Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

В декабре вам может прийти сразу два требования из налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23
21 апреля 2016 66 просмотров

Застройщик ООО осуществляет строительство жилого дома с привлечением кредитных, заемных, собственных средств, средств по ДДУ. Вознаграждение от оказания услуг застройщика будет определено по окончании строительства и будет составлять экономию между привлеченными средствами по ДДУ и фактическими затратами. Вопрос такой: Сумма фактических затрат определится по окончании строительства, сумма фактических затрат имеющих отношение к ДДУ должна определится расчетным путем (например от квадратных метров) я правильно понимаю?

Какие-либо нормативные документы и официальные разъяснения, регламентирующие порядок такого учета у застройщика, отсутствуют.

Поэтому Вы вправе распределять затраты застройщика расчетным путем. Способ распределения необходимо обосновать и закрепить в учетной политике организации. На практике наиболее часто применяются два способа распределения – пропорционально площади помещений или пропорционально долям инвесторов (дольщиков) в сумме инвестиций на строительство объекта.

Отметим, что аналогичный подход подтвержден в отношении распределения «входного» НДС письмом Минфина России от 18 октября 2011 г. № 03-07-10/15 и постановлением Президиума ВАС РФ от 26 июня 2012 г. № 1784/12.

Обоснование

Из статьи журнала «Учет в строительстве», №, декабрь 2014
Вознаграждение застройщика в декларации по НДС

<…>

Застройщик (одновременно является и заказчиком) возвел многоквартирный дом подрядным способом. Все квартиры учтены на счете 43 «Готовая продукция». Часть из них реализована по договорам купли-продажи, часть передана по договорам участия в долевом строительстве. Вознаграждение за услуги застройщика в договорах долевого участия не выделено. Каким образом отразить доходы застройщика в налоговой декларации по НДС?

Доходами застройщика является выручка от продажи квартир, а также экономия средств дольщиков. Эти суммы НДС не облагаются (подп. 222323.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Поэтому их нужно отразить в разделе 7 декларации по налогу на добавленную стоимость (форма и порядок ее заполнения утверждены приказом Минфина России от 15 октября 2009 г. № 104н). В соответствии с порядком заполнения декларации для выручки от продажи квартир применяется код 1010298. А для дохода в виде экономии рекомендован код 1010270 (письмо ФНС России от 12 августа 2010 г. № ШС-37-3/8932@).

Для налогообложения прибыли необходимо вести раздельный учет затрат, осуществляемых из средств застройщика и дольщиков. Его возможно обеспечить с помощью аналитического учета на субсчетах к счету 43 по квартирам, предназначенным для дольщиков. Элементы затрат, участвующие в формировании экономии, перечислены в пункте 1 статьи 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Базой для распределения затрат является площадь квартир. А сумма экономии определяется на дату разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома как разность между суммой договорных цен всех договоров долевого участия и суммой приходящихся на эти договоры затрат, обособленных в структуре себестоимости квартир. Затраты на содержание застройщика при расчете экономии для целей обложения НДС не учитываются.

<…>

Из книги «Организация учета у застройщика и подрядчика»

<…>

1.4. Особенности налогообложения

Застройщик ведет налоговый учет доходов и расходов, связанных с оказанием услуг инвесторам (дольщикам) в рамках заключенных с ними договоров. Поскольку такие договоры являются, как правило, долгосрочными, доход признается в налоговом учете в соответствии с требованиями статьи 271 Налогового кодекса РФ как по долгосрочным договорам, не предусматривающим поэтапное оказание услуг. Это значит, что каждый отчетный период застройщик должна признавать сумму дохода, рассчитанную экономически обоснованным способом. При этом целесообразно применять тот же способ расчета дохода, что и в бухучете в отношении долгосрочных договоров.

1.4.1. Учет целевого финансирования

Еще один существенный аспект – налогообложение целевых средств, получаемых застройщиком. Правда, речь идет только о налоговом учете. В бухгалтерском учете аккумулированные на счетах организации-застройщика средства дольщиков и (или) инвесторов не являются средствами целевого финансирования, а формируют кредиторскую задолженность организации.

Налог на прибыль. Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ, при определении налогооблагаемой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. К нему относятся аккумулированные на счетах организации-застройщика средства дольщиков или инвесторов. Раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования, при этом обязателен: иначе указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения. Причем какие-либо нормативные документы и официальные разъяснения, регламентирующие порядок....

Вычет НДС. Когда строительство объекта осуществляется застройщиком не только за счет собственных средств, но и за счет привлеченных инвесторов, принимать к вычету суммы налога, предъявленного подрядчиками как по сданным застройщику работам, так и по авансам, перечисленным подрядчикам, в процессе строительства достаточно проблематично.

Дело в том, что налог к вычету должен принимать каждый инвестор в доле, относящейся к его доле строительства, которую он получит по завершении строительства объекта от застройщика. Значит, застройщик по определению не может принять к вычету всю сумму НДС, предъявленного подрядчиками, в том числе и налога с перечисленного ему аванса. Такое право у него возникает только в отношении налога, относимого к его доле площадей, которые останутся в его собственности по окончании строительства. Но определить соотношение передаваемых и оставляемых для себя площадей и их стоимость в процессе строительства весьма сложно. Для правильного расчета суммы налога, подлежащего вычету у застройщика, необходимо иметь информацию о стоимости строительства всего объекта, долей, передаваемых инвесторам, своей доли и стоимости (или площадях) жилых и нежилых помещений, подлежащих дальнейшей продаже. Однако обладать такой информацией до окончания строительства невозможно.

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, когда будет сформирована стоимость строительства и сведения, о которых речь шла выше, будут известны застройщику, сумм НДС с авансов, перечисленных подрядчикам, остаться не должно. Ведь работы от подрядчиков к этому времени должны быть приняты и получены счета-фактуры на принятые объемы работ. Так что счета-фактуры на перечисленные подрядчикам авансы к этой дате потеряют свою актуальность. Останутся только счета-фактуры на принятые объемы работ.

Суммы налога, которые были предъявлены в процессе строительства, застройщик делит между инвесторами пропорционально стоимости строительства каждой передаваемой доли. Подлежащие передаче суммы передаются инвесторам путем выписки им счетов-фактур.

Сумма НДС, относящаяся к доле, оставшейся в распоряжении застройщика, распределяется им между жилыми и нежилыми помещениями пропорционально стоимости их строительства или пропорционально площадям. Часть этого налога, относящаяся к жилым помещениям, включается в их стоимость, так как последующая продажа этих помещений не будет облагаться НДС. Часть налога, относящаяся к нежилым помещениям, принимается к налоговому вычету.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка