Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

В декабре вам может прийти сразу два требования из налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23
14 января 2016 2 просмотра

Подскажите пожалуйста, если мы поступим в соответствии с п.1 - т.е. заключим доп.соглашение к договору купли-продажи здания, сможет ли старый собственник принять к вычету входящий НДС и перевыставить его новому собственнику? В таком случае старый собственник будет выступать как бы перепродавцом коммунальных услуг и все условия для вычета НДС будут соблюдены - счет-фактура есть, услуги использованы в деятельности, облагаемой НДС.

Нет, не сможет, т.к. входной НДС у прежнего собственника не связан с деятельностью, облагаемой НДС. Старый собственник включит НДС в состав прочих расходов, а затем в составе компенсации предъявит новому собственнику (налог не выделяется в счете на оплату). Обратите внимание, старый собственник не может быть перепродавцом поскольку:

А) Потребляет услугу физически новый собственник;

Б) Услуга не имеет материально-вещественной формы.

Обоснование

1. Из статьи журнала «Российский налоговый курьер» № 1-2, Январь 2015Проверка на риски: оплачиваем «коммуналку» без проблем с налоговой<…>Ситуация третья

Компания приобрела новое здание. Договор на оплату коммунальных услуг с обслуживающей организацией еще не заключила. «Коммуналку» оплачивает предыдущий собственник, а организация компенсирует ему указанные затраты.

Когда возникает риск

Если стоимость «коммуналки» новый собственник здания учитывает в расходах для целей налогообложения прибыли.

Действительно, бремя содержания имущества лежит на собственнике (ст. 210 ГК РФ). Поэтому оплата спорных коммунальных услуг будет обоснованными в налоговом плане затратами компании. Основываясь на указанной норме Гражданского кодекса, столичное налоговое управление 10 лет назад посчитало, что спорные расходы уменьшают налогооблагаемую прибыль нового собственника даже при отсутствии договора с обслуживающей организацией (письмо УМНС России по г. Москве от 26.02.04 № 26-12/12888).

Вместе с тем в рассматриваемой ситуации не будет выполняться второе обязательное условие для отнесения затрат на расходы для целей налогообложения прибыли. А именно документальное подтверждение расходов (п. 1 ст. 252 НК РФ). Поэтому, по мнению Минфина России, до тех пор, пока новый собственник не заключит договор с организацией, оказывающей коммунальные услуги, стоимость таких услуг компании придется списывать за счет чистой прибыли (письмо от 26.03.08 № 03-03-06/1/203).*

<…>

2. Из статьи журнала «Главбух» № 18, Сентябрь 2009Учет коммунальных расходов, который не вызовет претензий инспекторов

<…>

Новый собственник помещения не перезаключил договор с коммунальными службами

Предположим, компания только что приобрела здание, зарегистрировала свои права на него и сразу начала эксплуатировать объект. Однако договор с ресурсоснабжающими организациями все еще заключен с прежним владельцем имущества, а новый собственник такой документ пока не оформил. Несмотря на это, все коммунальные расходы зачастую уже оплачивает компания, купившая здание. Как правило, она возмещает эти затраты бывшему собственнику.

Но, к сожалению, признать затраты на воду, электроэнергию, канализацию и вывоз мусора в налоговом учете без договора, подписанного с поставщиками услуг, не удастся. Во всяком случае, только так можно наверняка избежать конфликтов с инспекторами. На таком подходе настаивают и чиновники Минфина России. В письме от 26 марта 2008 г. № 03-03-06/1/203 они сделали вывод, что указанный выше договор является главным документом, который может подтвердить и обосновать расходы. Тогда требования статьи 252 Налогового кодекса РФ будут выполнены.*

Не поможет здесь и договор поручительства (ст. 361 Гражданского кодекса РФ). Это когда новый собственник помещения (поручитель), оплачивая «коммуналку», исполняет обязательства прежнего владельца. Минфин против оплаты коммунальных услуг по такому договору (см. письмо Минфина России от 25 мая 2006 г. № 03-03-04/1/477). То есть признать данные расходы в налоговом учете, по мнению чиновников, нельзя.

Вместе с тем есть несколько способов обойти требования чиновников и учесть «коммуналку», даже если соответствующий договор с энерго– и водоснабженцами еще не заключен. Но прибегать к этим способам стоит только тем компаниям, которые при необходимости готовы защищать свою позицию в суде.

Первое решение подходит для случая, когда новый собственник компенсирует суммы коммунальных платежей прежнему владельцу. И этот метод давно подсказали московские налоговики (см. письмо УМНС России по г. Москве от 26 февраля 2004 г. № 26-12/12888). В дополнительном соглашении к договору купли-продажи здания (помещения) можно указать, что прежний хозяин до переоформления отношений с коммунальными службами сам оплачивает счета за их услуги. После этого он перевыставляет документы новому собственнику. На основании таких счетов новый владелец здания сможет учесть в налоговых расходах суммы компенсаций, оплаченные за свет, воду и прочую «коммуналку».

Второе решение для тех предприятий, которые оплачивают коммунальные услуги напрямую поставщикам, в частности, по договору поручительства. Новый собственник здания может воспользоваться пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ. А именно в договоре, который он заключит с ресурсо-снабжающими организациями уже после того, как произведет им оплату коммунальных услуг, необходимо предусмотреть пункт: «Распространить условия настоящего договора на отношения, возникшие между участниками до его составления». То есть документ фактически будет действовать с того момента, как компания впервые произведет коммунальный платеж. Такой подход чиновники одобрили ранее в отношении арендных платежей (см. письмо Минфина России от 1 ноября 2005 г. № 03-03-04/1/325). Но статья 425 Гражданского кодекса устанавливает общие правила для договоров, поэтому ее можно применить и к взаимоотношениям с коммунальными службами. Конечно, о внесении подобного условия в контракт придется договариваться с коммунальщиками.*

Есть еще третий вариант. На то время, пока прямой договор с энергоснабжающей организацией не подписан, можно оформить с бывшим владельцем помещения посреднический договор. Например, агентский. Тогда агент (в данном случае прежний собственник) обязуется за символическое вознаграждение приобретать коммунальные услуги для принципала (здесь – нового собственника). Причем агент действует от собственного имени, но за счет принципала. Таким образом, бывший владелец выступает посредником в расчетах между коммунальными службами и новым собственником.


Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка