Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Юридические расходы: когда безопасно списывать

Подписка
Срочно заберите все!
№24
17 февраля 2016 17 просмотров

В 4 квартале 2015 оформлен акт приемки законченного строительством объекта "Многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями" по форме N КС-11, в котором отражены такие незаконченные работы, как благоустройство территории, выполнение которых перенесено на май 2016г. В октябре 2015г осуществлена приемка законченного строительством объекта приемочной комиссией и получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В период с ноября 2015 по март 2016 г. Инвестор осуществляет продажу квартир; в ноябре 2015г оформляет право собственности на нежилые помещения, которые сдает в аренду. После выполнения незаконченных работ в мае 2016 г. от застройщика поступят формы NN КС-2, КС-3. Как отразить у Инвестора "опоздавшие" расходы (благоустройство территории и другие незаконченные работы по дооборудованию и отделке здания) будут учитываться в налоговом учете в целях налога на прибыль?

При расчете налога на прибыль такие расходы учитывайте в следующем порядке.

Часть расходов, которые относятся к квартирам, построенным для продажи, учитывайте в составе материальных затрат. Такие расходы списывайте в периоде реализации квартир.

А часть расходов, которые относятся к нежилым помещениям, будут увеличивать их первоначальную стоимость в качестве расходов на достройку.

Обоснование


Рекомендация: Как отразить в бухучете и при налогообложении затраты на создание объектов благоустройства при строительстве объектов недвижимости

Порядок отражения у инвестора расходов на благоустройство при расчете налога на прибыль зависит от нескольких факторов. А именно:

  • в качестве какого актива учтен основной объект строительства (основное средство или готовая продукция);
  • связь расходов на благоустройство с основным объектом строительства (неразрывная связь или создан отдельный объект внешнего благоустройства) исходя из условий договора.

Расходы на благоустройство, не создающие отдельных объектов, как правило, неразрывно связаны с основным объектом строительства и носят обязательный характер (требование законодательства в сфере охраны окружающей среды и промышленной безопасности). Учитывайте такие расходы в следующем порядке.

Если объект строительства будет учитываться у инвестора в составе основных средств, то включите расходы на благоустройство в его первоначальную стоимость (п. 1 ст. 257 НК РФ). Если построенный объект инвестор принимает к учету в качестве готовой продукции, то эти расходы формируют ее стоимость. При дальнейшей реализации объекта строительства затраты на приобретение этого объекта, в том числе и на благоустройство, включите в состав расходов в соответствии с пунктом 2 статьи 318 Налогового кодекса РФ.

Если в процессе благоустройства территории создаются самостоятельные объекты, то при соблюдении определенных условий отразите их в составе амортизируемого имущества (п. 1 ст. 256 НК РФ). При этом объекты внешнего благоустройства не подлежат амортизации (подп. 4 п. 2 ст. 256 НК РФ). Подробнее об этом см. Что относится к амортизируемому имуществу в налоговом учете.


Расходы после ввода здания в эксплуатацию

Ситуация, когда застройщик уже получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, но еще остались недоделки, не редкость в строительной практике. Можно ли учесть возникающие затраты в составе расходов при налогообложении прибыли или на увеличении 08 счета?

Прямого ответа на этот вопрос нет.

По мнению специалистов Минфина России (письмо от 30.06.2008 № 03-03-06/1/378), затраты по достройке объекта учесть можно как в бухгалтерской, так и в налоговой стоимости объекта, правда, в случае, если они необходимы для доведения его до состояния, в котором объект пригоден для использования. Данный факт должны подтверждать акты, справки, технические условия, проектная документация и пр. документы.

Однако обращаем внимание, что данный вопрос, независимо от ответа чиновников, остается спорным. Ведь согласно нормам ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию должно выдаваться только после того, как все работы на объекте завершены. По факту же выходит, что застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в неполной готовности. В таком случае признание затрат на достройку объекта очень проблематично и ведет к высоким налоговым рискам.

Исключением из этого правила являются отделочные работы. Их можно производить после ввода в эксплуатацию недвижимости и включать в стоимость объекта.

Действительно, исходя из п. 1.8 СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», законченные строительством объекты подлежат приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями только после выполнения всех строительно-монтажных работ, благоустройства территории, обеспеченности объектов оборудованием и инвентарем в полном соответствии с утвержденными проектами, а также после устранения недоделок.

В то же время сроки выполнения работ по озеленению, устройству верхнего покрытия подъездных дорог к зданию, тротуаров, хозяйственных, игровых и спортивных площадок, а также отделке элементов фасадов зданий, предусмотренные проектно-сметной документацией, могут быть перенесены на поздние сроки (п. 1.8 СНиП 3.01.04-87, п. 11, 12 актов по ф. № КС-11, КС-14).

Следовательно, такие расходы могут быть отражены в стоимости объекта после его ввода в эксплуатацию. Если же строительная организация несет иные расходы, связанные со строительством, и учитывает их в стоимости объекта или при налогообложении прибыли, не исключено, что свою позицию ей придется доказывать в суде. В свое оправдание можно привести следующие аргументы.

Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме согласно разрешения на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации. В то же время согласно правовой позиции Президиума ВАС, высказанной в Постановлении от 16.11.2010 № ВАС-4451/10, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не является безусловным доказательством, свидетельствующим о доведении объекта до состояния готовности.

Поэтому и фактическая сумма затрат на строительство застройщиком может быть определена не ранее завершения всех строительных и иных связанных с ними работ.

Аналогичного мнения придерживается ФАС Поволжского округа от 12.02.2013 № А12-8247/2012, Седьмой арбитражный апелляционный суд (Постановление от 09.08.2012 № А27-8216/2012), Девятый арбитражный апелляционный суд (Постановление от 25.08.2011 № 09АП-18275/2011-АК) и др.

Расходы на ремонт и достройку объекта

Более безопасным было бы отразить «опоздавшие» затраты как расходы на ремонт помещения и не включать их в стоимость объекта, а учитывать как прочие расходы согласно ст. 260 НК РФ.

Однако если по документам и фактически недвижимость еще не построено и ремонтировать застройщику-инвестору нечего, тогда это могут быть расходы по достройке объекта. Расходы по достройке должны увеличивать первоначальную стоимость строения в силу п. 2 ст. 275 НК РФ.

Имейте в виду, что расходы на достройку объекта должны быть произведены в соответствии с техническими условиями, проектами и разрешительной документацией. Если в первоначальном варианте документов (на само строительство) затраты на достройку не указаны, учесть их в стоимости объекта или для налогообложения прибыли будет спорно.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка