Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как бухгалтеру ужиться с любым начальником

Подписка
Срочно заберите все!
№24
25 февраля 2016 12 просмотров

Мы арендуем офисное помещение, а нам арендодатель не дает акт о возмещении потребленной электроэнергии, но счет выставляет, имеет ли он на это право? Ответ: Людмила, для возмещение таких расходов арендодатель должен предоставить вам счет и копии документов от комунальн. организаций, которые подтвердят суммы расходов. НО! при этом у вас с ним (арендодателем) обязательно должно быть это (то, что вы должны компенсировать такие расходы) записано в договоре аренды или в доп соглашении к нему (на компенсацию ком услуг). В противном случае (если нет о компенсации речи ни в договоре, и нет доп соглашения на компенсацию ком услуг) вы вправе не принимать такие документы и не оплачивать их. Вопрос: но если главный бухгалтер отказывается давать какие либо документы, что мне делать на какую букву закона мне опереться (доп согл есть). да. дело в том что меня завтра отправляет директор к арендодателю, поп поводу этих актов, а я как собака все понимаю а сказать не могу. чем мне мотивировать чтоб они мне дали акт на оказание таких услуг, только лишь своим желанием?

Да, имеет, если договор аренды не предусматривал обязанность арендодателя выставлять такой акт.

При этом если договор аренды не предусматривает обязанность арендатора возмещать арендодателю расходы на коммунальную энергию, то арендатор и не обязан это делать. То есть если условия договора аренды не содержат правил оплаты коммунальных услуг, считается, что они включены в стоимость арендной платы.

Нормы гражданского законодательства в данном случае не помогут арендатору настоять на необходимости оформления акта, ГК РФ не содержит такой обязанности арендодателя. Но аргументом в споре с ним будет отказ арендатора оплачивать счет за электроэнергию без такого акта - ведь в договоре не установлена обязанность арендатора оплачивать коммунальные расходы.

Можно предложить арендодателю заключить дополнительное соглашение к договору аренды об оплате электроэнергии, с условием о регулярном направлении арендатору акта о возмещении потребленной электроэнергии. В соглашении нужно указать порядок определения суммы такого возмещения, сроки выставления счета и его оплаты. Поэтому в данном случае обоим партнерам лучше пойти навстречу друг – другу, и удовлетворить взаимные требования, в противном случае спор может быть рассмотрен в судебном порядке.

Обоснование

Из рекомендации Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как организовать и оформить расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество

По общему правилу обязанность по содержанию арендованного имущества лежит на арендаторе, если иное не предусмотрено договором аренды. То есть именно арендатор должен нести коммунальные расходы по объекту, полученному в аренду. Это следует из пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ.

Перечень коммунальных услуг

К коммунальным расходам относится, в частности, оплата услуг:

  • электроснабжения;
  • снабжения тепловой энергией (для отопления и горячей водой);
  • водоснабжения и канализации;
  • газоснабжения.

Подробный перечень коммунальных ресурсов приведен в Правилах, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354.

Абонент коммунальных услуг

Арендованное имущество является собственностью арендодателя. То есть именно он выступает абонентом коммунальных услуг. Такой вывод позволяют сделать положения статьи 608пункта 2статьи 539 и статьи 548 Гражданского кодекса РФ.

В то же время в отношении подачи электроэнергии законодательство не запрещает энергоснабжающей организации поставлять энергию не только абоненту (арендодателю), но и другим организациям, зависимым от него (например, арендаторам). То есть абонент (арендодатель) с согласия энергоснабжающей организации вправе передавать энергию, принятую им через присоединенную сеть, субабоненту (арендатору). А субабонент (арендатор) должен иметь возможность получать энергию посредством специального оборудования, а также подключаться к энергосетям абонента (арендодателя).

Такой порядок следует из статьи 545 Гражданского кодекса РФ. В общем случае он распространяется и на отношения, связанные со снабжением иными коммунальными услугами (тепловой энергией, газом, водой и т. д.) (ст. 548 ГК РФ).

Никаких других требований, кроме указанных выше, Гражданский кодекс РФ не устанавливает. Это позволяет арендатору выбирать между различными способами оформления отношений по получению коммунальных услуг и их последующей оплате.

Способы расчетов

Расчеты по коммунальным услугам могут быть организованы следующими способами:

Оплата услуг в составе арендной платы

В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю в составе арендной платы. Возможность применения данного варианта вытекает из норм законодательства, регулирующих арендные отношения.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор должен нести расходы на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором. При этом за арендатором не закреплена обязанность оплачивать коммунальные услуги непосредственно их поставщикам. В данной ситуации арендодатель, который является абонентом по договору с коммунальными службами, вправе разрешить арендатору (субабоненту) пользоваться своими сетями. За это арендатор должен компенсировать арендодателю не только арендную плату, но и стоимость потребляемых им коммунальных услуг.

Указанное соглашение между арендодателем и арендатором является способом формирования стоимости аренды и не может быть квалифицировано как отдельный договор (см., например, п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Включить сумму компенсации коммунальных услуг в состав арендной платы можно двумя способами:

Использование первого способа в некоторых случаях может быть невыгодно. Дело в том, что фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы в общем случае стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

При использовании второго способа переменная часть, то есть стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или величины потребляемых услуг. При этом положения пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются. Неизменным должно быть условие о сумме арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, а не размер (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Общая сумма коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов компенсируемых арендатором по договору аренды (переменная часть арендной платы), может определяться следующими способами:

  • по доле занимаемых арендатором площадей помещений;
  • по показаниям отдельных счетчиков;
  • исходя из мощности используемого арендатором оборудования и времени его работы.

Методику расчетов закрепите в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

При включении компенсации коммунальных расходов в состав арендных платежей отдельно первичные документы на коммунальные платежи не оформляются. Арендодателю достаточно оформить документы по аренде и приложить копии документов коммунальных служб (счета, расчеты), если такое условие предусмотрено договором аренды.

Компенсация услуг отдельным платежом

В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю отдельно от арендных платежей. То есть по двум счетам: на оплату аренды и на возмещение коммунальных платежей.

Как правило, условие о компенсации коммунальных платежей устанавливается непосредственно в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Но можно оформить и отдельное соглашение, например, договор о возмещении затрат по оплате коммунальных платежей (ст. 420421779 ГК РФ).

При этом данное соглашение нельзя квалифицировать как договор поставки коммунальных услуг (электроэнергии, тепловой энергии и др.), поскольку арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг (например, энергоснабжающей организацией).

Такой вывод позволяет сделать пункт 22 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66. Подтверждает его и более поздняя арбитражная практика (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 15 февраля 2008 г. № А29-493/2007 и Северо-Западного округа от 21 сентября 2007 г. № А56-39141/2006).

Общая стоимость коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов арендатора, компенсируемая им по договору аренды, может определяться следующими способами:

  • по доле занимаемых арендатором площадей помещений;
  • по показаниям отдельных счетчиков;
  • исходя из мощности используемого арендатором оборудования и времени его работы.

Методику расчетов закрепите в договоре аренды или отдельном соглашении (п. 1 ст. 615, ст. 420421,779 ГК РФ).

При компенсации арендатором коммунальных расходов отдельным платежом арендодатель должен выставить арендатору счет для оплаты. Форма такого документа законодательно не установлена, поэтому составьте его в произвольном виде (на основании счета коммунальных служб, расчета). Для того чтобы счет на оплату был признан первичным документом, он должен содержать обязательные реквизиты, предусмотренные пунктом 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Ситуация: может ли арендатор заключить с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг

Да, может.

Но посреднический договор должен быть заключен раньше, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг (письмо Минфина России от 14 апреля 2011 г. № 03-11-06/2/55).

Подтверждает такой вывод и Президиум ВАС РФ. В пункте 6 информационного письма от 17 ноября 2004 г. № 85 Президиум ВАС РФ отметил, что «сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента». Этот вывод в отношении договора комиссии можно применить по аналогии и к иным посредническим договорам (например, агентскому договору) (ст. 1011 ГК РФ). Если посреднический договор заключен позже, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг, есть риск, что посредническая сделка будет признана судом ничтожной (ст. 166168 ГК РФ).

Посреднический договор могут признать недействительным и в том случае, если поставщик коммунальных услуг не давал согласия на передачу своих услуг арендатору. Передавать коммунальные услуги третьим лицам без согласия самого поставщика гражданское законодательство запрещает (ст. 545548 ГК РФ).

Если посреднический договор заключен, то последствия данной сделки для целей налогообложения будут оценены в соответствии с нормами Налогового кодекса РФ (письмо ФНС России от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86 (согласовано с Минфином России)).

Ситуация: может ли арендатор напрямую заключить договор с коммунальными службами на поставку коммунальных услуг (электроэнергии, тепловой энергии, воды, газа и т. д.)

Да, может, но только на услуги электроснабжения и с согласия арендодателя.

В отношении поставки электроэнергии арендатор вправе заключить отдельный договор с энергоснабжающими организациями. Дело в том, что субабонент (арендатор), получивший доступ к электросети (теплосети) абонента (арендодателя), способен потреблять энергию самостоятельно. Это в свою очередь позволяет ему заключить соглашение об оплате потребляемой энергии по отдельному договору. Тогда он сам может вести необходимые расчеты за коммунальные услуги, минуя арендодателя. Это следует из норм статьи 539 Гражданского кодекса РФ.

Арбитражная практика по данному вопросу неоднозначна. Ряд арбитражных судов признает законность подобных действий субабонента, объясняя это так. Для соглашения между арендатором-субабонентом и энергоснабжающей организацией неважно, через какие именно сети – собственные или принадлежащие другим лицам – арендатор-субабонент потребляет электроэнергию (тепловую энергию). Подобные выводы приведены, например, в постановлениях ФАС Центрального округа от 13 ноября 2002 г. № А35-1883/02С9 и Северо-Западного округа от 29 августа 2003 г. № А05-9978/02-263/24.

В то же время согласно нормам Гражданского кодекса РФ именно с абонентом, владеющим энергопринимающими устройствами, у субабонента связано право на получение и потребление энергии. Все договоренности между арендатором-субабонентом и поставщиками энергии носят вторичный характер по сравнению с договоренностями арендодателя-абонента с ними. Следовательно, прежде чем арендатору заключать отдельное субабонентское соглашение с коммунальными службами, нужно получить согласие арендодателя на такой способ взаиморасчетов. Об этом говорится в постановлениях ФАС Поволжского округа от 31 октября 2002 г. № А12-1988/2002-18 и Центрального округа от 21 января 2003 г. № А36-138/8-02.

По Гражданскому кодексу РФ данный порядок действует и в отношении других видов коммунальных услуг, если специальными правилами для них не установлено другого (п. 2 ст. 548 ГК РФ).

Так, к услугам по оплате водоснабжения такой вариант расчетов не применим. Дело в том, что правилами пользования системами коммунального водоснабжения канализации установлено, что абонентами указанных услуг могут быть только собственники помещений (п. 1 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 г. № 167п. 2 ст. 548 ГК РФ). Поэтому самостоятельно заключить такой договор арендатор не имеет возможности.

Таким образом, способ оплаты арендатором коммунальных расходов непосредственно коммунальным службам может иметь место, но не по всем видам потребляемых услуг. В связи с этим данный способ нельзя отнести к оптимальному варианту расчета за коммунальные услуги по арендованному имуществу.

Из рекомендации Александра Бычкова, начальника юридического отдела ЗАО «ТГК Салют», Виктора Анохина, доктора юридических наук, профессора, заслуженного юриста РФ, председателя Арбитражного суда Воронежской области в отставке, Сергея Аристова, выпускающего редактора ЮСС «Система Юрист»

Как доказать, что услуги были фактически оказаны

Если заказчик отказывается платить за оказанные ему по договору услуги, исполнитель вынужден доказывать тот факт, что они были фактически предоставлены (ст. 65 АПК РФ).

При этом глава 39 «Возмездное оказание услуг» Гражданского кодекса РФ не предусматривает какого-либо определенного документа, который бы выступал в роли доказательства оказания услуг. Его составление отдано на усмотрение сторон (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Внимание! Необходимо различать случаи, когда требуется доказать «фактическое оказание услуг» и «наличие фактических отношений между сторонами».

В первом случае нужно доказать именно факт предоставления услуг в рамках существующего договора. Иными словами, спор идет только о том, были услуги оказаны или нет, при этом заказчик не оспаривает сам факт заключения договора с исполнителем.

Во втором случае требуется доказать не только факт оказания услуг, но еще и согласие заказчика на то, чтобы услуги ему были оказаны. Это касается споров, в которых заказчик оспаривает само заключение договора с исполнителем.

Для подтверждения наличия между сторонами фактических отношений нужно использовать другие доказательства, чем для подтверждения того, что услуги были фактически оказаны.

Одно только наличие доказательств фактического оказания услуг при отсутствии согласия на их оказание не будет свидетельствовать об обязанности заказчика оплатить эти услуги.

Акт об оказании услуг

Факт оказания услуг исполнителем и их получения заказчиком можно подтвердить актом об оказании услуг. Он должен содержать:

1) сведения о перечне и объеме оказанных услуг. Эта информация должна быть достаточно полной, чтобы исключить возможные споры. Иначе такой акт не будет признан надлежащим доказательством оказания услуг (постановление ФАС Московского округа от 8 апреля 2010 г. № КГ-А40/2431-10 по делу № А40-64974/09-106-459определение ВАС РФ от 22 июля 2010 г. № ВАС-9853/10);*

Совет

В акт об оказании услуг целесообразно включать следующую универсальную формулировку.

Пример формулировки пункта об отсутствии претензий к качеству со стороны заказчика в акте об оказании услуг

«Подписанием настоящего акта стороны подтверждают, что услуги, предусмотренные в Договоре возмездного оказания услуг № __ от «___» ______ 20__ г., в ______ (отчетный месяц) 2012 г. исполнителем заказчику оказаны качественно, своевременно, в полном объеме и надлежащим образом. Никаких претензий к исполнителю заказчик не имеет».

2) необходимые реквизиты:

  • название документа («акт об оказании услуг», также возможны наименования «акт сдачи-приемки», «акт приемки-передачи услуг» и т. д.);
  • дата составления акта. Акт должен быть подписан сторонами в срок, который они согласовали в договоре, или в разумный срок после завершения процесса оказания услуг (ст. 314 ГК РФ). Иначе заказчик сможет сослаться на пропуск исполнителем срока оказания услуг (постановление ФАС Московского округа от 30 марта 2011 г. № КГ-А41/2184-11 по делу № А41-20326/10);
  • реквизиты договора, исполнение которого подтверждает акт (наименование, дата, номер);

Будет ли являться доказательством акт, который не содержит ссылку на договор

Такой акт будет подтверждать оказание услуг, но только если между сторонами нет иных договорных отношений по оказанию таких же услуг (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 1 ноября 2010 г. по делу № А29-13559/2009). В противном случае суд не примет такой акт как доказательство, поскольку не сможет установить, что он относится именно к спорному договору (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 25 апреля 2011 г. по делу № А58-4388/10ФАС Центрального округа от 4 марта 2010 г. № Ф10-239/10 по делу № А14-2942/2009/79/15).

  • реквизиты сторон договора (фирменное наименование, организационно-правовая форма, ОГРН, ИНН, юридический адрес);
  • данные лиц, подписавших документы (фамилия, имя, отчество, должность, подтверждающие полномочия документы);
  • личные подписи. Если акт подписан лицом, которое не было на это уполномочено, суд не примет такой акт в качестве доказательства (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2009 г. по делу № А78-2895/2009, постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 4 марта 2010 г. оставлено без изменения).

От наличия этих реквизитов зависит, будет ли составленный акт являться подтверждением оказания услуг или нет (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 8 мая 2009 г. по делу № А53-14323/2008).

Если акт об оказании услуг составлен должным образом и подписан сторонами, то суд признает его достаточным доказательством оказания услуг, и исполнитель сможет потребовать оплаты в силу статей 720 и 783 Гражданского кодекса РФ.*

<…>

Иные доказательства

Даже если акты об оказании услуг не подписаны заказчиком и договором не предусмотрена возможность составления одностороннего акта, то доказать фактически оказанные услуги можно иными документами.

Пример из практики: суд принял в качестве доказательств оказания услуг составленные в одностороннем порядке документы (книгу приема и сдачи дежурств, акты выполненных работ и счета-фактуры)

Во исполнение договора заказчику были оказаны охранные услуги. Исполнитель в качестве доказательств представил:

  • книгу приема и сдачи дежурств;
  • акты выполненных работ;
  • счета-фактуры.

Довод заказчика о том, что эти документы не подтверждают факт охраны объектов по спорному договору, поскольку составлены в одностороннем порядке, был признан несостоятельным. Суд при этом указал, что неподписание ответчиком актов выполненных работ не освобождает последнего от оплаты фактически оказанных услуг (постановление ФАС Дальневосточного округа от 12 марта 2010 г. № Ф03-1135/2010 по делу № А73-8487/2009).

Так, фактическое оказание услуг можно подтвердить следующими документами:*

В качестве доказательств оказания услуг суд может учесть и свидетельские показания (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15 февраля 2010 г. по делу № А43-11809/2009).

Иногда факт оказания услуги может подтверждаться отсутствием возражений заказчика (постановление ФАС Северо-Западного округа от 3 августа 2009 г. по делу № А56-51039/2008).

По поводу признания счета-фактуры доказательством оказания услуг существует две противоположные позиции судов.

Доказательства оказания услуг должны содержать ссылку на договор, во исполнение которого они были составлены (определение ВАС РФ от 24 июня 2009 г. № ВАС-7461/09).

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка