Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Желаю вам в новом году

Подписка
Срочно заберите все!
№24
11 марта 2016 17 просмотров

Фирма купила право аренды земли у администрации города на 3 года для строительства складского помещения (Землю фирма будет выкупать после окончания строительства)После регистрации права на аренду фирма будет получать разрешение на строительство складского помещения. Просим дать комментарии по 3 ситуациям1. Может ли строительство складского помещения вести другая фирма, с последующим вводом в эксплуатацию этого здания на фирму строящую здание. То есть получится что право на аренду земли / разрешение на строительство у одной фирмы, а здание будет принадлежать другой.2. Можно ли при данных условиях разрешение на строительство получить второй фирме (та что будет строить здание) То есть земля в аренде будет у одной а строить/вводить в эксплуатацию будет другая фирма.3. Фирма перепродает право на аренду земли, и уже вторая фирма получает разрешение на строительство, строит здание, вводит его в эксплуатацию и выкупает землю.

Первый вариант недопустим, поскольку получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию может только застройщик, т.е. лицо являющееся правообладателем участка, получившее разрешение на строительство.

Это правило следует из положений ст.55 ГрК РФ.

Разрешение на строительство второй фирме, в отсутствии прав на земельный участок не будет выдано. Это объясняется тем, что наличие правоустанавливающих документов на участок является обязательным условием для получения разрешения на строительство в силу ст.51 ГрК РФ.

Третий вариант можно реализовать. Дело в том, что в силу п.5 ст.22 ЗК РФ арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Таким образом, в случае, если арендатор и арендодатель участка согласуют передачу права аренды участка второй организации, данная фирма организация сможет получить разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, с возможностью последующего выкупа участка.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» и «Системе Юрист»

1.Какие функции выполняет застройщик в ходе строительства и как их передать заказчику

<…>

«Застройщик обеспечивает строительство на принадлежащих ему земельных участках (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

В функции застройщика входит организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухучета затрат (п. 1.4 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).

Застройщик может организовать строительство за счет:

Независимо от того, за чей счет застройщик организует строительство, в его обязанности входит выполнение следующих функций:

Организационные функции

В организационные функции застройщика входит:

Это следует из положений пункта 3 статьи 47, пункта 5 статьи 48, пункта 1 статьи 51 и пункта 3 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ.

Застройщик должен иметь архитектурный проект. Этот документ необходим для получения разрешения на строительство.

Проект нужно выполнить в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (п. 1 ст. 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ).

Архитектурно-планировочное задание получает застройщик на основании следующих документов:

  • заявки на строительство;
  • документов, удостоверяющих его право собственности на земельный участок, где планируется строительство объекта. Построить объект застройщик может и на арендованной территории. В этом случае вместе со свидетельством о регистрации права собственности на землю необходимо подать разрешение от собственника этого участка на разработку проектной документации. Наличие такого разрешения подтвердит, что собственник участка не возражает против строительства на его территории нового объекта арендатором.

Разрешение на строительство выдадут только в том случае, если его архитектурный проект будет соответствовать требованиям градостроительного плана земельного участка.

Это следует из положений пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение на строительство выдают федеральные, региональные или местные власти (п. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Помимо архитектурного проекта, для получения разрешения требуются правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, а также иные документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.*

Внимание: если застройщик организует строительство без соответствующего разрешения, территориальное отделение Ростехнадзора может оштрафовать его или приостановить его деятельность.

Размер штрафа составляет от 500 000 до 1 000 000 руб. Приостановление деятельности организации возможно на срок до 90 суток.

Кроме того, за указанное нарушение к административной ответственности могут быть привлечены должностные лица организации (например, ее руководитель). Размер штрафа составляет от 25 000 до 50 000 руб.

Об этом говорится в части 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Причем, несмотря на то что обязанность получить разрешение на строительство лежит на застройщике, к административной ответственности могут привлечь и организацию (технического заказчика, подрядчика или субподрядчика), которые непосредственно выполняли строительно-монтажные работы на объекте без разрешения на строительство. Дело в том, что перед выполнением таких работ они обязаны удостовериться в том, что застройщик, привлекая их к строительным работам, обладает соответствующим разрешением на строительство.

Об этом говорится в постановлении Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 11.

Объект строительства, созданный без соответствующего разрешения, признается самовольной постройкой. Право собственности на него нельзя будет зарегистрировать. Это следует из положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Более того, такой объект подлежит сносу за счет застройщика (п. 3 ст. 25 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ).

Однако есть случаи, при которых получать разрешение на строительство не нужно. К ним относятся:

  • строительство объектов, которые не являются объектами капитального строительства (например, киосков, навесов);
  • строительство сооружений вспомогательного использования (например, временных бытовых построек);
  • иные случаи, предусмотренные законодательством (например, если строительные работы, которые планируются застройщиком, не повлекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки и не затронут характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций).

Об этом говорится в пункте 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и пункте 2 статьи 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ.

В состав организационных функций также входит принятие решения о том, кто непосредственно будет вести строительные работы. Вести строительство может сам застройщик (своими силами), а могут привлеченные им сторонние организации – подрядчики (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Таким образом, объект может быть построен одним из двух способов:

  • подрядным – когда строительство объекта полностью осуществляют подрядчики;
  • собственными силами застройщика – когда строительство объекта ведет сам застройщик с привлечением или без привлечения субподрядчиков.

Для строительства объекта подрядным способом застройщик заключает с подрядчиками договор строительного подряда. Неотъемлемыми частями такого договора являются:

  • техническая документация, в которой указан состав и объем строительных работ, а также требования, предъявляемые к этим работам;
  • смета, которая определяет стоимость подрядных работ, если стоимость работ не определена в твердой договорной цене.

Это следует из положений статей 740743746 Гражданского кодекса РФ.

Подробное руководство по составлению договоров подряда на строительство приведено в письме Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства России от 10 июня 1992 г. № БФ-558/15.

Если в договоре строительного подряда между застройщиком и подрядчиком не предусмотрена обязанность подрядчика выполнить строительные работы самостоятельно, то для выполнения отдельных строительных работ подрядчик может привлечь третьих лиц. В этом случае подрядчик признается генеральным подрядчиком, а привлекаемые им третьи лица – субподрядчиками. При этом ответственность перед застройщиком за выполнение всего комплекса работ по строительству объекта, включая работы, выполненные субподрядчиками, несет генеральный подрядчик. Об этом говорится в статье 706 Гражданского кодекса РФ.

Непосредственный исполнитель строительных работ, будь то застройщик, генеральный подрядчик или субподрядчик, обязан иметь свидетельство о допуске к выполняемым им работам, выданное саморегулируемой организацией. Это требование пункта 2 статьи 52 и пункта 1 статьи 55.8 Градостроительного кодекса РФ. Для получения такого свидетельства непосредственный исполнитель строительных работ должен быть участником саморегулируемой организации (п. 6 ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ).

Перечень работ по строительству, для выполнения которых необходимо свидетельство о допуске, установлен приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 624. Работы, которые не включены в перечень, может выполнить любое лицо без специального свидетельства или разрешения (п. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Если у застройщика (подрядчика) есть свидетельства о допуске только на определенные виды работ по строительству, то для выполнения иных работ (на которые соответствующие свидетельства отсутствуют) он может привлечь подрядчика (субподрядчика), имеющего необходимое свидетельство (п. 3.2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Внимание: если застройщик (подрядчик) ведет строительные работы без свидетельства о допуске, территориальное отделение Ростехнадзора может его оштрафовать.

Размер штрафа составляет от 40 000 до 50 000 руб. (ч. 1 ст. 9.5.1 КоАП РФ).

Кроме того, за осуществление деятельности без соответствующего разрешения (свидетельства о допуске) строительная организация может быть ликвидирована по решению суда (абз. 3 п. 2 ст. 61 ГК РФ). Об этом говорится в информационном письме Президиума ВАС РФ от 5 декабря 1997 г. № 23.

Также за осуществление строительной деятельности без соответствующего разрешения (свидетельства о допуске) к виновным в этом лицам (например, к руководителю организации) может быть применена уголовная ответственность. Это возможно, если деятельность без свидетельства связана с извлечением дохода в крупном (более 1 000 000 руб.) или особо крупном (более 6 000 000 руб.) размерах.

Если строительная деятельность без свидетельства о допуске связана с извлечением дохода в крупном размере, то уголовная ответственность за это предусмотрена в виде:

  • штрафа до 300 000 руб. (или в размере заработной платы или иного дохода виновного лица за период до двух лет);
  • обязательных работ на срок от 180 до 240 часов;
  • ареста на срок от четырех до шести месяцев.

Об этом говорится в пункте 1 статьи 171 Уголовного кодекса РФ.

Если строительная деятельность без свидетельства о допуске связана с извлечением дохода в особо крупном размере, то уголовная ответственность за это предусмотрена в виде:

  • штрафа от 100 000 до 500 000 руб. (или в размере заработной платы или иного дохода виновного лица за период от одного года до трех лет);
  • лишения свободы на срок до пяти лет с дополнительным штрафом или без него.

Это следует из положений пункта 2 статьи 171 Уголовного кодекса РФ.

Контрольные функции

Застройщик независимо от способа ведения строительства (своими силами или подрядным способом) должен осуществлять контроль за ведением строительства. Цель такого контроля – проверка соответствия строительных работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, а также обеспечение безопасности в ходе строительства и для дальнейшей эксплуатации объекта.

В частности, застройщик проводит следующие контрольные мероприятия:

  • проверка полноты и соблюдения установленных сроков выполнения подрядчиком входного контроля и достоверности документирования его результатов;
  • проверка выполнения подрядчиком контрольных мероприятий по соблюдению правил складирования и хранения применяемой продукции и достоверности документирования результатов этих мероприятий;
  • проверка соответствия законченного строительством объекта требованиям проектной и рабочей документации, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям технических регламентов (совместно с подрядчиком);
  • контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта и конструкций;
  • контроль за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения;
  • иные мероприятия строительного контроля, предусмотренные договором и законодательством.

Застройщик (совместно с подрядчиком) освидетельствует скрытые работы и проводит промежуточную приемку строительных конструкций, влияющих на безопасность объекта капитального строительства, участков сетей инженерно-технического обеспечения.

Полный перечень контрольных мероприятий, возложенных на застройщика, а также порядок их проведения указан статье 53 Градостроительного кодекса РФ и Положении, утвержденном постановлением Правительства РФ от 21 июня 2010 г. № 468.

Привлечение технического заказчика

Для выполнения своих функций застройщик может привлечь посредника по договору – технического заказчика. Передать свои функции техническому заказчику застройщик может как в полном объеме, так и частично.

В функции технического заказчика могут входить:

  • организация мероприятий по подготовке к строительству;
  • привлечение к выполнению строительных работ подрядчика;
  • приемка результатов выполненных работ;
  • строительный контроль;
  • иные функции, переданные застройщиком.

Конкретный перечень функций, возложенных на технического заказчика, определяется условиями договора с застройщиком.

Такой вывод следует из положений пункта 3 статьи 47, пункта 5 статьи 48, пункта 1 статьи 51, пункта 3 статьи 52, пункта 2 статьи 53 Градостроительного кодекса РФ».

<…>

2.Какие документы необходимы для ввода в эксплуатацию построенной недвижимости

<…>

«Застройщику для ввода в эксплуатацию возведенной им недвижимости придется оформить еще и специальное разрешение. Выдает его учреждение, которое ранее разрешило строительство. Такое указание есть в пункте 2статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Чтобы получить разрешение, придется подать следующие документы:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок (собственный, арендованный и т. д.);
  • градостроительный план;
  • разрешение на строительство;
  • акт приемки объекта капитального строительства;
  • заключение органа Госстройнадзора (в установленных случаях) и т. д.

Такие документы приведены в пункте 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Постановлением Правительства РФ от 1 марта 2013 г. № 175 этот перечень дополнен техническим планом, подготовленным в соответствии с требованиями статьи 41 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»».

<…>

3.Как оформить приобретение земельного участка

<…>

«Особенности выкупа земельного участка собственником здания (приватизация)

Распространены случаи, когда организация приобретает (или уже имеет в собственности) здание или сооружение на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Само такое здание зачастую не представляет никакой ценности (впоследствии сносится). Но оно ценно тем, что дает возможность получить в собственность (приватизировать) земельный участок.

Оформить приобретение земельного участка можно без проведения торгов, когда собственник владеет зданием, расположенным на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности (подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ). Исключительное право на приобретение земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, сооружений (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).

Для приобретения прав на такой земельный участок все собственники здания совместно должны обратиться в исполнительный орган государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков. Не имеют права на такое обращение только лица, которые используют (или имеют право использовать) участок на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей.

Такие правила указаны в пункте 5 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ.

Для приобретения прав на участок нужно подать список документов, указанный в подпункте 6 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов (приложение к приказу Минэкономразвития России от 12 января 2015 г. № 1).*

Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав общего имущества объекты недвижимости, установлены в следующих положениях:

  • статья 16.4 Федерального закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;
  • статья 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»».

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка