Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

В декабре вам может прийти сразу два требования из налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23
3 февраля 2016 50 просмотров

На балансе предприятия есть объекты строительства: здания, сооружения, не введенные в эксплуатацию по причине, отсутствия разрешительных документов на разрешение строительства, зарегестрировать объекты в данный момент невозможно, данная ситуация может продлиться неопределенное время. Фактическиздания, сооружения и оборудование уже эксплуатируется и практически строительный цыкл завершен. Могу ли я в данной ситуации ввести объекты в эксплуатацию и как начислять налог на имущество на здания и сооружения у которых должна быть кадастровая стоимость? Как к этой ситуации могут отнестись фискальные органы. ОС используются в производственом процессе, производится выпуск продукции, но зарегестрировать здания не можем, так как нет следующих документов: Разрешение на строительство;

Постройка признается самовольной, если она создана без получения необходимых разрешений – на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. Ввести в эксплуатацию такие объекты нельзя.

Если разрешение на ввод в эксплуатацию постройки не получено, но она уже полностью или частично используется в качестве основного средства, контролирующие органы полагают, что его нужно включить в состав основных средств и, следовательно, начислять налог на имущество. Суды при таких обстоятельствах отмечают: отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию – одно из доказательств того, что объект недвижимости не завершен строительством, не готов к эксплуатации и его нельзя отнести к основным средствам.

Обоснование

Из статьи журнала «Учет в строительстве», № 4, апрель 2010

Если разрешение на строительство не получено

Для будущего строительства произведены расходы, связанные с устройством фундамента, земляными работами, монтажом металлоконструкций и др. Как учитывать произведенные затраты, если разрешение на строительство еще не получено? Разобраться поможет комментарий Александра Юрьевича Дементьева, генерального директора ООО «Аудит-Эскорт».

Учет капитальных вложений

В соответствии с Планом счетов... затраты организации в объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, учитываются по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». По мнению чиновников Минфина России (см. письмо от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02), на этом же счете отражаются затраты застройщика при долевом строительстве либо при строительстве для целей дальнейшей продажи по договорам купли-продажи. Таким образом, основным критерием для отражения затрат в составе капитальных вложений служит намерение организации осуществить эти вложения и отсутствие неопределенности в возможности это сделать.

В состав вложений в виде капитального строительства включаются не только расходы, связанные непосредственно с выполнением строительно-монтажных работ, но и иные затраты. К ним можно отнести расходы на инженерные изыскания, проектные работы и т. д. Следовательно, если организация осуществила какие-то расходы до получения разрешения на строительство, которое выдается после завершения всех подготовительных работ, то эти затраты также должны быть отражены по дебету счета 08.

Будущие затраты

Существует мнение, что до получения разрешения на строительство затраты, связанные со строительством, должны учитываться на счете 97 «Расходы будущих периодов». По мнению автора, это не всегда справедливо. Дело в том, что к таким расходам относятся затраты, произведенные в данном отчетном периоде, но относящиеся к будущим отчетным периодам. Например, подрядная строительная организация производит расходы, связанные с подготовкой к выполнению работ сезонного характера. Такие подготовительные работы должны включаться в стоимость основных работ, себестоимость которых начнет формироваться в учете с момента начала их выполнения. Значит, подготовительные работы организация первоначально учитывает на счете 97, а после начала выполнения основных работ они будут отражены в составе себестоимости основных работ в порядке, предусмотренном учетной политикой (Дебет 20 Кредит 97).

При капитальном же строительстве организация обязана учитывать все затраты, включаемые в стоимость капитальных вложений, с момента начала осуществления этих затрат. Например, согласно технологической структуре капитальных вложений, подготовительные работы не являются составной частью расходов на выполнение строительных работ, а учитываются отдельно в составе прочих капитальных расходов. Значит, дожидаться начала выполнения строительных работ для целей включения стоимости подготовительных работ в состав капитальных вложений нет смысла.

Работы ведутся без разрешения

Однако затраты, связанные с устройством фундамента, земляными работами, монтажом металлоконструкций и др., не являются подготовительными работами. Это уже расходы, связанные с выполнением строительных работ, осуществленные без разрешения на строительство. То есть ситуация выходит за рамки правовых норм, поскольку выполнять строительные работы без разрешения организация не имела права. Нормативного решения вопроса с учетом таких затрат быть не может. Ведь нормативные документы опираются на правовые нормы, которые в данном случае были нарушены. Но по факту затраты были произведены, и не отразить их в учете организация не имеет права. Принимать решение о том, учитывать эти расходы на счете 08 или 97, организация должна самостоятельно. Но в обоих случаях в связи с осуществлением данных затрат следует раскрыть информацию в пояснительной записке к годовой бухгалтерской отчетности о наличии правовых рисков. После получения разрешения на строительство документально подтвержденные затраты должны быть учтены в составе капитальных вложений.

Из книги Эльвиры Митюковой

Строительство: Бухгалтерский и налоговый учет

6.1. С какого момента уплачивается налог на имущество

При осуществлении капитального строительства налог на имущество необходимо уплачивать с момента отражения завершенного строительством объекта в качестве основного средства.

До этого времени все капитальные вложения не признаются основными средствами, следовательно налогом не облагаются. То есть если построенный объект отвечает признакам основного средства – он достроен и готов к эксплуатации (получено разрешение на ввод в эксплуатацию), его уже нужно облагать налогом, причем независимо от срока регистрации права собственности на недвижимость. Такой вывод связан с тем, что, согласно п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств независимо от того, поданы или не поданы на регистрацию документы. Определяющим моментом для признания недвижимости основным средством является ее готовность к эксплуатации (письмо Минфина России от 08.06.2012 № 03-05-05-01/31).

Аналогичная ситуация может сложиться и в случае, если разрешение на ввод в эксплуатацию постройки не получено, но она уже полностью или частично используется инвестором в качестве основного средства. Контролирующие органы полагают, что, поскольку объект эксплуатируется (хотя и частично), его нужно включить в состав основных средств и, следовательно, начислять налог на имущество.

Суды при таких обстоятельствах отмечают: отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию – одно из доказательств того, что объект недвижимости не завершен строительством, не готов к эксплуатации и его нельзя отнести к основным средствам (постановления ФАС Московского округа от 18.07.2013 № А40-54007/12-91-301, Центрального округа от 23.03.2012 № А35-1973/2011, Уральского округа от 05.04.2012 № Ф09-1571/12, от 30.09.2009 № Ф09-7348/09-С3).

Шансы выиграть спор повышаются, если строительство еще не закончено и имеются документы, подтверждающие доработку (достройку) объекта (см., например, постановления , Поволжского округа от 25.10.2013 № А55-15817/2012, Центрального округа от 04.07.2013 № А68-8765/2012, Московского округа от 28.06.2013 № А40-95421/12-108-145).

Однако если проверяющими будет доказано, что строительство завершено и постройка отвечает признакам основных средств, застройщик может проиграть суд (см. постановления ФАС Московского округа от 20.08.2013 № А41-46795/12, Дальневосточного округа от 27.08.2012 № Ф03-3703/2012, Поволжского округа от 19.07.2012 № А55-22505/2011 и др.).

Для справки

Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору не приведет к признанию договора аренды недействительным. Но только при условии, что договор содержит условие о передаче арендатору недостроенного помещения для осуществления ремонтных и отделочных работ.

К такому выводу пришли судьи в Постановлениях Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса (ГК) РФ о договоре аренды» и от 15.01.2013 № 9798/12.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка