Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Готовы ли вы к проверкам

Подписка
Срочно заберите все!
№24
21 апреля 2016 4 просмотра

Организация заказчик -застройщик на ОСНО строит жилые дома со встроенными офисам. Ежемесячно начисляем услуги технадзора в размере 4% от стоимости выполненных работ по дому. Нужно ли выписывать счет-фактуру сами себе на эти услуги? Если да, то как в ней делить НДС, который относится к офисам, ведь на услуги по строительству жилых домов НДС не начисляется.

Из текста вопроса следует что все офисные помещения (либо их часть) пока еще не проданы инвесторам (дольщикам). В этом случае НДС на стоимость услуг заказчика по выполнению функций технадзора начислять не нужно. Дело в том, что работы, выполненные застройщиком собственными силами при строительстве объектов, предназначенных для последующей продажи по договорам купли-продажи, нельзя считать работами, выполненными для собственного потребления. Следовательно, такие работы не подлежат обложению налогом на добавленную стоимость. Налогом должна облагаться последующая реализация таких объектов. Главное здесь – иметь доказательства того, что объект строится именно для продажи, а не для использования его в деятельности самого застройщика. Данная позиция подтверждена письмами Минфина и ФНС (от 23 июня 2014 г. № 03-07-15/29969от 8 июля 2014 г. № ГД-4-3/13220@) и судебной практикой - постановление Президиума ВАС от 23 ноября 2010 г. № 3309/10.

Если же, например, часть помещений в дальнейшем застройщик планирует использовать самостоятельно, то НДС вы должны начислить не со стоимости услуг по технадзору, а со стоимости строительно-монтажных работ, выполненных для собственного потребления.
Налоговой базой при этом является стоимость выполненных работ с учетом всех фактических расходов организации на их выполнение (п. 2 ст. 159 НК РФ). Вы должны начислить НДС со стоимости СМР и в том же квартале принять его к вычету (подп. 3 п. 1 ст. 146п. 6 ст. 171 НК РФ). При этом способ определения величины СМР, выполненных для себя необходимо обосновать и закрепить в учетной политике предприятия (например, пропорционально площади помещений или пропорционально долям инвесторов в сумме инвестиций на строительство объекта).

Обоснование

Из статьи журнала «Главбух», №16, август 2014
Можно больше не платить НДС, если компания строит здание для продажи

<…>

Организация, которая своими силами строит здание или другой объект для продажи, не обязана начислять НДС на стоимость строительно-монтажных работ. С этим согласились и Минфин, и ФНС (письма от 23 июня 2014 г. № 03-07-15/29969от 8 июля 2014 г. № ГД-4-3/13220@).

Компания, выполняющая строительно-монтажные работы для себя, должна начислить с них НДС и в том же квартале принять его к вычету (подп. 3 п. 1 ст. 146п. 6 ст. 171 НК РФ). Но это касается только строительства объектов, которые компания будет использовать сама. Если же объект строят для продажи, то начислять и принимать к вычету НДС с работ не надо. Даже если строительство никто, кроме компании, не финансирует. К такому выводу еще в 2010 году пришел Президиум ВАС РФ (постановление от 23 ноября 2010 г. № 3309/10).

Теперь же с судьями согласились Минфин и ФНС. Это избавляет организацию от необходимости исчислять сумму налога с работ и дважды отражать ее в декларации — как НДС к уплате и к вычету. А тот факт, что объект будет реализован, можно подтвердить приказом директора или, к примеру, предварительным договором купли-продажи.

<…>

Из статьи журнала «Учет в строительстве», №10, октябрь 2014

НДС по строительно-монтажным работам – позиция согласована

<…>

Цель строительства нужно доказать

Федеральная налоговая служба направила нижестоящим структурам для сведения и использования в работе письмо Минфина России от 23 июня 2014 г. № 03-07-15/29969.

Смысл письма, насколько это можно понять, заключается в том, что работы, выполненные застройщиком собственными силами при строительстве объектов, предназначенных для последующей продажи по договорам купли-продажи, нельзя считать работами, выполненными для собственного потребления. Следовательно, такие работы не подлежат обложению налогом на добавленную стоимость. Налогом должна облагаться последующая реализация таких объектов. Главное здесь – иметь доказательства того, что объект строится именно для продажи, а не для использования его в деятельности самого застройщика.

Возможные варианты

Когда речь идет о строительстве жилых домов, тем более в рамках долевого строительства, доказать отсутствие у застройщика намерения использовать эти дома для собственного потребления труда не составит. Но если строится, например, офисное здание, застройщик должен постараться убедить налоговые органы в том, что он не намерен использовать его в качестве собственного объекта основных средств. В отсутствие заключенных инвестиционных договоров с третьими лицами или предварительных договоров купли-продажи (договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи) сделать это в процессе строительства будет нелегко. Ведь любые доводы и доказательства в таких случаях – процесс чисто субъективный, равно как и восприятие этих доказательств налоговыми органами. Налоговики не склонны доверять, например, внутренним документам организации, таким, как бизнес-план и иным подобным документам, из которых можно сделать вывод о намерении организации распорядиться построенными объектами. Поэтому, вероятнее всего, решение они будут выносить исходя из ситуации, сложившейся на момент проверки. Если нет прямых доказательств намерения продать строящийся объект, то начислят НДС с объемов работ, выполненных собственными силами. Ну а к вычету эту сумму налога можно принять, только если строящийся объект по окончании его строительства будет использован в облагаемых видах деятельности.

Если часть объекта продаваться не будет

Сложность также возникнет, если только часть строящегося объекта будет подлежать продаже, а другую часть застройщик собирается использовать в собственной деятельности. По всей видимости, застройщику в этом случае придется делить СМР, выполненные собственными силами, на две части по фактической стоимости таких работ. Первая часть будет относиться к той доле строительства, которая подлежит продаже, а другая часть – к доле, остающейся по окончании строительства в распоряжении застройщика. Такое распределение можно сделать, например, пропорционально проектной площади, подлежащей продаже, в общей площади строительства. Тогда обложению НДС будет подлежать та часть фактических расходов по работам, выполненным собственными силами, которая будет относиться к доле, остающейся в распоряжении застройщика. В любом случае методика налогообложения строительно-монтажных работ, выполненных собственными силами застройщика, в части доли, остающейся в его распоряжении, должна быть утверждена его учетной политикой.

Отметим, ранее Минфин России разъяснял, что в случае если организация, являющаяся по договору участия в долевом строительстве застройщиком, своими силами или своими силами с привлечением других лиц обязуется построить объект недвижимости, то есть застройщик непосредственно выполняет строительно-монтажные работы, то денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства, включаются в налоговую базу у застройщика как авансовые платежи, полученные в счет предстоящего выполнения работ (см. письмо Минфина России от 12 июля 2005 г. № 03-04-01/82).

Данное мнение всегда вызывало неоднозначную реакцию у специалистов, поскольку никак не аргументировалось и не имело никакой нормативной и законодательной базы. Теперь, по-видимому, следует считать, что Минфин России отказался от своей старой позиции.

Реализация жилья

Во второй части письма финансисты подтверждают очевидное: реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них не облагается НДС. Следовательно, суммы налога по приобретаемым для строительства жилых домов товарам, работам и услугам к налоговому вычету не принимаются. Как это относится к первой части письма, а также к постановлению Президиума ВАС РФ от 23 ноября 2010 г. № 3309/10, не совсем понятно. Ведь если работы, выполненные собственными силами застройщика при строительстве жилых домов для целей их продажи, не облагаются НДС, то к вычету принимать нечего и включать в стоимость строительства тоже нечего.

Подводим итоги

В целом ничего нового данное письмо Минфина России не разъясняет. Все, о чем в нем говорится, было неоднократно подтверждено специалистами в своей практике работы со строительными организациями. Ценность этого письма заключается в том, что оно должно положить конец различным подходам налоговых органов к описанной ситуации и унифицировать этот подход.

Важно запомнить
При строительстве объектов с целью их последующей продажи строительные работы не могут быть квалифицированы как выполняемые для собственного потребления, а объект обложения налогом на добавленную стоимость возникает при реализации построенного объекта.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка