Журнал, справочная система и сервисы
№5
Март

В свежем «Главбухе»

Чиновники впервые разъяснили, как сдавать новый расчет по взносам

Подписка
Подарки и скидки здесь!
№5
12 апреля 2016 106 просмотров

Организация планирует выкупить земельный участок, принадлежащий муниципалитету, подскажите, пожалуйста, в каком порядке осуществляется выкуп муниципальных земельных участков, какие процедуры для этого необходимо осуществить?

Порядок приобретения земельных участков из публичной собственности предполагает проведение торгов (в форме аукциона).

Для того, чтобы приобрести земельный участок в собственность на торгах, нужно:

За плату без проведения торгов можно приобрести в собственность земельные участки (подпункт 1–10 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ):

Внимание! Приобрести государственную (муниципальную) землю, основным видом разрешенного использования которой является строительство зданий (сооружений), можно только в исключительных случаях

Такой земельный участок можно получить только на праве аренды (п. 2 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ).

Исключения из этого запрета составляют случаи, когда:

1) для приобретения участка не нужно участвовать в торгах (п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ);

2) происходит продажа земельного участка (ст. 39.18 Земельного кодекса РФ):

<…>

Из рекомендации Игоря Соломатина, начальника отдела по оформлению и регистрации недвижимости ООО «УК "Родное поле"», Натальи Шмаковой, кандидата юридических наук, старшего эксперта ЮСС «Система Юрист», Александры Ёрш, кандидата юридических наук, помощника заместителя председателя ВАС РФ (до августа 2014 г.), доцента кафедры гражданского права и процесса РАНХиГС при Президенте РФ

Как выкупить землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, путем проведения торгов

Приобрести земельные участки, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, можно следующими способами:

Подробнее см. Как определить способ выкупа или получения в аренду земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Далее речь пойдет о выкупе земельного участка на торгах.

Порядок, который нужно соблюсти для того, чтобы таким образом оформить права на землю, установлен в Земельном кодексе РФ (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ; далее – Закон № 171-ФЗ).

Так, для того, чтобы приобрести земельный участок в собственность на торгах, нужно:

  • подготовить и утвердить схему расположения земельного участка (при необходимости);
  • подать заявление в уполномоченный орган о проведении аукциона;
  • заключить договор купли-продажи земельного участка;
  • зарегистрировать право (переход права) собственности по договору купли-продажи земельного участка.

    Кроме того, приобрести земельный участок в собственность без торгов может (п. 6 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ):

    Весь список случаев, при которых возможно приобрести земельный участок без торгов, указан вподпунктах 1–10 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ.

    Кроме того, приобрести земельный участок в собственность без торгов может (п. 6 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ):

    • образованные из земель, которые предоставлены в аренду для комплексного освоения территории;
    • на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений;
    • находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим юридическим лицам;
    • для крестьянских (фермерских) хозяйств или сельскохозяйственных организаций;
    • образованные из земель, которые предоставлены некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства;
    • предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства и переданные в аренду юридическому лицу (приобрести может это юридическое лицо).

      Обоснование

      Из рекомендации Игоря Соломатина, начальника отдела по оформлению и регистрации недвижимости ООО «УК "Родное поле"», Натальи Шмаковой, кандидата юридических наук, старшего эксперта ЮСС «Система Юрист», Александры Ёрш, кандидата юридических наук, помощника заместителя председателя ВАС РФ (до августа 2014 г.), доцента кафедры гражданского права и процесса РАНХиГС при Президенте РФ

      Как определить способ выкупа или получения в аренду земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

      Чтобы приобрести государственный или муниципальный земельный участок в собственность или аренду, мало иметь соответствующую потребность и достаточное количество денежных средств. Дело в том, что некоторые участки выкупить нельзя (их можно только взять в аренду), а некоторые можно получить только по итогам аукциона.

      Поэтому перед тем, как обращаться в уполномоченные органы с заявлением о выкупе или о заключении договора аренды, необходимо определить:

      Только после этого можно приступать непосредственно к подготовке документов и обращаться в уполномоченные органы. Подробнее о каждом из способов приобретения и аренды участков см.:

      Лицо хочет приобрести землю в собственность

      По общему правилу порядок приобретения земельных участков из публичной собственности предполагает проведение торгов (в форме аукциона).

      За плату без проведения торгов можно приобрести в собственность земельные участки:

      • лицо, которое подало единственную заявку на участие в аукционе;
      • заявитель, признанный единственным участником аукциона;
      • заявитель, который один принял участие в аукционе.
        • можно ли вообще получить соответствующий участок в собственность (при наличии такой потребности) или он подходит только для аренды;
        • можно ли обойтись без торгов (аукциона) или они необходимы.
        • Как выкупить землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, без торгов;
        • Как получить в аренду землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, без торгов;
        • Как выкупить землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, путем проведения торгов;
        • Как получить в аренду землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, путем проведения торгов.
      • образованные из земель, которые предоставлены в аренду для комплексного освоения территории;
      • на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них;
      • образованные из участка, который предоставлен некоммерческой организации для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства;
      • находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим юридическим лицам;
      • для крестьянских (фермерских) хозяйств или сельскохозяйственных организаций;
      • образованные из земель, которые предоставлены некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства;
      • предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства и переданные в аренду гражданину или юридическому лицу (приобрести может этот гражданин или это юридическое лицо).
    • лицо, которое подало единственную заявку на участие в аукционе;
    • заявитель, признанный единственным участником аукциона;
    • заявитель, который один принял участие в аукционе.
    • гражданам с торгов для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства на землях населенных пунктов, дачного хозяйства и садоводства;
    • гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления их деятельности.
    • арендовать на торгах в форме аукциона или без его проведения либо
    • приобрести в собственность также на торгах либо без них.
  • подготовить и утвердить схему расположения земельного участка (при необходимости);
  • подать заявление в уполномоченный орган о проведении аукциона;
  • заключить договор купли-продажи земельного участка;
  • зарегистрировать право (переход права) собственности по договору купли-продажи земельного участка.

Этап 1 (факультативный). Подготовка и утверждение схемы расположения земельного участка

Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории необходима, если участок еще только предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено его образование (подп. 1 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Такая схема должна быть подготовлена и утверждена до организации и проведения торгов.

От того, кто является инициатором продажи (приобретения) земельного участка, зависит то, кто будет осуществлять действия по его образованию и нести соответствующие расходы:

  • если инициатор – орган власти, то он сам осуществляет действия по образованию участка, его постановке на кадастровый учет (п. 3 ст. 39.11 ЗК РФ);
  • если инициатор – гражданин или юридическое лицо, то уже он осуществляет указанные действия за свой счет (п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

В зависимости от этого различается и последовательность действий, необходимых для того, чтобы приобрести участок в аренду.

Указанные лица сами готовят схему расположения земельного участка, за исключением случаев образования участка из земель городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населенных пунктов (подп. 1 п. 4 ст. 39.11 и п. 5 ст. 11.10 ЗК РФ). При этом начиная с 1 марта 2015 года необходимо руководствоваться приказом Минэкономразвития России от 27 ноября 2014 г. № 762 «Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа, формы схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе».

Для утверждения готовой схемы нужно обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган – администрацию муниципального образования, на территории которого находится участок, или в территориальное управление Росимущества.

В заявлении нужно указать:

  • цель использования выкупаемого земельного участка;
  • его площадь, адрес, кадастровый номер;
  • вид разрешенного использования.

Порядок и способы подачи заявления определяет приказ Минэкономразвития России от 14 января 2015 г. № 7.

Уполномоченный орган обязан рассмотреть заявление и принять решение в течение двух месяцев. По результатам рассмотрения заявления уполномоченный орган:

  • либо утверждает схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
  • либо отказывает в утверждении.

Перечень оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка носит закрытый характер. К ним относятся следующие (п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ):

  • схема не соответствует установленным требованиям к ее форме, формату или подготовке;
  • местоположение земельного участка совпадает с местоположением иного участка, образуемого согласно ранее принятому решению;
  • схема не соответствует проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;
  • схема разработана с нарушением требований к образуемым земельным участкам;
  • участок, образование которого предусмотрено схемой, размещен в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

Если заявитель получает решение об утверждении схемы расположения участка на кадастровом плане территории, то ему нужно (подп. 4 и 5 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ):

  • организовать кадастровые работы по образованию участка;
  • подать заявление о постановке земельного участка на кадастровый учет.

Кадастровые работы проводит кадастровый инженер на основании договора подряда (ст. 2936Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Этап. 2 Подготовка и организация аукциона по выкупу земельного участка

Для того чтобы организовать торги, нужно обратиться в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона.

В нем необходимо указать кадастровый номер и цель использования выкупаемого земельного участка (подп. 6 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Заявление о проведении аукциона уполномоченный орган рассматривает в течение двух месяцев. При этом он:

  • регистрирует право государственной или муниципальной собственности на участок (подп. 7 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ);
  • получает технические условия подключения (технологического присоединения) участка (эта обязанность для уполномоченного органа установлена с 1 июня 2015 года) (подп. 8 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ);
  • проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в проведении аукциона (подп. 9 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ);
  • принимает решение о проведении аукциона либо об отказе.

Если уполномоченный орган нарушит сроки рассмотрения заявления, откажет или будет бездействовать, то это необходимо обжаловать в суде. При этом нужно соблюсти порядок, предусмотренный для признания ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными.

<…>

До 1 января 2020 года уполномоченный орган может принять решение об отказе в проведении аукциона по основаниям, которые предусмотрены:

  • пунктом 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ;
  • законом субъекта РФ.

Так, Земельный кодекс РФ устанавливает, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если:

  • границы земельного участка подлежат уточнению;
  • на него не зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности;
  • в отношении участка не определены предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции, отсутствуют сведения о технических условиях подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и др.

Все случаи, когда участок не может быть продан на торгах, указаны в пункте 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ.

В срок не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона уполномоченный орган:

Порядок проведения аукциона устанавливает статья 39.12 Земельного кодекса РФ.

Для участия непосредственно в торгах нужно представить следующие документы:

  • заявку на участие в аукционе (форма такой заявки указывается в извещении о проведении аукциона);
  • копию документа, удостоверяющего личность заявителя (для граждан);
  • копии учредительных документов и свидетельства о регистрации для организации;
  • документы, подтверждающие внесение задатка;
  • для иностранных организаций – надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица.

Этот перечень документов является закрытым.

Заявление о проведении аукциона можно подать в уполномоченный орган по выбору самого заявителя:

  • лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо
  • в форме электронных документов.

Это следует из пункта 5 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ. Порядок и способы подачи этих документов определяет приказ Минэкономразвития России от 14 января 2015 г. № 7.

Этап 3. Заключение договора купли-продажи земельного участка на торгах

Уполномоченный орган направляет победителю аукциона (или единственному принявшему в нем участие) три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи земельного участка.

Это должно быть сделано в 10-дневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона.

Как определяют цену земельных участков, выкупаемых из государственной или муниципальной собственности на торгах

При приобретении земельного участка с торгов цена определяется (п. 1213 ст. 39.11 ЗК РФ):

  • по результатам аукциона по продаже земельного участка или
  • в размере начальной цены предмета аукциона (по выбору уполномоченного органа – рыночной либо кадастровой, если результаты кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона).

Последний вариант возможен при заключении договора:

  • с лицом, которое подало единственную заявку на участие в аукционе;
  • с заявителем, который признан единственным участником аукциона, либо
  • с лицом, которое является единственным принявшим участие в аукционе.

Это следует из пункта 1 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ.

Если аукцион признан несостоявшимся и договор купли-продажи земельного участка не заключен, то начальная цена предмета повторного аукциона может быть определена ниже ранее установленной начальной цены земельного участка, но не более чем на 30 процентов его начальной цены на предыдущем аукционе.

Подписанный со своей стороны договор заявитель должен представить в уполномоченный орган в течение 30 дней с момента его получения.

Этап 4. Регистрация прав (перехода прав) по договору купли-продажи земельного участка

Для государственной регистрации права собственности на землю нужно совершить следующие действия (ст. 1316–1826 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее – Закон о регистрации).

1. Выбрать государственный орган, куда сдавать документы

Варианта два:

  • подать документы в территориальное подразделение управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по месту нахождения недвижимого имущества либо
  • обратиться в Центр государственных услуг «Мои документы» (новое название – Многофункциональный информационный центр (МФЦ)).

У каждого из них есть свои плюсы и минусы.

Росреестр МФЦ

Плюсы:

– наличие предварительной записи на подачу документов;

– получение документов на следующий день после проведения регистрации

Минусы:

– наличие очередей;

– не всегда можно оплатить пошлину по месту сдачи документов;

– не проводят правовую оценку принимаемых документов;

– необходимо заполнять заявление на регистрацию самостоятельно (не везде);

– предварительная запись на ближайшую дату не всегда доступна

Плюсы:

– минимальные очереди;

– вежливое обслуживание;

– удобно оплатить госпошлину;

– все сопутствующие государственные услуги под одной крышей

Минусы:

– не проводят правовую оценку принимаемых документов;

– срок получения документов на 4–10 дней больше за счет курьерской доставки с Росреестра

2. Собрать комплект документов для государственной регистрации

Документы, которые нужно представить на государственную регистрацию прав:

  • заявление о государственной регистрации прав (требования к заполнению и формату заявлений установлены приложениями 5 и 6 приказа Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 722);
  • договор купли-продажи – не менее двух подлинных экземпляров;
  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • документы на юридическое лицо – устав;
  • решение (протокол) о создании общества;
  • решение (протокол) о назначении на должность постоянно действующего исполнительного органа;
  • копии свидетельств о государственной регистрации юридического лица и его постановке на налоговый учет.

Это список не является исчерпывающим. Росреестр может потребовать и иные документы. С их перечнем можно ознакомиться на официальном сайте Росреестра.

3. Сдать документы на регистрацию прав одним из удобных способов:

  • путем личного обращения;
  • посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в электронной форме.

Если документы направляются на регистрацию по почте, то нужно соблюсти следующие требования (абз. 3–58 п. 2 ст. 16 Закона о регистрации):

  • подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав должна быть засвидетельствована нотариусом;
  • доверенность представителя заявителя должна быть нотариально удостоверена;
  • к заявлению нужно приложить копию документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем является представитель), а также копию документа, удостоверяющего личность физического лица – представителя юридического лица (если правообладателем, стороной или сторонами сделки являются юридические лица).

При направлении документов в электронной форме с использованием сайта Росреестра их нужно обязательно заверить усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя (п. 5 Порядка, утв. приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 723).

Порядок подготовки этого заявления в электронной форме и требования к его формату также утверждены приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 722.

4. Получить через 10 рабочих дней свидетельство о праве собственности, а также договор купли-продажи участка с отметкой о государственной регистрации прав.

Из рекомендации Игоря Соломатина, начальника отдела по оформлению и регистрации недвижимости ООО «УК "Родное поле"», Натальи Шмаковой, кандидата юридических наук, старшего эксперта ЮСС «Система Юрист», Александры Ёрш, кандидата юридических наук, помощника заместителя председателя ВАС РФ (до августа 2014 г.), доцента кафедры гражданского права и процесса РАНХиГС при Президенте РФ

Как выкупить землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, без торгов

<…>

Порядок, который нужно соблюсти для того, чтобы таким образом оформить права на землю, установлен в Земельном кодексе РФ (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ; далее – Закон № 171-ФЗ).

Так, для того чтобы приобрести земельный участок указанным способом, необходимо:

  • пройти процедуру предварительного согласования предоставления земельного участка (при необходимости);
  • составить заявление о предоставлении участка в собственность и собрать необходимые документы;
  • подать заявление в уполномоченный орган;
  • заключить договор купли-продажи земельного участка;
  • зарегистрировать право (переход права) собственности по договору купли-продажи земельного участка.

Этап 1 (факультативный). Предварительное согласование предоставления земельного участка

Предварительное согласование предоставления участка требуется, если он не сформирован и его границы не определены.

Обоснование

До 1 марта 2015 года Земельный кодекс РФ устанавливал процедуру предварительного согласования места размещения объекта. Сейчас такого порядка нет.

По новым правилам не нужно готовить и согласовывать акт выбора земельного участка. Однако требуется предварительное согласование предоставления земельного участка.

Для этого нужно направить в уполномоченный орган заявление о предварительном согласовании предоставления участка.

В нем нужно указать:

  • фамилию, имя и (при наличии) отчество, место жительства заявителя, реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);
  • наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также ОГРН и ИНН (кроме случаев, если заявителем является иностранная организация);
  • кадастровый номер участка, если его границы подлежат уточнению;
  • реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории, если образование участка предусмотрено этим проектом;
  • кадастровый номер участка или кадастровые номера участков, из которых предусмотрено образование участка;
  • основание предоставления участка без торгов;
  • вид права, на котором заявитель желает приобрести участок, – право собственности (если его можно получить на нескольких видах прав);
  • цель использования участка;
  • реквизиты решения об изъятии участка для государственных или муниципальных нужд, если участок предоставляется взамен изымаемого участка;
  • реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории, если участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных этим документом (проектом);
  • почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

Содержание заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка определяет пункт 1 статьи 39.15 Земельного кодекса РФ.

Уполномоченными органами (в которые нужно подать составленное заявление) являются администрация муниципального образования, на территории которого находится участок, и территориальное управление Росимущества. Куда именно подавать заявление о предварительном согласовании, зависит от того, какому публично-правовому образованию принадлежит земельный участок – государственному или муниципальному (ст. 39.2 ЗК РФ).

К заявлению о предварительном согласовании предоставления участка нужно приложить (п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ):

  • документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без торгов (предусмотрены перечнем документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утв. приказом Минэкономразвития России от 12 января 2015 г. № 1). Подробнее о том, какие документы подтверждают права заявителя на приобретение участка, см. справку;
  • схему расположения земельного участка в случае, если участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой это предстоит сделать;
  • проектную документацию о местоположении, границах, площади и об иных характеристиках лесных участков (при предварительном согласовании предоставления лесного участка);
  • документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);
  • заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства (если заявителем является иностранное юридическое лицо);
  • подготовленные некоммерческой организацией, созданной гражданами, списки ее членов (если такая организация хочет получить участок для ведения огородничества или садоводства).

Особое внимание стоит уделить схеме расположения земельного участка (если таковая необходима). Дело в том, что она также требует своего утверждения (это происходит одновременно с принятием решения о предварительном согласовании).

Перечень оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка носит закрытый характер. К ним относятся следующие (п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ):

  • схема не соответствует установленным требованиям к ее форме, формату или подготовке;
  • местоположение земельного участка совпадает с местоположением иного участка, образуемого согласно ранее принятому решению;
  • схема не соответствует проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;
  • схема разработана с нарушением требований к образуемым земельным участкам;
  • участок, образование которого предусмотрено схемой, размещен в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

Уполномоченный орган рассматривает заявление о предварительном согласовании предоставления участка в срок не более 30 дней с момента его подачи и направляет принятое решение заявителю (п. 7 ст. 39.15 ЗК РФ).

В срок не более 10 дней с момента его подачи уполномоченный орган может вернуть заявление (п. 3 ст. 39.15 ЗК РФ), если:

  • оно не соответствует предъявленным к нему требованиям;
  • оно подано в иной уполномоченный орган;
  • к нему не приложены все необходимые документы.

По результатам рассмотрения заявления уполномоченный орган принимает решение о предварительном согласовании и направляет его заявителю. Отказ возможен только по основаниям, которые устанавливает закон (п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ). Их перечень закрыт. К ним относятся следующие:

  • схема расположения участка, которая приложена к заявлению о предварительном согласовании предоставления участка, не может быть утверждена;
  • участок, который предстоит образовать или границы которого подлежат уточнению, не может быть предоставлен заявителю.

Если уполномоченный орган принял решение о предварительном согласовании и утвердил схему расположения участка, необходимо (подп. 4 и 5 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ):

  • провести кадастровые работы и
  • поставить земельный участок на кадастровый учет.

На это нужно обратить особое внимание. Кадастровые работы проводятся только после того, как заявитель получит предварительное согласование предоставления земельного участка и утверждение схемы его расположения уполномоченным органом.

Кадастровые работы нужны для того, чтобы:

  • уточнить границы земельного участка (если принято решение о предварительном согласовании его предоставления) или
  • образовать земельный участок согласно проекту межевания территории или схеме расположения участка.

Это следует из подпункта 4 пункта 1 статьи 39.14 Земельного кодекса РФ.

Кадастровые работы выполняет кадастровый инженер, которого привлекает для этого сам заявитель (п. 15 ст. 39.15 ЗК РФ).

Этап 2. Составление заявления о предоставлении земельного участка в собственность и подготовка пакета прилагаемых к нему документов

После предварительного согласования предоставления участка и постановки его на кадастровый учет (если такие действия требуются) нужно подать в уполномоченный орган заявление о предоставлении земельного участка. В нем нужно указать:

  • фамилию, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);
  • наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также ОГРН, ИНН, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо;
  • кадастровый номер участка;
  • основание предоставления участка без торгов;
  • вид права, на котором заявитель желает приобрести участок, – право собственности (если предоставление участка заявителю возможно на нескольких видах прав);
  • реквизиты решения об изъятии участка для государственных или муниципальных нужд (если участок предоставляется взамен изымаемого участка);
  • цель использования участка;
  • реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории, если участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных этим документом (проектом);
  • реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления участка в случае, если он образовывался или его границы уточняли на основании этого решения;
  • почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

Перечисленные требования к содержанию заявления о предоставлении земельного участка устанавливает пункт 1 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ.

К заявлению нужно приложить следующие документы:

  • документ, подтверждающий личность заявителя, в частности паспорт (если заявитель направляет документы электронным способом, то к заявлению нужно приложить копию документа, удостоверяющего личность, в виде электронного образа такого документа. Представлять документ, удостоверяющий личность, не требуется, если заявление отправляется через личный кабинет единого портала или местного портала, а также если заявление подписано усиленной квалифицированной электронной подписью);
  • нотариально заверенное согласие супруга, если участок приобретает в собственность один из супругов (документ можно оформить у любого нотариуса на территории соответствующего субъекта РФ);
  • документ, который подтверждает полномочия представителя заявителя, в случае если с заявлением обращается представитель заявителя (таким документом является доверенность);
  • заверенный перевод на русский язык документов о госрегистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства (в случае если заявителем является иностранная организация; перевод документов можно оформить в любом бюро переводов на территории соответствующего субъекта РФ);
  • подготовленные некоммерческой организацией, созданной гражданами, списки ее членов, в случае если такая организация хочет получить земельный участок для ведения огородничества или садоводства (готовит такие списки, как правило, председатель или иное уполномоченное лицо некоммерческой организации);
  • документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в ЕГРП (такими документами являются государственные акты, свидетельства, регистрационные удостоверения, нотариально удостоверенные договоры и другие документы);
  • документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на земельный участок, если право на такой участок не зарегистрировано в ЕГРП;
  • сообщение заявителя (заявителей), которое содержит перечень всех зданий, сооружений, расположенных на участке, с указанием их кадастровых номеров и адресных ориентиров;
  • кадастровый паспорт участка либо кадастровая выписка об участке (кадастровый паспорт представляет собой документ в виде выписки из Государственного кадастра объектов недвижимости);
  • кадастровый паспорт здания, сооружения, расположенного на испрашиваемом земельном участке (порядок получения аналогично предыдущему пункту);
  • кадастровый паспорт помещения (в случае обращения собственника помещения) в здании, сооружении, расположенном на испрашиваемом земельном участке;
  • выписку из ЕГРП о правах на приобретаемый участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества либо уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений (представляет собой документ в виде выписки из ЕГРП (Росреестр) о зарегистрированных правах и ограничениях на объект недвижимости; получить может любое заинтересованное лицо, обратившись в центр государственных услуг «Мои документы» или подразделение Росреестра);
  • выписку из ЕГРЮЛ о юридическом лице, являющемся заявителем;
  • выписку из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) об индивидуальном предпринимателе – заявителе.

Документы, которые уже направляли в уполномоченный орган вместе с заявлением о предварительном согласовании (если предоставление участка было согласовано), можно не прикладывать (такие документы предусмотрены перечнем, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 12 января 2015 г. № 1, а также пунктами 4–6 статьи 39.15 Земельного кодекса РФ).

Это следует из пункта 2 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ.

Подробнее см. Перечень документов, необходимых для приобретения земельного участка в собственность без проведения торгов.

Этап 3. Подача заявления о предоставлении земельного участка в собственность

Для того чтобы приобрести земельный участок, который находится в публичной собственности, заявление о предоставлении земельного участка с прилагаемыми к нему документами нужно подать:

  • в территориальное подразделение Росимущества или
  • в администрацию муниципального образования, на территории которого находится участок.

Это можно сделать одним из трех способов:

  • лично обратившись в уполномоченный орган (т. е. орган государственной власти или местного самоуправления, который принимает решение о предоставлении участка);
  • по почте (в этом случае нужно направить заказное письмо с уведомлением);
  • в электронной форме.

Электронный способ отправки заявления предусмотрен пунктом 2 статьи 39.14 Земельного кодекса РФ и пунктом 26 статьи 34 Закона № 171-ФЗ с 1 июня 2015 года и регламентируется приказом Минэкономразвития России от 14 января 2015 г. № 7.

Заявление в форме электронного документа нужно подписать по выбору самого заявителя:

  • электронной подписью заявителя или
  • усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя (представителя заявителя).

Направить заявление в форме электронного документа можно (п. 2 Порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 января 2015 г. № 7):

При этом в заявлении нужно отметить, каким способом уполномоченный орган должен представить ответ (п. 3 Порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 января 2015 г. № 7).

Ответ уполномоченного органа, подготовленный по результатам рассмотрения заявления, может быть в виде:

  • бумажного документа, который заявитель получит при личном обращении;
  • бумажного документа, который уполномоченный орган направляет по почте;
  • электронного документа на официальном сайте, ссылку на который уполномоченный орган направляет заявителю по электронной почте;
  • электронного документа, который уполномоченный орган отправляет заявителю по электронной почте.

При направлении заявления о предоставлении земельного участка установлены следующие сроки (п.5 и 7 ст. 39.17 ЗК РФ):

  • 30 дней – на рассмотрение заявления, принятие по нему решения и подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка;
  • 30 дней – на возврат заявителем в уполномоченный орган подписанных документов.

Если уполномоченный орган нарушит сроки рассмотрения заявления, откажет или будет бездействовать, то это необходимо обжаловать в суде. При этом нужно соблюсти порядок, предусмотренный для признания ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными.

<…>

Уполномоченный орган может отказать по основаниям, исчерпывающий перечень которых указан встатье 39.16 Земельного кодекса РФ. К ним относятся в том числе случаи, когда:

  • с заявлением о предоставлении участка обратилось лицо, которое не имеет права на приобретение участка без проведения торгов;
  • указанный в заявлении участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды;
  • указанный в заявлении участок предоставлен некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения огородничества, садоводства, дачного хозяйства.

В то же время уполномоченный орган может вернуть заявление заявителю, если:

  • оно не соответствует пункту 1 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ (т. е. заявление не содержит всех необходимых сведений);
  • заявитель подал заявление в иной уполномоченный орган;
  • к заявлению не приложены необходимые документы (п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ).

Возврат заявления не лишает заявителя права повторно обратиться с заявлением, устранив выявленные недочеты, или обратиться в иной уполномоченный орган (если заявление было подано не туда, куда нужно).

Этап 4. Заключение договора купли-продажи земельного участка

Если уполномоченный орган не обнаружит оснований для отказа в предоставлении земельного участка, то он:

  • готовит проект договора купли-продажи участка (в трех экземплярах),
  • подписывает его со своей стороны и
  • выдает или направляет (зависит от указанного в заявлении способа получения) заявителю на подписание.

Как определяют цену приобретаемых в собственность земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности

Цену участка определяет собственник, а именно:

  • в отношении федеральных земель – Правительство РФ;
  • в отношении участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и участков, государственная собственность на которые не разграничена, – орган государственной власти субъекта РФ;
  • в отношении муниципальных земель – орган местного самоуправления.

При этом цена не может превышать кадастровую стоимость участка или иной размер цены, если он предусмотрен федеральным законом. В частности, закон закрепил правило о том, что цена за муниципальный участок, который передается сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству без проведения торгов, должна составлять не более 15 процентов его кадастровой стоимости (в случае если они уже используют такой земельный участок и обратились с заявлением о его приобретении в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на него) (п. 5.1 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Порядок определения цены устанавливают:

Так, цена земельного участка, который находится в федеральной собственности и продается без торгов, определяется в размере:

1) его кадастровой стоимости (п. 2 Правил);

2) в размере 60 процентов его кадастровой стоимости при продаже участка (п. 3 Правил):

  • гражданину – собственнику здания или сооружения, возведенного на приобретаемом участке в соответствии с разрешенным использованием участка, для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;
  • юридическому лицу – собственнику здания или сооружения, которые являются объектами федерального или регионального значения и расположены на приобретаемом участке;

3) в размере 2,5 процента его кадастровой стоимости при продаже участков, образованных в результате раздела участка, который предоставлен (п. 4 Правил):

  • некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства (подп. 4 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ);
  • юридическому лицу для ведения дачного хозяйства (относящийся к имуществу общего пользования) (подп. 5 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Что касается цены за региональные земли, то, к примеру, Закон Московской области от 7 июня 1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» и принятое на его основе постановление правительства Московской области от 2 мая 2012 г. № 639/16 определяют порядок и цены выкупа участков, которые принадлежат Московской области.

Постановлением правительства Ленинградской области от 25 мая 2015 г. № 179утвержден Порядок определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в Ленинградской области.

В качестве примера акта, который устанавливает порядок определения цены для муниципальных земель, можно назвать постановление мэрии г. Череповца Вологодской области от 5 марта 2015 г. № 1513 «Об утверждении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Череповец", при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов».

<…>

Подписанный со своей стороны договор купли-продажи земельного участка заявитель обязан вернуть в уполномоченный орган.

Этап 5. Регистрация прав (перехода прав) по договору купли-продажи земельного участка

Для государственной регистрации права собственности на приобретенный участок земли новому собственнику нужно совершить следующие действия (ст. 1316–1826 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее – Закон о регистрации).

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме

Новости по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Как вы учитываете канцтовары?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка