, что в п.61 Постановления от 29.04.2010 г. Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 сформулированы два варианта исковых требований покупателя в случае уклонения продавца от государственной регистрации. Выбор между этими вариантами зависит от того, исполнил ли продавец обязательство по передаче имущества.

Так, если имущество уже передано, то покупатель предъявляет иск о государственной регистрации перехода права. Если же имущество еще не передано, надо предъявить иск о передаче объекта недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

1. Какие дела относятся к компетенции арбитражных судов в силу общего правила

«Подведомственность гражданских дел арбитражным судам определяется на основании общего и специальных правил. Сначала стоит проверить, не относится ли дело к компетенции арбитражного суда в силу специального правила. И только если не относится, имеет смысл обратиться к общему правилу.

В параграфе 1 главы 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ) заложены два критерия, с помощью которых по общему правилу определяется, относится дело к компетенции арбитражных судов или нет.

Первый критерий – характер спора: в арбитражных судах рассматриваются споры, возникающие в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Второй критерий – стороны спора: в арбитражных судах рассматриваются споры с участием юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Иными словами, общее правило сводится к тому, связан ли спор с предпринимательской деятельностью и кем являются стороны спора. Если это юридические лица и (или) граждане, имеющие статус индивидуального предпринимателя, а спор связан с предпринимательской деятельностью, то дело будет рассматривать арбитражный суд.

Если спор не соответствует какому-либо из этих критериев и при этом не относится к компетенции арбитражного суда в силу норм о специальной подведомственности, то дело будет рассматриваться в суде общей юрисдикции.

Таким образом, в отсутствие каких-либо специальных правил арбитражный суд не будет рассматривать дело в следующих случаях.

1. Спор не относится к сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Это означает, что если спор не связан с хозяйственной деятельностью спорящих сторон, то он не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

Пример из практики: суд кассационной инстанции указал, что спор не подлежит рассмотрению в арбитражном суде, так как он не связан с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности

Суд кассационной инстанции оставил без изменения постановление суда апелляционной инстанции о прекращении производства по делу, возбужденному по иску Университета к ЗАО о признании недействительными регистрации права собственности и свидетельства о праве собственности ЗАО на квартиру. Кроме того, Университет просил признать право федеральной собственности и право оперативного управления Университета на указанную квартиру.

Дело в том, что в ходе рассмотрения дела выяснилось: право на спорное недвижимое имущество зарегистрировано за физическим лицом, которое не было привлечено к участию в деле.

Как указал суд кассационной инстанции, при наличии зарегистрированного права собственности физического лица на спорный объект недвижимости требования Университета не могут быть разрешены без привлечения указанного гражданина к участию в деле в качестве ответчика. Однако поскольку указанный гражданин не имеет статуса индивидуального предпринимателя и настоящий спор не связан с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, то он не подведомствен арбитражному суду (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20 января 2012 г. по делу № А79-4623/2009).

Схожая правовая позиция содержится в постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 14 июля 2010 г. по делу № А79-1169/2010 («В рассматриваемом случае спор между [К.], не являющейся субъектом предпринимательской деятельности, и Управлением не имеет экономического содержания, возник из трудовых правоотношений и не связан с осуществлением заявителем предпринимательской или иной экономической деятельности, поэтому не подлежит рассмотрению в арбитражном суде») и ФАС Северо-Западного округа от 2 июля 2010 г. по делу № А56-29322/2009 («Прекращая производство по делу, арбитражный суд исходил из того, что спор неподведомствен арбитражному суду, поскольку иск, не связанный с правоотношениями в сфере экономической и предпринимательской деятельности, предъявлен лицом, которое является некоммерческой организацией и не преследует цель извлечения прибыли в качестве основной цели своей деятельности, а в качестве соответчиков выступают физические лица»).

2. Хотя бы одна из сторон по спору не имеет статуса юридического лица или индивидуального предпринимателя. Например, если договор аренды был заключен между организацией и физическим лицом, не имеющим статуса индивидуального предпринимателя, то спор между ними по поводу заключенного договора аренды будет рассматриваться в суде общей юрисдикции.

Физическое лицо не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, но спор связан с экономической деятельностью. Какому суду подведомственны споры с участием таких физических лиц

Споры с участием физических лиц, не зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, подведомственны судам общей юрисдикции. Кроме случаев, которые прямо указаны в законе.

Такая позиция всегда была наиболее распространена на практике и основывалась на разъяснении Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ, которое появилось еще в 1996 году. Согласно этому разъяснению, гражданин, который занимается предпринимательской деятельностью, но не прошел государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя, не приобретает в связи с занятием этой деятельностью статуса предпринимателя. Поэтому споры с участием таких лиц, в том числе связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, подведомственны суду общей юрисдикции (п. 13 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – постановление № 6/8).

Пример из практики: арбитражный суд прекратил производство по делу, поскольку иск был заявлен к физическому лицу, которое не являлось индивидуальным предпринимателем

Комитет по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) обратился в суд с иском к гражданину Н. (арендатору) о взыскании долга за пользование земельным участком по договору аренды и договорной неустойки.

Определением суда первой инстанции производство по делу было прекращено в связи с неподведомственностью арбитражному суду, поскольку Н. не имеет статуса индивидуального предпринимателя.

Постановлением суда апелляционной инстанции указанное определение оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, арендодатель обратился в ФАС Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой заявитель ссылался на то, что суд первой инстанции неправомерно прекратил производство по делу.

Суд кассационной инстанции указал следующее. Из содержания части 1 статьи 27 и статьи 28 АПК РФ следует, что определяющими моментами отнесения того или иного дела к подведомственности арбитражных судов является субъектный состав и предмет спора (экономический характер требования).

Гражданин может быть лицом, участвующим в арбитражном процессе в качестве ответчика, в том случае, если на момент обращения в арбитражный суд он имеет государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя либо если участие гражданина без статуса индивидуального предпринимателя в арбитражном процессе предусмотрено процессуальным законодательством или иными федеральными законами.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 13 постановления № 6/8, дела с участием граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, подведомственны судам общей юрисдикции, поскольку гражданин, который занимается предпринимательской деятельностью, но не прошел государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя, не приобретает в связи с занятием этой деятельностью статуса предпринимателя.

В пункте 1 части 1 статьи 150 АПК РФ установлено, что арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде. Данный спор неподведомствен арбитражному суду, поскольку иск заявлен к физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, в связи с чем суд первой инстанции правомерно прекратил производство по делу.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15 января 2010 г. по делу № А38-2028/2009определением ВАС РФ от 12 апреля 2010 г. № ВАС-2011/10 отказано в передаче дела в Президиум для пересмотра в порядке надзора). См. также постановления:

Ранее встречалась и другая позиция, в соответствии с которой споры с участием физических лиц подведомственны арбитражным судам, если физическое лицо, не имеющее статуса индивидуального предпринимателя, фактически осуществляет предпринимательскую деятельность. Такая правовая позиция была основана на пункте 4 статьи 23 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым к сделкам гражданина, который осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, суд может применить правила об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Иными словами, согласно данной точке зрения лицо, фактически осуществляющее предпринимательскую деятельность, не могло ссылаться на отсутствие у него соответствующего статуса, чтобы добиться рассмотрения спора судом общей юрисдикции вместо арбитражного суда.

Такая правовая позиция была выражена в постановлениях ФАС Московского округа от 18 июня 2012 г. по делу № А41-4970/09от 18 июля 2011 г. по делу № А40-67053/10-157-574от 21 февраля 2011 г. по делу № А40-30283/10-3-237 и др., а также в постановлении ФАС Поволжского округа от 25 марта 2003 г. по делу № А12-11631/02-4.

Однако точку в данном вопросе поставил Верховный суд РФ, который указал на то, что гражданин может участвовать в арбитражном процессе в качестве стороны исключительно в случаях, когда:

  • на момент обращения в арбитражный суд он имеет государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя;
  • участие гражданина без статуса индивидуального предпринимателя в арбитражном процессе предусмотрено федеральным законом.

Иной подход к решению данного вопроса противоречил бы общему принципу разграничения юрисдикционных полномочий судов общей юрисдикции и арбитражных судов, согласно которому в основе данного разграничения должны быть заложены критерии характера спора и его субъектного состава, применяемые в совокупности.

Такие разъяснения содержатся в ответе Судебной коллегии по экономическим спорам на вопрос № 4раздела VI «Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике» Обзора судебной практики Верховного суда РФ 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 24 декабря 2014 г.

Какому суду подведомственны споры в связи с предпринимательской деятельностью граждан – индивидуальных предпринимателей, которые впоследствии утратили свой статус

Такие споры подведомственны судам общей юрисдикции, даже если спор касается того периода, когда гражданин еще имел статус индивидуального предпринимателя.

Поэтому именно в суд общей юрисдикции организация или индивидуальный предприниматель должны предъявить иск, если у них возник спор с таким гражданином. Это поможет истцу избежать потерь времени.

В свою очередь, если такой гражданин предъявил в арбитражный суд иск к организации или предпринимателю, они могут выиграть время, указав на то, что арбитражный суд не может рассматривать это дело.

Как разъяснили Пленум Верховного суда РФ и Пленум ВАС РФ, с момента прекращения действия государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя (в частности, в связи с истечением срока действия свидетельства о государственной регистрации, аннулированием государственной регистрации и т. п.) дела с участием указанных граждан, в том числе и связанные с осуществлением ими ранее предпринимательской деятельности, подведомственны судам общей юрисдикции. Исключение составляют только случаи, когда такие дела были приняты к производству арбитражным судом с соблюдением правил о подведомственности до наступления таких обстоятельств. Эти разъяснения даны в абзаце 5 пункта 13 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Это также подтверждается постановлениями ФАС Центрального округа от 29 сентября 2008 г. № Ф10-3732/08 по делу № А68-4106/07-198/7Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2011 г. по делу № А41-36233/10».

2.Что нужно сделать покупателю недвижимости, если продавец уклоняется от регистрации

«Основные этапы договора купли-продажи недвижимости (см. примерные формы договоров купли-продажи нежилого помещения, квартиры, земельного участка, нежилого здания) пройдены: прошли переговоры, подписан договор, имущество передано по акту купли-продажи. Остался последний этап – государственная регистрация перехода права собственности.

Покупатель в сделке по купле-продаже недвижимости – менее защищенная сторона, чем продавец. Один из главных острых моментов для покупателя в ходе всей этой сделки – процедура государственной регистрации. Именно покупатель в наибольшей степени заинтересован в том, чтобы государственная регистрация состоялась. Однако с этим могут возникнуть проблемы. Например, если продавец уклоняется от государственной регистрации или по какой-то объективной причине не может принять участия в государственной регистрации (если юридическое лицо реорганизовано или ликвидировано).

Чтобы защитить интересы покупателя в такой ситуации, важно заранее прояснить ответы на следующие вопросы. Какой правовой статус будет у приобретенной недвижимости после подписания договора и до государственной регистрации? Какие риски несет покупатель в связи с тем, что продавец затягивает процесс регистрации (не представляет нужные для госрегистрации документы)? Какие виды ответственности можно применить по отношению к продавцу?

Меры, которые можно применить к продавцу в соответствии с законом и судебной практикой*

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Такие правила содержит пункт 2статьи 165 Гражданского кодекса РФ.

Если контрагент уклоняется от государственной регистрации сделки, другая сторона вправе на основании пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. Несмотря на то что в примере информационного письма речь идет о государственной регистрации только самого договора, эту же логику можно применить и к государственной регистрации перехода права собственности. Закон допускает возможность исцеления сделки, которая не прошла обязательную государственную регистрацию (п. 2 ст. 165 ГК РФ). В этом случае суд выносит решение о регистрации договора, который регистрируется в соответствии с решением суда.

Внимание! Перед тем как направлять в суд требование о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, покупателю необходимо убедиться, что он сможет доказать уклонение продавца от регистрации договора, наличие между сторонами обязательственных правоотношений и выполнение самим покупателем действий, необходимых для регистрации.

Доказательством уклонения продавца от государственной регистрации может служить, например, переписка с продавцом, из которой можно сделать вывод о затягивании процесса предоставления необходимых документов.

Само по себе непредставление продавцом на регистрацию документов не может служить доказательством уклонения от государственной регистрации.

Суд может отказать покупателю в иске о регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества, если, во-первых, не доказан факт уклонения продавца, а во-вторых, сам покупатель не «совершил необходимые действия, согласно установленному порядку приема документов, в том числе, обеспечил явку своего представителя в регистрирующий орган в указанное в письме время, предоставил на регистрацию договор купли-продажи квартир со всеми необходимыми для его государственной регистрации документами, оплатил государственную пошлину за регистрацию сделки» (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25 февраля 2011 г. по делу № А27-8142/2010).

Кроме того, в предмет доказывания по требованию о государственной регистрации перехода права входит установление наличия между сторонами обязательственных правоотношений (законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество).

При этом суд должен проверить сделку с точки зрения ее соответствия требованиям законодательства по форме и содержанию, так как решение суда по такому спору является основанием для государственной регистрации перехода права собственности (п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Таким образом, чтобы суд признал, что продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, необходим комплекс доказательств. Одного только непредставления продавцом документов в регистрирующий орган недостаточно.

Пример из практики: суд удовлетворил требования покупателя о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и признал, что продавец уклонялся от государственной регистрации

ООО «А.» (покупатель) обратилось в суд с иском к ЗАО «С.» (продавец) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, поскольку продавец уклонялся от государственной регистрации.

Покупатель неоднократно в письменной форме обращался к продавцу с требованием о передаче всех необходимых документов в регистрирующий орган. Необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество документы продавцом в регистрирующий орган не представлены, соответствующая доверенность на уполномоченное лицо не оформлена, ответ на неоднократные требования покупателя не дан.

Указанное бездействие ЗАО «С.» суд квалифицировал как уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ исковые требования покупателя удовлетворены (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2011 г. по делу № А45-4966/2011 оставлено без изменения постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 2 февраля 2012 г. по делу № А45-4966/2011).

В пункте 61 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) сформулированы два варианта исковых требований покупателя в случае уклонения продавца от государственной регистрации. Выбор между этими вариантами зависит от того, исполнил ли продавец обязательство по передаче имущества.

1. Если имущество уже передано, то покупатель предъявляет иск о государственной регистрации перехода права.

Обоснование

«Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества».

Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным только после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ). См. примерные формы передаточных актов по договорам купли-продажи жилого дома, нежилого здания, земельного участка, квартиры.

2. Если имущество еще не передано, надо предъявить иск о передаче объекта недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права.

Обоснование

«В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности».

Может оказаться, что продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества.

Во-первых, если сразу несколько покупателей предъявили иски о регистрации, то суд удовлетворит иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество. Иные же покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом (абз. 6 п. 61 постановления № 10/22).

Во-вторых, если на спорный объект недвижимости уже зарегистрировано право собственности одного из покупателей, то другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи(абз. 7 п. 61 постановления № 10/22).

Внимание! Перед тем как обращаться в суд с требованием признать право собственности в судебном порядке, необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации.

Если суд установит, что истец не предпринимал никаких мер к осуществлению государственной регистрации на недвижимое имущество, то откажет в регистрации в судебном порядке. Это связано с тем, что процедура государственной регистрации носит заявительный характер. А признание права собственности на основании статьи 551 Гражданского кодекса РФ является исключительным способом защиты, который не может подменять собой процедуру государственной регистрации перехода права собственности.

Суд отказал в удовлетворении иска о признании права собственности за покупателем в порядке статьи 551Гражданского кодекса РФ, так как истец не использовал заявительный порядок, определенный Законом о государственной регистрации. Суд отметил: «Удовлетворение требований о признании права собственности будет означать подмену заявительного порядка судебным, что в силу требований Закона о регистрации, статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо» (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25 мая 2011 г. по делу № А32-20528/2009определением ВАС РФ от 21 июля 2011 г. № ВАС-8668/11 отказано в передаче в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Внимание! Даже при наличии доказанных нарушений со стороны продавца в иске может быть отказано, если покупатель обратится в суд за защитой своих прав после истечения срока исковой давности (три года).

Общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или переходе права собственности (абз. 1 п. 64 постановления № 10/22). Течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или переходе права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). Например, со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

В свою очередь если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам (постановление Президиума ВАС РФ от 24 января 2012 г. № 11450/11). Дело в том, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ). Такое разъяснение дается в пункте 15постановления Пленума Верховного суда РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»»

ведущим экспертом Системы Юрист

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка