Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Чиновники считают, что в бухгалтерии должно быть мыло

Подписка
Срочно заберите все!
№23
21 апреля 2016 3 просмотра

В феврале наша организация заключила договор об участии в долевом строительстве жилого дома на передачу однокомнатной квартиры. После гос. регистрации этого договора был заключен договор уступки права требования по этой квартире с физ. лицом. Как отразить в бух. и налоговом учете эти операции.

По договору долевого участия дольщик вносит денежные средства, приобретая тем самым право требования будущей недвижимости. В бухучете каждую операцию по перечислению средств отражайте проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с застройщиком» Кредит 51 - перечислены застройщику средства на строительство объекта.

При расчете налога на прибыль средства, переданные застройщику по инвестиционному договору, в состав расходов инвестора не включаются.

До окончания строительных работ права могут быть переданы третьему лицу и по договору уступки. Поступления от выбытия права требования передачи помещения признаются прочими доходами организации. Расходы, связанные с уступкой права требования, одновременно включаются в состав прочих расходов.

Налоговая база для целей исчисления налога на прибыль определяется как разница между доходом, полученным от уступки права, и расходами на приобретение (строительство) и реализацию уступаемого права. То же самое будет и с НДС. Налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права и расходами на их приобретение.

Обоснование

Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как отразить в бухучете и при налогообложении операции по инвестированию в строительство (Данная статья доступна только в vip-версии)

<…>

Бухучет у привлеченного инвестора

Привлеченный инвестор вкладывает средства в строительство на основании договора инвестирования, который заключается с застройщиком (п. 1 ст. 8 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ). Согласно этому договору застройщик привлекает средства инвестора для строительства объекта в соответствии с утвержденным проектом и обязуется построить объект и передать инвестору в определенные договором сроки.

Внимание: договор инвестирования (инвестиционный договор) не является самостоятельным видом гражданско-правовых договоров. Такая позиция отражена в постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54. Этим постановлением арбитражные суды будут руководствоваться при рассмотрении дел, связанных с заключением, исполнением и квалификацией инвестиционных договоров.

В зависимости от включенных в него условий договор инвестирования, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ, может быть квалифицирован либо как договор купли-продажи будущего объекта недвижимости, либо как договор подряда, либо как договор простого товарищества. На практике такой подход может повлиять на порядок ведения бухучета операций, связанных с реализацией инвестиционных проектов.

Внимание: запрещено привлекать средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов по инвестиционному договору (п. 2–2.1 статьи 1 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Так же как и уступать гражданам права по таким договорам, заключенным с организациями или индивидуальными предпринимателями (п. 3 ст. 1 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

В бухучете каждую операцию по перечислению средств (инвестиционного взноса) застройщику привлеченный инвестор отражает проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с застройщиком» Кредит 51
– перечислены застройщику средства на строительство объекта.

По окончании строительства инвестор принимает от заказчика объект по акту приемки-передачи. Подробнее об этом см.Как застройщику оформить документы для передачи объекта инвестору.

<…>

ОСНО: налог на прибыль

При расчете налога на прибыль средства, переданные застройщику по инвестиционному договору, в состав расходов инвестора не включаются (п. 17 ст. 270 НК РФ).

В налоговом учете объекты строительства отразите следующим образом:

  • по первоначальной стоимости, если такие объекты предназначены для нужд инвестора (застройщика, выступающего инвестором) и принимаются к учету в качестве основного средства;
  • по стоимости изготовления, если такие объекты предназначены для продажи и принимаются к учету в качестве готовой продукции.

Если объект принят к учету в качестве основного средства, начните начислять по нему амортизацию (п. 4 ст. 259 НК РФ).

Со следующего месяца после принятия объекта к бухучету в качестве основного средства включите его стоимость в базу по налогу на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Если построенный объект принят к учету в качестве готовой продукции, затраты на его создание включите в состав расходов в момент реализации (абз. 2 п. 2 ст. 318 НК РФ).

О возможности изменения первоначальной стоимости объекта см. Как определить первоначальную стоимость основного средства в налоговом учете.

<…>

Из книги Эльвиры Митюковой

Строительство: бухгалтерский и налоговый учет

<…>

4.5. Уступка доли в строительстве

По договору долевого участия или инвестиционному договору дольщик, инвестор (застройщик-инвестор) вносит денежные средства, имущество и прочие инвестиции, приобретая тем самым право требования будущей недвижимости. При этом до окончания строительных работ он может передать эти права третьему лицу, в том числе и по договору уступки.

Уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).

Расчеты по уступке доли в жилищном строительстве целесообразно организовать на счете 76 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами».

Поступления от выбытия права требования передачи помещения признаются прочими доходами организации согласно п. 7, 16 ПБУ 9/99. Расходы, связанные с уступкой права требования, одновременно включаются в состав прочих расходов на основании п. 11, 16, 18ПБУ 10/99.

Рассмотрим, как будут считаться налоги с уступки.

Начнем с налога на прибыль.

Согласно подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации имущественных прав (долей, паев) налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения данных имущественных прав (долей, паев) и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией.

Таким образом, налоговая база для целей исчисления налога на прибыль определяется как разница между доходом, полученным от уступки права, и расходами на приобретение (строительство) и реализацию уступаемого права.

То же самое будет и с НДС: на основании п. 3 ст. 155 НК РФ, при уступке имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, доли в них, гаражи или машиноместа налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права и расходами на их приобретение (письма Минфина России от 02.03.2012 № 03-07-11/58, от 01.02.2012 № 03-07-11/26). При налогообложении операций по передаче имущественных прав применяется расчетная ставка НДС 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

По мнению Президиума ВАС РФ, данных подход можно использовать при отражении уступки доли в нежилых помещениях. Так как имущественные права на жилые и нежилые помещения относятся к одному виду объектов гражданских прав, то и правила исчисления НДС к ним должны применяться одинаковые (Постановление от 25.02.2010 № 13640/09).

В 2014 г. с данной позицией согласилась и Федеральная налоговая служба (ФНС) России (письмо от 27.06.2014 № ГД-4-3/12291). Однако ранее официальные органы разъясняли, что применять правила п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав на те виды недвижимого имущества, которые в данной норме прямо не поименованы, недопустимо ни в каких случаях (письма Минфина России от 07.02.2013 № 03-07-11/2927, ФНС России от 08.02.2011 № КЕ-4-3/1907@) и заставляли платить НДС со всей стоимости дохода от уступки.

Поэтому бухгалтер должен решить для себя, как считать НДС по операциям уступки доли в нежилых помещениях. Мы считаем, что после выхода Постановления ВАС России № 13640/09 и письма ФНС России № ГД-4-3/12291 у него есть все шансы доказать контролерам право на применение норм п. 3 ст. 155 НК РФ. Особенно если выбранный подход он закрепит в учетной политике.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка