Журнал, справочная система и сервисы
№2
Январь

В свежем «Главбухе»

Подписка
6 номеров в подарок!
№2
22 марта 2016 5 просмотров

Организация заказчик-застройщик производит строительство жилых домов, как за счет собственных средств, так и по договорам долевого участия. ОХР списывается на прямые расходы по собственным объектам и на расходы застройщика по договорам долевого участия. в течение года заключаются новые договоры долевого участия. Нужно ли каким-то образом пересчитывать ОХР, ранее отнесенные на прямые расходы в момент заключения договора долевого участия?

Порядок отражения в бухучете расходов на строительство жилого дома, построенного как за счет средств дольщиков, так и за счет собственных средств застройщика, в настоящее время нормативными актами по бухучету не урегулирован. Поэтому организация должна самостоятельно разработать этот порядок и закрепить его в учетной политике для целей бухучета (п. 7 ПБУ 1/2008).

Возможные варианты распределения расходов застройщика с примерами приведены в ответе эксперта.

Также подробнее об этом смотрите материалы Системы Главбух

Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении расходы, связанные с получением дохода, при строительстве объекта для стороннего инвестора

Как застройщику отразить в бухучете расходы на строительство жилого дома, в котором часть квартир принадлежит дольщикам, а часть построена за счет собственных средств застройщика и предназначена для продажи. Застройщик возводит жилой дом подрядным способом.

Обоснование

1. Из рекомендации

Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов

Отношения, возникающие при долевом строительстве жилых домов, регулируются Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Эти отношения осуществляются на основании договора участия в долевом строительстве, сторонами которого являются дольщик и застройщик (п. 2 ст. 3 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Бухучет

Порядок отражения в бухучете застройщика долевого строительства жилых домов зависит от способа выполнения строительно-монтажных работ:

Строительство подрядным способом

Если застройщик строит жилой дом подрядным способом, то он выполняет только функции застройщика. От дольщиков он получает денежные средства:

  • на финансирование строительства;
  • на содержание застройщика (вознаграждение застройщика за услуги по организации строительства).

Средства на финансирование строительства учитывайте на отдельном субсчете к счету 76, например, «Расчеты с дольщиками». В момент их получения делайте проводку:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– получены средства от дольщика на строительство объекта.

Сумму вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства отражайте на отдельном субсчете к счету 62, например, «Расчеты с дольщиками».

Вознаграждение, полученное до момента признания выручки, учитывайте в порядке, предусмотренном для учета полученных авансов. Для этого сделайте проводки:

Дебет 76 «Расчеты с дольщиками» Кредит 62 «Авансы полученные»
– получен аванс по вознаграждению застройщика.

Средства на финансирование строительства доходом застройщика не являются. Однако впоследствии часть этих средств (например, в сумме экономии) может быть признана вознаграждением застройщика. В такой ситуации суммы, признанные вознаграждением, учтите в составе доходов.

Расходы

Затраты на строительство жилого дома отражайте по мере их возникновения и накапливайте по дебету счета 08-3нарастающим итогом с начала строительства. При этом застройщик делает следующие записи:

Дебет 08-3 Кредит 60
– учтена в составе расходов на строительство стоимость работ, выполненных подрядчиком;

Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный подрядчиком НДС.

Входной НДС со стоимости подрядных работ отнесите на расходы по строительству жилого дома:

Дебет 08-3 Кредит 19
– учтен в составе расходов на строительство входной НДС со стоимости работ, выполненных подрядчиком.

Расходы по оказанию услуг дольщикам застройщик отражает в бухучете в общем порядке по правилам ПБУ 10/99 как затраты на содержание службы застройщика (п. 5 ПБУ 10/99). Все затраты застройщик признает в тех периодах, в которых они возникли (п. 16–18 ПБУ 10/99). Учет этих расходов, как правило, ведется на счете 26 «Общехозяйственные расходы», в дебет которого списываются прямые и косвенные расходы самого застройщика, связанные с оказанием услуг по организации строительства:

Дебет 26 Кредит 02 (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60...)
– отражены расходы застройщика по организации строительства;

Дебет 19 Кредит 60 (76)
– учтен входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.

Услуги застройщика по договорам участия в долевом строительстве НДС не облагаются (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Поэтому входной НДС по расходам, связанным с оказанием этой услуги, относите на затраты.

Дебет 26 Кредит 19
– отнесен на затраты входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.

Ситуация: как застройщику отразить в бухучете расходы на строительство жилого дома, в котором часть квартир принадлежит дольщикам, а часть построена за счет собственных средств застройщика и предназначена для продажи. Застройщик возводит жилой дом подрядным способом

Порядок отражения в бухучете расходов на строительство жилого дома, построенного как за счет средств дольщиков, так и за счет собственных средств застройщика, в настоящее время нормативными актами по бухучету не урегулирован. Поэтому организация должна самостоятельно разработать этот порядок и закрепить его в учетной политике для целей бухучета (п. 7 ПБУ 1/2008).

Например, расходы в этом случае можно учитывать в следующем порядке. Застройщик накапливает затраты на строительство жилого дома по дебету счета 08-3 «Строительство объектов основных средств» нарастающим итогом с начала строительства (Инструкция к плану счетовп. 2.3 Положения, утвержденного Минфином России от 30 декабря 1993 г. № 160). В бухучете эти операции отражаются проводками:

Дебет 08-3 Кредит 60
– учтена в составе расходов на строительство жилого дома стоимость работ, выполненных подрядчиком.

По окончании строительства застройщик определяет сумму капвложений отдельно по квартирам дольщиков и отдельно по квартирам на продажу. Эти величины можно рассчитать, например, исходя из показателя площади квартир. Для этого используйте формулы:

Сумма капвложений, приходящаяся на квартиры дольщиков = Общая сумма капвложений х Общая площадь квартир дольщиков : Общая площадь всех квартир

 

Сумма капвложений, приходящаяся на квартиры для продажи = Общая сумма капвложений х Общая площадь квартир для продажи : Общая площадь всех квартир


Расчеты оформите бухгалтерской справкой. На ее основании сделайте в учете проводку на сумму капвложений, которые относятся к квартирам, построенным для дольщиков:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 08-3
– списаны капвложения, которые относятся к квартирам, построенным для дольщиков.

Сумму капвложений, которые относятся к квартирам, построенным для продажи, нужно сразу распределить по квартирам, организовав аналитический учет на счете 43.

Сумму капвложений, относящихся к каждой квартире, рассчитайте по формуле:

Сумма капвложений, приходящаяся на одну квартиру для продажи = Сумма капвложений, приходящаяся на все квартиры для продажи х Общая площадь одной квартиры для продажи : Общая площадь всех квартир для продажи


Расчеты также оформите бухгалтерской справкой. На ее основании сделайте в учете проводку на сумму капвложений, которые относятся к каждой квартире, построенной для продажи:

Дебет 43 субсчет «Квартира №…» Кредит 08-3
– принята к учету готовая продукция (построенная квартира).

Такой способ учета затрат на строительство рекомендован Минфином России в письме от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02.

Пример отражения в бухучете застройщика распределения расходов на строительство жилого дома. Часть квартир финансируют дольщики, а часть – застройщик. Дом строится подрядным способом

ООО «Альфа» (застройщик) заключило в 2014 году договоры участия в долевом строительстве жилого дома с участниками долевого строительства. Согласно условиям договоров, сумма вознаграждения застройщика определяется в виде экономии целевых средств дольщиков по окончании строительства.

Условиями договоров участия в долевом строительстве предусмотрена предоплата в размере 100 процентов от общей суммы договора. К началу строительства все дольщики внесли предоплату. Общая сумма полученных от дольщиков денежных средств, отраженных по кредиту счета 76, составляет 38 232 000 руб.

Подрядные работы выполнены на сумму 37 760 000 руб. (в т. ч. НДС 18% – 5 760 000 руб.). Эта сумма была перечислена подрядчику в апреле 2014 года.

Расходы на содержание службы застройщика составили 1 770 000 руб. (в т. ч. НДС – 250 000 руб.).

Сумма капитальных вложений, отраженных по дебету счета 08-3, составила 37 760 000 руб. А сумма расходов на содержание застройщика, отраженная по дебету счета 26, – 1 770 000 руб.

Построенный дом введен в эксплуатацию в ноябре 2015 года. В этом же месяце квартиры переданы дольщикам по актам приемки-передачи. Общая площадь всех квартир в построенном жилом доме составляет 1400 кв. м.

При этом на две квартиры не нашлось дольщиков. После окончания строительства «Альфа» приобрела право собственности на них и выставила эти квартиры на продажу:

  • квартиру № 25 общей площадью 64 кв. м;
  • квартиру № 26 общей площадью 76 кв. м.

Таким образом, общая площадь квартир для продажи составила 140 кв. м (64 кв. м + 76 кв. м), а общая площадь квартир для передачи дольщикам – 1260 кв. м (1400 кв. м – 140 кв. м).

Квартиры для продажи были реализованы в декабре 2015 года. Квартиру № 25 «Альфа» реализовала за 3 000 000 руб., а квартиру № 26 – за 3 500 000 руб. В этом же месяце покупатели квартир перечислили за них оплату.

Для удобства расчетов и отслеживания информации о состоянии имущества бухгалтер «Альфы» открыл субсчета к следующим счетам:

  • к счету 43 – субсчета «Квартира № 25» и «Квартира № 26»;
  • к счету 62 – субсчета «Расчеты с дольщиками» и «Расчеты с покупателями»;
  • к счету 08-3 – субсчета «Капвложения в квартиры дольщиков» и «Капвложения в собственные квартиры».

В учете «Альфы» эти операции отражены проводками.

В апреле 2014 года:

Дебет 60 Кредит 51
– 37 760 000 руб. – перечислены денежные средства подрядной организации.

В ноябре 2014 года:

Дебет 08-3 Кредит 60
– 32 000 000 руб. – приняты работы подрядчика;

Дебет 19 Кредит 60
– 5 760 000 руб. – отражен входной НДС со стоимости работ подрядчика по строительству жилого дома;

Дебет 08-3 Кредит 19
– 5 760 000 руб. – учтен в сумме капвложений входной НДС со стоимости работ подрядчика.

Накопленную на счете 08-3 сумму капвложений (37 760 000 руб.) бухгалтер «Альфы» распределил так:

  • на квартиры дольщиков – 33 984 000 руб. (37 760 000 руб. : 1400 кв. м х 1260 кв. м);
  • на квартиры на продажу – 3 776 000 руб. (37 760 000 руб. : 1400 кв. м х 140 кв. м).

Это распределение отражено внутренними оборотами по счету 08-3:

Дебет 08-3 субсчет «Капвложения в квартиры дольщиков» Кредит 08-3
– 33 984 000 руб. – определена сумма капвложений в части квартир дольщиков;

Дебет 08-3 субсчет «Капвложения в собственные квартиры» Кредит 08-3
– 3 776 000 руб. – определена сумма капвложений в части собственных квартир.

Сумма расходов на содержание службы застройщиков также подлежит распределению:

  • на квартиры дольщиков – 1 593 000 руб. (1 770 000 руб. : 1400 кв. м х 1260 кв. м);
  • на квартиры на продажу – 177 000 руб. (1 770 000 руб. : 1400 кв. м х 140 кв. м).

Сумму расходов на содержание службы застройщика в части собственных квартир (№ 25 и № 26) бухгалтер «Альфы» отнес на их себестоимость, поскольку в этой части финансовый результат с услуг застройщика не формируется:

Дебет 08-3 субсчет «Капвложения в собственные квартиры» Кредит 26
– 177 000 руб. – отнесена на себестоимость собственных квартир часть расходов на содержание службы застройщика, связанная с их строительством.

Итого на счете 08-3 субсчет «Капвложения в собственные квартиры» сформировалась общая себестоимость квартир № 25 и № 26 – 3 953 000 руб. (177 000 руб. + 3 776 000 руб.).

По услугам застройщика в части квартир дольщиков бухгалтер сформировал финансовый результат:

Вознаграждение застройщика за услуги по организации строительства квартир для дольщиков составило 4 248 000 руб. (38 232 000 руб. – 33 984 000 руб.).

Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1
– 4 248 000 руб. – отражена выручка в виде вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства для дольщиков;

Дебет 90-2 Кредит 26
– 1 593 000 руб. – списаны расходы на содержание службы застройщика в части, относящейся к квартирам дольщиков;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– 4 248 000 руб. – погашена задолженность за услуги застройщика из средств дольщиков.

Затем бухгалтер отдельно сформировал себестоимости собственных квартир (№ 25 и № 26), выставленных на продажу, и принял их к учету в качестве готовой продукции:

Дебет 43 субсчет «Квартира № 25» Кредит 08-3 субсчет «Капвложения в собственные квартиры»
– 1 807 086 руб. (3 953 000 руб. : 140 кв. м х 64 кв. м) – принята к учету квартира № 25;

Дебет 43 субсчет «Квартира № 26» Кредит 08-3 субсчет «Капвложения в собственные квартиры»
– 2 145 914 руб. (3 953 000 руб. : 140 кв. м х 76 кв. м) – принята к учету квартира № 26.

Передачу квартиры каждому дольщику по акту приемки-передачи бухгалтер отразил проводками:

Дебет 76 субсчет «Квартира №…» Кредит 08-3 «Капвложения в квартиры дольщиков»
– передана квартира дольщику (на сумму, указанную в договоре участия в долевом строительстве).

Таким образом, после передачи всех квартир, построенных для дольщиков, счет 08-3 субсчет «Капвложения в квартиры дольщиков» закроется.

В декабре 2015 года:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с покупателями» Кредит 90-1
– 6 500 000 руб. (3 500 000 руб. + 3 000 000 руб.) – отражена выручка по договорам купли-продажи квартир застройщика;

Дебет 90-2 Кредит 43 субсчет «Квартира № 25»
– 1 807 086 руб. – списана себестоимость квартиры № 25;

Дебет 90-2 Кредит 43 субсчет «Квартира № 26»
– 2 145 914 руб. – списана себестоимость квартиры № 26;

Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты с покупателями»
– 6 500 000 руб. (3 500 000 руб. + 3 000 000 руб.) – получены денежные средства по договорам купли-продажи квартир застройщика.

<…>

2. Из статьи журнала «Учет в строительстве», № 7, июль 2012

Способ распределения затрат

Организация строит многоквартирные жилые дома, являясь одновременно и застройщиком, и генеральным подрядчиком. Строительство финансируется частично за счет договоров долевого участия, частично – за счет авансовых платежей по предварительным договорам купли-продажи квартир. Каким образом распределять общие затраты на строительство между этими двумя видами договоров в целях исчисления налога на прибыль?

Отвечает
А.И. Ковалева,
аудитор

Нормативными документами способ распределения указанных затрат не установлен. Поэтому компания должна разработать его самостоятельно и закрепить в учетной политике. Выбор должен быть экономически обоснованным – это следует из положений статей 252318319 НК РФ.

Напомним, что расходы на производство и реализацию, осуществленные в течение отчетного (налогового) периода, подразделяются на прямые и косвенные. Перечень прямых расходов определяется компанией самостоятельно и утверждается в налоговой учетной политике. Все остальные расходы (кроме внереализационных) относятся к косвенным. Прямые расходы списываются на себестоимость продукции по мере ее реализации, косвенные – в периоде их осуществления.

Компания может использовать для распределения общих затрат в целях налогообложения прибыли методику распределения, применяемую ею в бухгалтерском учете. Например, распределять общие затраты на строительство дома между затратами по долевому строительству и затратами по договорам купли-продажи пропорционально денежным средствам, полученным от участников долевого строительства, и денежным средствам, полученным от покупателей квартир.

Правомерность такого подхода подтверждена в письме Минфина России от 2 мая 2012 г. № 03-03-06/1/214.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Какой код вы указали в поле 101 январской платежки по взносам?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка