Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23
11 апреля 2016 4 просмотра

Я занимаюсь предпринимательской деятельностью и заработанные денежные средства собираюсь вкладывать в недвижимость. (приобретать квартиры, апартаменты, земельные участки и дома) с целью последующей перепродажи.Сообщите пожалуйста, какие обязательства по налогам могут возникнуть у меня., например налог на имущество, НДФЛ при продаже имущества.Вся недвижимость будет оформлена на физическое лицо.Возможно стоит приобретать все имущество на ИП, и добавить вид деятельности для обеспечения купли-продажи объектов недвижимости.

У предпринимателя, применяющего общий режим налогообложения, возникает обязанность по уплате налога на имущество независимо от того, как используются подлежащие налогообложению объекты. От налога на имущество физических лиц освобождены предприниматели, которые применяют упрощенку, являются плательщиками ЕНВД, применяют патентную систему налогообложения. Исключением является имущество, налог с которого рассчитывают исходя из кадастровой стоимости. Это имущество, которое включено в перечень, утвержденный региональными властями, и опубликовано на их официальном сайте. С такой недвижимости предприниматель обязан заплатить налог независимо от системы налогообложения.

Предприниматель на общей системе налогообложения должен уплатить НДФЛ с доходов от реализации недвижимости.

Если предприниматель на упрощенке продает объект, который не применялся в бизнесе, но в ЕГРИП указан вид деятельности - продажа недвижимого имущества. В таком случае с доходов от реализации недвижимости надо уплатите единый налог.

Если ИП на УСН продал недвижимость, которую в бизнесе не использовал, и среди видов деятельности реализация недвижимых объектов не упоминается. Тогда с доходов от продажи он должен заплатить НДФЛ.

Обоснование

Из рекомендации

Ольги Красновой, директора Системы Главбух и Системы Госфинансы

Кто должен платить налог на имущество физических лиц

Какие объекты облагаются налогом

Налог на имущество физических лиц взимают со следующих объектов личного имущества:

  • жилые дома. К ним относят также жилые строения, которые расположены на земле, предназначенной для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства (например, дачи, садовые домики и др.);
  • единые недвижимые комплексы (ст. 133.1 ГК РФ);
  • объекты незавершенного строительства;
  • другие здания, строения, помещения и сооружения.

Такой перечень установлен пунктами 1 и 2 статьи 401 Налогового кодекса РФ.

Общее имущество многоквартирного дома (лестничные площадки, пролеты, технические этажи и др.) объектом налогообложения не является, платить налог с него не нужно (п. 3 ст. 401 НК РФ).

<…>

Из рекомендации

Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Какое имущество предпринимателя облагается налогом на имущество физических лиц

Предприниматель является плательщиком налога на имущество физических лиц, если у него есть имущество, признаваемое объектом налогообложения (ст. 400 НК РФ).

Объекты налогообложения

Налог на имущество физических лиц взимается со следующих объектов личного имущества:

  • жилых домов (в т. ч. жилых строений: дач, садовых домиков и др.);
  • жилых помещений (квартир, комнат);
  • гаражей, машино-мест;
  • единого недвижимого комплекса;
  • объектов незавершенного строительства;
  • других зданий, строений, помещений и сооружений (в т. ч. нежилых).

Такой перечень установлен пунктами 1 и 2 статьи 401 Налогового кодекса РФ.

Имущество, которое входит в состав общего имущества многоквартирного дома (лестничные площадки, пролеты, технические этажи и др.), объектом налогообложения не является. Поэтому платить налог с него не нужно. Об этом сказано в пункте 3 статьи 401 Налогового кодекса РФ.

Обязанность по уплате налога

Платить налог на имущество предприниматель должен в том случае, если одновременно соблюдаются два условия:

  • предприниматель является собственником имущества. Если объект недвижимости не является собственностью предпринимателя (например, используется по договору аренды), то платить налог на имущество не нужно;
  • имущество находится на территории России. Предприниматель, который имеет в собственности недвижимость в другой стране, не является плательщиком налога на имущество в России.

При этом обязанность по уплате налога у предпринимателя, применяющего общий режим налогообложения, возникает независимо от того, как используются подлежащие налогообложению объекты – в предпринимательской деятельности или в личных целях. Такой вывод следует из положений статей 400401 Налогового кодекса РФ и подтверждается письмом Минфина России от 25 декабря 2012 г. № 03-05-06-01/76.

Подробнее о том, какое имущество облагается налогом, см. Кто должен платить налог на имущество физических лиц.

<…>

Освобождение от уплаты налога и льготы

В некоторых случаях платить налог на имущество не нужно.

Так, от налога на имущество физических лиц освобождены предприниматели, которые:

Исключением является имущество, налог с которого рассчитывают исходя из кадастровой стоимости. А именно:

  • имущество, которое включено в перечень, утвержденный региональными властями, и опубликовано на их официальном сайте;
  • имущество, которое еще не включено в региональный перечень, но образовано путем раздела объекта из утвержденного перечня.

Найти объект в перечне можно по адресу его нахождения и кадастровому номеру. С такой недвижимости предприниматель обязан заплатить налог независимо от системы налогообложения.

Это следует из положений пункта 3 статьи 346.11, пункта 4 статьи 346.26, подпункта 2 пункта 10 статьи 346.43, пункта 7 и абзаца 2 пункта 10 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ.

<…>

Из статьи журнала «Бухгалтерия ИП», № 8, август 2015

Каким налогом облагать доходы от продажи недвижимости

Письмо Минфина России от 10.06.2015 №?03-11-11/33583

Если вы применяете «упрощенку», то с доходов от продажи недвижимости должны перечислить либо налог при УСН, либо НДФЛ. Специалисты Минфина России в письме от 10.06.2015 №?03-11-11/33583 пояснили, какой именно налог платить. Все зависит от того, где использовалось имущество и какие виды бизнеса указаны при регистрации. Рассмотрим возможные ситуации.

Ситуация первая. Вы продали имущество, которое раньше использовали в бизнесе. Например, склад или помещение под офис. Так как объект использовался в деятельности на УСН, то с доходов от его продажи следует уплачивать «упрощенный» налог. А сумму выручки записать в Книге учета.

Ситуация вторая. Вы продали объект, который не применялся в бизнесе. Но в ЕГРИП у вас указан вид деятельности — продажа недвижимого имущества. В таком случае с доходов от реализации недвижимости вы также уплатите налог при УСН.

Наконец, третья ситуация. Вы продали недвижимость, которую в бизнесе не использовали. И среди ваших видов деятельности реализация недвижимых объектов не упоминается. Тогда с доходов от продажи вы уплатите НДФЛ. В этом случае по окончании года вам нужно подать в налоговую инспекцию декларацию по этому налогу (подп. 2 п. 1 ст. 228 и ст. 229 НК РФ). При этом сумму дохода в Книгу учета при УСН не записывайте.

Из статьи журнала «Упрощенка», № 6, июнь 2014

Предпринимателю с объектом доходы придется заплатить 6% с продажи любой недвижимости, не предназначенной для личного проживания

Кто спорил: предприниматель на УСН с объектом доходы, которому налоговики доначислили «упрощенный» налог с доходов от продажи 32квартир, а также выписали штрафы и пени

Позиция суда: деятельность по продаже имущества носила систематический характер и была направлена на извлечение прибыли, а значит, является предпринимательской. Следовательно, с дохода нужно заплатить налог по УСН

Реквизиты решения:

постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.03.2014 по делу № А11-1642/2013

Предприниматель, применяющий УСН, приобрел 32 квартиры по договору долевого участия в строительстве жилого дома. При этом данный договор он заключил от своего имени как физлицо, что впоследствии было указано в свидетельстве о госрегистрации прав. Также на покупку были потрачены личные средства гражданина. По завершении строительства все квартиры были им проданы по договорам купли-продажи другим физическим лицам.

Цена вопроса:

3 337 476 руб. вместе с пенями и штрафами

Коммерсант решил, что данные сделки не относятся к его деятельности на «упрощенке», следовательно, платить налог по УСН он не обязан. Такой вывод он сделал, потому что при постановке на учет в инспекции им был указан единственный вид предпринимательской деятельности — «сдача внаем собственного недвижимого имущества» (код по ОКВЭД 70.20). Соответственно «упрощенный» налог бизнесмен платил только с доходов от аренды, а вот доход от проданных квартир задекларировал как физлицо и исчислил с него НДФЛ. При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 220 НК РФ он уменьшил сумму доходов на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы. И эти расходы оказались больше доходов. В результате начисленный в бюджет НДФЛ оказался равен нулю. Налоговики вынесли решение о доначислении предпринимателю налога по УСН.

Судьи же пояснили следующее. Истец зарегистрировался как предприниматель и перешел на «упрощенку» с объектом доходы раньше, чем приобрел спорную недвижимость. В таком случае он имеет право получить имущественный вычет лишь с объектов, которые не используются в предпринимательской деятельности (под. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ). В конкретной ситуации квартиры систематически реализовывались в течение двух лет с целью получения прибыли, поэтому имеются явные признаки коммерческой деятельности (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Арбитры также отметили, что предпринимательская деятельность связана с различными рисками, поэтому вероятно не только получение прибыли, но и возникновение убытков. И тот факт, что у предпринимателя расходы превысили доходы, еще не говорит о том, что коммерческая деятельность не велась. А вот если бы спорные объекты использовались для личных нужд, то есть для проживания своей семьи или родственников, и были проданы для улучшения жилищных условий, тогда с суммы доходов от продажи действительно нужно было бы заплатить НДФЛ за минусом затрат на покупку.

Суд, сославшись на постановление Конституционного суда РФ от 17.12.96 № 20-П, также указал, что законодательно имущество никак не разграничено на личное и используемое в предпринимательской деятельности. Поэтому при принятии решения следует исходить из конкретной ситуации. В рассматриваемом деле никаких доказательств использования объектов в личных целях коммерсанту предоставить не удалось. В результате ему было предписано заплатить 6% с суммы всего дохода, а также уплатить пени и штраф.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка