Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Подписка
Срочно заберите все!
№24
13 апреля 2016 10 просмотров

Да, договор краткосрочный.В ДДУ указано: "Цена Договора включает в себя возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства и оплату услуг (вознаграждение) Застройщика. Размер вознаграждения Застройщика определяется по окончанию строительства в момент оказания услуги и составляет разницу между полученными от участника долевого строительства денежными средствами и расходами по созданию Объекта долевого строительства. Моментом оказания услуги является дата подписания акта приема-передачи Квартиры."Расчет вознаграждения в данном случае включает расходы на собств.содержание застройщика? Исходя из формулировки Договора вознаграждение рассчитывается один раз.

Так как договор краткосрочный и вознаграждение определяется как экономия доход в бухучете признайте на дату передачи объектов дольщикам, в налоговом учете доход нужно признавать на дату ввода жилого дома в эксплуатацию, условия договора значения не имеют.

При этом, при расчете экономии услуги застройщика на собственное содержание не учитываются. Однако они учитываются отдельно в составе соответствующих расходов, в бухучете списанием со счета 20 на счет 90 в момент признания выручки. В налоговом учете в периоде признания вознаграждения. Подробнее все ниже.

Обоснование

Из рекомендации

Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов

<…>


Строительство подрядным способом

Если застройщик строит жилой дом подрядным способом, то он выполняет только функции застройщика. От дольщиков он получает денежные средства:

  • на финансирование строительства;
  • на содержание застройщика (вознаграждение застройщика за услуги по организации строительства).

Средства на финансирование строительства учитывайте на отдельном субсчете к счету 76, например, «Расчеты с дольщиками». В момент их получения делайте проводку:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– получены средства от дольщика на строительство объекта.

Сумму вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства отражайте на отдельном субсчете к счету 62, например, «Расчеты с дольщиками».

Вознаграждение, полученное до момента признания выручки, учитывайте в порядке, предусмотренном для учета полученных авансов. Для этого сделайте проводки:

Дебет 76 «Расчеты с дольщиками» Кредит 62 «Авансы полученные»
– получен аванс по вознаграждению застройщика.

Средства на финансирование строительства доходом застройщика не являются. Однако впоследствии часть этих средств (например, в сумме экономии) может быть признана вознаграждением застройщика. В такой ситуации суммы, признанные вознаграждением, учтите в составе доходов.

Расходы

Затраты на строительство жилого дома отражайте по мере их возникновения и накапливайте по дебету счета 08-3нарастающим итогом с начала строительства. При этом застройщик делает следующие записи:

Дебет 08-3 Кредит 60
– учтена в составе расходов на строительство стоимость работ, выполненных подрядчиком;

Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный подрядчиком НДС.

Входной НДС со стоимости подрядных работ отнесите на расходы по строительству жилого дома:

Дебет 08-3 Кредит 19
– учтен в составе расходов на строительство входной НДС со стоимости работ, выполненных подрядчиком.

Расходы по оказанию услуг дольщикам застройщик отражает в бухучете в общем порядке по правилам ПБУ 10/99 как затраты на содержание службы застройщика (п. 5 ПБУ 10/99). Все затраты застройщик признает в тех периодах, в которых они возникли (п. 16–18 ПБУ 10/99). Учет этих расходов, как правило, ведется на счете 26 «Общехозяйственные расходы», в дебет которого списываются прямые и косвенные расходы самого застройщика, связанные с оказанием услуг по организации строительства:

Дебет 26 Кредит 02 (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60...)
– отражены расходы застройщика по организации строительства;

Дебет 19 Кредит 60 (76)
– учтен входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.

Услуги застройщика по договорам участия в долевом строительстве НДС не облагаются (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Поэтому входной НДС по расходам, связанным с оказанием этой услуги, относите на затраты.

Дебет 26 Кредит 19
– отнесен на затраты входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.

<…>


По краткосрочным договорам выручку отражайте на дату составления акта приемки-передачи (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

<…>


Ситуация: в какой момент застройщику учесть при расчете налога на прибыль финансовый результат по договору долевого участия в строительстве. Строительство ведется подрядным способом. Застройщик применяет метод начисления

Ответ на этот вопрос зависит от того, предусмотрен ли договором размер вознаграждения застройщика или нет.

Как правило, строительство жилых домов по договорам участия в долевом строительстве – это производство с длительным технологическим циклом. Поэтому, если сумма вознаграждения застройщика договором определена, доходы от реализации своих услуг застройщик должен распределить самостоятельно в соответствии с принципом формирования расходов. Это значит, что доходы нужно распределить между отчетными периодами, в течение которых выполняется договор.

Доходы распределяйте одним из следующих способов:

  • равномерно;
  • пропорционально доле фактических расходов отчетного периода в общей сумме расходов, предусмотренных в смете.

Такой порядок установлен в абзаце 2 пункта 2 статьи 271 и статье 316 Налогового кодекса РФ и подтверждается письмами Минфина России от 13 января 2014 г. № 03-03-06/1/218от 21 сентября 2011 г. № 03-03-06/1/581, письмом ФНС России от 15 сентября 2004 г. № 02-5-10/54.

Если цена услуг застройщика договором не установлена, а определяется как сумма экономии целевых средств дольщиков, финансовый результат определяйте на дату ввода жилого дома в эксплуатацию.

Это объясняется тем, что размер выручки можно определить только тогда, когда стоимость жилого дома будет сформирована полностью, с учетом всех затрат. До этого момента размер выручки не может быть определен, поэтому и учитывать ее при расчете налога на прибыль организация не должна.

Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 5 августа 2013 г. № 03-03-06/1/31306от 29 июля 2013 г. № 03-03-06/1/30040от 16 августа 2011 г. № 03-03-06/1/488от 21 марта 2011 г. № 03-03-06/1/163от 14 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/98.

<…>

Из статьи

НАЛОГИ У ЗАСТРОЙЩИКОВ И ПОДРЯДЧИКОВ: ИНСТРУКЦИИ С ВЫГОДНЫМИ РЕШЕНИЯМИ ДЛЯ ЛЮБЫХ СЛУЧАЕВ
В договоре участия в долевом строительстве стороны вправе как выделить вознаграждение застройщика, так и не выделять его. Влияют ли условия определения вознаграждения на порядок расходования средств дольщиков?

1.10.1. Порядок определения

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона 214-ФЗ цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Таким образом, речь идет о том, что стороны вправе как выделить вознаграждение застройщика в договоре, так и не выделять это вознаграждение. Более того, в договоре вообще может не предусматриваться оказание застройщиком услуг дольщику. В этом случае доходом застройщика будет считаться сумма экономии средств дольщиков, если договором не предусмотрено иное.

1.10.2. Расходы на содержание застройщика

Что касается сводного сметного расчета, в котором в главе 10 определяется сумма на содержание застройщика, то он не имеет к договору участия в долевом строительстве никакого отношения. Ведь речь идет о коммерческом строительстве, а не о строительстве за счет средств бюджетов всех уровней. Тем не менее структура расходов на содержаниезастройщика, включаемых в стоимость строительства в случае, если договорами с дольщиками не предусмотрено оказание услуг, должна соответствовать требованиям, изложенным в письме Минстроя России от 13 декабря 1995 г. № ВБ-29/12-347. И, конечно, величина этих расходов должна быть сопоставима с рыночной ценой таких затрат.

Если застройщик признает в учете выручку от оказания услуг дольщикам, то в расходы, связанные с ее получением, он может включить затраты на свое содержание (полностью или их часть) в порядке, определенном учетной политикой. При этом такие расходы должны соответствовать требованиям пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ.

3. ЖУРНАЛ «УЧЕТ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ», № 11, НОЯБРЬ 2015

Услуги застройщика по договорам долевого участия – учет и налоги

Вознаграждение застройщика

Та сумма, которую дольщик платит застройщику по договору долевого участия, необходима для создания объекта и определяет цену договора (п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2014 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»). При этом цену в договоре стороны могут определить как сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта и на оплату услуг застройщика.

Таким образом, в договоре должно быть зафиксировано, что застройщик предоставляет дольщику свои услуги.

Кроме того, в договоре должен быть определен размер вознаграждения застройщика за услуги. На практике применяют два основных варианта.

1. Вознаграждение застройщика выделяют из общей суммы цены договора в определенной сумме или в процентах от цены договора. Это текущее вознаграждение. К нему добавляется экономия застройщика, которую рассчитывают так:

Экономия застройщика = Цена договора Текущее вознаграждение Сумма расходов на строительство объекта, предусмотренных статьей 18 закона № 214-ФЗ

2. Вознаграждение определяют только в сумме экономии застройщика.

Очевидно, что предусмотренные в договоре услуги застройщика для целей бухгалтерского и налогового учета следует рассматривать как самостоятельный вид деятельности.

Основная проблема застройщика заключается в том, что еще никто и никогда не сформулировал, о каких конкретно услугах идет речь. То есть намерение оказать услуги есть, но в чем они будут выражаться, стороны не определились. Это первая и основная задача, которую застройщику необходимо решить.

Состав расходов

Бухгалтер компании-застройщика должен понимать:

  • какие расходы организация может понести, когда будет оказывать услуги;
  • как эти расходы отразить на счетах бухучета и для целей налогообложения.

Если в договоре не определено, какие конкретно услуги застройщик оказывает дольщику, то решить обе эти задачи можно только одним способом. А именно отразить в учетной политике состав услуг. Например, фрагмент учетной политики может быть сформулирован, как в образце.

Также в учетной политике следует привести перечень расходов, которые застройщик вправе учесть, чтобы уменьшить доходы от оказания услуг. В частности, в их число можно включить:

  • расходы, связанные с содержанием застройщика (аренда офиса, канцтовары, заработная плата и др.);
  • расходы на рекламу;
  • расходы, связанные с выплатой вознаграждения риелтору за поиск покупателей;
  • проценты за пользование кредитными и заемными средствами, направленными на финансирование расходов на строительство;
  • другие расходы, связанные с оказанием услуг.

В отдельных случаях можно учесть затраты по строительству социальных и инженерных объектов, которые застройщик передает местным органам исполнительной власти по окончании строительства.

Однако данный вопрос надо решать индивидуально для каждого объекта. Причем после анализа всех условий заключенных договоров, соглашений и иных документов по строительству таких объектов. › |

› | Подробнее о том, в каких случаях затраты по строительству объектов инфраструктуры можно учесть в целях налогообложения прибыли, читайте в статье «Как учитывать инженерные сети», выпуск «Учета в строительстве» № 4, 2015.

Бухгалтерский учет

Организация должна определить, как признавать выручку и расходы, связанные с оказанием услуг.

Методы учета выручки

Нормативно определенной методики признания выручки и расходов по оказанию услуг застройщиком нет. Поэтому такой порядок надо установить в учетной политике организации. Для этого можно использовать общие нормы бухгалтерских стандартов. Например, положения пункта 12 ПБУ 9/99.

Согласно указанному пункту, выручку признают в бухгалтерском учете при одновременном выполнении пяти условий. Главное из них – сам факт того, что услуга оказана. То есть застройщик должен учесть услугу в том отчетном периоде, в котором ее оказал. Но, конечно, при выполнении всех иных условий, предусмотренных пунктом 12 ПБУ 9/99. А именно: сумму выручки и расходов можно определить, организация имеет право на получение этой выручки, и она будет оплачена.

Можно также считать, что услуга носит длительный характер. В этом случае говорить о том, что застройщик оказал услугу, можно только по окончании строительства. При этом выручку в учете не признают, а расходы, связанные с оказанием услуг, учитывают в составе дебиторской задолженности.

Если услуга носит длительный характер, то организация может применить и нормы пункта 13 ПБУ 9/99, которые позволяют признавать выручку по долгосрочным договорам методом по готовности. Выбор метода, по которому компания будет учитывать выручку, следует закрепить в учетной политике.

Как правило, застройщики применяют метод признания выручки по мере готовности услуги. Удобнее использовать этот метод. Так как между бухгалтерским и налоговым учетом будет меньше разниц. Кроме того, данный метод позволяет признать доходы, которые покроют отдельные расходы. Например, проценты за пользование кредитными и заемными средствами, которые признают ежемесячно. › |

› | Расходы по займам отражают в бухучете в том отчетном периоде, к которому они относятся (п. 6 ПБУ 15/2008).

Определение выручки по готовности

Наиболее часто на практике встречаются следующие способы определения величины выручки.

1. Текущее вознаграждение учитывают равномерно в течение нормативного срока строительства, а по его окончании дополнительно признают выручку исходя из суммы полученной экономии средств дольщиков. В этом случае можно применить следующую формулу:

В = В1/Т1 + В2/Т2+..... + Вn/Tn,

где:

В – выручка от реализации услуг, признаваемая в учете за отчетный период;

В1, В2… Вn – сумма текущего вознаграждения застройщика, определенная по условиям договоров участия в долевом строительстве по каждому заключенному на начало отчетного периода договору;

Т1, Т2… Тn – количество отчетных периодов по каждому заключенному договору исходя из срока передачи объекта долевого строительства, установленного условиями договора.

По окончании строительства сумму полученной экономии дополнительно признают в качестве выручки от реализации услуг.

2. Организация уверена, что общая сумма выручки от реализации услуг по всем долевым договорам будет достаточна, чтобы покрыть расходы, связанные с их оказанием. Однако не может достоверно определить финансовый результат по строительству (будущую экономию). В этом случае выручку от оказания услуг можно признавать в процессе строительства равной величине расходов.

3. Застройщик может достоверно определить финансовый результат по строительству в целом с учетом текущего вознаграждения и будущей экономии. Тогда выручку от реализации услуг можно определять так:

Выручка от реализации услуг = Суммы фактически понесенных расходов, связанных с оказанием услуг, за отчетный период + Норматив прибыли, рассчитанный исходя из уровня предполагаемой рентабельности

ПРИМЕР

Организация намерена получить по итогам строительства прибыль, исходя из уровня рентабельности 15 процентов.

При этом рентабельность была определена как отношение прибыли к предполагаемой величине расходов, связанных с оказанием услуг.

Предположим, что сумма расходов, связанных с оказанием услуг за отчетный период, составит 300 000 руб. Тогда величина выручки будет равна:

300 000 руб. ? 115% = 345 000 руб.

Проводки

Бухгалтерские проводки по типовым операциям следующие:

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ (60, 70, 69…)
– отражены расходы, связанные с оказанием услуг дольщикам;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– учтен НДС, предъявленный поставщиками товаров (работ, услуг), которые использованы для оказания услуг;

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 19
– включен НДС в расходы, если выручка от оказания услуг не облагается налогом;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
– принят к вычету НДС, если выручка налогом облагается;

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 66 (67)
– начислены проценты за пользование кредитами и займами;

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90
– отражена выручка от оказания услуг дольщикам за отчетный период (ее величину рассчитывают одним из выбранных организацией способов);

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 68
– начислен НДС с выручки от оказания услуг, если она облагается налогом;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 20
– списаны расходы, связанные с оказанием услуг.

Особенности налогообложения

Налогоплательщик определяет самостоятельно выручку по долгосрочным договорам в целях налогообложения прибыли.

При этом необходимо исходить из того же принципа, по которому формируются расходы. Это следует из статьи 271 Налогового кодекса РФ. Правда, при условии, что не предусмотрено поэтапное оказание услуг. Это означает, что и в налоговом учете выручку признают за каждый отчетный период. А ее величину можно определять в том же порядке, что и в бухучете. Таким образом, сблизится налоговый и бухгалтерский учет.

Освобождаются от НДС услуги, которые застройщик оказывает по договорам участия в долевом строительстве. Исключение – услуги застройщика при строительстве объектов производственного назначения.

› | Подробнее об особенностях начисления НДС по услугам застройщика читайте в статье журнала.

Причем, по мнению контролирующих органов, к ним относятся объектыдолевого строительства, включая нежилые помещения в многоквартирных жилых домах, если они предназначены для использования в производстве товаров и оказания услуг. › |

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка