Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

В трудовых книжках можете не ставить печати

Подписка
Срочно заберите все!
№24
12 февраля 2016 10 просмотров

Организация заказчик-застройщик на ОСНО, строим подрядным способом жилые дома за счет средств дольщиков. В течение строительства ежемесячно начисляем 4% от выполненных СМР на содержание заказчика. Такой процент заложен в сметном расчете к дому. За счет этих средств осуществляем текущие расходы заказчика (з/п, содержание офиса и прочая мелочь). При сдаче доме и подведении финансового результата можно ли эти средства учесть в расходах? И второй вопрос. Сейчас застройщиков обязали страховать ДДУ, на каком счете отражать эти затраты?

1. Расходы на содержание службы заказчика-застройщика отражайте на счете 26 в периоде их осуществления, дожидаться окончания строительства не нужно.

При этом затраты застройщика списываются со счета 26 «Общехозяйственные расходы» в дебет счета 90-2 в периоде признания выручки от реализации услуг по организации строительства;

2. Однозначного ответа на вопрос о том, на каком счете отражать затраты на страхование, нет. Поэтому здесь возможны следующие варианты:

1) учет в составе расходов на строительство (на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы»);

2) учет в составе затрат на содержание застройщика (на счете 26 «Общехозяйственные расходы»).

Поскольку какая-либо четкая регламентация в данном случае отсутствует, способ учета должен быть определен в учетной политике застройщика.

Обоснование

1. Из рекомендации, приведенной в материалах Системы Главбух ВИП-версия для коммерческих организаций
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов

<…>

Строительство подрядным способом

Если застройщик строит жилой дом подрядным способом, то он выполняет только функции застройщика. От дольщиков он получает денежные средства:

  • на финансирование строительства;
  • на содержание застройщика (вознаграждение застройщика за услуги по организации строительства).

Средства на финансирование строительства учитывайте на отдельном субсчете к счету 76, например, «Расчеты с дольщиками». В момент их получения делайте проводку:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– получены средства от дольщика на строительство объекта.

Сумму вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства отражайте на отдельном субсчете к счету 62, например, «Расчеты с дольщиками».

Вознаграждение, полученное до момента признания выручки, учитывайте в порядке, предусмотренном для учета полученных авансов. Для этого сделайте проводки:

Дебет 76 «Расчеты с дольщиками» Кредит 62 «Авансы полученные»
– получен аванс по вознаграждению застройщика.

Средства на финансирование строительства доходом застройщика не являются. Однако впоследствии часть этих средств (например, в сумме экономии) может быть признана вознаграждением застройщика. В такой ситуации суммы, признанные вознаграждением, учтите в составе доходов.

Расходы

Затраты на строительство жилого дома отражайте по мере их возникновения и накапливайте по дебету счета 08-3 нарастающим итогом с начала строительства. При этом застройщик делает следующие записи:

Дебет 08-3 Кредит 60
– учтена в составе расходов на строительство стоимость работ, выполненных подрядчиком;

Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный подрядчиком НДС.

Входной НДС со стоимости подрядных работ отнесите на расходы по строительству жилого дома:

Дебет 08-3 Кредит 19
– учтен в составе расходов на строительство входной НДС со стоимости работ, выполненных подрядчиком.

Расходы по оказанию услуг дольщикам застройщик отражает в бухучете в общем порядке по правилам ПБУ 10/99 как затраты на содержание службы застройщика (п. 5 ПБУ 10/99). Все затраты застройщик признает в тех периодах, в которых они возникли (п. 16–18 ПБУ 10/99). Учет этих расходов, как правило, ведется на счете 26 «Общехозяйственные расходы», в дебет которого списываются прямые и косвенные расходы самого застройщика, связанные с оказанием услуг по организации строительства:

Дебет 26 Кредит 02 (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60...)
– отражены расходы застройщика по организации строительства;

Дебет 19 Кредит 60 (76)
– учтен входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.

Услуги застройщика по договорам участия в долевом строительстве НДС не облагаются (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Поэтому входной НДС по расходам, связанным с оказанием этой услуги, относите на затраты.

Дебет 26 Кредит 19
– отнесен на затраты входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.

Доходы

При строительстве жилого дома подрядным способом доходом застройщика является вознаграждение за его услуги (п. 5 ПБУ 9/99).

Размер вознаграждения определяется условиями договора участия в долевом строительстве. Так, например, договором можно установить следующие способы определения вознаграждения:

  • фиксированная сумма;
  • процент от долевого взноса;
  • сумма экономии целевых средств, которые остаются в распоряжении застройщика после окончания строительства.

Выручку от реализации услуг по организации строительства застройщик признает при одновременном выполнении следующих условий:

  • застройщик имеет право на получение этой выручки, что подтверждается договором или другим документом;
  • сумма выручки может быть определена;
  • застройщик получил оплату за выполненные работы либо у него есть уверенность в получении оплаты. Например, у застройщика имеются документы (договор, акт приемки выполненных работ, гарантийное письмо и т. д.), на основании которых он может потребовать оплаты выполненных работ;
  • услуга оказана;
  • расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Это следует из положений пункта 12 ПБУ 9/99.

Период признания выручки в бухучете зависит от длительности договора участия в долевом строительстве:

  • после передачи построенного объекта дольщикам, если договор носит краткосрочный характер (менее 12 месяцев);
  • по мере готовности, если договор носит долгосрочный характер либо сроки его начала и окончания приходятся на разные годы.

Это следует из положений пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99 и пунктов 1, 2 и 17 ПБУ 2/2008.

По краткосрочным договорам выручку отражайте на дату составления акта приемки-передачи (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99, ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

Если услуги застройщика считаются оказанными по мере готовности, выручку отражайте на отчетную дату по тому же принципу, что и подрядчики (п. 2, 17 и 23 ПБУ 2/2008).

Если сумма вознаграждения может быть определена, выручку на момент ее признания отразите проводкой:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации услуг застройщика по организации строительства.

При этом затраты застройщика списываются со счета 26 «Общехозяйственные расходы» в дебет счета 90-2.

Если ранее был учтен полученный аванс на выплату вознаграждения, выполните следующую проводку:

Дебет 62 субсчет «Авансы полученные» Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– зачтен аванс, ранее полученный от дольщиков на выплату вознаграждения.

Если сумма вознаграждения определяется как экономия целевых средств дольщиков, выручку отразите в момент передачи квартир дольщикам. При этом в учете делайте запись:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1
– отражена в составе доходов сумма экономии, признанная вознаграждением застройщика.

Передачу дольщикам построенного объекта отражайте следующей проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 08-3
– передан дольщикам построенный объект.

Подробнее об этом см. Как отразить передачу объекта застройщиком при долевом строительстве жилых домов.

Если на часть квартир не нашлось дольщиков или застройщик изначально оставил часть квартир себе с целью их дальнейшей продажи, то в отношении таких квартир он является еще и инвестором. В такой ситуации доходом от реализации этих квартир будет выручка от продажи готовой продукции. Выручку отражайте по кредиту счета 90-1 в момент перехода к покупателю права собственности на квартиру (с учетом выполнения других условий для признания выручки в бухучете). При этом в учете сделайте записи:

Дебет 62 Кредит 90-1
– отражена выручка по договору купли-продажи квартиры;

Дебет 90-2 Кредит 43 субсчет «Квартира №...»
– списана себестоимость проданной квартиры;

Дебет 51 Кредит 62
– оплачена покупателем стоимость квартиры по договору купли-продажи.

<…>

2. Из статьи журнала «Учет в строительстве» № 9, Сентябрь 2014
Расходы на страхование ответственности застройщика

Е.А. Андриянова, директор ООО «ТаксМастер: Аудит»

<…>

Бухгалтерский учет

Однозначного подхода к отражению в учете затрат на такое страхование еще не сложилось, и официальное мнение пока не высказано. Поэтому приведем возможные варианты учета.

Договор со страховой компанией

При данном способе страхования на сегодняшний день практика предполагает два варианта учета.

1. Учет выплаченных страховщику сумм в составе выданных авансов.

2. Единовременное признание суммы затрат на страхование на дату получения страхового полиса (невозможность единовременного учета в составе расходов нормативно опровергнуть нельзя).

В первом случае услуги по страхованию считаются предварительно оплаченными, так как договор заключается на определенный срок, а в случае его досрочного расторжения сумма к возврату будет определена исходя из оставшегося срока действия договора. При этом признание данных расходов осуществляется за фактические дни действия договора страхования.

Во втором случае следует исходить из того, что до наступления страхового случая задолженность страховщика перед страхователем отсутствует. Более того, при страховании ответственности застройщика такая задолженность никогда и не возникнет, так как выгодоприобретателем по договору страхования изначально является дольщик. Поэтому вести речь о какой-либо дебиторской задолженности нецелесообразно.

Поскольку своя логика имеется в обоих приведенных вариантах, организации нужно самостоятельно разработать и утвердить в учетной политике порядок учета расходов на страхование.

Взаимное страхование

Взносы, уплачиваемые при вступлении в общество взаимного страхования, следует признать в расходах на момент получения свидетельства о членстве, так как их учет в составе авансов никак не обоснован.

Какой счет использовать

Следующий шаг – определить счет, на который следует списать затраты на страхование (и в случае заключения договора, и в случае вступления в общество).

Учет в составе расходов будущих периодов в настоящее время нормативными документами не предусмотрен. Исходя из специфики деятельности застройщика, здесь также возможны варианты:

1) учет в составе расходов на строительство (на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы»);

2) учет в составе затрат на содержание застройщика (на счете 26 «Общехозяйственные расходы») с последующим отнесением на счет 08. А если в договоре долевого участия выделена сумма вознаграждения застройщика, то с последующим отнесением либо сразу на счет 90 «Продажи», субсчет «Себестоимость продаж» (при использовании метода «директ-костинг»), либо с отнесением на расходы, связанные с оказанием таких услуг (сначала на счет 20 «Основное производство», затем на счет 90).

При квалификации расходов застройщика общепринятой является ориентация на Методику определения стоимости строительной продукции… МДС 81-35.2004 (утверждена постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1), согласно которой должна составляться смета на строительство. До недавнего времени в смету включались средства на покрытие затрат по добровольному страхованию работников и имущества организаций, в том числе по страхованию строительных рисков. Это было прямо предусмотрено в пункте 9.9 главы 9 «Прочие работы и затраты» сводного сметного расчета (приложение № 8 к Методике… МДС 81-35.2004 в ред. от 1 июня 2012 г. № 2). Однако с 16 июня 2014 года упоминание о страховых платежах из МДС 81-35.2004 исключено приказом Минстроя России от 16 июня 2014 г. №294/пр. Официальных разъяснений по порядку учета в связи с этим пока нет.

Заметим: в судебной практике Методика… МДС 81-35.2004 многими арбитрами признается документом рекомендованным, то есть не обязательным к применению, если стороны не согласовали вопрос ее применения в договоре. › |

› | Такой вывод содержат постановления ФАС Поволжского округа от 13 сентября 2012 г. по делу № А57-24568/2011, от 11 сентября 2012 г. по делу № А57-24567/2011, от 7 августа 2012 г. по делу № А57-13608/2011, ФАС Уральского округа от 3 марта 2010 г. № Ф09-1200/10-С2 и др.

Рекомендованный характер подтвержден и в письме Минрегиона России от 6 декабря 2010 г. № 41105-ИП/08.

Что касается возможности включения страховых сумм в состав расходов на содержание службы застройщика, то все попытки нормативно обосновать такой подход оказались неудачными. Ни в перечне расходов, поименованных в главе 10 «Содержание службы заказчика-застройщика...» сводного сметного расчета (приложение № 8 к Методике… МДС 81-35.2004), ни в других нормативных документах подобных расходов обнаружить не удалось. Хотя сама сущность затрат на страхование позволяет предположить, что это некие обязательные расходы, связанные с осуществлением застройщиком своей основной деятельности.

Поскольку какая-либо четкая регламентация в данном случае отсутствует, способ учета должен быть определен в учетной политике застройщика.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка