Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

В декабре вам может прийти сразу два требования из налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23
7 апреля 2016 7 просмотров

Мы-подрядчики выполнили работы по договору подряда генподрядчику, Генподрядчик хочет рассчитаться с нами квартирой. Договор долевого участия, владелец квартир третье лицо(Заказчик строительства). Составляем тройственный договор, оформляем в юстиции(какие документы?), ставлю на баланс на продажу(сч41). Покупатель квартиры частное лицо, мы ему делаем скидку т.е. продаем квартиру дешевле. Покупатель вносит в кассу деньги (на расчетный счет). Сделку оформляем в юстиции. Как я должна отразить в НД по налогу на прибыль. За убытки по сделке накажут?

Квартира может перейти подрядчику по договору купли-продажи или уступки права требования.

Если помещение является собственностью заказчика, он может продать его подрядчику, заключив с ним договор купли-продажи. А затем зачесть стоимость помещения в счет оплаты выполненных по договору строительного подряда работ. Должны быть оформлены следующие документы: договор купли-продажи; акт приема-передачи; свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости при покупке помещения; документы (справку, выписку из реестра) о государственной регистрации прекращения права собственности при последующей продаже помещения; счет-фактуру от продавца помещения на дату перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю, то есть на дату регистрации права собственности покупателя; акт о взаимозачете.

В дальнейшем подрядчик может продать эту квартиру любому лицу.

Если объект, в котором расположена квартира, находится в стадии строительства, подрядчику передаются имущественные права по договору уступки права требования. В этом случае заказчик уступает право требования (имущественное право) квартиры от третьего лица (застройщика) подрядчику. В счет расчетов за проданное имущественное право засчитывается стоимость выполненных подрядных работ. В дальнейшем подрядчик может переуступить это имущественное право или оформить квартиру себе в собственность для целей последующей продажи.

При продаже квартиры у подрядчика возникает доход от реализации, который можно уменьшить на себестоимость. В декларации по налогу на прибыль укажите по строке 011 Приложения 1 выручку от реализации, товаров, работ и услуг собственного производства; по строке 030 Приложения 2 - стоимость реализованных покупных товаров.

Организация вправе продать квартиру по любой цене, если стороны сделки невзаимозависимые лица, и сделка неконтролируемая. Даже, если в результате получен убыток.

Обоснование

Из статьи журнала «Учет в строительстве», № 11, ноябрь 2009

В счет оплаты работ получена квартира

А.Ю. Дементьев, генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»

В условиях дефицита оборотных средств организации нередко используют неденежные формы расчетов. Например, заказчик может предложить подрядчику расплатиться за выполненные работы квартирой. На какие особенности налогообложения и учета следует обратить внимание при совершении такой хозяйственной операции? Может ли организация «продать» квартиру своему учредителю в счет дивидендов? Ответы – в нашей статье.

Квалификация сделки

Прежде всего, следует определиться, по какой сделке квартира перешла подрядчику в счет расчетов за выполненные работы. Это может быть договор купли-продажи, уступки права требования или инвестирования. Рассмотрим подробнее эти варианты.

Договор купли-продажи

В соответствии с таким договором заказчик продает квартиру подрядчику, а в счет ее оплаты засчитывает стоимость выполненных подрядчиком строительно-монтажных работ.

В бухгалтерском учете операция будет отражена так.

У подрядчика:

Дебет 41 Кредит 60
– приобретена квартира;

Дебет 60 Кредит 62
– зачтена стоимость квартиры в счет стоимости выполненных работ.

У заказчика:

Дебет 62 Кредит 90
– реализована квартира;

Дебет 90 Кредит 41
– списана стоимость проданной квартиры;

Дебет 60 Кредит 62
– зачтена стоимость квартиры в счет расчетов за выполненные работы.

В дальнейшем подрядчик может продать эту квартиру любому лицу, в том числе своему учредителю. Чтобы продать ее в счет дивидендов, нужно сначала их начислить к выплате:

Дебет 84 Кредит 75 (70)
– начислен доход участнику;

Дебет 75 (70) Кредит 68
– удержан налог на доходы физических лиц.

Затем отразить операции по продаже квартиры и зачету суммы начисленных дивидендов в счет расчетов за квартиру:

Дебет 62 Кредит 90
– продана квартира учредителю;

Дебет 90 Кредит 41
– списана стоимость квартиры;

Дебет 75 (70) Кредит 62
– произведен зачет.

Продажа квартир не облагается НДС. Следовательно, ни заказчик не предъявит подрядчику НДС к оплате при продаже квартиры, ни подрядчик не будет начислять налог при продаже квартиры учредителю (подп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ).

Уступка права требования

В этом случае заказчик уступает право требования (имущественное право) квартиры от третьего лица (застройщика) подрядчику. В счет расчетов за проданное имущественное право засчитывается стоимость выполненных подрядных работ.

В бухгалтерском учете будут сделаны записи.

У подрядчика:

Дебет 58 (76) Кредит 60
– приобретено имущественное право на квартиру;

Дебет 60 Кредит 62
– зачтена стоимость приобретенного имущественного права на квартиру в счет стоимости выполненных работ.

У заказчика:

Дебет 62 Кредит 90 (91)
– реализовано имущественное право на квартиру;

Дебет 90 (91) Кредит 58 (76)
– списана стоимость имущественного права на квартиру;

Дебет 90 (91) Кредит 68
– начислен НДС (в случае, если цена уступки превышает расходы по приобретению имущественного права заказчиком);

Дебет 60 Кредит 62
– зачтена стоимость имущественного права на квартиру в счет расчетов за выполненные работы.

Если подрядчик хочет уступить приобретенное имущественное право учредителю в счет выплаты дивидендов, то он заключает с ним также договор уступки права требования:

Дебет 62 Кредит 90 (91)
– произведена уступка права требования;

Дебет 90 (91) Кредит 58(76)
– списана стоимость приобретенного имущественного права;

Дебет 90 (91) Кредит 68
– начислен НДС (в случае, если цена уступки превышает расходы по приобретению имущественного права подрядчиком);

Дебет 75 (70) Кредит 62
– зачтена стоимость имущественного права в счет дивидендов.

При уступке права требования квартир налоговая база по НДС определяется как сумма разницы между ценой уступки, включающей в себя сумму НДС, и стоимостью приобретения этого имущественного права. Значит, если в результате уступки от заказчика подрядчику такая разница у заказчика была, то он должен был предъявить подрядчику счет-фактуру на сумму начисленного НДС. Если в дальнейшем подрядчик будет переуступать это имущественное право или оформлять квартиру себе в собственность для целей последующей продажи, то полученный от заказчика НДС к налоговому вычету он не принимает, а включает в стоимость полученного имущественного права. При дальнейшей уступке приобретенного имущественного права порядок начисления НДС с уступки такой же, как и у заказчика.

Договор инвестирования (участия в долевом строительстве)

По такому договору подрядчик становится инвестором при строительстве жилого дома в части указанной в договоре квартиры. Возникающая при этом задолженность подрядчика по внесению инвестиционного взноса засчитывается в счет расчетов за выполненные подрядные работы. Данная операция будет отражена так.

У подрядчика:

Дебет 76 Кредит 62
– произведен зачет инвестиционного взноса в счет стоимости выполненных работ.

У заказчика:

Дебет 60 Кредит 76
– зачтена задолженность за выполненные работы в счет инвестиционного взноса подрядчика.

Если заключен договор участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, то подрядчик может уступить свое имущественное право на квартиру, возникшее из условий заключенного договора, своему учредителю. В этом случае с учредителем заключается договор уступки права требования квартиры. Бухгалтерский учет этой операции такой же, как и в предыдущей ситуации.

Из статьи журнала «Учет в строительстве», № 1, январь 2009

Заказчик рассчитался недвижимостью...

А.Ю. Дементьев, генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»

Строительная организация-подрядчик (на общей системе налогообложения) получила в счет оплаты выполненных ею работ нежилое помещение стоимостью 3 млн руб., а затем решила продать его по рыночной цене – за 5 млн руб. Расходов по этой операции нет. Какие документы нужно оформить? В качестве чего учесть объект – как товар или как доходное вложение? Как отразить операцию в бухгалтерском и налоговом учете?

Как провести зачет

Если помещение является собственностью заказчика, он может продать его подрядчику, заключив с ним договор купли-продажи. А затем зачесть стоимость помещения в счет оплаты выполненных по договору строительного подряда работ.

Документальное оформление

Здесь мы имеем дело с двумя сделками: с договором подряда, в соответствии с которым подрядчик выполнил и сдал заказчику строительно-монтажные работы (СМР) на сумму 3 млн руб., и с договором купли-продажи нежилого помещения, по которому заказчик продал подрядчику за 3 млн руб. нежилое помещение.

При этом производится зачет взаимных требований по двум самостоятельным сделкам, что должно быть оформлено соответствующим соглашением или актом о взаимозачете.

Суммы НДС по каждому договору должны быть перечислены сторонами друг другу денежными средствами, как это было предусмотрено пунктом 4 статьи 168 Налогового кодекса РФ (в старой редакции). Обратите внимание: сделать это необходимо только в случае, если результаты работ и помещение были приняты сторонами к учету до 31 декабря 2008 года включительно.

Дело в том, что пункт 4 статьи 168 Налогового кодекса РФ с 1 января 2009 года утратил силу, и по общему правилу перечислять НДС в этом случае деньгами больше не требуется.

Итак, для проведения указанной операции, кроме имеющегося договора подряда и документов, подтверждающих стоимость выполненных работ (акта приемки-сдачи работ заказчику по форме, предусмотренной условиями договора подряда и счета фактуры, выписанного подрядчиком), нужно оформить документы:
– договор купли-продажи нежилого помещения (п. 1 ст. 549п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ);
– акт приема-передачи помещения (унифицированной формы для приобретения объекта недвижимости в качестве товара нет, поэтому акт может быть составлен в произвольной форме);
– свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости при покупке помещения (п. 1 ст. 551п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ);
– документы (справку, выписку из реестра) о государственной регистрации прекращения права собственности при последующей продаже помещения (п. 2 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ);
– счет-фактуру от продавца помещения на дату перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю, то есть на дату регистрации права собственности покупателя (п. 3 ст. 167п. 3 ст. 168 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России от 26 октября 2004 г. № 03-03-01-04/1/85);
– акт о взаимозачете.

<…>

Возможны другие варианты

Необходимо отметить, что, поскольку условия получения нежилого помещения в вопросе не конкретизированы, варианты получения помещения могут быть и другими.

Уступка права требования

Например, объект, в котором расположено помещение, находится в стадии строительства. И у заказчика есть имущественные права на него (право требования к застройщику), которые он передает подрядчику по договору уступки права требования. При этом стоимость уступки засчитывается в счет расчетов за выполненные работы. В этом случае также имеют место две сделки: договор подряда, по которому заказчик принял выполненные работы, и договор уступки права требования помещения.

Отражение зачета взаимных требований и перечисление налога на добавленную стоимость производится так же, как и в первом случае.

Что такое цессия Операция по уступке права требования называется цессией. Лицо, передающее долг своего покупателя (прежний кредитор), является цедентом. Лицо, принимающее требование (новый кредитор), – цессионарием. Отношения, возникающие при смене контрагентов договора, регулируются главой 24 Гражданского кодекса РФ (уступке права требования посвящены ст. 388-390).

Операция по уступке права требования называется цессией.

Лицо, передающее долг своего покупателя (прежний кредитор), является цедентом.

Лицо, принимающее требование (новый кредитор), – цессионарием. Отношения, возникающие при смене контрагентов договора, регулируются главой 24 Гражданского кодекса РФ (уступке права требования посвящены ст. 388-390).

<…>

Договор инвестирования

На практике возможна и такая ситуация.

Объект, в котором расположено помещение, находится в стадии строительства. Подрядчик является одним из инвесторов, заключивших с застройщиком договор инвестирования. По условиям договора инвестор вносит инвестиционный взнос путем выполнения строительно-монтажных работ на этом или ином объекте для застройщика. И в этом случае совершаются две сделки: одна – по договору подряда, другая – по договору инвестирования (либо договору участия в долевом строительстве).

При этом составляется соглашение или акт о том, что стоимость выполненных работ по договору подряда засчитывается в счет обязательств инвестора (подрядчика) по внесению инвестиционного взноса. Сумма налога на добавленную стоимость, подлежащая уплате за объемы выполненных работ, перечисляется заказчиком подрядчику платежным поручением, а в счет инвестиций засчитывается сумма стоимости СМР за минусом НДС.

В учете подрядчика операция отражается с использованием счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

В налоговом учете, как и в предыдущем случае, подлежит отражению доход от продажи имущественного права и расходы, связанные с приобретением этого имущественного права. Таким образом, во всех рассмотренных ситуациях алгоритм расчета будет одинаковым и по сделке реализации переданного в счет оплаты выполненных работ имущества строительной компании придется уплатить НДС и налог на прибыль с полученного дохода.


Из рекомендации

Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как составить и сдать декларацию по налогу на прибыль

<…>

Приложение 1 к листу 02

Перейдите к приложениям 1 и 2 к листу 02. Именно на основании этих приложений затем заполняется лист 02.

В приложении 1 к листу 02 отражается выручка организации по данным налогового учета.

Строки 010–040

Строки 011–014 предназначены для выручки от реализации. О том, как определить выручку, см. Как оценить в налоговом учете выручку от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав).

Укажите по данным налогового учета:

  • по строке 011 – выручку от реализации товаров, работ и услуг собственного производства;
  • по строке 012 – выручку от реализации покупных товаров;
  • по строке 013 – выручку от реализации имущественных прав.
    В эту сумму не включайте доходы от реализации прав требований долга, которые отражены в приложении 3 к листу 02;
  • по строке 014 – выручку от реализации прочего имущества (кроме ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров, амортизируемого имущества);
  • по строке 010 – общую сумму доходов от реализации.

<…>

Приложение 2 к листу 02

В приложении 2 к листу 02 отражаются расходы, связанные с производством и реализацией, внереализационные расходы и убытки.

Строки 010–030 Прямые расходы

По строкам 010–030 отражаются прямые расходы. Подробнее о распределении расходов на прямые и косвенные см. Как в налоговом учете отражать прямые и косвенные расходы.

Если организация использует кассовый метод, по строкам 010–030 поставьте прочерки и начните заполнение со строки 040.

Если организация использует метод начисления, заполните по данным налогового учета строку 010 «Прямые расходы, относящиеся к реализованным товарам, работам, услугам».

Строки 020–030 заполните, если организация занимается оптовой и розничной перепродажей товаров. Укажите по данным налогового учета:

  • по строке 020 – общую сумму расходов, относящихся к реализованным товарам;
  • по строке 030 – стоимость реализованных покупных товаров.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка