Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23
19 февраля 2016 140 просмотров

С какого момента собственник здания может сдавать его в аренду: с момента акта приема-передачи от предыдущего собственника или с момента гос.регистрации права собственности на это здание? Разница составляет 45 дней.

Если с момента подписания акта приема – передачи к новому собственнику перешло право владеть и распоряжаться недвижимостью, то сдавать здание в аренду можно с даты акта, гражданское законодательство этого не запрещает.

Отсутствие у арендодателя права собственности на объект аренды в момент заключения договора не будет основанием для признания договора аренды недействительным. Законный владелец вновь созданного недвижимого имущества вправе им распоряжаться и до регистрации его права собственности. Такая правовая позиция содержится в пункте 10 и абзаце 3 пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

Но следует учитывать, что у арендодателя при этом могут возникнуть сложности с учетом арендной платы. Согласно официальной позиции финансовых органов, чтобы учесть арендную плату в расходах, во-первых, арендатор должен иметь возможность доказать наличие у арендодателя права собственности на арендуемое недвижимое имущество (иметь копию свидетельства о регистрации права собственности).

Во-вторых, договор аренды должен содержать ссылку на свидетельство о регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество. В противном случае есть существенный риск непризнания арендных платежей в расходах арендатора (см. Письма Минфина России от 09.07.2008 № 03-03-06/1/399, от 27.03.2006 № 03-03-04/1/288). Аналогичная позиция содержится в Письмах УФНС России по г. Москве от 18.06.2009 № 16-15/061721.3, от 18.03.2008 № 20-12/025116, от 18.12.2007 № 20-12/121014, от 22.05.2006 № 20-12/43852 и др.

Суды в подобных ситуациях зачастую оказываются на стороне арендатора. Судьи обращают внимание на то, что НК РФ не ставит в зависимость учет затрат от оснований и правомерности пользования помещением и поэтому расходы по арендным платежам учитываются в целях налогообложения. В результате признания сделки недействительной под сомнение ставится основание платежа, но не сам факт платежа. Признание сделки недействительной не означает оспаривания самого факта расходов, а также их производственного назначения (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10.04.2007 № Ф04-2117/2007(33186-А27-31), ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.03.2006 № А19-11764/05-15-Ф02-984/06-С1).

Обоснование

Из рекомендации Галины Богдановской, кандидата юридических наук, судьи Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, Дмитрия Чваненко, начальника юридического отдела компании «Русский проект», Романа Масаладжиу, кандидата юридических наук, ведущего эксперта ЮСС «Система Юрист»

Арендодатель не является собственником объекта аренды. Будет ли действителен договор аренды, который заключен с таким арендодателем

Да, будет.

Отсутствие у арендодателя права собственности на объект аренды в момент заключения договора не является основанием для признания такого договора недействительным. Арендодатель не сможет на этом основании оспорить договор, чтобы выселить неугодного арендатора.

Дело в том, что арендодатель, который заключил договор аренды и принял на себя обязательство по передаче имущества арендатору, должен обладать правом собственности на такое имущество в момент его передачи арендатору. Это вытекает из смысла статьи 608 Гражданского кодекса РФ. Не допускается лишь заключение подобных договоров в тех случаях, когда земельный участок (объект аренды) принадлежит арендодателю на праве постоянного бессрочного пользования либо если объект недвижимости является самовольной постройкой.

Иными словами, ничто не мешает заключить договор аренды, например, офиса или торговой секции, с организацией, которая заявляет, что планирует через год достроить офисный или торговый центр (или купить его у третьего лица).

В случае неисполнения арендодателем обязательства по передаче имущества в аренду в соответствии с условиями договора (например, вещь, являвшаяся предметом договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора аренды. В договоре также в дополнение к этому можно прописать условие о штрафной неустойке на случай такого нарушения со стороны арендодателя.

Кроме того, будет действительным договор аренды, заключенный с арендодателем, который являлся законным владельцем вновь созданного или переданного ему недвижимого имущества, если право собственности такого арендодателя еще не зарегистрировано в установленном порядке. Имеется в виду ситуация, когда арендодатель уже достроил здание (или получил его от продавца), подал документы на государственную регистрацию права собственности, но эта процедура еще не завершилась.

Такая правовая позиция содержится в пункте 10 и абзаце 3 пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Тем не менее, хотя такой договор не будет являться недействительным, арендатору нужно крайне осторожно подходить к заключению договора аренды с лицом, которое не является собственником объекта недвижимости, поскольку это может повлечь для арендатора серьезные риски. Дело в том, что сама по себе возможность взыскания убытков с арендодателя в случае невыполнения последним обязанности по передаче имущества в аренду не является существенной гарантией прав арендатора, поскольку для этого нужно обращаться в суд. А это, как правило, занимает немало времени и сил. Кроме того, сами убытки в таких случаях далеко не всегда очевидны и весьма трудно доказуемы.

Если арендатор все же решит заключить такой договор, ему стоит оценить степень добросовестности потенциального арендодателя, узнать, что планирует сделать арендодатель для того, чтобы исполнить условие договора о передаче имущества арендатору, какие шаги им уже приняты и т. п. Например, вряд ли имеет смысл заключать договор об аренде офисных помещений в бизнес-центре, который арендодатель планирует построить за несколько месяцев или иной крайне незначительный промежуток времени, если строительство бизнес-центра еще даже не начато.

<…>

Из статьи журнала «Учет. Налоги. Право» № 11, Март 2014

Можно ли списать плату за аренду незарегистрированного офиса

Нет, нельзя, за исключением случая, когда предметом договора аренды является вновь построенный объект недвижимости.

Право собственности на объекты недвижимости надо зарегистрировать (ст. 131 ГК РФ). Но, по мнению судей, законный владелец может сдать в аренду недвижимость и до момента регистрации права собственности на нее. Отсутствие регистрации не препятствует заключению договора аренды (п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.13 № 13).

В то же время чиновники считают, что нельзя включать в расходы арендную плату, перечисленную до оформления арендодателем права собственности. Расходы арендатора должны быть подтверждены документально, в частности, договором аренды (п. 1 ст. 252 НК РФ). А договор должен быть заключен в установленном законом порядке (письмо Минфина России от 25.01.13 № 03-03-06/2/6). Исключение из этого правила касается лишь случая, если предметом договора выступает вновь построенный объект недвижимости. Если строительство завершено и объект приняла государственная приемочная комиссия, то инвестор вправе пользоваться и распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду (ст. 6 Федерального закона от 25.02.99 № 39-ФЗ). Тогда арендатор может списать плату за пользование имуществом (письмо Минфина России от 06.05.13 № 03-03-06/1/15658).

Олег Хороший,

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

Из статьи журнала «Российский налоговый курьер» № 16, Август 2012

Изменится учет арендной платы в отсутствие права собственности у арендодателя

ВАС РФ 18 июля опубликовал на своем сайте www.arbitr.ru проект постановления, которое может лишить Минфин главного аргумента в пользу невозможности признания расходов по договору аренды до того момента, пока собственник не зарегистрирует право собственности. Указанная позиция финансового ведомства озвучена в письмах от 01.12.11 № 03-03-06/1/791 , от 13.05.11 № 03-03-06/1/292 и др.

Основание — такой договор аренды не является заключенным в установленном законом порядке. Ведь статья 608 ГК РФ гласит, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Тем более что право собственности на здания, сооружения и другое создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации ( ст. 219 ГК РФ ).

В то же время согласно иным разъяснениям компания может относить на расходы платежи по договорам временного пользования имуществом (объектами капитальных вложений), даже если право собственности на здание еще не зарегистрировано, но при этом принято государственной приемочной комиссией. Такая позиция изложена в письме Минфина России от 30.08.10 № 03-03-05/193 , которое было доведено письмом ФНС России от 14.09.10 № ШС-37-3/11158@ .

ВАС РФ в проекте постановления Пленума ВАС РФ фактически признает право владельца имущества на передачу имущества в аренду независимо от регистрации права собственности на него. По мнению ВАС РФ, это не противоречит статье 608 ГК РФ. Кроме того, если речь идет об объекте капстроительства, отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию такого объекта на момент его передачи арендатору само по себе не делает договор аренды недействительным

Е.В. Егоров,

начальник юридической службы саморегулируемой организации аудиторов НП «Аудиторская Палата России»

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка