Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23
17 февраля 2016 16 просмотров

Можно ли у физлица арендовать помещение под офис? Помещение обязательно должно быть зарегистрировано как нежилое?

Да, можно.

Арендодателем может быть и гражданин, никаких ограничений законодательство в этой сфере не устанавливает. Собственник вправе распоряжаться имуществом любым не запрещенным законом способом (ст.209 ГК РФ), в том числе и передавать в аренду.

Однако нужно учесть, что это может повлечь за собой некоторые дополнительные сложности и риски для юридического лица. Связано это с тем, что регистрация юридического адреса в жилом помещении может вызвать претензии налоговых органов, поскольку размещение коммерческой организации в жилом помещении нарушает положения Жилищного кодекса РФ, ведь жилье предназначено только для проживания граждан, а не ведения предпринимательской деятельности.

Чтобы эти претензии исключить, гражданин сначала должен вывести квартиру из жилого фонда, и только после этого заключать договор аренды помещения.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое закреплен в Жилищном кодексе РФ. Для этого собственники помещения обращаются с соответствующем заявлением в орган местного самоуправления по местонахождению квартиры. К заявлению следует приложить:

1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

4) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Если же переводить недвижимость в нежилой фонд собственник не планирует, лучше арендовать под офис другое помещение.

Обоснование


Можно ли организации-арендатору заключить договор аренды имущества с гражданином?

Да, можно.

Положения Гражданского и Налогового кодексов РФ этому не препятствуют. Однако гражданину нужно доказать, что имущество, которое он сдает в аренду, принадлежит ему на праве собственности или ему доверено сдавать его в аренду (например, путем предоставления документов, подтверждающих право собственности). Такой вывод позволяет сделать статья 608 Гражданского кодекса РФ.

Эту позицию подтверждает и финансовое ведомство (письмо Минфина России от 3 ноября 2006 г. № 03-03-04/2/231).


Рекомендация: Какие документы могут потребоваться для регистрации ООО

На практике бывает недостаточно документов, представление которых является обязательным в соответствии со статьей 12 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее – Закон о государственной регистрации).

Несмотря на то что перечень документов является закрытым (ст. 9 и 12 Закона о государственной регистрации), налоговые органы могут отказать в регистрации по причине отсутствия дополнительных документов.

Особо следует отметить, что при подаче документов на регистрацию сотрудник налоговой инспекции может не потребовать представить дополнительные документы, однако через установленный срок инспекция вынесет решение об отказе. Поскольку отсутствие документов, не предусмотренных законом, не может являться основанием для отказа в регистрации, в качестве такого основания в своем решении инспекция обычно указывает на отсутствие какого-либо обязательного документа.

Зачастую отказ налоговых органов можно оспорить, настаивая хотя бы на том, что все документы были представлены и это подтверждается соответствующей распиской. Однако этот процесс может занять месяц и больше. В связи с этим заявители идут на уступки, подчиняясь требованиям налоговых органов и оформляя дополнительные документы.

Если заявитель все же решит оспаривать решение налоговых органов, то нужно ссылаться не только на статьи Закона о государственной регистрации, но и на положения Административного регламентапредоставления Федеральной налоговой службой государственной услуги по государственной регистрации юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств (утв. приказом Минфина России от 22 июня 2012 г. № 87н). В частности, в пункте 18 указанного регламента продублирован исчерпывающий перечень документов, необходимых для государственной регистрации.

Документы, подтверждающие юридический адрес создаваемого ООО

К таким документам обычно относят:

  • предварительный договор аренды помещения;
  • гарантийное письмо от собственника помещения;
  • копию свидетельства о регистрации права собственности собственника на помещения*.

Представление таких документов не является обязательным, однако иногда налоговые органы настаивают на этом и, отказывая в регистрации, ссылаются на то, что они не были представлены.

Основание для отказа в регистрации обычно указывается в следующей форме: «...среди представленных для государственной регистрации документов отсутствуют: заявление о государственной регистрации юридического лица при создании, по форме Р11001, утвержденной … а именно: содержащие достоверные сведения об адресе (месте нахождения) создаваемого юридического лица...».

Налоговая инспекция вправе отказать в регистрации при наличии подтвержденной информации о недостоверности представленных сведений об адресе юридического лица. То есть о том, что такой адрес был указан без намерения использовать его для осуществления связи с юридическим лицом (подп. «р» п. 1 ст. 23 Закона о государственной регистрации).

О недостоверности названных сведений может, в частности, свидетельствовать следующее:

1) адрес согласно сведениям ЕГРЮЛ обозначен как адрес большого количества иных юридических лиц, в отношении всех или значительной части которых имеются сведения о том, что связь с ними по этому адресу невозможна (представители юридического лица по данному адресу не располагаются и корреспонденция возвращается с пометкой «организация выбыла», «за истечением срока хранения» и т. п.);

2) адрес в действительности не существует или находившийся по этому адресу объект недвижимости разрушен;

3) адрес является условным почтовым адресом, присвоенным объекту незавершенного строительства;

4) адрес заведомо не может свободно использоваться для связи с таким юридическим лицом (адреса, по которым размещены органы государственной власти, воинские части и т. п.);

5) в налоговом органе имеется заявление собственника соответствующего объекта недвижимости (иного управомоченного лица) о том, что он не разрешает регистрировать юридические лица по адресу данного объекта недвижимости.

При наличии хотя бы одного из перечисленных обстоятельств сведения об адресе юридического лица считаются недостоверными, если заявитель не представил в регистрирующий орган иные сведения (документы), подтверждающие, что связь с юридическим лицом по этому адресу будет осуществляться.

На это указал Пленум ВАС РФ в постановлении от 30 июля 2013 г. № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица».

Предварительный договор аренды

На стадии учреждения ООО заключение такого договора законом не допускается, поскольку до окончания регистрации ООО не признается созданным (п. 3 ст. 2 Закона об ООО), а следовательно, не вправе заключать сделки, в том числе предварительные договоры. Однако иногда налоговые органы настаивают на представлении данного документа. В таком случае при согласии будущего арендодателя можно оформить такой договор. При этом следует помнить, что никаких юридических последствий он не влечет.

Гарантийное письмо

Под гарантийным письмом понимается письмо от собственника помещения, в котором предполагается нахождение вновь создаваемого ООО.

Форма письма законодательно не установлена, при этом в нем должно указываться, что собственник обязуется предоставить по договору аренды создаваемому ООО помещения в качестве места нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а также выражает согласие на указание при регистрации ООО адреса данного помещения в качестве юридического адреса.*

Копия свидетельства о регистрации права собственности собственника на помещения

Такая копия должна быть заверена подписью и печатью уполномоченного лица арендодателя.*

Если создаваемое ООО планирует заключить договор субаренды, то дополнительно к копии свидетельства рекомендуется предоставить в налоговую инспекцию копию основного договора аренды. При этом из договора аренды должно следовать, что собственник не возражает против регистрации ООО по месту нахождения его помещения. Вместо этого также может быть представлено согласие собственника помещения на регистрацию ООО по месту нахождения помещения.

По вопросу о необходимости представления на регистрацию документов, подтверждающих юридический адрес создаваемого ООО, сложилась противоречивая судебная практика.


Можно ли зарегистрировать организацию по местожительству ее руководителя или учредителя?

Да, можно. Отказ в регистрации допускается в строго определенных случаях.

Организацию регистрируют по местонахождению ее исполнительного органа или других лиц, имеющих право действовать от ее имени без доверенности. Под лицами (структурами), чье постоянное местонахождение указывается в регистрационных документах, подразумеваются генеральные директора (либо другие руководители, наделенные необходимыми полномочиями), различные формы правлений, советы директоров, управляющие компании и т. п. Сведения о местонахождении исполнительных органов (так называемый юридический адрес) должны содержаться в ЕГРЮЛ: именно их использует налоговая инспекция и другие ведомства для связи с организацией*.

Об этом сказано в пункте 2 статьи 54 Гражданского кодекса РФ, подпункте «в» пункта 1 статьи 5 и статье 8 Закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ, пункте 1 статьи 69 Закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ, пункте 1 статьи 40 и пункте 1 статьи 41 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ.

При регистрации организации в инспекцию нужно подать пакет документов, в том числе заявление на регистрацию и учредительные документы. В них требуется указать юридический адрес. Это следует из положений статьи 12 и пункта 1 статьи 13 Закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ, пункта 18 Административного регламента, утвержденногоприказом Минфина России от 22 июня 2012 г. № 87н.

Действующее законодательство не запрещает регистрировать организацию по месту жительства ее учредителя (письма Минфина России от 3 декабря 2008 г. № 03-01-11/5-159 иФНС России от 23 сентября 2011 г. № ПА-21-6/293). Тем не менее на практике налоговая инспекция может отказать в регистрации. В частности, отказ возможен, если у инспекции есть подтвержденная информация о недостоверности заявленного юридического адреса (подп. «р» п.1 ст. 23 Закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ). В свою очередь признаками недостоверности могут быть следующие обстоятельства:

  • по заявленному адресу зарегистрировано множество организаций, связь с которыми невозможна (на самом деле представители организаций по этому адресу не располагаются, а направленная им корреспонденция возвращается с пометкой «организация выбыла», «за истечением срока хранения» и т. п.);
  • заявленный адрес в действительности не существует, или здание, числящееся по этому адресу, разрушено;
  • заявленный адрес является условным, присвоенным объекту незавершенного строительства;
  • заявленный адрес заведомо не может свободно использоваться для связи с организацией (как правило, это адреса, по которым размещены органы государственной власти, воинские части и т. п.);
  • от собственника помещения имеется запрет на регистрацию организаций по заявленному адресу (если в качестве юридического адреса заявлено помещение, принадлежащее учредителю или директору создаваемой организации, инспекция должна исходить из того, что подобного запрета нет).

При этом неприспособленность помещения для деятельности, которой планирует заниматься организация, основанием для отказа в регистрации быть не может.*

Правомерность такого подхода подтверждается пунктами 2 и 4 постановления Пленума ВАС РФ от 30 июля 2013 г. № 61 и окружной арбитражной практикой (см., например, постановления ФАС Центрального округа от 22 января 2013 г. № А54-4428/2012, Московского округа от 18 июня 2013 г. № А40-145066/12-139-1403, от 21 мая 2012 г. № А40-73285/11-92-615).


Из Гражданского кодекса РФ

«Статья 23. Предпринимательская деятельность гражданина

1. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

3. К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

4. Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем*. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

5. Граждане вправе заниматься производственной или иной хозяйственной деятельностью в области сельского хозяйства без образования юридического лица на основе соглашения о создании крестьянского (фермерского) хозяйства, заключенного в соответствии с законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Главой крестьянского (фермерского) хозяйства может быть гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя.

Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом*.

Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Статья 608. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду».


Из Жилищного кодекса РФ

«Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти».

Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.*

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения)*».

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме

Новости по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка