Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Новые коэффициенты‑дефляторы на 2017 год

Подписка
Срочно заберите все!
№24
15 апреля 2016 6 просмотров

Мы арендуем помещение у Управления эксплуатации (помещение в оперативном управлении). На момент заключения договора (сентябрь 2011 г.) собственником была РФ. В 2015 г. помещение перешло муниципалитету, т.е. собственником помещения стала Администрация. Мы подали запрос собственнику - в Администрацию на выкуп помещения, т.к. имеем преимущественное право, арендуем его более трех лет (т.е. с 1997 г.). Администрация ответила отказом в связи с несоблюдением процедуры оформления документов для безвозмездного отчуждения недвижимого имущества в реализации преимущественного права. Словесно объяснили, что мы должны подавать запрос Арендодателю - в Управление эксплуатации, т.к. договор заключен с ними, а не им - как собственнику. Правомерно ли это?

Порядок выкупа земли у муниципалитета описан в рекомендации в обосновании.

Обоснование

Из рекомендации

Александры Ёрш, кандидата юридических наук, помощника заместителя председателя ВАС РФ (до августа 2014 г.), доцента кафедры гражданского права и процесса РАНХиГС при Президенте РФ

Натальи Шмаковой, старшего эксперта ЮСС «Система Юрист», кандидата юридических наук

Игоря Соломатина, начальника отдела по оформлению и регистрации недвижимости ООО «УК "Родное поле"»

Как выкупить землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, путем проведения торгов

Приобрести земельные участки, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, можно следующими способами:

  • арендовать на торгах в форме аукциона или без его проведения либо
  • приобрести в собственность также на торгах либо без них.

Подробнее см. Как определить способ выкупа или получения в аренду земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Далее речь пойдет о выкупе земельного участка на торгах.

Порядок, который нужно соблюсти для того, чтобы таким образом оформить права на землю, установлен в Земельном кодексе РФ (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ; далее – Закон № 171-ФЗ).

Так, для того, чтобы приобрести земельный участок в собственность на торгах, нужно:

  • подготовить и утвердить схему расположения земельного участка (при необходимости);
  • подать заявление в уполномоченный орган о проведении аукциона;
  • заключить договор купли-продажи земельного участка;
  • зарегистрировать право (переход права) собственности по договору купли-продажи земельного участка.

Этап 1 (факультативный). Подготовка и утверждение схемы расположения земельного участка

Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории необходима, если участок еще только предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено его образование (подп. 1 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Такая схема должна быть подготовлена и утверждена до организации и проведения торгов.

От того, кто является инициатором продажи (приобретения) земельного участка, зависит то, кто будет осуществлять действия по его образованию и нести соответствующие расходы:

  • если инициатор – орган власти, то он сам осуществляет действия по образованию участка, его постановке на кадастровый учет (п. 3 ст. 39.11 ЗК РФ);
  • если инициатор – гражданин или юридическое лицо, то уже он осуществляет указанные действия за свой счет (п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

В зависимости от этого различается и последовательность действий, необходимых для того, чтобы приобрести участок в аренду.

Указанные лица сами готовят схему расположения земельного участка, за исключением случаев образования участка из земель городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населенных пунктов (подп. 1 п. 4 ст. 39.11 и п. 5 ст. 11.10 ЗК РФ). При этом начиная с 1 марта 2015 года необходимо руководствоваться приказом Минэкономразвития России от 27 ноября 2014 г. № 762 «Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа, формы схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе».

Для утверждения готовой схемы нужно обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган – администрацию муниципального образования, на территории которого находится участок, или в территориальное управление Росимущества.

В заявлении нужно указать:

  • цель использования выкупаемого земельного участка;
  • его площадь, адрес, кадастровый номер;
  • вид разрешенного использования.

Порядок и способы подачи заявления определяет приказ Минэкономразвития России от 14 января 2015 г. № 7.

Уполномоченный орган обязан рассмотреть заявление и принять решение в течение двух месяцев. По результатам рассмотрения заявления уполномоченный орган:

  • либо утверждает схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
  • либо отказывает в утверждении.

Перечень оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка носит закрытый характер. К ним относятся следующие (п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ):

  • схема не соответствует установленным требованиям к ее форме, формату или подготовке;
  • местоположение земельного участка совпадает с местоположением иного участка, образуемого согласно ранее принятому решению;
  • схема не соответствует проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;
  • схема разработана с нарушением требований к образуемым земельным участкам;
  • участок, образование которого предусмотрено схемой, размещен в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

Если заявитель получает решение об утверждении схемы расположения участка на кадастровом плане территории, то ему нужно (подп. 4 и 5 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ):

  • организовать кадастровые работы по образованию участка;
  • подать заявление о постановке земельного участка на кадастровый учет.

Кадастровые работы проводит кадастровый инженер на основании договора подряда (ст. 2936 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Этап. 2 Подготовка и организация аукциона по выкупу земельного участка

Для того чтобы организовать торги, нужно обратиться в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона.

В нем необходимо указать кадастровый номер и цель использования выкупаемого земельного участка (подп. 6 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Заявление о проведении аукциона уполномоченный орган рассматривает в течение двух месяцев. При этом он:

  • регистрирует право государственной или муниципальной собственности на участок (подп. 7 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ);
  • получает технические условия подключения (технологического присоединения) участка (эта обязанность для уполномоченного органа установлена с 1 июня 2015 года) (подп. 8 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ);
  • проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в проведении аукциона (подп. 9 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ);
  • принимает решение о проведении аукциона либо об отказе.

Если уполномоченный орган нарушит сроки рассмотрения заявления, откажет или будет бездействовать, то это необходимо обжаловать в суде. При этом нужно соблюсти порядок, предусмотренный для признания ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными.

Пример из практики: так как общество представило все необходимые документы, суд счел незаконным бездействие уполномоченного органа по предоставлению участка

ООО «П.» обратилось в администрацию с заявлением о продаже земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект. В течение 2011 года администрация и общество вели переговоры по объему представляемых заявителем документов.

Заявитель обратился в суд и потребовал признать незаконным бездействие уполномоченного органа – задержку подготовки акта о продаже участка. По мнению общества, это бездействие привело к завышению выкупной цены земельного участка.

Суд установил, что в течение 11,5 месяца имело место бездействие органов местного самоуправления по подготовке и вынесению постановления о продаже обществу участка. Реализация прав юридического лица на выкуп участка, на котором расположены принадлежащие ему объекты, порождает обязанность госоргана выполнить законные требования заявителя. Право юридического лица на приобретение земельного участка является безусловным.

Было указано, что «являясь собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, истец обратился с надлежащим заявлением в орган исполнительной власти, приложив полный пакет документов, предусмотренный соответствующим перечнем. Однако администрация в установленный законом срок свою обязанность не исполнила, в связи с чем суды правомерно признали бездействие незаконным».

Требование заявителя суд удовлетворил (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18 сентября 2014 г. по делу № А54-4864/2013).

До 1 января 2020 года уполномоченный орган может принять решение об отказе в проведении аукциона по основаниям, которые предусмотрены:

  • пунктом 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ;
  • законом субъекта РФ.

Так, Земельный кодекс РФ устанавливает, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если:

  • границы земельного участка подлежат уточнению;
  • на него не зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности;
  • в отношении участка не определены предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции, отсутствуют сведения о технических условиях подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и др.

Все случаи, когда участок не может быть продан на торгах, указаны в пункте 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ.

В срок не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона уполномоченный орган:

Порядок проведения аукциона устанавливает статья 39.12 Земельного кодекса РФ.

Для участия непосредственно в торгах нужно представить следующие документы:

  • заявку на участие в аукционе (форма такой заявки указывается в извещении о проведении аукциона);
  • копию документа, удостоверяющего личность заявителя (для граждан);
  • копии учредительных документов и свидетельства о регистрации для организации;
  • документы, подтверждающие внесение задатка;
  • для иностранных организаций – надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица.

Этот перечень документов является закрытым.

Заявление о проведении аукциона можно подать в уполномоченный орган по выбору самого заявителя:

  • лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо
  • в форме электронных документов.

Это следует из пункта 5 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ. Порядок и способы подачи этих документов определяет приказ Минэкономразвития России от 14 января 2015 г. № 7.

Этап 3. Заключение договора купли-продажи земельного участка на торгах

Уполномоченный орган направляет победителю аукциона (или единственному принявшему в нем участие) три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи земельного участка.

Это должно быть сделано в 10-дневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона.

Как определяют цену земельных участков, выкупаемых из государственной или муниципальной собственности на торгах

При приобретении земельного участка с торгов цена определяется (п. 1213 ст. 39.11 ЗК РФ):

  • по результатам аукциона по продаже земельного участка или
  • в размере начальной цены предмета аукциона (по выбору уполномоченного органа – рыночной либо кадастровой, если результаты кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона).

Последний вариант возможен при заключении договора:

  • с лицом, которое подало единственную заявку на участие в аукционе;
  • с заявителем, который признан единственным участником аукциона, либо
  • с лицом, которое является единственным принявшим участие в аукционе.

Это следует из пункта 1 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ.

Если аукцион признан несостоявшимся и договор купли-продажи земельного участка не заключен, то начальная цена предмета повторного аукциона может быть определена ниже ранее установленной начальной цены земельного участка, но не более чем на 30 процентов его начальной цены на предыдущем аукционе.

Подписанный со своей стороны договор заявитель должен представить в уполномоченный орган в течение 30 дней с момента его получения.

Этап 4. Регистрация прав (перехода прав) по договору купли-продажи земельного участка

Для государственной регистрации права собственности на землю нужно совершить следующие действия (ст. 1316–18,26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее – Закон о регистрации).

1. Выбрать государственный орган, куда сдавать документы

Варианта два:

  • подать документы в территориальное подразделение управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по месту нахождения недвижимого имущества либо
  • обратиться в Центр государственных услуг «Мои документы» (новое название – Многофункциональный информационный центр (МФЦ)).

У каждого из них есть свои плюсы и минусы.

Росреестр МФЦ

Плюсы:

– наличие предварительной записи на подачу документов;

– получение документов на следующий день после проведения регистрации

Минусы:

– наличие очередей;

– не всегда можно оплатить пошлину по месту сдачи документов;

– не проводят правовую оценку принимаемых документов;

– необходимо заполнять заявление на регистрацию самостоятельно (не везде);

– предварительная запись на ближайшую дату не всегда доступна

Плюсы:

– минимальные очереди;

– вежливое обслуживание;

– удобно оплатить госпошлину;

– все сопутствующие государственные услуги под одной крышей

Минусы:

– не проводят правовую оценку принимаемых документов;

– срок получения документов на 4–10 дней больше за счет курьерской доставки с Росреестра

2. Собрать комплект документов для государственной регистрации

Документы, которые нужно представить на государственную регистрацию прав:

  • заявление о государственной регистрации прав (требования к заполнению и формату заявлений установлены приложениями 5 и 6 приказа Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 722);
  • договор купли-продажи – не менее двух подлинных экземпляров;
  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • документы на юридическое лицо – устав;
  • решение (протокол) о создании общества;
  • решение (протокол) о назначении на должность постоянно действующего исполнительного органа;
  • копии свидетельств о государственной регистрации юридического лица и его постановке на налоговый учет.

Это список не является исчерпывающим. Росреестр может потребовать и иные документы. С их перечнем можно ознакомиться на официальном сайте Росреестра.

3. Сдать документы на регистрацию прав одним из удобных способов:

  • путем личного обращения;
  • посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в электронной форме.

Если документы направляются на регистрацию по почте, то нужно соблюсти следующие требования (абз. 3–58 п. 2 ст. 16 Закона о регистрации):

  • подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав должна быть засвидетельствована нотариусом;
  • доверенность представителя заявителя должна быть нотариально удостоверена;
  • к заявлению нужно приложить копию документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем является представитель), а также копию документа, удостоверяющего личность физического лица – представителя юридического лица (если правообладателем, стороной или сторонами сделки являются юридические лица).

При направлении документов в электронной форме с использованием сайта Росреестра их нужно обязательно заверить усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя (п. 5 Порядка, утв. приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 723).

Порядок подготовки этого заявления в электронной форме и требования к его формату также утверждены приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 722.

4. Получить через 10 рабочих дней свидетельство о праве собственности, а также договор купли-продажи участка с отметкой о государственной регистрации прав.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка