Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

В январе у вас новые сроки отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№24
18 апреля 2016 21 просмотр

Вопрос о начислении налогов по сделке, связанной с арендой и одновременно выкупом земельного участка.На балансе нашего предприятия имеется земельный участок,приобретенный у физического лица за 900 тыс.руб. под строительство АЗС.В последствии из-за не соответствия "категории земель" и "разрешенного использования" отказались от строительства. В данный момент появился Покупатель на этот земельный участок, но до момента получения разрешения на строительство, заключил с нами договор аренды с правом выкупа. Выкупная цена составляет 700 тыс.руб.При этом Арендатор погашает указанную выкупную цену Участка в течении срока действия договора путем внесения арендных платежей. Оставшуюся часть выкупной цены (480 тыс.руб.) Арендатор-Покупатель вносит после окончания срока аренды Участка. Убедительно прошу ответить на следующие вопросы:-Наше предприятие не является малым,применяет общую систему налогообложения,сделка подлежит гос.регистрации- в данном случае, с ежемесячной арендной платы начисляется налог на прибыль и НДС?-Сделки по реализации зем.участков не облагаются НДС, а сделки по предоставлению зем.участков в аренду облагаются?-В какой момент выписывается акт на продажу и в какой сумме, если ежемесячно начислялась арендная плата в размере 20 тыс.руб., т.е. в выкупной стоимости 700 тыс.руб.:(220 тыс.руб.-арендные платежи и 480 тыс.руб. -оставшаяся часть выкупной цены)?-Сделка убыточна- купили за 900 тыс.руб.,а продали за 700 т.р., в налоговом учете первоначальная стоимость =0?, а в бух.учете убыток?-В связи с регистрацией в палате: даты проводок на продажу - момент заключения договора аренды или окончание действия договора аренды?Заранее благодарна.Ларшина Наталья Александровна

1. С арендной платы Ваша организация должна уплачивать налог на прибыль, НДС.

2. Сделка по предоставлению земельного участка облагается НДС, т.к. налог на добавленную стоимость не надо начислять при продаже земельных участков или долей в них. Про данную льготу сказано в пп.6 п. 2 ст. 146 НК РФ. Понятие реализации приведено в п. 1 ст. 39 НК РФ. Это передача на возмездной основе права собственности на товары, результатов работ, а также возмездное оказание услуг. Поэтому льготу по НДС при передаче участков (долей в них) применяют в случае, когда право собственности на землю переходит к покупателю. При аренде этого не происходит. Значит, необходимо начислить и уплатить НДС.

3. Акт на продажу нужно выписать в момент перехода право собственности на земельный участок на стоимость, указанную в договоре – 700 тыс. руб.

4. Если расходы, связанные с реализацией, превышают полученный от продажи доход, разница между ними признается убытком. Порядок признания этого убытка в налоговом учете зависит от категории земельного участка, при реализации которого убыток образовался.

5. Т.к. сделка убыточна, то в налоговом и в бухгалтерском учете нужно будет отразить убыток по этой операции.

6. Выручку от реализации участка нужно отразить на дату регистрации право собственности.

Обоснование

ИЗ СТАТЬИ ЖУРНАЛА «УЧЕТ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ», № 8, АВГУСТ 2015

1.Арендную плату за земельные участки следует облагать НДС

документ
Письмо ФНС России от 18 июня 2015 г. № ГД-3-3/2391@.

что изменилось
При реализации земельных участков НДС не начисляют. Однако продажа и сдача земли в аренду – разные вещи. Так что если хозяйство предоставляет участок во временное пользование, арендную плату придется облагать налогом.

комментарий
На сумму арендной платы компания должна выставить арендатору счет-фактуру.

Когда можно воспользоваться льготой по НДС

По общему правилу реализацию товаров, работ или услуг облагают НДС(подп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ). Но из него есть исключения.

Так, налог на добавленную стоимость не надо начислять при продажеземельных участков или долей в них. Про данную льготу сказано вподпункте 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ.

Понятие реализации приведено в пункте 1 статьи 39 Налогового кодекса РФ. Это передача на возмездной основе права собственности на товары, результатов работ, а также возмездное оказание услуг. Поэтому льготу поНДС при передаче участков (долей в них) применяют в случае, когда право собственности на землю переходит к покупателю. При аренде этого не происходит. Значит, необходимо начислить и уплатить НДС.

Как аренда земли повлияет на земельный налог

Даже если хозяйство сдает сельхозземлю в аренду, оно может начислятьземельный налог по пониженной ставке (0,3% вместо 1,5%). Главное, чтобы арендатор использовал участок по назначению – в сельскохозяйственной деятельности. На это указывают судьи, например, в постановлениях ФАС Московского округа от 22 октября 2012 г. № А41-45612/10от 12 февраля 2010 г. № КА-А41/553-10ФАС Северо-Западного округа от 21 октября 2011 г. № А66-1280/2011.*

Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России


2. Как арендодателю отразить при налогообложении арендные платежи. Организация применяет общую систему налогообложения

Классификация доходов

Налоговый учет доходов в сумме арендной платы зависит от того, является ли аренда для организации основной деятельностью или нет.

Ситуация: к каким доходам при расчете налога на прибыль отнести плату, полученную за сдачу имущества в аренду, – к выручке от реализации или внереализационным доходам

Доход от сдачи имущества в аренду является внереализационным, если не относится к доходам от реализации (п. 4 ст. 250 НК РФ). Критерий для отнесения арендной платы к выручке от реализации Налоговым кодексом РФ не предусмотрен. Однако он содержит условие для включения расходов, связанных со сдачей имущества в аренду, в расходы от реализации. Так, если организация сдает имущество в аренду на систематической основе, расходы по такой деятельности связаны с реализацией (подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ). Соответственно, и доходы от нее нужно признать в составе выручки от реализации.

Понятие систематичности используется в значении, применяемом в пункте 3 статьи 120 Налогового кодекса РФ, – два раза и более в течение календарного года. Такой подход к применению понятия «систематичность» был закреплен в пункте 2 раздела 4 Методических рекомендаций по применению главы 25 Налогового кодекса РФ (утвержденных приказом МНС России от 20 декабря 2002 г. № БГ-3-02/729). На сегодняшний момент этот документ утратил силу (приказ ФНС России от 21 апреля 2005 г. № САЭ-3-02/173). Однако предложенное толкование понятия «систематичность» сохраняет свою актуальность, что подтверждается представителями налогового ведомства (см., например, письмо УМНС России по Московской области от 25 марта 2004 г. № 04-23/03451) и арбитражными судами (см., например,постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 октября 2005 г. № А28-4710/2005-34/29).

Дата признания дохода

Если организация использует метод начисления и передача имущества в аренду – один из основных видов ее деятельности, то доход признайте на дату реализации этой услуги. По общему правилу датой фактического оказания услуг по аренде является день подписания ежемесячного акта (если такой документ составляется). При этом наличие или отсутствие фактического получения денег на момент признания дохода не влияют. Такой вывод позволяет сделать пункт 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ. Аналогичные разъяснения содержит письмо Минфина России от 27 мая 2015 г. № 03-03-06/1/30408.*

<…>

Если организация использует метод начисления и передача имущества в аренду не является основным видом деятельности, то датой признания дохода от аренды будет:

  • либо дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;
  • либо дата предъявления арендодателю документов, служащих основанием для расчетов;
  • либо последний день отчетного или налогового периода.

Эти варианты предусмотрены в подпункте 3 пункта 4 статьи 271 НК РФ. Аналогичной позиции придерживается и Минфин России в письме от 4 марта 2008 г. № 03-03-06/1/139.

Так как признание дохода от аренды при методе начисления не зависит от факта оплаты, то полученный от арендатора аванс включать в состав налоговых доходов не нужно (подп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ). В доходы включите ту часть аванса, которая относится к уже оказанной услуге.

Если организация применяет кассовый метод, то доходы от сдачи имущества в аренду нужно отразить в том отчетном периоде, в котором фактически поступит оплата за оказанные услуги (п. 2 ст. 273 НК РФ). Если в счет арендной платы получен аванс, то его сумму также отнесите на увеличение налогооблагаемой прибыли (подп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФп. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. № 98).*

<…>

Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

3.Как арендодателю отразить в бухучете арендные платежи

<…>

Выкуп арендованного имущества

Договор аренды может предусматривать выкуп имущества арендатором. В этом случае в бухучете операция по передаче выкупленного имущества по договору аренды отражается как его реализация (п. 1 ст. 624 ГК РФ). На дату перехода права собственности на переданный в аренду объект отразите:

  • расходы, связанные с его выбытием (например, доставка, остаточная стоимость имущества) (абз. 5 п. 11 ПБУ 10/99);
  • доходы от его продажи (выкупная стоимость имущества) (абз. 6 п. 7 ПБУ 9/99).*

Из рекомендации

Елены Поповой, государственного советника налоговой службы РФ I ранга.

4.Можно ли в целях расчета налога на прибыль перенести на будущее убыток от реализации земельного участка (права на земельный участок)

Да, можно.

При этом порядок переноса убытка зависит от того, когда был заключен договор о приобретении земельного участка, и от того, кому участок принадлежал до его приобретения.

Если земельный участок находился в государственной (муниципальной) собственности и был приобретен по договору, заключенному в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года, расходы на приобретение участка учитываются в соответствии с положениями статьи 264.1 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 283 НК РФ). Согласно этой статье убыток, полученный при реализации права на земельный участок, организация должна включить в состав прочих расходов. Сделать это можно одним из трех способов, предусмотренных для списания расходов на приобретение государственного (муниципального) земельного участка. Это следует из подпункта 3 пункта 5 статьи 264.1 Налогового кодекса РФ и подтверждается письмами Минфина России от 31 октября 2007 г. № 03-03-06/1/752 и от 8 мая 2007 г. № 03-03-05/111 (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России от 13 июля 2007 г. № ХС-6-02/558).

Первый способ заключается в следующем. Расходы на приобретение права на земельный участок (а следовательно, и убытки от его реализации) организация учитывает равномерно в течение срока, который она определила самостоятельно (но не менее пяти лет) (подп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ).

Второй – когда расходы на приобретение права на земельный участок (а следовательно, и убытки от его реализации) организация учитывает ежегодно в пределах 30 процентов налоговой базы по налогу на прибыль за предыдущий год. При этом период списания расходов (убытков) организация тоже определяет самостоятельно. Такой способ рекомендован вписьме Минфина России от 14 февраля 2007 г. № 03-03-06/1/95.

И в том и в другом случае сумму убытка нужно учитывать равными долями в течение периода, который организация установила для списания расходов в учетной политике для целей налогообложения. Продолжительность этого периода рассчитайте как разницу между сроком, установленным для списания расходов на приобретение права на земельный участок, и сроком фактического владения этим участком. Такой порядок установлен подпунктом 3 пункта 5 статьи 264.1 Налогового кодекса РФ и разъяснен в письме Минфина России от 14 февраля 2007 г. № 03-03-06/1/95.

Третий вариант – когда расходы на приобретение права на земельный участок (а следовательно, и убытки от его реализации) организация учитывает в пределах 30 процентов налоговой базы по налогу на прибыль, но предельный срок списания таких расходов в учетной политике не устанавливает. В этом случае организация может списывать убыток от реализации земельного участка в течение срока, равного сроку фактического владения этим участком. Такой способ рекомендован в письме Минфина России от 8 мая 2007 г. № 03-03-05/111 (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России от 13 июля 2007 г. № ХС-6-02/558).

Для расчета убытка используйте формулу:

Убыток от реализации права на земельный участок = Цена реализации права на земельный участок Расходы организации на приобретение права на земельный учсток (за вычетом расходов, учтенных при расчете налога на прибыль до момента реализации данного права)


Это следует из подпункта 2 пункта 5 статьи 264.1 Налогового кодекса РФ.

Важно: предусмотренный статьей 264.1 Налогового кодекса РФ порядок признания расходов (убытков) распространяется не только на земельные участки, которые используются в основной деятельности организации, но и на участки, занятые объектами обслуживающих производств и хозяйств. По общему правилу налоговая база по налогу на прибыль в отношении подобных объектов определяется отдельно (ст. 275.1 НК РФ). Однако к расходам на приобретение земельных участков для обслуживающих производств и хозяйств это правило не применяется. Организация вправе включать такие расходы в расчет налога на прибыль без учета положений статьи 275.1 Налогового кодекса РФ. Правомерность такого подхода подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ от 20 мая 2014 г. № 1160/14. Из постановления следует, что приведенное в нем толкование норм налогового законодательства является единственно правильным. А значит, при возникновении спора с налоговой инспекцией в аналогичных обстоятельствах арбитражный суд встанет на сторону организации.

Пример переноса на будущее убытка от реализации права на земельный участок. Расходы на приобретение земельного участка организация списывает равномерно в течение срока, который она определяет самостоятельно

В январе 2011 года ООО «Альфа» приобрело земельный участок, находящийся в государственной собственности, за 1 000 000 руб. В соответствии с учетной политикой при расчете налога на прибыль эти затраты учитываются равными долями в течение 5 лет. Годовая сумма расходов, которая уменьшает налогооблагаемую прибыль в течение этого периода, составляет 200 000 руб. (1 000 000 руб. : 5 лет).

В январе 2012 года организация продала приобретенный участок за 600 000 руб. В результате реализации «Альфа» получила убыток в размере 200 000 руб. (600 000 руб. – (1 000 000 руб. – 200 000 руб.)). Период, в течение которого организация должна равномерно списывать этот убыток при расчете налога на прибыль, составляет 4 года (5 лет – 1 год). Ежегодно в течение 2012–2015 годов бухгалтер организации будет включать в расходы по 50 000 руб. убытка (200 000 руб. : 4 года).

Общая сумма убытка, полученная организацией в 2012 году, составила 250 000 руб., в том числе:

  • 200 000 руб. от основной деятельности;
  • 50 000 руб. от реализации земельного участка.

В 2013 году с учетом расходов в виде 1/5 убытка от реализации земельного участка организация получила налогооблагаемую прибыль в размере 240 000 руб. Следовательно, размер убытка за 2012 год, который может быть учтен при расчете налога на прибыль в 2013 году, составляет 240 000 руб.

Оставшуюся часть убытка в размере 10 000 руб. (240 000 руб. – 250 000 руб.) бухгалтер «Альфы» может перенести на следующий налоговый период. Если в 2014 году налогооблагаемая прибыль «Альфы» превысит 10 000 руб., бухгалтер организации уменьшит налоговую базу на эту сумму.

Пример переноса на будущее убытка от реализации права на земельный участок. Расходы на приобретение земельного участка организация списывает ежегодно в размере до 30 процентов налоговой базы по налогу на прибыль за предыдущий год. Период списания расходов организация определяет самостоятельно

В январе 2011 года ООО «Альфа» приобрело земельный участок, находящийся в государственной собственности, за 1 050 000 руб. В соответствии с учетной политикой при расчете налога на прибыль эти затраты учитываются ежегодно в размере до 30 процентов налоговой базы по налогу за предыдущий год в течение 5 лет.

В 2010 году налоговая база по налогу на прибыль составила 700 000 руб. Годовая сумма расходов, которая может уменьшить налогооблагаемую прибыль в течение 2011 года, составляет 210 000 руб. (700 000 руб. х 30%). По итогам 2011 года организация получила прибыль.

В январе 2012 года организация продала приобретенный участок за 640 000 руб. В результате реализации «Альфа» получила убыток в размере 200 000 руб. (640 000 руб. – (1 050 000 руб. – 210 000 руб.)). Период, в течение которого организация должна равномерно списывать этот убыток при расчете налога на прибыль, составляет 4 года (5 лет – 1 год). Ежегодно в течение 2012–2015 годов бухгалтер организации будет включать в расходы по 50 000 руб. убытка (200 000 руб. : 4 года).

Общая сумма убытка, полученная организацией в 2012 году, составила 250 000 руб., в том числе:

  • 200 000 руб. от основной деятельности;
  • 50 000 руб. от реализации земельного участка.

В 2014 году с учетом расходов в виде 1/5 убытка от реализации земельного участка организация получила налогооблагаемую прибыль в размере 240 000 руб. Следовательно, размер убытка за 2012 год, который может быть учтен при расчете налога на прибыль в 2014 году, составляет 240 000 руб.

Оставшуюся часть убытка в размере 10 000 руб. (240 000 руб. – 250 000 руб.) бухгалтер «Альфы» может перенести на следующий налоговый период. Если в 2015 году налогооблагаемая прибыль «Альфы» превысит 10 000 руб., бухгалтер организации уменьшит налоговую базу на эту сумму.

Пример переноса на будущее убытка от реализации права на земельный участок. Расходы на приобретение земельного участка организация в течение фактического срока владения этим участком списывает в размере до 30 процентов налоговой базы по налогу на прибыль за предыдущий год. Период списания расходов организацией не определен

В январе 2011 года ООО «Альфа» приобрело земельный участок, находящийся в государственной собственности, за 1 000 000 руб. В соответствии с учетной политикой при расчете налога на прибыль эти затраты учитываются в размере до 30 процентов налоговой базы по налогу за предыдущий год. Ежемесячно в расходы включается 1/12 указанной суммы. Период списания расходов организацией не определен.

В 2010 году налоговая база по налогу на прибыль составила 900 000 руб. Годовая сумма расходов, которая может уменьшить налогооблагаемую прибыль в течение 2011 года, составляет 270 000 руб. (900 000 руб. х 30%).

Ежемесячно начиная с января 2011 года бухгалтер «Альфы» списывал на расходы по 22 500 руб. (270 000 руб. : 12 мес.).

1 сентября 2011 года организация продала приобретенный участок за 700 000 руб. В результате реализации «Альфа» получила убыток:
700 000 руб. – (1 000 000 руб. – (22 500 руб. х 8 мес.)) = 120 000 руб.

До того как продать участок, «Альфа» владела им в течение 8 месяцев. Следовательно, период, в течение которого организация вправе равномерно списывать этот убыток при расчете налога на прибыль, тоже составляет 8 месяцев. Ежемесячно на протяжении этого срока бухгалтер организации будет включать в расходы по 15 000 руб. (120 000 руб. : 8 мес.). Если эта сумма не превысит установленного ограничения (30% налогооблагаемой прибыли за 2011 год в расчете на месяц), то полностью убыток от реализации земельного участка организация сможет списать в апреле 2012 года.

Если земельный участок находился в государственной (муниципальной) собственности и был приобретен по договору, заключенному до 1 января 2007 года или после 31 декабря 2011 года, положения статьи 264.1 Налогового кодекса РФ не применяются (п. 5 ст. 5 Закона от 30 декабря 2006 г. № 268-ФЗ).

Не применяются эти положения и в тех случаях, если до приобретения земельный участок был в собственности какой-либо организации или гражданина. Поскольку нормы этой статьи распространяются только на государственную (муниципальную) собственность.

В таких случаях организация вправе учесть расходы по приобретению земельного участка только при его реализации (подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФписьмо Минфина России от 22 апреля 2010 г. № 03-03-06/1/282).

При этом если земельный участок реализован с убытком, то организация может уменьшить налоговую базу текущего налогового периода:

  • либо на всю сумму полученного убытка;
  • либо на часть суммы полученного убытка (т. е. перенести убыток на будущее).

Неперенесенную часть убытка организация вправе учитывать при расчете налога на прибыль целиком или частично в течение десяти лет, следующих за тем налоговым периодом, в котором получен этот убыток.

Такой порядок предусмотрен пунктами 12 статьи 283 Налогового кодекса РФ. Аналогичные разъяснения содержатся в письме ФНС России от 9 июля 2010 г. № ШС-37-3/6383.*

Из рекомендации

Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса

5.Как оформить и отразить в бухучете продажу основных средств

<…>

Выручку от реализации отразите в составе прочих доходов, когда право собственности на проданное основное средство переходит к покупателю. Для недвижимости это момент, когда право собственности зарегистрировано. Выручкой признавайте сумму, предусмотренную в договоре купли-продажи (поставки, мены).*

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка