Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23
15 января 2016 11 просмотров

Имеется ли у арендатора земельного участка, право на преимущественное приобретение в собственность данного участка, если на участке не имеется никаких строений, зданий сооружений?

Имеется, но только в том случае, если арендатор – субъект малого (среднего) бизнеса и арендует земельный участок у муниципалитета или субъекта РФ (ч. 3 ст. 10 Закона № 159-ФЗ).

Если же арендодатель – гражданин, предприниматель или юридическое лицо, или арендатор не является малым или средним предприятием, воспользоваться преимущественным правом приобретения земельного участка нельзя. В этом случае арендатор обладает только преимущественным правом заключения договора аренды на новый срок (при соблюдении установленных условий). А вот преимущественного права приобретения в собственность земельного участка у арендатора нет, он может приобрести его только на общих основаниях.

Обоснование

Из рекомендации Натальи Шмаковой, старшего эксперта ЮСС «Система Юрист», кандидата юридических наук, Владимира Ланды, кандидата юридических наук, советника Правового управления правительства г. Москвы, Александры Ёрш, кандидата юридических наук, помощника заместителя председателя ВАС РФ (до августа 2014 г.), доцента кафедры гражданского права и процесса РАНХиГС при Президенте РФ.

Как реализовать право малого и среднего бизнеса на выкуп имущества, арендуемого у муниципалитетов и субъектов РФ

Субъекты малого и среднего бизнеса, которые арендуют имущество у субъектов РФ и муниципалитетов, обладают преимущественным правом выкупа этого имущества по упрощенной процедуре (без проведения торгов). Это дает арендаторам две возможности.

Во-первых, если арендодатель примет решение о приватизации этого имущества, то именно арендатору первому предложат его купить.

Во-вторых, сам арендатор может обратиться к арендодателю с заявлением о реализации преимущественного права, то есть с предложением выкупить арендованное имущество.

Кто может воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемого имущества

Эта своего рода льгота установлена Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ«Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные Законом № 159-ФЗ, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»; далее – Закон № 178-ФЗ (ч. 3 ст. 1 Закона № 159-ФЗ).

Субъекты малого и среднего бизнеса могут реализовать преимущественное право выкупа государственного и муниципального имущества до 1 июля 2018 года (ч. 3 ст. 10 Закона № 159-ФЗ). То есть в очередной раз срок льготной приватизации продлен на три года Федеральным законом от 29 июня 2015 г. № 158-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». При этом действие Закона № 159-ФЗне распространяется на государственное или муниципальное недвижимое имущество, если по состоянию на 1 июля 2015 года (ранее – на 1 июля 2013 года) (п. 5 ч. 2 ст. 1 Закона № 159-ФЗ):

  • опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах или
  • заключен договор, который предусматривает отчуждение такого имущества унитарным предприятием.

Однако арендатор может реализовать право преимущественного выкупа, только если соответствует следующим условиям (ст. 3 Закона № 159-ФЗ):

  • арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение двух и более лет по состоянию на 1 июля 2015 года (п. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ). То есть арендатор получил выкупаемое помещение в аренду ранее 1 июля 2013 года;
  • у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, а также по неустойкам (штрафам, пеням);
  • имущество не включено в перечень государственного или муниципального имущества, которое предназначено для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

До 1 июля 2013 года для выкупа государственного имущества закон предусматривал еще и требование к площади (ограничивал ее размер). Площадь выкупаемого помещения не должна была превышать предельные значения, установленные законами субъектов РФ. Однако новая редакция Закона № 159-ФЗ такого ограничения не содержит.

Еще одно изменение заключается в том, что теперь в некоторых случаях арендатор может выкупить даже то имущество, которое включено в указанный выше перечень.

Для этого арендатору нужно обратиться с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также соответствовать двум требованиям:

  • арендатор владеет и (или) пользуется арендуемым имуществом непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором аренды по состоянию на 1 июля 2015 года (п. 1 ч. 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ). То есть арендатор получил выкупаемое помещение в аренду ранее 1 июля 2012 года;
  • арендуемое имущество входит в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи соответствующего заявления.

Такие правила предусматривает часть 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

<…>

Из рекомендации Галины Богдановской, кандидата юридических наук, судьи Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, Романа Масаладжиу, кандидата юридических наук, ведущего эксперта ЮСС «Система Юрист» Владимира Ланды, кандидата юридических наук, советника Правового управления правительства г. Москвы.

В каких случаях арендатор может воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок – одно из ключевых прав добросовестного арендатора. Благодаря этому преимущественному праву арендатор получает приоритет перед иными лицами и может спокойно продолжать пользоваться арендованным имуществом, если арендодатель намерен продолжать сдавать имущество в аренду.

Однако этим правом арендатор может воспользоваться только в том случае, если одновременно выполняются следующие восемь условий:

1) арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору;

2) договор аренды был заключен на определенный срок;

3) договор аренды был зарегистрирован (если такая регистрация обязательна в силу закона);

4) договор аренды прекратил свое действие по истечении своего срока и не был расторгнут;

5) арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения;

6) арендодатель намерен и дальше сдавать имущество в аренду;

7) арендатор намерен заключить договор на условиях, предложенных арендодателем;

8) преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено законом или договором аренды.

Тому, как соблюсти все восемь условий, и посвящена эта рекомендация.

О других вопросах, связанных с реализацией арендатором своего преимущественного права на заключение нового договора аренды, см. также:

  • Как арендатору воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок;
  • Как арендатору защитить свое право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, если арендодатель его нарушил.

При аренде государственного и муниципального имущества применяются несколько иные правила о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды. Подробнее об этом см. Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка