Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23
13 апреля 2016 5 просмотров

У 100% учредителя Иванова в ООО (режим на УСН 6%) заключен договор аренды с самим собой, только уже как с физиком Ивановым, на аренду офиса. Офис-квартира взята в ипотеку на Иванова. Для банка конечно, это квартира на физика. Просто купить не жилое в ипотеку не возможно.Вот и тоже вопрос, могут ли наказать и кто, что в жилой квартире офис под бух.услуги. Ни кто не жалуется, никому не мешаем. Всё платим вовремя, долгов нет.В ООО, Иванов И.И. получает заработную плату по трудовому договору и вознаграждение за аренду офиса, и ЗП и аренда начисляются и выплачиваются ежемесячно. Удерживается налог 13%. По истечении года Иванов подает декларацию о доходах и т.к. квартира-офис в ипотеке возмещает НДФЛ. Ипотека на физика, с документами порядок, возмещения уже были за два года.В этом году Иванов регистрируется как индивидуальный предприниматель УСН 6%,1. как в сложившейся ситуации начислять аренду, по прежнему договору и платить 13 % или уже нужно составлять новый договор с ИП и платить 6%?2. получиться ли возмещать 13% НДФЛ с сумм аренды и ЗП по 3-НДФЛ?3. если ИП сдает свою квартиру своей же организации (виды деятельности у ООО и ИП одинаковые), при продаже этой квартиры будет наложен УСН 6% как на ИП?4. если при продажи квартиры, прежде закрыть ИП, а потом продать квартиру как физик, так можно уйти от налога в 6%?

1. Инспекторы не разрешают уменьшать налогооблагаемую прибыль на арендные платежи по такому офису. Поскольку организация использует жилье не по назначению (письмо Минфина России от 14 февраля 2008 г. № 03-03-06/1/93). Арбитражная практика по данному вопросу складывается в пользу налогоплательщиков. Ведь в Налоговом кодексе РФ нет нормы, которая бы связывала расходы на аренду со статусом помещения. А за нарушения положений Жилищного кодекса РФ компания перед налоговиками отвечать не обязана (постановление ФАС Московского округа от 27 июля 2009 г. № КА-А41/7015-09).

2. Вы можете начислять аренду по прежнему договору и платить 13 %. Если квартира будет использоваться в предпринимательской деятельности, тогда нужно составлять новый договор с ИП. У предпринимателя должен быть указан вид деятельности – сдача в аренду жилых помещений.

3. Как физическое лицо учредитель вправе возместить из бюджета сумму уплаченного налога.

4. Если предприниматель использует недвижимость в предпринимательской деятельности, при ее продаже он должен отчитаться на упрощенной системе налогообложения.

5. Если квартира будет продана после того, как Иванов снимется с учета в качестве предпринимателя, то с дохода от этой сделки ему придется платить НДФЛ.

Обоснование

Из рекомендации

Ольги Красновой, директора Системы Главбух и Системы Госфинансы

Валентины Акимовой, государственного советника налоговой службы РФ III ранга

Как составить и сдать декларацию по форме 3-НДФЛ

Декларация по форме 3-НДФЛ нужна в двух случаях. Первый из них: когда гражданин должен заплатить налог с полученных им доходов самостоятельно, то есть без участия работодателя. При этом отчитаться в такой ситуации по форме 3-НДФЛ обязательно в строго установленные сроки.

И второй случай, когда понадобится заполнить форму 3-НДФЛ: гражданин хочет частично возместить из бюджета сумму уплаченного налога. Например, ту, которая соответствует расходам, потраченным им на обучение, лечение или на покупку собственного жилья. Иначе говоря, если гражданин желает заявить о социальном и имущественном вычетах. Для такой добровольной сдачи конкретных сроков нет.

<…>

Из статьи журнала «Главбух», № 20, октябрь 2010

У нас офис в жилом помещении, что нам будет?

Чем рискуете: Инспекторы могут отказать в регистрации компании и не признать расходы на офис. Чтобы избежать рисков, понадобится перевести квартиру в категорию нежилых помещений.

Первые сложности с офисом в квартире обычно возникают при постановке на учет в ИФНС. Аргументом для отказа в регистрации станет тот факт, что по закону в жилых помещениях вести предпринимательскую деятельность компании нельзя (ст. 17Жилищного кодекса РФ, ст. 671 и 288 Гражданского кодекса РФ). И даже если квартира принадлежит директору компании, добиться регистрации довольно трудно. Правда, судьи в данном вопросе поддерживают налогоплательщиков (см., например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28 октября 2008 г. № А19-3461/08-35-Ф02-5116/08).

Предположим, что регистрации вы все-таки добились. Но тут возникает вторая проблема: инспекторы не разрешают уменьшать налогооблагаемую прибыль на арендные платежи (если речь идет о съемном помещении). Аргумент тот же: организация использует жилье не по назначению (письмо Минфина России от 14 февраля 2008 г. № 03-03-06/1/93).

Отметим, что арбитражная практика по данному вопросу также складывается в пользу налогоплательщиков. Ведь в Налоговом кодексе РФ нет нормы, которая бы связывала расходы на аренду со статусом помещения. А за нарушения положений Жилищного кодекса РФ компания перед налоговиками отвечать не обязана (постановление ФАС Московского округа от 27 июля 2009 г. № КА-А41/7015-09).

Можно ли избежать споров с инспекторами, если альтернативы «квартирному» офису нет? Да, если перевести квартиру в категорию нежилых помещений. Сделать это может как собственник, так и любое уполномоченное на то лицо. Например, в случае с арендой переводом квартиры в нежилое помещение может заняться арендатор (п. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ). Но обратите внимание: изменить статус квартиры получится, если она расположена либо на первом этаже, либо над другим помещением, которому тоже присвоен статус нежилого.

Для перевода квартиры в другую категорию нужно подготовить:
– заявление о переводе помещения;
– правоустанавливающие документы на недвижимость или их нотариально заверенные копии (договор купли-продажи, нотариально заверенную доверенность от собственника);
– план помещения с его техническим описанием;
– поэтажный план дома, в котором находится квартира.

Если руководство компании, перед тем как открыть офис, хочет устроить перепланировку, понадобится еще и соответствующий проект. Весь пакет документов нужно передать на рассмотрение местным властям. Какой именно департамент занимается этим вопросом в вашем случае, узнайте в городской или районной администрации. После того как вы сдадите все необходимые бумаги, в течение 45 дней госслужащие должны присвоить квартире статус нежилого помещения.

Иван ЛАВРИН, эксперт журнала «Главбух»

Из статьи журнала «Главбух», № 20, октябрь 2008

Как платить налог за сдачу квартиры в аренду, предприниматель решает сам

Я работаю на упрощенном налоговом режиме (объект налогообложения – «доходы») и собираюсь сдавать в аренду собственную квартиру. Можно ли вместо НДФЛ по ставке 13 процентов платить единый налог по ставке 6 процентов?

Спрашивает А.Н. АХМАТОВА,
индивидуальный предприниматель
(г. Москва)

Да, можно.

Индивидуальный предприниматель, применяющий «упрощенку» с объектом налогообложения «доходы», платит всего лишь 6 процентов от поступившей арендной платы. То есть экономия по сравнению с уплатой НДФЛ составит 7 процентов. Однако если индивидуальный предприниматель при регистрации указал вид экономической деятельности (например, розничная торговля), то ему придется подать в налоговую инспекцию заявление о новом виде деятельности – сдаче в аренду жилых помещений. В этом случае от уплаты налога на доходы физических лиц он будет освобожден, а значит, двойного налогообложения не будет (п. 24 ст. 217п. 3 ст. 346.11 НК РФ). Налоговики советуют подать еще одно заявление – об освобождении от уплаты НДФЛ. Такие разъяснения, в частности, дает УФНС Росси по г. Москве в письме от 31 января 2006 г. № 18-12/3/6066. Но сделать это налогоплательщик может по своему желанию, в Налоговом кодексе РФ о таком заявлении нет ни слова.

Отвечает В.М. АКИМОВА,
государственный советник
налоговой службы РФ III ранга,
соавтор«Системы Главбух»

Из статьи журнала «Бухгалтерия ИП», № 11, ноябрь 2014

Продажа недвижимости

При продаже квартиры, используемой в предпринимательской деятельности, имущественный вычет применить нельзя

У меня в собственности есть несколько квартир, которые я сдаю в аренду как индивидуальный предприниматель. При этом применяю патентную систему налогообложения. В этом году хочу закончить свой бизнес, ликвидировать ИП и после этого продать одну из квартир как обычное физическое лицо. Эта квартира находится в моей собственности более трех лет. Смогу ли я воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ при продаже квартиры? Если нет, то, может, лучше мне как предпринимателю перейти на УСН с объектом доходы? После этого продать квартиру и заплатить с дохода лишь 6% налога. А уже потом ликвидировать ИП?
Индивидуальный предприниматель Е.Н. Бархатенко, г. Иркутск

Если вы продадите квартиру уже после того, как сниметесь с учета в качестве предпринимателя, то с дохода от этой сделки вам придется платить НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Тот факт, что квартира была у вас в собственности более трех лет, значения не имеет. Не платить налог с доходов от продажи квартиры, которая была в собственности более трех лет, разрешено только при условии, что такая квартира не использовалась в предпринимательской деятельности. На это указал Минфин России в письмах от 15.08.2014 № 03-04-05/40977 и от 23.05.2014 № 03-04-05/24808.

Использовать имущественный налоговый вычет по данной квартире вы также не сможете. Это прямо предусмотрено подпунктом 4 пункта 2 статьи 220 НК РФ. Так, имущественные вычеты не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимости, которая использовалась в бизнесе.

Однако доходы от продажи квартиры вы можете уменьшить на расходы по ее приобретению (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Главное — подтвердить эти расходы соответствующими документами. Тогда НДФЛ вы сможете рассчитать только с разницы между ценой приобретения и ценой продажи квартиры. Заметим, что право учесть затраты на покупку недвижимости при ее продаже не зависит от факта ведения предпринимательской деятельности. Согласен с этим и Минфин (письмо от 28.08.2014 № 03-04-05/43075).

Таким образом, проверьте, есть ли у вас документы на приобретение продаваемой квартиры. Если да, определите, какую часть от дохода, который вы предполагаете получить от ее продажи, составляют расходы на покупку квартиры. Если расходы составили значительную часть дохода, сумма НДФЛ с разницы будет невелика. И уплата этой суммы не будет большой налоговой нагрузкой для вас.

Если же документов у вас нет или квартиру вы получили безвозмездно (например, имело место дарение, наследование или приватизация), то, конечно, вам будет выгоднее продать ее, будучи в статусе предпринимателя на УСН с объектом доходы.

Перейти на «упрощенку» вы как раз можете с 1 января 2015 года. Для этого до 31 декабря текущего года подайте в свою налоговую инспекцию уведомление по форме № 26.2-1(утверждена приказом ФНС России от 02.11.2012 № ММВ-7-3/829@).

На вопросы отвечала Марина Марчук, налоговый юрист компании «Дебет-Нота»

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка