Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

В январе у вас новые сроки отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№24
2 февраля 2016 9 просмотров

В соответствии с пунктом 1 статьи 169 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в размере, установленном в соответствии с частью 8.1 статьи 156 ЖК РФ. Поэтому по мнению Департамента Минфина России, отраженного в письме от 7 мая 2015 г. № 03-03-06/1/26483 расходы собственников в виде ежемесячных взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме нельзя рассматривать в качестве необоснованных расходов, если обязанность по уплате таких взносов установлена для них законом.В этой связи расходы в виде ежемесячных взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, указанных в статье 169 ЖК РФ, могут быть учтены в составе прочих расходов на основании подпункта 49 пункта 1 статьи 264 НК РФ как другие расходы, связанные с производством и (или) реализацией и, поэтому, по мнению Департамента Минфина России, изложенному в письме от 16 февраля 2015 г. № 03-03-06/4/6840 в целях налогообложении прибыли организации собственника помещений, документальным подтверждением расходов в данном случае будут являться платежные документы (счета-квитанции).Наша организация в рамках предварительного договора купли продажи квартир, обязана заключить с управляющей (эксплуатирующей) организацией договор о передачи прав по управлению и эксплуатации многоквартирным домом, возмещать и оплачивать управляющей организации на основании данного договора коммунальные и эксплуатационные услуги.Может ли наша организации в рамках заключенного договора с управляющей компаний и не являющейся собственником данного имущества, оплачивать взносы на капитальный ремонт и учитывать их, при исчислении налога на прибыль?

Если разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено, но квартиры еще не переданы собственникам, то коммунальные платежи относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, и могут быть учтены в целях налогообложения прибыли на основании подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ.
Если квартиры уже переданы собственникам, то оплата коммунальных услуг должна осуществляться за их счет. Именно собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги (п. 3 ст. 154 ЖК РФ). Дольщик фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи. До этого объектом владеет и пользуется застройщик. Поэтому обязанность по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги с момента ввода в эксплуатацию дома и до передачи квартир дольщикам лежит на застройщике (определение ВАС РФ от 19.03.12 № ВАС-15726/11 по делу № А55-1724/2011).

Обоснование

1. Из рекомендации

Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Можно ли учесть при расчете налога на прибыль расходы, связанные с содержанием здания, право собственности на которое не зарегистрировано. По договору охрану здания, его коммунальное обслуживание и текущий ремонт обеспечивает управляющая компания

Да, можно, но после ввода здания в эксплуатацию.

При расчете налога на прибыль организация вправе учесть любые экономически оправданные расходы, которые документально подтверждены и связаны с деятельностью, направленной на получение доходов. Это следует из положений пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ.

В рассматриваемой ситуации затраты на оплату услуг управляющей компании можно рассматривать как расходы на содержание (поддержание в исправном состоянии), эксплуатацию, ремонт и техническое обслуживание основного средства (здания). Такие затраты включаются в состав расходов, связанных с производством и реализацией, и уменьшают налогооблагаемую прибыль на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 253 Налогового кодекса РФ.

Законодательство не связывает возможность уменьшения налогооблагаемой прибыли на расходы по содержанию объекта недвижимости с наличием у организации свидетельства о праве собственности на этот объект. На практике здание может быть введено в эксплуатацию даже в отсутствие такого свидетельства. В этом случае для признания расходов на его содержание, коммунальное обслуживание и текущий ремонт достаточно документов, подтверждающих принадлежность здания к основным средствам и факт его использования в производственной или управленческой деятельности (акт поф. ОС-1а, инвентарная карточка по ф. ОС-6). В отношении расходов на ремонт объектов недвижимости, право собственности на которые организация не зарегистрировала, такие разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 17 января 2006 г. № 03-03-04/1/25 и от 11 октября 2005 г. № 03-03-04/1/275. Разделяют эту точку зрения и арбитражные суды (см., например, постановления ФАС Поволжского округа от 26 января 2010 г. № А72-8244/2009Восточно-Сибирского округа от 15 ноября 2007 г. № А58-1288/07-Ф02-8428/07Северо-Западного округа от 17 декабря 2007 г. № А05-14073/2006).

Если здание не введено в эксплуатацию, то для целей налогообложения прибыли оно не признается основным средством и не амортизируется (п. 1 ст. 257п. 1 ст. 256 НК РФ). До ввода в эксплуатацию расходы на содержание здания, его охрану, техническое и коммунальное обслуживание не связаны с деятельностью, направленной на получение доходов. Поэтому при расчете налога на прибыль они не учитываются (п. 1 ст. 252 НК РФ). Однако при формировании первоначальной стоимости здания в периоде его ввода в эксплуатацию эти расходы можно будет учесть как затраты, связанные с доведением объекта до состояния, пригодного к использованию. Аналогичные разъяснения есть в письмах УФНС России по г. Москве от 18 апреля 2008 г. № 20-12/037669.2от 10 октября 2006 г. № 20-12/89139УМНС России по г. Москве от 23 августа 2004 г. № 26-12/55123.

Из рекомендации «Какие расходы при расчете налога на прибыль признаются экономически обоснованными»

<…>

2. Из статьи журнала «Юрист компании», № 10, октябрь 2015

Договор участия в долевом строительстве: как избежать споров с застройщиком и что делать, если они возникнут. 8 самых проблемных вопросов.

<…>

С какого момента мне нужно оплачивать коммунальные платежи и расходы на обслуживание жилых помещений?

Обязанность внести плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает после подписания передаточного акта (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Застройщики часто требуют оплатить расходы с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и даже прописывают такой пункт в договоре. Но такое требование ошибочно и пункт можно признать недействительным (апелляционное определение Омского областного суда от 25.03.15 по делу № 33-1944/2015). Если вы обнаружили недостатки, зафиксируйте их в акте осмотра и откажитесь от принятия объекта. До устранения недостатков и подписания акта вы не должны оплачивать коммунальные услуги.

Именно собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги (п. 3 ст. 154 ЖК РФ). Дольщик фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи. До этого объектом владеет и пользуется застройщик. Поэтому обязанность по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги с момента ввода в эксплуатацию дома и до передачи квартир дольщикам лежит на застройщике (определение ВАС РФ от 19.03.12 № ВАС-15726/11 по делу № А55-1724/2011).

<…>

3. Из статьи журнала «Учет в строительстве», № 10, октябрь 2013

Расходы на продажу квартир

<…>

Компанией-застройщиком построен дом. Часть квартир передана инвестору, часть оформлена в собственность для продажи. Что делать с затратами на оплату жилищно-коммунальных услуг по непроданным квартирам? Списать за счет собственных средств, а НДС?

Отвечает
Д.А. Дементьев,
аудитор ООО «Аудит-Эскорт»

Фактические затраты на строительство, приходящиеся на стоимость квартир, оформленных в собственность застройщика, формируют у него стоимость имущества, предназначенного для продажи с отражением его стоимости по дебету счета 43 «Готовая продукция». Затраты на содержание такого имущества (в том числе и жилищно-коммунальные) до момента продажи, по мнению автора, нужно учитывать как издержки обращения на балансовом счете 44 . Издержки обращения списываются на уменьшение финансового результата в момент реализации каждой квартиры в той части, которая относится к проданной квартире.

<…>

4. Из статьи журнала «Учет в строительстве», № 8, август 2009

Оплата «коммуналки» до продажи квартир учитывается в расходах

<…>

Жилой дом построен, получено разрешение на ввод в эксплуатацию. Часть квартир, на которые были заключены договоры участия в долевом строительстве, переданы дольщикам, а часть осталась у застройщика для дальнейшей реализации. Можно ли затраты на оплату коммунальных услуг по непереданным квартирам учесть в расходах при расчете налога на прибыль?

Да, можно.

Ведь данные затраты необходимы для поддержания готовой продукции (квартир, предназначенных для реализации) в пригодном для продажи состоянии, то есть направлены на получение дохода. Поэтому они в полной мере удовлетворяют требованиям об обоснованности расходов (п. 1 ст. 252 НК РФ).

В целях налогообложения прибыли такие коммунальные платежи относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Порядок их учета зависит от учетной политики организации. Чаще всего данные расходы относятся к косвенным и подлежат списанию на расходы текущего отчетного (налогового) периода. Однако организация может включить их и в состав прямых расходов. Тогда коммунальные платежи будут списываться в налоговом учете по мере реализации квартир. Такие правила установлены в статье 318 НК РФ.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка