Журнал, справочная система и сервисы
22 апреля 2016 278 просмотров

Наша компания планировала строительство офисного здания. Для это цели в аренду был взят земельный участок, произведены геодезические исследования, разработаны проектные документы. Все эти расходы в течение ряда лет накапливались на счете 08, НДС по ним - на сч. 19.. В связи с кризисом фирма отказалась от дальнейшего финансирования данного инвестиционного проекта и на возмездной основе передать права аренды земли третьему лицу. В связи с выше изложенным проконсультируйте, пожалуйста: 1. Каким образом списать накопленные расходы и НДС по ним? 2. Что делать с накопленным на сч. 19 НДС, связанным с этими расходами? 3. Правильно ли я понимаю, что доходы от переуступки права аренды земельного участка должны облагаться НДС и в бухгалтерском и налоговом учете подлежат включению в состав внереализационных расходов? 4. Каковы особенности заполнения налоговой декларации по налогу на прибыль в даннм случае?

1. В бухгалтерском учете стоимость капитальных вложений спишите в прочие расходы. Эту операцию отразите проводкой:

Дебет 91-2 Кредит 08
– списана фактическая стоимость незавершенного строительства.

В налоговом учете стоимость ликвидируемого имущества (в т. ч. проектные, подготовительные работы) при расчете налога на прибыль учесть нельзя. Такие затраты не связаны с деятельностью, направленной на получение доходов, поэтому они не являются экономически обоснованными.

2. Минфин России, и налоговые органы придерживаются мнения, что ранее принятый к вычету НДС при выбытии имущества по причинам, не связанным с реализацией, НДС по нему необходимо вернуть в бюджет.

Однако большинство судов признает неправомерным требование налоговиков восстановить НДС по ликвидированным объектам незавершенного строительства. Арбитры указывают, что в пункте 3 статьи 170 НК РФ перечислены конкретные случаи, в которых НДС подлежит восстановлению. Перечень таких случаев является закрытым, и ликвидация недостроенных объектов в нем не указана.

3. Да, при передаче права аренды земли НДС исчисляется в общем порядке. Согласно пункту 5 статьи 155 Налогового кодекса РФ, налоговая база при передаче арендных прав определяется в порядке, предусмотренном статьей 154 Налогового кодекса РФ.

Право аренды продать (уступить) можно. А учесть при этом понесенные расходы на аренду участка и приобретение права аренды, нельзя.

4. Поскольку в налоговом учете расходы на геодезические исследования и проектные документы не учитываются, в декларации по налогу на прибыль их отражать не нужно.

Доходы от переуступки права аренды земельного участка отражаются в приложение 1 к листу 02.

Обоснование

Из рекомендации

Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса

Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении ликвидацию основных средств

<…>

Ситуация: как отразить в бухучете ликвидацию объекта незавершенного строительства

Стоимость капитальных вложений спишите в прочие расходы. Отражать и оформлять ликвидацию основного средства не нужно.*

Ведь имущество еще не было учтено в составе основных фондов на счете 01 «Основные средства». Поэтому создавать комиссию, оформлять акт о списании основного средства и вносить записи в инвентарную карточку не нужно.

Затраты на строительство объекта учитывают на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Независимо от причины выбытия объекта незавершенного строительства эту операцию отразите проводкой:

Дебет 91-2 Кредит 08
– списана фактическая стоимость незавершенного строительства.*

Все операции надо подтверждать оправдательными документами. Такое требование установлено в части 1 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Специальных унифицированных форм по списанию объектов незавершенного строительства нет. Поэтому акт составьте в произвольной форме с учетом требований, установленных частью 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ. За основу можно взять формы, используемые при ликвидации, продаже и безвозмездной передаче основного средства.

<…>

Ликвидация. Согласно специальной норме, установленной подпунктом 8 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса РФ, организация вправе учесть в составе внереализационных расходов только затраты на ликвидацию объекта незавершенного строительства. Например, демонтаж, разборку, вывоз разобранного имущества. При этом стоимость ликвидируемого имущества (в т. ч. проектные, подготовительные работы) при расчете налога на прибыль учесть нельзя. Такие затраты не связаны с деятельностью, направленной на получение доходов, поэтому они не являются экономически обоснованными.* Такое ограничение установлено в пункте 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ. Аналогичный вывод содержится в письмах Минфина России от 1 октября 2012 г. № 03-03-06/1/512 и от 7 мая 2007 г. № 03-03-06/1/261.

При ликвидации основного средства объекта обложения НДС не возникает (ст. 146 НК РФ).*

Из статьи журнала «Главбух» № 2, Январь 2011

Требуется быстрое решение

Компания ликвидирует «незавершенку»

<…>

Теперь о НДС по строительным работам, который уже принят к вычету. По мнению Минфина России, его нужно восстановить* (письмо от 7 февраля 2008 г. № 03-03-06/1/86). И эта позиция тоже небесспорна. Дело в том, что все случаи, когда надо восстанавливать НДС, перечислены в пункте 3 статьи 170 Налогового кодекса РФ. И ликвидация «незавершенки» в этом списке не значится.*

Из статьи журнала «Российский налоговый курьер» № 3, Февраль 2013

Налогообложение отдельных операций

При ликвидации недостроя компаниям удается отстоять расходы по налогу на прибыль и вычет по НДС

<…>

Несмотря на то что суды поддерживают компании, налоговики продолжают настаивать, что НДС по уничтожаемому недострою нужно восстановить

Первоочередная сложность, с которой может столкнуться компания при ликвидации недостроя, — это необходимость восстановления НДС, ранее принятого к вычету по расходам на такой объект. В целом и Минфин России, и налоговые органы придерживаются мнения, что при выбытии имущества по причинам, не связанным с реализацией, НДС по нему необходимо вернуть в бюджет* (письма Минфина России от 05.07.11 № 03-03-06/1/397 и от 05.07.12 № 03-07-13/01-38, ФНС России от 20.11.07 № ШТ-6-03/899@). Конкретно по ситуации с ликвидацией объекта незавершенного строительства такой вывод содержится в письме Минфина России от 07.02.08 № 03-03-06/1/86 (см. врезку ниже).

По мнению инспекторов на местах, раз ликвидация предполагает, что объект не будет использоваться в облагаемых НДС операциях, значит, не соблюдается основное условие для вычета этого налога (п. 2 ст. 171 НК РФ). Следовательно, «входной» налог необходимо восстановить.

Однако большинство судов признает неправомерным требование налоговиков восстановить НДС по ликвидированным объектам незавершенного строительства* (решение ВАС РФ от 23.10.06 № 10652/06 и постановление ФАС Уральского округа от 02.11.12 № Ф09-10265/12). Арбитры указывают, что в пункте 3 статьи 170 НК РФ перечислены конкретные случаи, в которых НДС подлежит восстановлению. Перечень таких случаев является закрытым, и ликвидация недостроенных объектов в нем не указана* (постановления ФАС Московского от 31.08.12 № А41-15463/11, Центрального от 16.01.12 № А08-10185/2009-1, Дальневосточного от 02.11.11 № Ф03-4834/2011 и Западно-Сибирского от 14.06.11 № А03-7972/2010 округов).

Если же организация во избежание судебных споров все-таки восстановит НДС по ликвидированным основным средствам, такие суммы она вправе учесть в расходах при исчислении налога на прибыль (письма Минфина России от 29.01.09 №03-07-11/22 и от 07.12.07 № 03-07-11/617). По мнению автора, этими разъяснениями можно руководствоваться и при ликвидации объектов незавершенного строительства.

Из рекомендации
Елены Поповой, государственного советника налоговой службы РФ I ранга.

Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации имущественных прав

В налоговом законодательстве не сказано, что относится к реализации имущественных прав. В статье 39 Налогового кодекса РФ дается определение лишь реализации товаров, работ, услуг. При этом имущественные права под это понятие не подпадают (ст. 38 НК РФ).

Однако Гражданский кодекс РФ определяет имущественное право как объект гражданского оборота (ст. 128, 129 ГК РФ). То есть граждане и организации могут его отчуждать, обменивать, приобретать. Поэтому можно сделать вывод, что отчуждение (за плату или безвозмездно) имущественных прав для целей налогообложения прибыли будет признаваться реализацией.

В частности, к реализации имущественных прав можно отнести:

Доходы и расходы от реализации

Доходом от реализации имущественных прав признается выручка от реализации* (п. 1 ст. 249 НК РФ). Как определить ее сумму, см. Как оценить в налоговом учете выручку от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав).

Из статьи журнала «Учет в строительстве» № 12, Декабрь 2014

Вопрос – ответ

Затраты на аренду земли

Несколько лет назад организация приобрела право аренды земельного участка под застройку. Затем был заключен договор аренды. На счете 08 учтено право аренды и ежемесячно учитываются арендные платежи. В настоящее время принято решение об отказе от проекта. В организации составлен и утвержден план инвестиций, куда включен и земельный участок. Как поступить с накопленными на счете 08 затратами? Можно ли право аренды продать (перевести со счета 08 на счет 41) и учесть при этом все накопленные расходы?

<…>

Право аренды продать (уступить) можно. А учесть при этом понесенные расходы на аренду участка и приобретение права аренды, по моему мнению, нельзя.*

Согласно пункту 1 статьи 252 НК РФ, все расходы, признаваемые в налоговом учете, должны быть экономически обоснованы, документально подтверждены и иметь связь с деятельностью, направленной на получение дохода. Участок был приобретен под застройку. Итог застройки должен был принести застройщику доход. В связи с чем затраты на аренду участка и приобретение права аренды можно было бы считать обоснованными расходами для целей учета их, например, в стоимости строительства, которая через начисление амортизации или через первоначальную стоимость продаваемого имущества уменьшала бы получаемую организацией прибыль.

Строительство не состоялось. Право аренды уступается третьим лицам. Это самостоятельная сделка, направленная на получение дохода. Связаны ли прошлые расходы на аренду с получением данного дохода? По моему мнению, нет. Все старые расходы были понесены в связи с другой деятельностью, которая не состоялась и не принесла доход. Значит, данные расходы не соответствуют критериям пункта 1 статьи 252 НК РФ и не могут быть признаны для целей налогообложения.*

Из статьи журнала «Учет в сельском хозяйстве» № 10, Октябрь 2011

Налоги

НДС при уступке права аренды земли

Хозяйство взяло в аренду земельный участок. Но через некоторое время решило переуступить право аренды сторонней организации. Разобраться в нюансах налогообложения такой сделки нам поможет письмо ФНС России от 1 августа 2011 г. № ЕД-4-3/12444.

<…>

НДС при передаче права аренды

Право аренды земли представляет собой имущественное право требовать у арендодателя предоставления арендатору земельного участка в пользование. Это следует из статьи 128 Гражданского кодекса РФ.

При этом гражданское законодательство называет имущественные права одним из видов имущества. А в целях налогообложения, согласно пункту 2 статьи 38 Налогового кодекса РФ, они представляют собой отдельный самостоятельный объект.*

В общем случае передача имущественных прав облагается НДС. Основание подпункт 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ. И если реализация собственно земельных участков и долей в них не признается объектом налогообложения в силу подпункта 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ, то на операции по передаче права аренды земельного участка это положение не распространяется.* Правда, есть исключение.

При аренде земли у государства или у муниципального образования, когда от имени арендодателя в пределах своих полномочий выступает орган государственной власти или местного самоуправления, арендная плата не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость на основании подпункта 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса РФ. На это указывает и Минфин России в письмах от 1 февраля 2011 г. № 03-07-11/21, от 2 апреля 2010 г. № 03-07-11/90.

Если же в качестве арендодателя выступает организация или физическое лицо, арендная плата за землю подлежит обложению налогом на добавленную стоимость на общих основаниях (разумеется, если арендодатель является плательщиком налога на добавленную стоимость). Такие разъяснения приведены в письмах Минфина России от 1 февраля 2011 г. № 03-07-11/21, от 15 января 2010 г. № 03-07-11/05, ФНС России от 1 августа 2011 г. № ЕД-4-3/12444.

В случае же передачи права аренды земли НДС исчисляется в общем порядке вне зависимости от того, кто передает такие права.* Ведь на случаи взимания платы за право аренды земли органом государственной власти или местного самоуправления положения подпункта 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса РФ не распространяются, так как такая плата является не платой за право пользования природным ресурсом, а лишь платой за получение возможности его использования.

Аналогичные разъяснения приведены, например, в письмах Минфина России от 1 февраля 2011 г. № 03-07-11/21, от 21 апреля 2009 г. № 03-07-11/111. При этом на организацию, которой предоставляются такие права, не распространяются положения пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ, то есть ей необходимо исчислять НДС, удерживая его из платы за предоставление права аренды, и перечислять налог в бюджет.

Порядок исчисления налога

Согласно пункту 5 статьи 155 Налогового кодекса РФ, налоговая база при передаче арендных прав определяется в порядке, предусмотренном статьей 154 Налогового кодекса РФ.* А пунктом 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ установлено, что налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как их стоимость, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 40 Налогового кодекса РФ, без включения в них налога на добавленную стоимость.

Иными словами, налогом облагается вся стоимость права аренды (без учета НДС), определенная договором.*

При этом моментом определения налоговой базы является день передачи права пользования земельным участком. Это следует из пункта 8 статьи 167 Налогового кодекса РФ.

Важно запомнить

Уступить право пользования земельным участком новому арендатору хозяйство может, уведомив о сделке арендодателя в разумный срок. При этом ему придется заплатить со стоимости сделки НДС. Начислить налог нужно на дату передачи имущественных прав сторонней организации.

Из рекомендации

Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как составить и сдать декларацию по налогу на прибыль

<…>

Перейдите к приложениям 1 и 2 к листу 02. Именно на основании этих приложений затем заполняется лист 02.

В приложении 1 к листу 02 отражается выручка организации по данным налогового учета.

Строки 010–040

Строки 011–014 предназначены для выручки от реализации. О том, как определить выручку, см. Как оценить в налоговом учете выручку от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав).

Укажите по данным налогового учета:

  • по строке 011 – выручку от реализации товаров, работ и услуг собственного производства;
  • по строке 012 – выручку от реализации покупных товаров;
  • по строке 013 – выручку от реализации имущественных прав.*
    В эту сумму не включайте доходы от реализации прав требований долга, которые отражены в приложении 3 к листу 02;
  • по строке 014 – выручку от реализации прочего имущества (кроме ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров, амортизируемого имущества);
  • по строке 010 – общую сумму доходов от реализации.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме

Новости по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка