Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Налоговики разрешают не платить ЕНВД, если магазин закрылся

Подписка
Срочно заберите все!
№24
25 марта 2016 4 просмотра

Вопрос по нашему объекту недвижимости:Мы купили (прилагаю свидетельство) объект незавершенного строительства, состоящего из станции незамазученных стоков (281 кв.м) и площадь застройки (233 кв.м).Из них полуготовый (станцию 281 кв.м) сдаем в аренду.По документам мы купили объект за 16 млн.рублей.Как правильно провести по учету:1. Объекты для сдачу в аренду, чтобы правильно считать налог на имущество2. С какой стоимости считать налог на имущество (я так понимаю – с кадастровой?).Кадастровый номер объекта: 78:15:0008067:2083Можем ли мы вообще сдавать: Статья 219 ГК РФ Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество.Право собственности на здания, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.Вы, как арендодатель, в силу закона не является собственником. (Это мы прочитали на форуме)И еще вопрос:мы определили проценты по кредитному договору на приобретение зем.участка и недостроя на 91 счет (Закрыли кредитный договро досрочно за 2 мес.) и списали единовременно.Это правильно? Или все-таки нужно на 08.

Платить налог с объектов незавершенного строительства не нужно. Объекты незавершенного строительства не являются основными средствами, а значит, и при расчете налога на имущество их не учитывают.

Арендодатель, который заключил договор аренды и принял на себя обязательство по передаче имущества арендатору, должен обладать правом собственности на такое имущество в момент его передачи арендатору. Но, отсутствие у арендодателя права собственности на объект аренды в момент заключения договора не является основанием для признания такого договора недействительным.

Проценты надо включить в первоначальную стоимость объекта.

Обоснование

Из рекомендации
Елены Поповой, государственного советника налоговой службы РФ I ранга.

налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России


Какое имущество облагается налогом у российских организаций

Что облагают налогом на имущество

Российские организации платят налог на имущество:

  • с объектов, которые учтены на счетах 01 «Основные средства» и 03 «Доходные вложения в материальные ценности»;
  • с жилых домов и жилых помещений, не учтенных в составе основных средств.

Это правило распространяется как на объекты недвижимости, так и на некоторые объекты движимого имущества. В частности, налогом на имущество облагаются объекты, которые:

  • предназначены для передачи или уже переданы во временное владение, пользование, распоряжение, доверительное управление, а также совместную деятельность (в т. ч. за границей);
  • получены по концессионному соглашению;
  • приобретены и фактически эксплуатируются за границей, даже если их никогда не ввозили в Россию.

К недвижимости, с которой платят налог на имущество, относят здания, сооружения. То есть те объекты, переместить которые без ущерба их назначению невозможно. При этом платить налог с земельных участков или объектов незавершенного строительства не нужно, хотя их тоже относят к недвижимости. Объяснение тут простое. С земельных участков платят отдельный налог. А объекты незавершенного строительства не являются основными средствами, а значит, и при расчете налога на имущество их не учитывают.

<…>

Из рекомендации

Романа Масаладжиу, кандидата юридических наук, ведущий эксперт ЮСС «Система Юрист», преподавателя МГЮА им. О.Е. Кутафина

Галины Богдановской, кандидат юридических наук, судья Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда

Дмитрия Чваненко, начальника юридического отдела компании «Русский проект»

Арендодатель не является собственником объекта аренды. Будет ли действителен договор аренды, который заключен с таким арендодателем

Да, будет.

Отсутствие у арендодателя права собственности на объект аренды в момент заключения договора не является основанием для признания такого договора недействительным. Арендодатель не сможет на этом основании оспорить договор, чтобы выселить неугодного арендатора.

Дело в том, что арендодатель, который заключил договор аренды и принял на себя обязательство по передаче имущества арендатору, должен обладать правом собственности на такое имущество в момент его передачи арендатору. Это вытекает из смысла статьи 608 Гражданского кодекса РФ. Не допускается лишь заключение подобных договоров в тех случаях, когда земельный участок (объект аренды) принадлежит арендодателю на праве постоянного бессрочного пользования либо если объект недвижимости является самовольной постройкой.

Иными словами, ничто не мешает заключить договор аренды, например, офиса или торговой секции с организацией, которая заявляет, что планирует через год достроить офисный или торговый центр (или купить его у третьего лица).

В случае неисполнения арендодателем обязательства по передаче имущества в аренду в соответствии с условиями договора (например, вещь, являвшаяся предметом договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора аренды. В договоре также в дополнение к этому можно прописать условие о штрафной неустойке на случай такого нарушения со стороны арендодателя.

Кроме того, будет действительным договор аренды, заключенный с арендодателем, который являлся законным владельцем вновь созданного или переданного ему недвижимого имущества, если право собственности такого арендодателя еще не зарегистрировано в установленном порядке. Имеется в виду ситуация, когда арендодатель уже достроил здание (или получил его от продавца), подал документы на госрегистрацию права собственности, но эта процедура еще не завершилась.

Такая правовая позиция содержится в пункте 10 и абзаце 3 пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Тем не менее, хотя такой договор не будет являться недействительным, арендатору нужно крайне осторожно подходить к заключению договора аренды с лицом, которое не является собственником объекта недвижимости, поскольку это может повлечь для арендатора серьезные риски. Дело в том, что сама по себе возможность взыскания убытков с арендодателя в случае невыполнения последним обязанности по передаче имущества в аренду не является существенной гарантией прав арендатора, поскольку для этого нужно обращаться в суд. А это, как правило, занимает немало времени и сил. Кроме того, сами убытки в таких случаях далеко не всегда очевидны и весьма трудно доказуемы.

Если арендатор все же решит заключить такой договор, ему стоит оценить степень добросовестности потенциального арендодателя, узнать, что планирует сделать арендодатель для того, чтобы исполнить условие договора о передаче имущества арендатору, какие шаги им уже приняты и т. п. Например, вряд ли имеет смысл заключать договор об аренде офисных помещений в бизнес-центре, который арендодатель планирует построить за несколько месяцев или иной крайне незначительный промежуток времени, если строительство бизнес-центра еще даже не начато.

Из рекомендации

Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса

Как отразить в бухучете проценты по займу для приобретения инвестиционных активов

Если заем используется для приобретения (строительства) инвестиционных активов, все организации, кроме субъектов малого предпринимательства, проценты включают в их первоначальную стоимость. Так нужно поступить с процентами, начисленными в период между началом строительства (покупки) актива и концом месяца, в котором его ввели в эксплуатацию:

Дебет 08 Кредит 66 (67) субсчет «Расчеты по процентам»
– начислены проценты за пользование заемными средствами.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка