Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Где вам помогут выбрать онлайн‑кассу и модернизировать старую

Подписка
Срочно заберите все!
№23
2 февраля 2016 8 просмотров

Есть 2-х комнатная квартира, оформленная как коммунальная квартира из двух комнат, есть два кадастровых паспорта и два свидетельства на квартиру.1 комнатой владелец владеет более 5 лет.2 комната 1/2 доли владел тот же владелец что и первой, только 3,5 года (вступил в наследство)1/2 доли владела мама 3,5 года и в декабре 2015 подарила ее дочке (владельцу всего остального)в декабре на 2 комнату получено новое свидетельство на всю комнату.Вопрос: Если сейчас объединить всю квартиру в целое, получить новый кадастровый паспорт, свидетельство новое и продать квартиру.. как в этом случае будет считаться база по НДФЛ, возникнет ли она? (ведь фактическое владение квартирой уже более 3 лет одним владельцем)

Налоговая база в данном случае не возникнет.

Если на момент продажи квартира оформлена как единый объект, для целей НДФЛ изменение состава собственников до ее продажи значения не имеет. Ведь право собственности на квартиру в целом возникает в момент первоначальной госрегистрации, а не в день, когда повторно получено свидетельство о праве собственности в связи с изменением состава собственников и размера их долей (ст. 131 и 235 ГК РФ). Поэтому, в тех случаях, когда одна доля квартиры находилась в собственности человека более минимального предельного срока, а другая доля – менее, весь доход от продажи квартиры НДФЛ не облагается.

Обоснование

Из рекомендации
Валентины Акимовой государственного советника налоговой службы РФ III ранга

Ольги Красновой директора БСС «Система Главбух»

<…>

Минимальный предельный срок в три года применяйте при продаже недвижимости, если право собственности на нее получено:

В иных случаях применяйте минимальный предельный срок в пять лет. Например, если право собственности на объект возникло в результате купли-продажи.

Это следует из положений пункта 17.1 статьи 217, пунктов 34 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ.

<…>

Как определить срок владения

Срок истекает в соответствующем месяце и числе третьего года или года исходя из минимального предельного срока. Под годом подразумеваются 12 месяцев, следующих подряд. Например, если автомобиль находится у гражданина в собственности с 20 июля 2016 года и будет продано 20 июля 2019 года или после этой даты, то доход от его продажи НДФЛ не облагается. Такой порядок следует изпункта 3 статьи 6.1 Налогового кодекса РФ и подтверждается в письмах Минфина России от 13 ноября 2008 г. № 03-04-05-01/425 и ФНС России от 26 февраля 2013 г. № ЕД-3-3/662).

Отсчитывайте трехлетний (минимальный предельный) срок с момента получения имущества в собственность. Если оно переходило к третьим лицам (например, сначала его продали, а потом выкупили обратно), срок отсчитывайте с момента его последнего приобретения. При этом общая продолжительность владения этим имуществом значения не имеет. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 20 ноября 2012 г. № 03-04-05/9-1324.

Если право собственности на имущество подлежит государственной регистрации, срок отсчитывайте от момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Такой порядок установлен статьями 219223 Гражданского кодекса РФ и подтверждается письмами Минфина России от 16 февраля 2009 г. № 03-04-05-01/62от 28 марта 2008 г. № 03-04-05-01/86.

Однако в отдельных ситуациях срок владения имуществом определяйте с учетом следующих особенностей:

Право собственности на объект получено День, с которого отсчитывается трехлетний срок владения Официальная позиция
При объединении нескольких объектов в один Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на новый (объединенный) объект Письмо Минфина России от 10 апреля 2014 г. № 03-04-05/16457
При разделе одного объекта на несколько Раздел земельного участка Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на новый (полученный в результате раздела) объект Письмо Минфина России от 17 декабря 2013 г. № 03-04-07/55742, которое доведено до сведения налоговых инспекцийписьмом ФНС России от 20 февраля 2014 г. № БС-4-11/2957
Раздел остальной недвижимости

Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на объект при его первоначальном приобретении до раздела.

То есть в результате раздела срок владения не исчисляется заново

Письмо ФНС России от 20 августа 2015 г. № ПА-4-11/14755
При разделе имущества супругов, совместно нажитого в браке

Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на объект при его первоначальном приобретении супругами.

То есть в результате раздела срок владения не исчисляется заново

Письмо Минфина России от 23 июня 2015 г. № 03-04-05/36153
При выделении объекта из общей долевой собственности (т. е. выдел доли в натуре) Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на новый (выделенный) объект Письма Минфина России от 21 февраля 2014 г. № 03-04-05/7487от 5 сентября 2013 г. № 03-04-05/36685
В результате перевода жилья в состав нежилых помещений Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на жилое помещение Письмо Минфина России от 20 февраля 2015 г. № 03-04-05/8329
В порядке компенсации за снесенное помещение (например, взамен квартиры в снесенном доме получена новая площадь) Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на имущество, полученное взамен снесенного Письмо ФНС России от 20 сентября 2012 г. № ЕД-4-3/15695
В наследство (не от супруга) По общему правилу – день смерти наследодателя Статья 1114пункт 4 статьи 1152 ГК РФ, письма Минфина России от 28 ноября 2014 г. № 03-04-05/60801от 28 марта 2013 г. № 03-04-05/5-303от 26 марта 2013 г. № 03-04-05/5-291
Когда наследуешь долю в имуществе, в котором уже владел долей до смерти наследодателя, – дата регистрации в ЕГРП прав собственности на свою первоначальную долю* Письмо Минфина России от 7 августа 2015 г. № 03-04-05/45654*
В наследство от супруга. Унаследованный объект приобретен в течение брака и был зарегистрирован на супруга Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на объект при его приобретении умершим супругом. Момент выдачи свидетельства в связи с изменением состава собственников или смерти наследодателя значения не имеют Письмо Минфина России от 2 апреля 2013 г. № 03-04-05/9-326
В судебном порядке Дата вступления в силу решения суда Письма Минфина России от 14 августа 2013 г. № 03-04-05/32983ФНС России от 4 июля 2014 г. № БС-4-11/13067
По договору с жилищно-строительным кооперативом Дата, когда выполнены два условия одновременно: полностью выплачен паевой взнос и подписан акт приема-передачи квартиры Письмо Минфина России от 30 декабря 2014 г. № 03-04-05/68492
По окончании строительства жилого дома, который приобрели как объект незавершенного строительства Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на жилой дом как на достроенный объект. То есть дата, которая указана в новом свидетельстве Письмо Минфина России от 18 февраля 2015 г. № 03-04-05/7517
При покупке супругами в совместную собственность с дальнейшей сменой ее на долевую

Дата регистрации в ЕГРП прав собственности.

Если супруги меняют вид собственности с совместной на долевую, это не прерывает срок нахождения имущества в собственности. Даже если доли стали неравными

Письмо Минфина России от 4 марта 2015 г. № 03-04-05/11207
При переоформлении прав собственности на отдельные комнаты в квартире в общедолевую собственность (заключении соглашения об образовании общей долевой собственности на имущество) Дата регистрации прав собственности на долю Письмо Минфина России от 24 марта 2015 г. № 03-04-05/16156

<…>

Ситуация: в каком размере можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом при продаже квартиры. Одна доля квартиры находилась в собственности более минимального предельного срока, а другая – менее

Если на момент продажи данная квартира оформлена как единый объект, то доход, полученный при ее продаже, не облагается НДФЛ*. Если квартира продается отдельными долями, нужно учитывать срок владения продавцом каждой из долей.

Если квартира находилась в собственности человека менее минимального предельного срока, то доход от ее продажи облагается НДФЛ (подп. 5 п. 1 ст. 208, п. 12 ст. 209, п. 17.1 ст. 217ст. 217.1 НК РФ). При этом доход от продажи квартиры в целях расчета НДФЛ человек (резидент) вправе уменьшить, в частности, на имущественный налоговый вычет. Размер такого вычета не может превышать 1 000 000 руб. Об этом говорится в подпункте 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Если квартира находилась в собственности человека более минимального предельного срока, то доход от ее продажи вообще не облагается НДФЛ (п. 17.1 ст. 217ст. 217.1 НК РФ). Значит, условия для применения имущественного налогового вычета отсутствуют.

По мнению финансового ведомства, обложение НДФЛ и применение вычета по нему зависят от способа оформления квартиры. Квартира может быть оформлена единым объектом (у гражданина одно свидетельство о праве собственности) или как несколько объектов ? долей (на каждую долю выдано отдельное свидетельство о праве собственности).

Если на момент продажи квартира оформлена как единый объект, то для целей НДФЛ изменение состава собственников до ее продажи значения не имеет. Ведь право собственности на квартиру в целом возникает в момент первоначальной госрегистрации, а не в день, когда повторно получено свидетельство о праве собственности в связи с изменением состава собственников и размера их долей (ст. 131 и 235 ГК РФ). Поэтому, в тех случаях, когда одна доля квартиры находилась в собственности человека более минимального предельного срока, а другая доля – менее, весь доход от продажи квартиры НДФЛ не облагается. Следовательно, применять имущественный налоговый вычет в рассматриваемой ситуации нет оснований.* Такие выводы сделаны в письмах Минфина России от 19 апреля 2012 г. № 03-04-05/7-530от 30 декабря 2010 г. № 03-04-05/7-765от 13 сентября 2010 г. № 03-04-05/9-539 и ФНС России от 22 октября 2012 г. № ЕД-4-3/17824.

В случае, когда квартира продается не как единый объект, а как отдельные доли, нужно рассматривать срок владения продавцом каждой из долей. Если одна доля квартиры находилась в собственности более минимального предельного срока, то доход, полученный при ее продаже, вообще не облагается НДФЛ (п. 17.1 ст. 217ст. 217.1 НК РФ). А с дохода от продажи доли, которая в собственности продавца менее минимального предельного срока, НДФЛ нужно заплатить. Следовательно, при продаже квартиры в виде долей человек может получить имущественный вычет в сумме не более 1 000 000 руб. на доходы от продажи той доли, которая ему принадлежит менее минимального предельного срока (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Аналогичная позиция отражена в письмах Минфина России от 9 августа 2012 г. № 03-04-05/7-936от 19 июня 2009 г. № 03-04-05-01/474от 20 июня 2007 г. № 03-04-05-01/198от 2 апреля 2007 г. № 03-04-06-01/107 и ФНС России от 13 августа 2009 г. № 3-5-04/1248.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка