Журнал, справочная система и сервисы
№2
Январь

В свежем «Главбухе»

На какую дату брать стаж для листков нетрудоспособности

Подписка
6 номеров в подарок!
№2
17 января 2016 100 просмотров

Заключен договор аренды крана 02.10.2015 г. на 3 месяца.По договору работаем не менее 6 дней в неделю.Если кран не возвращен, по окончанию договора, идут простои с минимальной наработкой, а это не менее 11 часов в сутки. Согласно п. доставка техники обратно от места ее эксплуатации осуществляется за счет Арендодателя в случае, если продолжительность аренды составляет более 3 (трех) месяцев, и за счет Арендатора в случае, если продолжительность аренды составляет меньше 3 (трех) месяцев, Арендатор обязан оплатить перебазировку крана обратно в течение 3 (трех) календарных дней с момента выставления счетаТак же хотелось бы отметитьс 02.10.2015 когда были федеральные праздники, кран работал и все это время оплачивалось.Акт приема передачи техники еще не подписан, т.к. Арендатор считает что срок закончился 11.01.2016, а значит срок аренды более 3 месяцев.Вопросы:1. Дата когда закончился договор?2. Кто оплачивает перебазировку?3. С какой даты начинаются простои?4 Должны ли мы выставлять 11.01.2016 как аренду крана?5. Можем ли мы ссылаться на 421 ГК РФ, т.к. условия договора мы определяли самостоятельно и они подписали данный договор.6. Если срок закончен 08.01 или 11.01.2016, за чей счет дни простоя крана с 03.01.2016- (09.01.2016) 10.01.2016?7. Можем ли мы выставить с 01.01.2016 по 02.01.2016 аренду крана, ссылаясь на ст. 421 ГК РФ?8. Какие шансы у нас, т.к. договор закончен 02.01.2016, выставить перебазировку, простои с 03.01.2016 по день акта приема передачи?9. на сколько прав Арендатор?10. На что нам ссыласться в суде на ст. 193 или 421 ГК РФ?

1. 11 января,

Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока (ст. 192 ГК РФ). При этом поскольку последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. Поскольку стороны не указали конкретную дату окончания договора, в данном случае применяется условие ст. 193 ГК РФ.

2. Это спорный вопрос, в договоре стороны его не согласовали. При этом фактически, в календарных днях срок договора превышает 3 месяца (с учетом положений статьи 192 и 193 ГК РФ он заканчивается 11 января), но такое продление договора аренды не может свидетельствовать о его пролонгации. Поэтому нельзя однозначно утверждать, что оплачивать доставку оборудования обязан именно арендодатель.

Также важно учесть, совершили ли арендатор необходимые действия для расторжения договора – направил ли арендодателю акт приема-передачи оборудования, предпринял ли какие-либо действия для возврата оборудования. Ведь при отсутствии каких-либо действий., свидетельствующих о расторжении договора договор аренды может продолжаться. В этом случае, если ни одна сторона не заявила о прекращении арендных правоотношений, договор аренды может стать бессрочным.


3. Простой (временная приостановка работы по экономическим, техническим или организационным причинам (ч. 3 ст. 72.2 ТК РФ)) начинается с даты, когда сотрудники не имеют возможность осуществлять трудовую деятельность. Простой по вине организации может наступить тогда, когда сотрудники вышли на работу, но не имели возможности ее осуществлять.

4. Если стороны договора аренды не предприняли действий, свидетельствующих о расторжении договора, и соглашение становится бессрочным, арендодатель вправе продолжать начислять арендатору арендную плату и после истечения 3-х месяцев договора (т. е. после 11.01.16).

5. Да, условие о свободе договора можно применять. Оно применяется всегда, когда стороны при согласовании условий договора действовали без принуждения.

6. Простой оплачивается всегда за счет работодателя. Но в том случае, если он возник по вине контрагента, и это будет доказано в суде, оплату сотрудникам простоя можно будет взыскать с контрагента (также по решению суда).

Если же суд признает, что контрагент условий договора не нарушал, а простой возник по вине самого работодателя (например, при неверном истолковании условий договора), контраген не обязан будет что-либо возмещать.

7. Да, до окончания срока договора (до 11 января) арендодатель вправе требовать с арендатора арендную плату за использование крана.

8. У арендодателя есть шансы доказать в суде, что оплачивать доставку оборудования должен арендатор, поскольку договор четко не устанавливает, кто должен ее оплачивать, если договор длится ровно 3 месяца. Если суд признает, что вины арендодателя в том, что договор был расторгнут 11 января нет, и фактические действия сторон договор не свидетельствуют о продлении срока договора.

9. у арендатора также есть основания требовать оплату доставки от арендодателя, поскольку фактически договор длился больше 3-х месяцев. Это спорный вопрос, его должен разрешить суд.

10. В суде лучше ссылаться на отсутствие в договоре указаний на то, кто должен оплачивать аренду, если договор длится ровно 3 месяца. А также на нарушение арендатором срока возврата оборудования и порядка оформления расторжения договора.

Статья 421 ГК РФ общая, и если принуждения к заключению договора не было, ссылка на нее не поможет обосновать позицию арендодателя.

Обоснование

Гражданский кодекс Российской Федерации

<…>

Статья 190. Определение срока

Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Статья 191. Начало срока, определенного периодом времени

Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Статья 192. Окончание срока, определенного периодом времени

1. Срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.

К сроку, определенному в полгода, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами.

2. К сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года.

3. Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.

Срок, определенный в полмесяца, рассматривается как срок, исчисляемый днями, и считается равным пятнадцати дням.

Если окончание срока, исчисляемого месяцами, приходится на такой месяц, в котором нет соответствующего числа, то срок истекает в последний день этого месяца.

4. Срок, исчисляемый неделями, истекает в соответствующий день последней недели срока.

Статья 193. Окончание срока в нерабочий день

Если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Статья 194. Порядок совершения действий в последний день срока

1. Если срок установлен для совершения какого-либо действия, оно может быть выполнено до двадцати четырех часов последнего дня срока.

Однако если это действие должно быть совершено в организации, то срок истекает в тот час, когда в этой организации по установленным правилам прекращаются соответствующие операции.

2. Письменные заявления и извещения, сданные в организацию связи до двадцати четырех часов последнего дня срока, считаются сделанными в срок.

<…>

Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон».

<…>

Из рекомендации Нины Ковязиной, заместителя директора департамента образования и кадровых ресурсов Минздрава России

Как рассчитать зарплату при простое

Простой в работе может произойти:

  • по вине организации;
  • по причинам, не зависящим от организации и сотрудника;
  • по вине сотрудника.

Уведомление о простое

При возникновении простоя сотрудник должен уведомить об этом руководство (ч. 4 ст. 157 ТК РФ). Требование о письменной форме уведомления законодательством не установлено. Поэтому о начале простоя сотрудник может сообщить как устно, так и письменно (например, подать докладную записку). Исключение из этого правила – вынужденные простои при забастовке. Сотрудники, которые не участвуют в забастовке, но вынуждены простаивать в связи с ее проведением, должны письменно уведомить об этом руководство организации (ч. 6 ст. 414 ТК РФ).

Ситуация: нужно ли уведомлять службу занятости о простое

Ответ на этот вопрос зависит от того, связан простой с приостановкой производства или нет.

Из буквального толкования абзаца 2 пункта 2 статьи 25 Закона от 19 апреля 1991 г. № 1032-1 следует, что организация должна уведомить службу занятости в двух случаях:

  • при введении режима неполного рабочего дня (смены) и (или) неполной рабочей недели;
  • при приостановке производства.

Таким образом, уведомить службу занятости о простое нужно только, если простой связан с приостановкой производства организации. Сделать это нужно не позднее трех рабочих дней с даты принятия решения о соответствующих мероприятиях (абз. 2 п. 2 ст. 25 Закона от 19 апреля 1991 г. № 1032-1). Унифицированная форма сведений законодательно не утверждена. В некоторых регионах службы занятости самостоятельно устанавливают форму подачи сведений и доводят их до организаций, в частности, на информационных сайтах в сети Интернет. Если форма представления сведений не установлена, направьте в службу занятости информацию о приостановке в произвольной форме. При этом укажите:

  • причину приостановки производства;
  • дату начала и дату окончания простоя (в случае если известна его продолжительность), зафиксированные в распорядительных документах организации;
  • численность сотрудников, которых затронет процедура простоя.

Внимание: за непредставление сведений в органы службы занятости предусмотрена административная ответственность (ст. 19.7 КоАП РФ).

Меры ответственности – предупреждение или административный штраф в размере:

  • для организации – от 3000 до 5000 руб.;
  • для должностных лиц (например, руководителя организации) – от 300 до 500 руб.

В остальных случаях, когда простой не связан с приостановкой производства (например, при поломке автомобиля, когда простой возникает у одного сотрудника), уведомлять службу занятости не нужно.

Приказ о продолжительности простоя

Начало и окончание простоя нужно зафиксировать. Руководитель должен издать приказ о продолжительности простоя и его оплате. Потери от простоя отразите в акте.

Пример оформления простоя

14 января 2015 года в 8.00 водитель организации Ю.И. Колесов обнаружил, что автомобиль, на котором он должен был выехать в рейс, неисправен. Колесов оформил докладную записку о простое.

Директор организации А.В. Львов издал приказ о продолжительности простоя и его оплате.

Возникновение простоя, а также сумму потерь от него члены комиссии зафиксировали в акте.

Оплата простоя

Простой по вине сотрудника оплачивать не нужно (ч. 3 ст. 157 ТК РФ).

Простои по вине организации либо по причинам, не зависящим от организации и сотрудника, надо оплатить (ст. 157 ТК РФ).

Время простоя оплачивайте на основании табеля учета рабочего времени.

Время простоя надо отразить в табеле. Можно использовать типовые формы либо самостоятельно разработанные организацией. В табеле по форме № Т-12 или № Т-13 напротив фамилии простаивающего сотрудника укажите:

  • в первой строке – буквенные или числовые коды простоя:
  • по вине организации – «РП» или «31»;
  • по причинам, не зависящим от организации и сотрудника, – «НП» или «32»;
  • по вине сотрудника – «ВП» или «33»;
  • во второй строке – количество часов и дней простоя.

Условные обозначения причин простоя приведены на титульной стороне табеля по форме № Т-12. Эти же обозначения применяются и при заполнении табеля по форме № Т-13.

Такие правила установлены разделом 2 указаний, утвержденныхпостановлением Госкомстата России от 5 января 2004 г. № 1.

Простой, произошедший по вине администрации, оплачивайте в размере не меньшем, чем 2/3 среднего заработка сотрудника (ч. 1 ст. 157 ТК РФ).

<…>

Простой по причинам, не зависящим от организации и сотрудника, оплачивайте в размере не меньшем, чем 2/3 его тарифной ставки (оклада). При этом используйте не месячную тарифную ставку (оклад), а ставку (оклад), рассчитанную исходя из времени простоя. Такие правила установлены частью 2 статьи 157 Трудового кодекса РФ.

<…>

Из рекомендации Галины Богдановской, кандидата юридических наук, судьи Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, Дмитрия Чваненко, начальника юридического отдела компании «Русский проект», Романа Масаладжиу, кандидата юридических наук, ведущего эксперта ЮСС «Система Юрист»

Какие споры могут возникнуть по окончании срока аренды и как арендатор может защитить свои интересы

Окончание срока аренды не исключает возможности того, что уже после этого между бывшими арендатором и арендодателем возникнет спор. При этом иски могут быть предъявлены как арендатором к арендодателю, так и арендодателем к арендатору. Дело в том, что истечение срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Кроме того, некоторые требования в принципе могут быть заявлены в суде лишь по окончании арендных отношений (например, требования арендодателя о возврате помещения и выселении арендатора, требования арендатора о возмещении стоимости неотделимых улучшений).

Арендодатель уклоняется от приемки объекта аренды

Арендодатель может действовать недобросовестно и уклоняться от приемки объекта аренды. Обычно арендодатель в таких случаях рассчитывает на дополнительную арендную плату за время просрочки, а само уклонение от приемки объекта аренды выражается в том, что арендодатель не подписывает акт приема-передачи недвижимого имущества.

Арендатору нужно иметь в виду, что уклонение арендодателя от подписания передаточного документа расценивается как неисполнение обязанности по принятию имущества. Такие правила установлены в абзаце 3 пункта 1 и пункте 2 статьи 655 Гражданского кодекса РФ.

Если арендодатель уклоняется от приемки недвижимого имущества по окончании срока аренды, то он не вправе требовать с арендатора внесения арендной платы за период такой просрочки. Такие правила установлены в пункте 37 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Пример из практики: суд кассационной инстанции указал, что арендодатель не вправе требовать арендную плату за период просрочки возврата объекта аренды по истечении срока действия договора, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества

Между сторонами был заключен договор аренды на неопределенный срок. Уведомлением от 7 сентября 2009 г. арендатор предупредил арендодателя об отказе от договора аренды за три месяца, то есть с 7 декабря 2009 года. В уведомлении арендатор также сообщил арендодателю, что арендуемое здание будет освобождено в срок до 31 октября 2009 года, то есть до истечения срока договора. После этого арендатор неоднократно письмами извещал арендодателя о готовности возвратить арендованное имущество. Арендодатель с этим не согласился и не стал подписывать с арендатором акт сдачи-приема недвижимого имущества.

Арендатор самостоятельно освободил арендуемые помещения и передал его ЧОП с целью сохранности арендованного имущества в указанный им срок, о чем 6 ноября 2009 года уведомил арендодателя.

Арендодатель самостоятельно осуществил приемку здания только 3 марта 2012 года. После чего арендодатель (истец) обратился в суд с требованием о взыскании с арендатора (ответчика) платы за пользование недвижимым имуществом по истечении срока аренды, мотивируя свое требование отсутствием подписанного между сторонами акта приемки объекта аренды.

Суд первой инстанции в иске отказал.

Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

Сам факт, что в данном случае не оформлен акт сдачи-приема имущества из аренды, не влечет отмены обжалуемых судебных актов, поскольку судами было установлено, что истец сам уклонялся от приемки арендованного имущества. Дело в том, что предъявляя требование о взыскании арендной платы после освобождения арендованного имущества, арендодатель действовал с намерением причинить вред ответчику.

То обстоятельство, что арендатор освободил здание до истечения трехмесячного срока предупреждения об отказе от договора, с чем арендодатель не согласился, может повлиять лишь на обязанность арендатора уплатить арендную плату до момента прекращения договора.

Довод истца о том, что ответчик не обращался к нему после прекращения договора аренды по вопросу приемки здания, является несостоятельным, поскольку арендатор освободил помещения ранее истечения срока аренды и уведомил об этом арендодателя (постановление ФАС Московского округа от 27 мая 2013 г. по делу № А40-21776/12-105-203).

Таким образом, если арендатор желает освободить помещение ранее истечения срока аренды, то арендодатель не вправе ему в этом препятствовать и все равно сможет потребовать внесения арендной платы за весь период срока действия договора. Однако это не дает права арендодателю уклоняться от приемки арендованного имущества, а также обращаться в суд с требованием о взыскании арендной платы за период после окончания срока договора, если акт приема-передачи недвижимого имущества стороны так и не подписали.

Зафиксировать факт уклонения арендодателя от приемки объекта аренды можно путем составления соответствующего акта с участием незаинтересованных третьих лиц (например, нотариуса). Проект акта приема-передачи имущества арендатор может направить арендодателю для подписания и по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.

Кроме того, если арендодатель уклоняется от подписания акта приема-передачи недвижимого имущества, арендатор имеет право предъявить в суд иск об обязании арендодателя подписать акт приема-передачи помещений. Данный вывод следует изпостановления ФАС Московского округа от 29 сентября 2010 г. № КГ-А40/11006-10 по делу № А40-25535/10-40-219.

Если арендодатель уклоняется от приемки объекта аренды и подписания акта приема-передачи недвижимого имущества, то арендатор вправе передать такое имущество сотрудникам охранного предприятия, которые исполняют свои обязанности в здании, где находится арендуемое имущество. Такой вывод можно сделать из постановления ФАС Московского округа от 27 мая 2013 г. по делу № А40-21776/12-105-203.

<…>

Арендодатель неправомерно удерживает имущество арендатора

Если и арендатор и арендодатель действуют как предприниматели (т. е. являются индивидуальными предпринимателями или организациями, ведущими предпринимательскую деятельность), то у арендодателя есть дополнительная возможность обеспечить исполнение обязательств арендатором. А именно арендодатель может удерживать вещь, принадлежащую арендатору.

Обоснование

Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (абз. 1 п. 1 ст. 359 ГК РФ). Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели (абз. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ).

На практике арендодатели довольно часто применяют удержание в отношении арендаторов, имеющих просрочку по арендным платежам.

Однако арендодатель может удерживать лишь то имущество, которое попало в его владение на законных основаниях. Согласно разъяснениям, данным в пункте 14информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании; возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. Иными словами, предметом права удержания могут быть только вещи, которыми кредитор владеет на законном основании. В противном случае какое-либо удержание имущества должника является незаконным.

Удержание арендодателем имущества арендатора может допускаться в следующих случаях:

  • если это предусмотрено условиями договора аренды – как до истечения срока аренды, так и после;

Пример формулировки условия договора о праве на удержание имущества арендатора

«В случае просрочки по перечислению арендной платы на срок более 5 (пяти) банковских дней арендодателем может быть прекращен доступ к имуществу арендатора на срок до полного погашения задолженности».

  • после истечения срока аренды – только если имущество арендатора оказывается у арендодателя на законном основании (например, когда арендатор передал арендодателю помещение по истечении срока аренды, не освободив помещение предварительно от своего имущества).

Пример из практики: удержание арендодателем имущества арендатора было признано законным, поскольку право на удержание было предусмотрено договором, и арендатор подписал акт приема-передачи, не освободив помещение от своего имущества

Суд кассационной инстанции признал законным удержание арендодателем имущества арендатора после истечения срока аренды, мотивируя свой вывод следующими обстоятельствами:

  • в договоре аренды была закреплена возможность арендодателя удерживать имущество арендатора после окончания срока аренды в случае, если имелась задолженность по арендной плате;
  • между сторонами был подписан акт приема-передачи, по которому арендатор передал арендодателю помещения по истечении срока аренды, не освободив предварительно помещение от своего имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31 мая 2011 г. по делу № А58-4440/10).

Арендатору нужно иметь в виду, что он может взыскать в судебном порядке с арендодателя причиненные убытки, если арендодатель неправомерно удерживал его имущество (постановление ФАС Московского округа от 7 февраля 2012 г. по делу № А40-18165/10-109-150).

Совет

Прежде чем подписывать акт приема-передачи помещения, арендатору имеет смысл предварительно освободить арендуемое здание (помещение) от принадлежащего ему имущества.

Если арендодатель, ссылаясь на задолженность по арендным платежам, мешает арендатору вывезти свое имущество по окончании срока аренды, но до подписания акта приема-сдачи помещения, эти действия арендодателя являются незаконными и их можно оспорить в суде.

Пример из практики: арендодатель неправомерно удерживал имущество арендатора, опечатав арендуемое помещение сразу же по окончании срока аренды и до подписания акта приема-передачи имущества

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору в части оплаты арендных платежей арендодатель в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, о чем уведомил арендатора. После расторжения договора арендодатель опечатал арендуемое помещение, ограничив в него доступ арендатора. Арендатор заявил в суд иск об истребовании у ответчика находящегося в арендованных помещениях имущества. Как установили судебные инстанции, спорное имущество оказалось во владении арендодателя помимо воли арендатора. На основании этого требования арендатора были удовлетворены, а действия арендодателя по ограничению доступа в арендуемое помещение были признаны неправомерными (постановление ФАС Московского округа от 31 января 2011 г. № КГ-А40/63-11 по делу № А40-18165/10-109-150).

<…>

Из рекомендации Галины Богдановской, кандидата юридических наук, судьи Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, Дмитрия Чваненко, начальника юридического отдела компании «Русский проект», Романа Масаладжиу, кандидата юридических наук, ведущего эксперта ЮСС «Система Юрист»

Какие документы необходимо оформить арендатору при прекращении или расторжении договора аренды недвижимого имущества

Договор аренды прекращается по окончании срока аренды или досрочно путем расторжения. Прекращение договора аренды чаще всего оформляется соглашением о прекращении (о расторжении) договора аренды, составленным в виде единого документа. На практике прекращение (расторжение) договора может либо оформляться в виде обмена письмами сторон договора, либо вообще никак не оформляться. Никакие документы не составляются и в том случае, если договор расторгается по решению суда.

Если прекращение договорных отношений никак не оформляется, это может породить правовую неопределенность в отношениях арендатора и арендодателя. Например, если в договоре не указано, что окончание срока его действия влечет прекращение обязательств сторон по договору, то договор может быть возобновлен на неопределенный срок вне зависимости от желания арендатора, не предупредившего арендодателя о прекращении договорных отношений. Поэтому арендатору не рекомендуется прекращать договорные отношения без соответствующего письменного оформления. Как минимум нужно направить арендодателю хотя бы письменное уведомление о прекращении договора. Это позволит минимизировать риск того, что придется перечислять арендные платежи по договору, который при отсутствии заявлений сторон был продлен автоматически.

В то же время если стороны договорились расторгнуть договор аренды, который был зарегистрирован, то единый документ, подтверждающий факт прекращения договора, все же необходимо будет составить и подписать. Это объясняется тем, что этот документ необходимо будет представить в регистрирующий орган для регистрации прекращения права аренды.

При прекращении арендных отношений арендатор обязан вернуть объект аренды арендодателю. Это должно фиксироваться документами о передаче недвижимости, которые подписываются сторонами договора.

Чаще всего такие документы составляет арендодатель и передает их арендатору на подпись. Юристу арендатора следует тщательно проверить текст этих документов. Правильность и точность составленных документов позволяет обезопасить арендатора от возможных претензий со стороны арендодателя и судебных споров.

Документ о прекращении договора аренды

Закон не обязывает стороны договора составить и подписать какой-либо документ, подтверждающий прекращение договора аренды. В некоторых случаях составление такого документа и не представляется возможным. Например, если договор был расторгнут по решению суда. Однако если договор аренды расторгается без решения суда, то на практике прекращение договора чаще всего оформляется соглашением о прекращении (о расторжении) договора аренды. Это позволяет документально оформить прекращение действия договора и подтвердить наличие или отсутствие претензий сторон друг к другу.

В этом документе стороны, как правило, прописывают следующие условия:

  • о прекращении действия конкретного договора аренды с определенной календарной даты;
  • об отсутствии взаимных претензий сторон друг к другу.

Пример пункта соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества, когда у сторон нет друг к другу претензий

«По взаимному соглашению Сторон Договор № 111-АР от "01" декабря 2010 года аренды нежилого помещения считается расторгнутым с "01" января 2012 года без взаимных претензий Сторон».

Встречаются ситуации, когда у сторон остаются какие-либо претензии друг к другу по окончании срока аренды или после расторжения договора. В этом случае все претензии, которые стороны не смогли урегулировать, можно перечислить в документе о прекращении договора. Так, если договор расторгается в связи с задолженностью арендатора по арендным платежам, то в соглашении необходимо отразить размер имеющейся задолженности, а также сроки ее погашения. Разумеется, это касается только тех случаев, когда арендатор согласен и не оспаривает размер задолженности перед контрагентом. В этом случае арендатор сможет зафиксировать в соглашении точную сумму своей задолженности перед арендодателем, а также сможет определить примерные сроки погашения этой задолженности.

Пример пункта соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества, когда у сторон есть друг к другу неурегулированные претензии

«По требованию арендодателя в связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате Договор № 111-АР от "01" декабря 2010 года аренды нежилого помещения считается расторгнутым с "01" января 2012 года. Сумма задолженности арендатора по арендной плате составляет 100 тыс. руб. Арендатор обязуется погасить имеющуюся задолженность в полном объеме в срок до "01" марта 2012 года».

Если арендатор не согласен с претензиями арендодателя, то сведения об имеющихся претензиях сторон друг к другу указывать в соглашении не нужно. Дело в том, что наличие взаимных претензий сторон не может являться препятствием для подписания соглашения о расторжении договора.

Кроме того, если арендатор не согласен с имеющейся перед арендодателем задолженностью, то подписание соглашения с указанием в нем суммы задолженности может быть расценено судом как совершение действий, свидетельствующих о признании долга, что на основании статьи 203 Гражданского кодекса РФ влечет перерыв течения сроков исковой давности. Поэтому если арендатор не согласен с претензиями арендодателя, то подписание соглашения с указанием на долг по арендной плате не в интересах арендатора.

В этом случае арендатор должен настаивать на подписании соглашения о расторжении договора без упоминания о наличии или отсутствии взаимных претензий друг к другу. Как вариант, можно включить в соглашение обязательство сторон о проведении сверки взаиморасчетов. А уже после этого все имеющиеся разногласия могут быть разрешены в досудебном порядке или в суде.

Пример пункта соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества, когда у сторон имеются друг к другу претензии, по которым не удалось договориться

«Договор № 111-АР от "01" декабря 2010 года аренды нежилого помещения считается расторгнутым с "01" января 2012 года. Стороны обязуются провести сверку взаимных расчетов в течение 10 (десяти) рабочих дней после подписания настоящего Соглашения».

Документ о прекращении договора аренды составляется и подписывается в двух экземплярах по одному для каждой из сторон. Если договор аренды прошел государственную регистрацию, то количество экземпляров документа о прекращении договора увеличивается на один. Это объясняется тем, что соглашение о прекращении договора также будет подлежать государственной регистрации.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Про налоговые споры. Новый опрос для бухгалтеров

Ваша компания участвовала в судебном налоговом споре (споре с фондом)?

Вы как бухгалтер участвовали в судебном налоговом споре (споре с фондом)?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка