Журнал, справочная система и сервисы
9 апреля 2016 1 просмотр

А если ЖСК создано в 2006 году и с тех пор устав не менялся. В уставе кроме цели построить дом, обозначена еще и возможность дальнейшего управления им. Нужно ли в данном случае преобразовываться в ТСЖ или ТСН?

Да, все равно нужно, поскольку действующий Жилищный кодекс РФ не рассматривает ЖСК как способ управления жилым многоквартирным домом.

До 1 января 2007 г. ЖСК фактически приравнивался к управляющей компании, но теперь такой формы управления домом ЖК РФ нет. Цель создания ЖСК как потребительского кооператива – это удовлетворение участников жилой площадью. Поэтому преобразовать ЖСК в ТСЖ нужно для приведения порядка оформления управления многоквартирным домом в соответствие с действующим законодательством.

Жилищный кодекс Российской Федерации введен в действие с 1 марта 2005 года. А статья 14 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусматривала, что ЖСК, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. С с 1 сентября 2006 года эта статья утратила силу, однако ее действие распространяется на правоотношения, действующие в 2006 г.

Поэтому если ЖСК выполнил свою прямую задачу, и все паевые взносы выплачены, для осуществления управления многоквартирным домом статус объединения собственников жилья должен быть изменен с ЖСК на ТСЖ, несмотря на то, что в его уставе предусматривается управление многоквартирным домом и после завершения строительства.

Обоснование

Статья 14 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в редакции, действующей до 1.09.2006 г.

«Жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. В указанном в настоящей статье случае такие кооперативы освобождаются от уплаты государственной пошлины при регистрации изменений их правового статуса».

Из закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"

«Статья 1. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом

1. Настоящий Федеральный закон определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан - своих членов на приобретение или строительство жилых помещений на территории Российской Федерации в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам жилищных накопительных кооперативов, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов граждан - членов жилищных накопительных кооперативов.*

2. Настоящий Федеральный закон устанавливает правовое положение жилищных накопительных кооперативов, права и обязанности их членов, порядок создания, реорганизации и ликвидации жилищных накопительных кооперативов, а также порядок осуществления ими деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.

3. Участие граждан в формировании имущества юридических лиц, в том числе в формировании их уставных (складочных) капиталов или паевых фондов путем внесения денежных средств или иного имущества, которое влечет за собой принятие на себя этими юридическими лицами обязательств, предусматривающих приобретение гражданами права собственности на жилые помещения, возможно в случаях, если такое участие предусмотрено федеральными законами.

<…>

Из рекомендации Владислава Добровольского, кандидата юридических наук, руководителя корпоративной практики Юридической группы «Яковлев и Партнеры» (в 2001–2005 гг. – судья Арбитражного суда г. Москвы), Анзора Ганижева, кандидата юридических наук, директора юридического департамента ООО «Страховая компания "ОРАНТА"» (до 2015 года – начальник юридического отдела ФГУП «Центральные научно-реставрационные проектные мастерские»), Виталия Перелыгина, эксперта ЮСС «Система Юрист».

Какие нововведения появились в отношении отдельных видов некоммерческих организаций с 1 сентября 2014 года

<…>

Товарищество собственников недвижимости

Новая редакция Гражданского кодекса РФ закрепила понятие этой формы некоммерческой организации. Под товариществом собственников недвижимости понимается добровольное объединение собственников следующего недвижимого имущества:

  • помещений в здании (в т. ч. в многоквартирном доме) или в нескольких зданиях;
  • жилых домов;
  • дачных домов;
  • садоводческих, огороднических или дачных земельных участков;
  • иной недвижимости.

Это объединение собственники создают для того, чтобы:

  • совместно владеть, пользоваться и в установленных законом пределах распоряжаться имуществом (вещами), которое в силу закона находится в их общей собственности или в общем пользовании;
  • достигнуть иных целей, предусмотренных законами.

Такое определение установлено в пункте 1 статьи 123.12 Гражданского кодекса РФ.

Правила, касающиеся товариществ собственников недвижимости, сводятся к следующему.

Во-первых, предусмотрели перечень сведений, которые должен содержать устав товарищества собственников недвижимости:

  • наименование, включающее слова «товарищество собственников недвижимости»;
  • место нахождения товарищества;
  • предмет и цели деятельности товарищества;
  • состав и компетенция органов товарищества;
  • порядок принятия органами решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
  • иные сведения, предусмотренные законом.

Такие требования предусмотрены в пункте 2 статьи 123.12 Гражданского кодекса РФ.

Во-вторых, закон теперь содержит прямое указание на то, что товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов, а те в свою очередь не отвечают по обязательствам товарищества (п. 3 ст. 123.12 ГК РФ).

В-третьих, конкретизировали, в какие организационно-правовые формы можно реорганизовать товарищество собственников недвижимости в процессе преобразования. Товарищество теперь допустимо преобразовать лишь в потребительский кооператив (п. 4 ст. 123.12 ГК РФ).

В-четвертых, предусмотрели правила в отношении имущества товарищества собственников недвижимости:

  • товарищество считается собственником своего имущества;
  • общее имущество в многоквартирном доме, а также объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах принадлежат членам соответствующего товарищества на праве общей долевой собственности. Однако Гражданский кодекс РФ содержит оговорку о том, что закон может предусматривать иное. Состав указанного выше имущества и порядок определения долей в праве общей собственности на него устанавливает закон.

Кроме того, Гражданский кодекс РФ установил, что судьбе права собственности на недвижимое имущество следует:

  • доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме;
  • доля в праве общей собственности на объекты общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе собственника земельного участка – члена такого некоммерческого товарищества.

Такие правила предусмотрены в статье 123.13 Гражданского кодекса РФ.

В-пятых, закон предусмотрел ряд особенностей управления в товариществе собственников недвижимости:

  • к исключительной компетенции высшего органа товарищества относятся вопросы, рассматриваемые высшим органом любой корпорации, а также принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
  • высший орган товарищества может принять решение о досрочном прекращении полномочий постоянно действующих органов (председателя и правления). Такая возможность возникает в случаях грубого нарушения этими органами своих обязанностей, обнаружившейся неспособности к надлежащему ведению дел или при наличии иных серьезных оснований.

Перечисленные правила установлены в статье 123.14 Гражданского кодекса РФ.

<…>

Гражданский кодекс Российской Федерации

<…>

«§ 6. Некоммерческие корпоративные организации

1. Общие положения о некоммерческих корпоративных организациях

«Статья 123.1. Основные положения о некоммерческих корпоративных организациях

1. Некоммерческими корпоративными организациями признаются юридические лица, которые не преследуют извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяют полученную прибыль между участниками (пункт 1 статьи 50 и статья 65.1), учредители (участники) которых приобретают право участия (членства) в них и формируют их высший орган в соответствии с пунктом 1 статьи 65.3 настоящего Кодекса.

2. Некоммерческие корпоративные организации создаются в организационно-правовых формах потребительских кооперативов, общественных организаций, ассоциаций (союзов), товариществ собственников недвижимости, казачьих обществ, внесенных в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, а также общин коренных малочисленных народов Российской Федерации (пункт 3 статьи 50).

3. Некоммерческие корпоративные организации создаются по решению учредителей, принятому на их общем (учредительном) собрании, конференции, съезде и т.п. Указанные органы утверждают устав соответствующей некоммерческой корпоративной организации и образуют ее органы.

4. Некоммерческая корпоративная организация является собственником своего имущества.

5. Уставом некоммерческой корпоративной организации может быть предусмотрено, что решения о создании корпорацией других юридических лиц, а также решения об участии корпорации в других юридических лицах, о создании филиалов и об открытии представительств корпорации принимаются коллегиальным органом корпорации.

<…>

5. Товарищества собственников недвижимости

Статья 123.12. Основные положения о товариществе собственников недвижимости

1. Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

2. Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников недвижимости", месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.

3. Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам.

4. Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив.

Статья 123.13. Имущество товарищества собственников недвижимости

1. Товарищество собственников недвижимости является собственником своего имущества.

2. Общее имущество в многоквартирном доме, а также объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах принадлежат членам соответствующего товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено законом. Состав такого имущества и порядок определения долей в праве общей собственности на него устанавливаются законом.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, доля в праве общей собственности на объекты общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе собственника земельного участка - члена такого некоммерческого товарищества следуют судьбе права собственности на указанные помещение или земельный участок.

Статья 123.14. Особенности управления в товариществе собственников недвижимости

1. К исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников недвижимости наряду с вопросами, указанными в пункте 2 статьи 65.3 настоящего Кодекса, относится также принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.

2. В товариществе собственников недвижимости создаются единоличный исполнительный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление).По решению высшего органа товарищества собственников недвижимости (пункт 1 статьи 65.3) полномочия постоянно действующих органов товарищества могут быть досрочно прекращены в случаях грубого нарушения ими своих обязанностей, обнаружившейся неспособности к надлежащему ведению дел или при наличии иных серьезных оснований.

<…>

Статья 291. Товарищество собственников жилья

1. Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

2. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.»

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка