Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Номер за пять минут

Подписка
Срочно заберите все!
№23
2 февраля 2016 7 просмотров

Компания заказчик-застройщик. Строительство подрядным способом. Финансирование - средства дольщиков. Расчет финрезультата - на дату актов приема-передачи квартир дольщикам. Для целей строительства был арендован у Исполкома города земельный участок. В какой момент должно прекратиться начисление арендной платы? В момент госрегистрации первого собственника на квартиру? Дело в том, что часть квартир, которые застройщик не продал в период строительства по ДДУ, он оформляет в свою собственность и регистрирует право собственности. и иногда может получиться, что застройщик первый зарегистрировал в доме право собственности на квартиру. Т.е. дольщик еще не успел зарегистрировать. В данном случае в какой момент считается, что договор аренды прекращен и не должна начисляться арендная плата? Как отражаются расходы по аренде после этого момента (если Исполком продолжает нам начислять аренду)?

Согласно Постановления Президиума ВАС РФ, ВАС РФ от 24.01.2012 г. №№11642/11, А55-17896/2010 с момента возникновения у собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из собственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды. Исходя из положений ЖК РФ, ФЗ-189 от 29.12.2004 г., а также разъяснений, содержащихся в пп.66, 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 №10/22, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. Таким образом, арендную плату должны прекратить начислять с момента обращения одного из собственников, либо Вашей организацией к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращении договора аренды. После обращения к управлению с заявлением о прекращении договора аренды начисляться арендная плата не должна, отражать ее Ваша организация не вправе.

Обоснование

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ, ВАС РФ ОТ 24.01.2012 №№ 11642/11, А55-17896/2010

<…>


Руководствуясь статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьями 21718 Закона о государственной регистрации правстатьями 12.113 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), суды пришли к выводу об отсутствии законных оснований для отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды спорного земельного участка.

Вывод судов о прекращении ипотеки права аренды спорного земельного участка с момента передачи всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на этом земельном участке, что подтверждается материалами дела, не противоречит положениям статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в той редакции, которая действовала на момент отказа в государственной регистрации.

Смысл положений указанной статьи был впоследствии уточнен Федеральным законом от 17.06.2010 № 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", дополнившим эту статью пунктом 8.1, прямо предусматривающим, что залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Между тем судами не учтено следующее.Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодексаЗакона о государственной регистрации прав,статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 6667 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им.В материалах дела имеются доказательства регистрации права собственности различных лиц на объекты долевого строительства, в силу чего на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность. При таких обстоятельствах заключение соглашения о расторжении договора аренды мэрией и обществом, а также передача обществом мэрии спорного земельного участка по акту приема-передачи невозможны, недопустимо и распоряжение этим участком названными лицами.

Кроме того, принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.*

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303пунктом 3 части 1 статьи 305статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка