Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23
11 марта 2016 26 просмотров

Помогите пожалуйста разобраться в бухгалтерских проводках по нежилым помещениям по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома у Застройщика до ввода в эксплуатацию с применением сч. 86

Использование Застройщиком счета 86 «Целевое финансирование» в этом случае ошибочно.

В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета и Инструкцией по его применению счет 86 «Целевое финансирование» не предназначен для учета средств финансирования строительства. В нормативных правовых документах по бухгалтерскому учету какие-либо указания или рекомендации о порядке учета средств целевого финансирования строительства, а также правила бухгалтерского учета для застройщиков, отсутствуют.

Кроме того, Минфин России в письме от 18.05.2006 № 07-05-03/02 также придерживается мнения, что переданные в строительство средства у застройщика учитываются на счете 76. Учитывая отсутствие указаний или рекомендаций о порядке отражения средств целевого финансирования, правильнее учитывать полученные денежные средства от дольщиков (инвесторов) следующим способом: поступление средств отражать по кредиту счета 76 без применения счета 86.

При этом необходимо в учете выделять полученные от дольщиков денежные средства на отдельных субсчетах счета 76, например:

По окончании строительства и подписания акта о передаче помещений необходимо сделать проводки:

По окончании строительства и подписания акта о передаче помещений необходимо сделать проводки:

  • «Расчеты по средствам, полученным на финансирование строительства» – на сумму денежных средств, передаваемых подрядчикам на строительство;
  • «Расчеты по средствам, полученным за услуги (вознаграждение) заказчика-застройщика» – на сумму аванса за услуги по организации строительств.

    Обоснование

    Из рекомендации
    Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

    Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов

    <…>

    Бухучет

    Порядок отражения в бухучете застройщика долевого строительства жилых домов зависит от способа выполнения строительно-монтажных работ:

    Строительство подрядным способом

    Если застройщик строит жилой дом подрядным способом, то он выполняет только функции застройщика. От дольщиков он получает денежные средства:

    Средства на финансирование строительства учитывайте на отдельном субсчете к счету 76, например, «Расчеты с дольщиками». В момент их получения делайте проводку:

    Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиками»
    – получены средства от дольщика на строительство объекта.

    Сумму вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства отражайте на отдельном субсчете к счету 62, например, «Расчеты с дольщиками».

    Вознаграждение, полученное до момента признания выручки, учитывайте в порядке, предусмотренном для учета полученных авансов. Для этого сделайте проводки:

    Дебет 76 «Расчеты с дольщиками» Кредит 62 «Авансы полученные»
    – получен аванс по вознаграждению застройщика.

    Средства на финансирование строительства доходом застройщика не являются. Однако впоследствии часть этих средств (например, в сумме экономии) может быть признана вознаграждением застройщика. В такой ситуации суммы, признанные вознаграждением, учтите в составе доходов.

    Расходы

    Затраты на строительство жилого дома отражайте по мере их возникновения и накапливайте по дебету счета 08-3нарастающим итогом с начала строительства. При этом застройщик делает следующие записи:

    Дебет 08-3 Кредит 60
    – учтена в составе расходов на строительство стоимость работ, выполненных подрядчиком;

    Дебет 19 Кредит 60
    – учтен предъявленный подрядчиком НДС.

    Входной НДС со стоимости подрядных работ отнесите на расходы по строительству жилого дома:

    Дебет 08-3 Кредит 19
    – учтен в составе расходов на строительство входной НДС со стоимости работ, выполненных подрядчиком.

    Расходы по оказанию услуг дольщикам застройщик отражает в бухучете в общем порядке по правилам ПБУ 10/99 как затраты на содержание службы застройщика (п. 5 ПБУ 10/99). Все затраты застройщик признает в тех периодах, в которых они возникли (п. 16–18 ПБУ 10/99). Учет этих расходов, как правило, ведется на счете 26 «Общехозяйственные расходы», в дебет которого списываются прямые и косвенные расходы самого застройщика, связанные с оказанием услуг по организации строительства:

    Дебет 26 Кредит 02 (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60...)
    – отражены расходы застройщика по организации строительства;

    Дебет 19 Кредит 60 (76)
    – учтен входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.

    Услуги застройщика по договорам участия в долевом строительстве НДС не облагаются (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Поэтому входной НДС по расходам, связанным с оказанием этой услуги, относите на затраты.

    Дебет 26 Кредит 19
    – отнесен на затраты входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.

    Доходы

    Если сумма вознаграждения может быть определена, выручку на момент ее признания отразите проводкой:

    Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1
    – отражена выручка от реализации услуг застройщика по организации строительства.

    При этом затраты застройщика списываются со счета 26 «Общехозяйственные расходы» в дебет счета 90-2.

    Если ранее был учтен полученный аванс на выплату вознаграждения, выполните следующую проводку:

    Дебет 62 субсчет «Авансы полученные» Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиками»
    – зачтен аванс, ранее полученный от дольщиков на выплату вознаграждения.

    Если сумма вознаграждения определяется как экономия целевых средств дольщиков, выручку отразите в момент передачи квартир дольщикам. При этом в учете делайте запись:

    Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1
    – отражена в составе доходов сумма экономии, признанная вознаграждением застройщика.

    Передачу дольщикам построенного объекта отражайте следующей проводкой:

    Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 08-3
    – передан дольщикам построенный объект.

    Подробнее об этом см. Как отразить передачу объекта застройщиком при долевом строительстве жилых домов.

    Строительство собственными силами

    Если застройщик строит жилой дом собственными силами (в т. ч. частично привлекая подрядчиков), то он выполняет функции подрядчика.

    Затраты на строительство жилого дома учитывайте на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (письмо Минфина России от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02):

    Дебет 08 Кредит 10 (26, 60, 6970...)
    – списаны затраты на строительство объекта при выполнении работ собственными силами.

    Как правило, договоры участия в долевом строительстве жилого дома носят долгосрочный характер. Выручку по долгосрочным договорам отражайте способом «по мере готовности» (п. 17 ПБУ 2/2008). Подробнее об учете выручки таким способом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда.

    При строительстве собственными силами выручка от реализации услуг застройщика в отношении дольщиков не формируется, поскольку застройщик выступает в качестве подрядчика.

    В составе расходов учитывайте затраты застройщика на выполнение работ по строительству жилого дома (п. 11 ПБУ 2/2008), включая расходы на оплату работ (услуг) сторонних организаций (привлеченных подрядчиков).

    Операции по строительству жилого дома собственными силами отражайте в учете проводками:

    Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиком»
    – получены денежные средства по договору участия в долевом строительстве.

    Денежные средства, полученные от участников долевого строительства, застройщик в полном объеме включает в налоговую базу по НДС на основании пункта 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ как оплату (частичную оплату), полученную в счет предстоящего выполнения работ, оказания услуг (письмо Минфина России от 7 июля 2009 г. № 03-07-10/10).

    Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
    – начислен НДС с полученных авансов;

    Дебет 08 Кредит 60 (10, 70, 69...)
    – отражены затраты по строительству объекта;

    Дебет 19 Кредит 60
    – отражен входной НДС, предъявленный подрядчиками (поставщиками);

    Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
    – принят к вычету НДС, предъявленный подрядчиками (поставщиками);

    Дебет 08 Кредит 26
    – отражены затраты застройщика по организации строительства объекта;

    Дебет 19 Кредит 60
    – отражены суммы НДС, предъявленные застройщику при организации строительства объекта;

    Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
    – принят к вычету НДС, предъявленный застройщику при организации строительства объекта.

    На день подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства дольщику застройщик признает выручку в сумме денежных средств, полученных от дольщика, и отражает это проводками:

    Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиком» Кредит 90-1
    – отражена выручка от реализации по договору долевого участия;

    Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
    – начислен НДС с выручки от реализации по договору долевого участия;

    Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных»
    – принят к вычету НДС, уплаченный с полученных авансов;

    Дебет 90-2 Кредит 08-3
    – списана на расходы стоимость строительства.

    <…>

    Из книги «Строительство. Бухгалтерский и налоговый учет»

    <…>

    4.3.1.1. Учет затрат на строительство: счета 08, 76, 86

    Итак, мы определились, что застройщик может вести учет затрат на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» в любом случае, даже при строительстве для сторонних дольщиков и инвесторов (письмо Минфина России от 18.05.2006 № 07-05-03/02). Но когда он не выполняет подрядные работы, получается, что долевые средства для него являются целевыми и он должен их отдельно учитывать.

    Поэтому многие застройщики для отражения денег, полученных от дольщиков и инвесторов, используют счет 86 «Целевое финансирование», причем ошибочно.

    В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета и Инструкцией по его применению счет 86 «Целевое финансирование» не предназначен для учета средств финансирования строительства. В нормативных правовых документах по бухгалтерскому учету какие-либо указания или рекомендации о порядке учета средств целевого финансирования строительства, а также правила бухгалтерского учета для застройщиков, отсутствуют.

    Кроме того, Минфин России в письме от 18.05.2006 № 07-05-03/02 также придерживается мнения, что переданные в строительство средства у застройщика учитываются на счете 76. Учитывая отсутствие указаний или рекомендаций о порядке отражения средств целевого финансирования, мы рекомендуем учитывать полученные денежные средства от дольщиков (инвесторов) следующим способом: поступление средств отражать по кредиту счета 76 без применения счета 86.

    При этом необходимо в учете выделять полученные от дольщиков денежные средства на отдельных субсчетах счета 76, например:

    • Дебет счета 76 субсчет «Расчеты по средствам, полученным на финансирование строительства» – Кредит счета 08 «Вложения во внеоборотные активы»;
    • Дебет 76 «Расчеты с дольщиками по средствам, полученным на финансирование строительства» – Кредит 19 «НДС по приобретенным ценностям».
      • подрядным способом;
      • собственными силами.
      • на финансирование строительства;
      • на содержание застройщика (вознаграждение застройщика за услуги по организации строительства).
    • «Расчеты по средствам, полученным на финансирование строительства» – на сумму денежных средств, передаваемых подрядчикам на строительство;
    • «Расчеты по средствам, полученным за услуги (вознаграждение) заказчика-застройщика» – на сумму аванса за услуги по организации строительств.
  • Дебет счета 76 субсчет «Расчеты по средствам, полученным на финансирование строительства» – Кредит счета 08 «Вложения во внеоборотные активы»;
  • Дебет 76 «Расчеты с дольщиками по средствам, полученным на финансирование строительства» – Кредит 19 «НДС по приобретенным ценностям».

<…>

Более подробно об этом Вы можете узнать, перейдя по ссылкам:

http://vip.1gl.ru/#/document/11/15476/tit9/?step=28*

http://vip.1gl.ru/#/document/160/2197019/?step=24 *

www.1gl.ru/#/document/86/75190/?step=7

www.1gl.ru/#/document/86/75189/?step=6

www.1gl.ru/#/document/12/80128/?step=16

http://vip.1gl.ru/#/document/189/420649/?step=21 *

http://vip.1gl.ru/#/document/160/2197019/?step=24 *

*Это ссылка из другой версии системы (не той, на которую Вы подписаны), но для Вас я сделала её доступной три раза

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка