Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Перемены в работе, которые готовят чиновники и законодатели

Подписка
Срочно заберите все!
№24
27 января 2016 39 просмотров

Приобретатель жилья (квартиры) в строящемся доме (ФЛ) заключает договор Уступки права требования с фирмой ООО "Лира-гранд" (например) №3.В Предмете договора указано, что право требования на квартиру принадлежит Лира- на основании Договора уступки №2, заключенного с фирмой В (участником долевого строительства), Договором Долевого строительства №1, заключенного с фирмой-застройщиком С.В Договоре №3 прописано, что "Новому кредитору (ФЛ) передаются копии договора уступки права требования со всеми приложениями, доп. соглашениями, являющимися неотъемлемой часть указанного договора" буквально дословно.Вопросы заключается в следующем:1. Является ли такой договор необходимым и достаточным документом для подтверждения факта при регистрации по окончании строительства собственности (квартиры) в строящемся доме?2. Поскольку по договору уступки Новый кредитор (Приобретатель права) фактически в полном объеме оплачивает сумму приобретаемой квартиры, возможны ли дополнительные денежные вложения в строительство квартиры по требованию Застройщика, о которых Приобретателю в данный момент не известно и где данная информация может содержаться?Спасибо.

Договор уступки права требования (а также акт приема-передачи объекта) является основанием для регистрации права собственности на построенную квартиру. Однако следует учитывать, что уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве должна пройти обязательную государственную регистрации в силу ч.2 ст. 389 ГК РФ и ст.17 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

В отсутствии государственной регистрации договора уступки права требования по договору долевого участия, Росреестр откажет в регистрации права собственности на приобретаемую квартиру, т.к. до регистрации такой договор не считается вступившим в силу (ч. 3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ) – см. «Как застройщику оформить передачу объекта дольщику при строительстве жилых домов».

Возможность доплаты новым кредитором денежных средств застройщику, зависит от условий первоначального договора долевого участия. Например, в данном договоре может содержаться условие, в соответствии с которым, в случае разницы площади построенной квартиры, участник долевого строительства должен возместить застройщику разницу в цене и т.д.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Договор участия в долевом строительстве: как избежать споров с застройщиком и что делать, если они возникнут. 8 самых проблемных вопросов.

<…>

«При покупке квартиры по ДДУ на какие условия договора мне нужно обратить особое внимание?

В ДДУ должны быть прописаны все существенные условия, установленные законом № 214-ФЗ: определение конкретного объекта, срок его передачи, цена договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (поручительство банка или страхование). При отсутствии хотя бы одного из существенных условий суд может признать его незаключенным (ч. 4 ст. 4 закона № 214-ФЗ).

Разумно будет указать полные характеристики объекта, позволяющие его однозначно идентифицировать: строительный адрес (кадастровый номер земельного участка, улица, секция или корпус, подъезд, расположение на этаже, условный номер), площадь, метраж, наличие лоджии или балкона. В практике устоялось, что в ДДУ имеется приложение с планом, описанием планировки, указанием площади и перечнем отделочных работ при их наличии. Цена может быть указана конкретной суммой за весь объект либо как произведение площади и стоимости квадратного метра. Если стороны не укажут порядок оплаты – единовременным платежом или периодическими выплатами, а также срок, в течение которого нужно произвести оплату, суд признает договор незаключенным (апелляционное определение Нижегородского областного суда от 07.10.14 № 33-7805/2014).

Пункты договора, противоречащие закону и ущемляющие права потребителя, можно признать недействительными в суде. Например, условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта (ч. 4 ст. 7 закона № 214-ФЗ), о его праве расторгнуть договор при возражении дольщика против переноса срока, об обязанности оплачивать коммунальные платежи с ввода дома в эксплуатацию, о запрете уступки без согласования и др.

Может ли застройщик в одностороннем порядке расторгнуть договор, если я не доплатил за превышение площади по результатам обмера БТИ или я не подписываю соглашение о переносе сроков строительства?

Нет, такое право возникает у застройщика только в случае нарушения порядка и сроков уплаты цены договора. Относительно просрочки внесения иных платежей такое право застройщику не предоставлено (п. 34 Обзора практики). Перерасчет платежа в зависимости от выявленных отклонений как в большую, так и в меньшую сторону не свидетельствует о существенном нарушении дольщиком условий об оплате цены договора (постановление Президиума Московского областного суда от 02.04.14 № 200 по делу № 44г-124/2014). Даже если застройщик включит такие пункты в договор, их можно будет признать в суде недействительными (апелляционное определение Омского областного суда от 25.03.15 по делу № 33-1944/2015).

Застройщик может отказаться от договора в одностороннем порядке всего в двух случаях (ч. 45 ст. 5 закона № 214-ФЗ). Первый – дольщик не вносит платеж более чем два месяца (цена договора – единовременный платеж). Второй – дольщик не внес платежи более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочил внесение платежа более чем на два месяца (цена договора – периодические выплаты). Перед расторжением застройщик обязан направить дольщику предупреждение о необходимости погашения задолженности (ч. 3 ст. 9 закона № 214-ФЗ). Уведомление нужно отправить по почте заказным письмом с описью вложения. Отказаться от исполнения договора застройщик может не ранее чем через 30 дней, если его требования остались без исполнения, дольщик получил письмо или оно вернулось в связи с его отсутствием по указанному почтовому адресу.

Я хочу приобрести квартиру по договору уступки права (цессия). Нужно ли регистрировать уступку и согласовывать ее с застройщиком?

Уступить право по ДДУ можно с момента регистрации договора до момента подписания передаточного акта (п. 2 ст. 11 закона 214-ФЗ). Согласование уступки с застройщиком не обязательно, если дольщик выполнил перед ним все обязательства. Если уступка совершается одновременно с переводом долга, нужно письменное согласие застройщика на перевод дольщиком своего долга на другое лицо (п. 1 ст. 391 ГК РФ). Договор цессии нужно зарегистрировать, иначе он не порождает правовых последствий для третьих лиц. Росреестр откажет в регистрации, если на момент заключения договора цессии ДДУ прекратил свое действие и обязательство по передаче объекта недвижимости исполнено (постановление АС Северо-Кавказского округа от 20.07.15 № Ф08-4400/2015 по делу № А32-32825/2014).

Особенность договора цессии в том, что покупатель квартиры (новый кредитор) приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и обязуется выполнять все условия первоначального ДДУ (ст. 384 ГК РФ). В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неустойку (определение ВС РФ от 21.07.15 № 78-КГ15-15). Причем размер неустойки нужно рассчитывать не с даты заключения договора цессии, а с даты, когда застройщик должен был передать квартиру, но не сделал этого (определение ВС РФ от 24.02.15 № 5-КГ14-131)*».

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка