Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как посчитать резерв отпусков для равномерного учета расходов

Подписка
Срочно заберите все!
№24
5 апреля 2016 1 просмотр

Помещение находится в собственности ООО "Корт". Один из участников общества умер.В настоящее время между участником ООО и вдовой бывшего собственника идут судебные тяжбы. Судебные пристава выставляют данное помещение на торги, на продажу. Оставшийся единственный участник подает заявление о ликвидации общества. Может ли в данной ситуации быть подано заявление на ликвидацию? На балансе общества есть помещение, долги кредиторам. Есть ли преимущественное право покупки у меня, как арендатора, арендую помещение с 2008 года.

1. да, общество может быть ликвидировано.

Законодательство не устанавливает обстоятельств, при которых добровольная ликвидация общества запрещена.

Но для принятия решения о ликвидации учредители общества должны проголосовать единогласно. Учредитель в данном случае не единственный, поскольку ему принадлежит не 100 % доли. Второй учредитель умер, и его доля перейдет его наследникам. До принятия наследства долей может быть учреждено доверительное управление долей, и доверительный управляющий может принимать участие в голосовании учредителей по вопросу ликвидации общества. Но если доверительного управляющего нет, оставшийся учредитель не вправе принять единоличное решение о ликвидации общества. Даже если он обладатель большей долей, большинства голосов для решения о ликвидации недостаточно.

2. При этом если решение о ликвидации все же будет принято (если есть доверительный управляющий, или наследники вступят в общество), наличие долгов общества перед кредиторами не помешает проведению ликвидации. Если денежных средств общества не хватает для расчётов с кредиторами, его имущество может быть продано с торгов.

Нарушения прав арендатора в этом случае не будет, если срок договора аренды с ним к тому моменту истек. Преимущественным правом арендатор обладает только при заключении нового договора аренды. И этим правом нельзя воспользоваться, если арендодатель не будет больше сдавать имущество в аренду и продаст его. Поэтому при продаже недвижимости на торгах бывший арендатор никакими преимуществами обладать не будет.

Но важно также учесть, что смена собственника не является основанием для расторжения договора аренды. Права арендаторов при смене собственника имущества защищает статья 617 ГК РФ. Она предусматривает, что смена собственника имущества не ущемляет права арендатора, и в этом случае договор аренды не может быть изменен или расторгнут.

Обоснование

Из Гражданского кодекса РФ

<…>

«Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

<…>

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.»

<…>

Из рекомендации Владимира Ланды, кандидата юридических наук, советника Правового управления правительства г. Москвы, Галины Богдановской, кандидата юридических наук, судьи Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, Романа Масаладжиу, кандидата юридических наук, ведущего эксперта ЮСС «Система Юрист»

В каких случаях арендатор может воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок – одно из ключевых прав добросовестного арендатора. Благодаря этому преимущественному праву арендатор получает приоритет перед иными лицами и может спокойно продолжать пользоваться арендованным имуществом, если арендодатель намерен продолжать сдавать имущество в аренду.

Однако этим правом арендатор может воспользоваться только в том случае, если одновременно выполняются следующие восемь условий:

1) арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору;

2) договор аренды был заключен на определенный срок;

3) договор аренды был зарегистрирован (если такая регистрация обязательна в силу закона);

4) договор аренды прекратил свое действие по истечении своего срока и не был расторгнут;

5) арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения;

6) арендодатель намерен и дальше сдавать имущество в аренду;

7) арендатор намерен заключить договор на условиях, предложенных арендодателем;

8) преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено законом или договором аренды.

Тому, как соблюсти все восемь условий, и посвящена эта рекомендация.

<…>

Из рекомендации Владимира Ланды, кандидата юридических наук, советника Правового управления правительства г. Москвы, Галины Богдановской, кандидата юридических наук, судьи Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, Романа Масаладжиу, кандидата юридических наук, ведущего эксперта ЮСС «Система Юрист»

Как арендатору воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок – одно из ключевых прав добросовестного арендатора. Благодаря этому праву арендатор получает приоритет перед иными лицами и может спокойно продолжать пользоваться арендованным имуществом, если арендодатель намерен продолжать сдавать его в аренду.

Однако одного лишь наличия у арендатора преимущественного права заключить договор аренды на новый срок еще не достаточно. Арендатору нужно знать, что необходимо сделать, чтобы он смог воспользоваться этим преимущественным правом.

О других вопросах, связанных с реализацией арендатором своего преимущественного права на заключение нового договора аренды, см. также:

  • В каких случаях арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок;
  • Как арендатору защитить свое право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, если арендодатель его нарушил.

При аренде государственного и муниципального имущества применяются несколько иные правила о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды. Подробнее об этом см.Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества.

Как арендатору уведомить арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок

Если все условия, которые необходимы для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, соблюдены и арендатор желает воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок, то он должен уведомить об этом арендодателя.

Если срок и порядок уведомления указаны в договоре, то арендатор обязан уведомить арендодателя в порядке, который предусмотрен соглашением сторон (абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Внимание! Уведомление надо направить заранее, чтобы арендодатель успел его получить к сроку, указанному в договоре

В противном случае будет считаться, что арендатор пропустил срок для уведомления арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения.

Например, если в договоре указано, что арендатор обязан уведомить арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок не позднее чем за один месяц до окончания срока аренды, то в таком случае не позднее чем за месяц до истечения срока договора соответствующее уведомление от арендатора уже должно быть получено арендодателем. Разумеется, если иное не установлено в самом договоре.

Такой вывод можно сделать из пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ.

<…>

Из рекомендации Владимира Ланды, кандидата юридических наук, советника Правового управления правительства г. Москвы, Галины Богдановской, кандидата юридических наук, судьи Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, Романа Масаладжиу, кандидата юридических наук, ведущего эксперта ЮСС «Система Юрист»

Как арендатору защитить свое право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, если арендодатель его нарушил

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок – одно из ключевых прав добросовестного арендатора. Благодаря этому преимущественному праву арендатор получает приоритет перед иными лицами и может спокойно продолжать пользоваться арендованным имуществом, если арендодатель намерен продолжать сдавать имущество в аренду.

Однако есть риск, что арендодатель нарушит преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, в результате чего арендатор фактически лишится тех выгод, на которые он был вправе рассчитывать при нормальном развитии событий.

По этой причине арендатору нужно знать, как он может защитить свое право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, если арендодатель его нарушил.

О некоторых вопросах, связанных с реализацией арендатором своего преимущественного права на заключение нового договора аренды, см. также:

  • В каких случаях арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок;
  • Как арендатору воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

При аренде государственного и муниципального имущества применяются несколько иные правила о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды. Подробнее об этом см.Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества.

В каких случаях преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок будет нарушено

Преимущество прежнего арендатора существует только в том случае, если иным претендентам на аренду имущества предлагаются одинаковые условия для заключения договора аренды. Если договор аренды уже заключен с новым арендатором, то право прежнего арендатора на преимущественное заключение договора будет нарушено при следующих условиях:

  • договор аренды, который подлежал государственной регистрации, был зарегистрирован в установленном порядке;
  • предыдущий договор аренды прекратил свое действие по окончании своего срока и не был досрочно расторгнут;
  • арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;
  • старый арендатор заблаговременно или в срок, указанный в договоре, уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения;
  • преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено договором аренды;
  • арендодатель в течение одного года со дня истечения срока предыдущего договора заключил договор с новым арендатором на условиях, которые сначала не предложил прежнему арендатору. Новые это будут условия или те же, что были в прекращенном договоре, в данном случае значения не имеет. Это объясняется следующим образом. Если с новым арендатором будет заключен договор на условиях прекращенного договора аренды, а прежний арендатор пожелал воспользоваться преимущественным правом заключить договор, это будет являться нарушением преимущественного права арендатора на заключение договора. Дело в том, что в этом случае прежний арендатор уже изъявил свое желание заключить договор на новый срок. Если арендодатель заключит с новым арендатором договор на условиях, которые он не предложил прежнему арендатору, то это также будет нарушением преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок. Это связано с тем, что новые условия прежнему арендатору не были предложены и он от них не отказывался.

Какими способами защиты может воспользоваться арендатор, если арендодатель нарушил его право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение одного года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору предъявить в суде одно из двух требований (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ):

  • потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды;
  • потребовать только возмещения таких убытков.

Как разъяснил ВАС РФ, преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды (абз. 2 п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Внимание! Арендатору необходимо доказать факт заключения договора аренды в отношении того же имущества между арендодателем и третьим лицом. В противном случае арбитражный суд откажет арендатору в удовлетворении иска о защите преимущественного права на заключение договора аренды

Арендатору нужно иметь в виду, что его преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок считается нарушенным только тогда, когда арендодатель заключит договор аренды с третьим лицом. Если арендатор имеет лишь намерение заключить договор аренды, то в таком случае оснований для предъявлений иска не имеется.

Поэтому, если арендатор собирается предъявить к арендодателю иск о защите преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, ему нужно будет доказать факт заключения договора аренды между арендодателем и третьим лицом. В противном случае в иске будет отказано.

<…>

Из рекомендации Владислава Добровольского, кандидата юридических наук, руководителя корпоративной практики Юридической группы «Яковлев и Партнеры» (в 2001–2005 гг. – судья Арбитражного суда г. Москвы), Виталия Перелыгина, эксперта ЮСС «Система Юрист», Геннадия Уваркина, кандидата юридических наук, заместителя генерального директора Правового бюро «Омега»

Как провести ликвидацию ООО

Ликвидация ООО по решению его участников (добровольная ликвидация) – достаточно длительная и сложная процедура, результат которой во многом зависит от правильной работы юриста. Каждый этап требует максимальной собранности и внимательности. Так, нарушение прав участников на общем собрании может стать причиной для признания судом решения о ликвидации ООО недействительным. Составление ликвидационных балансов с нарушением требований закона будет основанием для отказа в регистрации ликвидации. Несоблюдение очередности при расчетах с кредиторами может повлечь предъявление иска к ликвидационной комиссии.

<…>

Какие действия должна выполнить ликвидационная комиссия в процессе ликвидации ООО

С момента принятия решения о ликвидации к ликвидационной комиссии переходят полномочия по управлению делами ООО (п. 3 ст. 57 Закона об ООО). Комиссия должна:

1. Уведомить налоговую инспекцию о начале процедуры ликвидации.

2. Опубликовать сообщение о ликвидации в органах печати.

3. Принять меры к выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности (абз. 2 п. 1 ст. 63 ГК РФ).

4. Уведомить кредиторов ООО о ликвидации.

5. Провести сверку расчетов с налоговой инспекцией (п. 3.3 Регламента организации работы с налогоплательщиками, плательщиками сборов, страховых взносов на обязательное пенсионное страхование и налоговыми агентами, утв. приказом ФНС России от 9 сентября 2005 г. № САЭ-3-01/444).

6. Провести инвентаризацию активов и обязательств перед составлением промежуточного ликвидационного баланса (ч. 3 ст. 11 Федерального закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее – Закон о бухгалтерском учете), абз. 7 п. 27 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации (утв. приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. № 34н; далее – Положение по ведению бухгалтерского учета).

7. Составить промежуточный ликвидационный баланс.

8. Созвать и провести общее собрание участников с целью утверждения промежуточного ликвидационного баланса.

9. Уведомить налоговую инспекцию о составлении промежуточного ликвидационного баланса.

10. Представить в территориальный орган Пенсионного фонда РФ определенные законодательствомсведения.

11. Рассчитаться по долгам ООО с кредиторами.

12. Провести инвентаризацию активов и обязательств перед составлением окончательного ликвидационного баланса (ч. 3 ст. 11 Закона о бухгалтерском учетеабз. 7 п. 27 Положения по ведению бухгалтерского учета).

13. Составить ликвидационный баланс (окончательный).

14. Созвать и провести общее собрание участников с целью утверждения ликвидационного баланса.

15. Распределить имущество ООО между участниками (при наличии такого имущества).

16. Подать в налоговую инспекцию установленный законодательством комплект документов с целью зарегистрировать ликвидацию ООО.

О том, как взаимодействовать с налоговой инспекцией при ликвидации ООО, см. Как зарегистрировать ликвидацию ООО.

<…>

Как рассчитаться с кредиторами

Ликвидируемое ООО обязано рассчитаться по долгам с кредиторами. Для этого ликвидационная комиссия должна выплатить кредиторам денежные суммы в порядке очередности (п. 1 ст. 64 ГК РФ).

С 1 сентября 2014 года расчеты с кредиторами можно начать лишь после погашения текущих расходов, необходимых для проведения ликвидации (абз. 1 п. 1 ст. 64 ГК РФ). По сути, речь идет о так называемой нулевой очереди, когда рассчитаться необходимо еще до того, как начнутся выплаты по предъявленным требованиям кредиторов.

В первую очередь нужно удовлетворить требования:

  • о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина;
  • о компенсации сверх возмещения вреда, причиненного вследствие разрушения либо повреждения объекта капитального строительства, нарушения требований безопасности при строительстве такого объекта, а также нарушения требований к обеспечению безопасной эксплуатации здания или сооружения.

Во вторую очередь необходимо:

  • рассчитаться по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших в ООО по трудовому договору;
  • выплатить вознаграждения авторам результатов интеллектуальной деятельности.

В третью очередь следует рассчитаться по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды.

В четвертую очередь нужно произвести расчеты с другими кредиторами, в том числе по требованиям о компенсации морального вреда.

Обоснование

Ранее (до 29 сентября 2015 года) требования о компенсации морального вреданеобходимо было удовлетворять в первую очередь (наряду с требованиями о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, и другими требованиями из этой очереди).

С 29 сентября упоминание о компенсации морального вреда из первой очереди исключили (ст. 1ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 29 июня 2015 г. № 186-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Следовательно, лица, требующие компенсировать моральный вред, теперь относятся к кредиторам четвертой очереди (т. е. к так называемым другим кредиторам).

Наконец, после того как будут удовлетворены требования кредиторов первой, второй, третьей и четвертой очереди (т. е., по сути, в пятую очередь), необходимо удовлетворить следующие требования:

  • о возмещении убытков в виде упущенной выгоды;
  • о взыскании неустойки (штрафа, пеней), в том числе за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате обязательных платежей.

Специальные правила закон устанавливает для кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого ООО (залоговые кредиторы) (абз. 2 п. 2 ст. 64 ГК РФ).

Каждому кредитору ликвидационная комиссия выплачивает ту сумму, которая зафиксирована в промежуточном ликвидационном балансе (п. 5 ст. 63 ГК РФ).

<…>

Выплаты производятся начиная со дня утверждения промежуточного ликвидационного баланса (п. 5 ст. 63 ГК РФ).

Ликвидационная комиссия может удовлетворить требования кредиторов каждой последующей очереди лишь после полного удовлетворения требований в рамках предыдущей очереди за исключением требований залоговых кредиторов (абз. 1 п. 2 ст. 64 ГК РФ).

Если ликвидационная комиссия отказывает в удовлетворении требования или уклоняется от его рассмотрения, то кредитор вправе предъявить к ООО иск об удовлетворении требования. Такой иск можно подать только до утверждения ликвидационного баланса. Если суд удовлетворит этот иск, ликвидационной комиссии понадобится выплатить кредитору присужденную ему денежную сумму в порядке установленной очередности (п. 1 ст. 64.1 ГК РФ).

Погашенными считаются следующие требования кредиторов (п. 5.1 ст. 64 ГК РФ):

  • требования, не признанные ликвидационной комиссией, если кредиторы по таким требованиям не обращались с исками в суд;
  • требования, в удовлетворении которых суд отказал.
  • <…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка