Журнал, справочная система и сервисы
№2
Январь

В свежем «Главбухе»

Минтруд разъяснил, что бывает за досрочную зарплату

Подписка
6 номеров в подарок!
№2
15 апреля 2016 29 просмотров

Может ИП (муж), сдавать в аренду имущество, принадлежащее жене (жена не ИП), в свидетельстве собственник указана жена?

Да, может, но потребуется оформить между супругами право одного из них использовать имущество второго в коммерческой деятельности.

Право использовать нежилое помещение в коммерческой деятельности можно передать несколькими способами: можно оформить договор аренды или ссуды (безвозмездного пользования), выдать супругу доверенность на заключение договора аренды с третьими лицами, а можно оформить нотариальное согласие на использование общего имущества.

Последний способ возможен, если недвижимость была приобретена в период брака и является общей совместной собственностью (статья 35 Семейного кодекса РФ). Использовать такое общее имущество супругов в предпринимательской деятельности можно только по их обоюдному согласию, но такое согласие может быть выражено на основании нотариально удостоверенного согласия второго сособственника (супруга). Соответственно, заключать договор аренды или ссуды для использования общего имущества в этом случае не нужно, можно обойтись нотариальным удостоверением.

Нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение сделки, как документ, подтверждающий возможность распоряжаться одного из супругов общим имуществом, прямо предусмотрен п. 3 ст. 35 СК РФ. При этом получать такое согласие обязательно только для совершения сделок по распоряжению недвижимостью и сделок, требующих нотариального удостоверения или регистрации, в остальных случаях такое согласие стороны супруги вправе оформить добровольно. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Когда сделку совершает один из супругов с согласия другого супруга, участниками правоотношений, возникающих из такой сделки, становятся оба супруга.

А вот если недвижимость была приобретена супругой предпринимателя до брака, или была получены в дар, супругам придется заключить между собой договор аренды либо ссуды, при этом доходы, получаемые собственником от такого использования имущества, являются объектом налогообложения НДФЛ, и с них придется уплачивать налог в порядке, установленном для граждан.

Кроме того, можно подарить супругу имущество (часть имущества) для использования в коммерческой деятельности. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от обложения НДФЛ, если даритель и одаряемый являются членами семьи в соответствии с Семейным кодексом РФ, поэтому стоимость такого дара не подлежит обложению НДФЛ (письмо Минфина России от 03.09.2009 №03-11-09/298). После этого супруг вправе будет распоряжаться недвижимостью как своей собственностью (если она будет подарена целиком), или на основании нотариально удостоверенного согласия второго сособственника (если подарена будет часть недвижимости).

Обоснование

Из рекомендации Александра Поротикова, кандидата юридических наук, судьи Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда, Виталия Перелыгина, эксперта ЮСС «Система Юрист», Михаила Латушкина, кандидата юридических наук, начальника правового управления филиала «Центральный» ОАО «Оборонэнергосбыт»

Как зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя

Чтобы вести предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, физическому лицу необходимо зарегистрироваться в этом статусе (п. 1 ст. 23 ГК РФ). Регистрацию проводит ФНС России в лице ее территориального органа (налоговой инспекции). Инспекция вносит запись о регистрации в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП), после чего выдает физическому лицу (заявителю) документы, подтверждающие факт регистрации.

Чтобы пройти регистрацию, заявитель должен представить в инспекцию установленный законодательством комплект документов. При этом важно соблюсти требования, предъявляемые к составу документов, их содержанию, а также способу представления. Так, если документы подаст не уполномоченное на это лицо, инспекция откажется их принять. При направлении документов ненадлежащим способом регистрирующий орган не сможет внести запись в ЕГРИП. Наконец, в случае представления неполного комплекта документов инспекция будет вправе отказать в регистрации.

Документы для регистрации

Чтобы зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, в налоговую инспекцию необходимо подать следующие документы (п. 1 ст. 22.1 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»; далее – Закон о государственной регистрации):

1) заявление о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя по форме № Р21001, утвержденной приказом ФНС России от 25 января 2012 г. № ММВ-7-6/25@ (далее – приказ № ММВ-7-6/25@). Порядок заполнения заявления установлен в разделе XIV Требований к оформлению документов, представляемых в регистрирующий орган (далее – Требования к оформлению документов), утвержденных приказом № ММВ-7-6/25@. Обратите внимание: с 4 июля 2013 года действуют новые формы заявлений и правила их заполнения;*

Ситуация: нужно ли заверять у нотариуса подпись лица на заявлении о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя

Это зависит от способа подачи документов в налоговую инспекцию.

Подпись на заявлении заверять не нужно в каждом из следующих случаев:

  • заявитель подает документы непосредственно в инспекцию и одновременно представляет паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
  • заявитель подает документы через многофункциональный центр, представляет паспорт (иной документ, удостоверяющий личность) и подписывает заявление в присутствии сотрудника многофункционального центра;
  • заявитель представляет документы через единый портал государственных и муниципальных услуг.

Во всех других случаях подпись заявителя необходимо засвидетельствовать в нотариальном порядке.

Такие правила установлены в абзаце 2 пункта 1.2 статьи 9 Закона о государственной регистрации.

Ситуация: какие сведения о кодах по ОКВЭД нужно указать при заполнении заявления о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя

В листе А заявления необходимо указать сведения о кодах по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОКВЭД). Фактически в этом листе заявитель предоставляет информацию о том, какими видами предпринимательской деятельности он намерен заниматься.

Каждый такой вид имеет свой код (набор цифр) в соответствии склассификатором, принятым постановлением Госстандарта России от 6 ноября 2001 г. № 454-ст.

Заявителю необходимо указать код основного вида деятельности и коды дополнительных видов деятельности. Причем каждый код должен состоять не менее чем из четырех цифр, то есть согласно методу классификации обозначать группу видов деятельности, а не только класс или подкласс (п. 2.16.114.11Требований к оформлению документов). К примеру, лицу, намеренному вести предпринимательскую деятельность в сфере здравоохранения, недостаточно будет указать код 85 (здравоохранение и предоставление социальных услуг). В такой ситуации потребуется конкретизировать вид деятельности, указав, например, код 85.13 (стоматологическая практика).

Заявитель может указать неограниченное количество кодов дополнительных видов деятельности. Если свободных граф на листе А окажется недостаточно, можно будет заполнить несколько таких листов (п. 2.16.214.11 Требований к оформлению документов).

Если заявитель лишь предполагает (но не знает наверняка) о том, что он будет вести тот или иной вид деятельности (например, оказывать ветеринарные услуги), код этого вида (к примеру, 85.20) все равно имеет смысл указать в разделе «Коды дополнительных видов деятельности». Если этого не сделать, то в ситуации, когда предприниматель начнет осуществлять такой вид деятельности, придется потратить время на внесение изменений в ЕГРИП.

2) квитанцию об уплате государственной пошлины в размере 800 руб. (подп. 6 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).*

Главбух советует: квитанцию можно составить на сайте ФНС России с помощью сервиса «Уплата госпошлины».

Чтобы составить документ для уплаты госпошлины, нужно:

  • зайти на страницу сайта Уплата госпошлины;
  • указать код инспекции или ее адрес;
  • выбрать вид платежа;
  • заполнить данные плательщика;
  • нажать на кнопку «Сформировать ПД»;
  • сохранить на компьютере документ в электронном виде. С таким документом можно работать в любом текстовом редакторе (например, MS Word). Для уплаты госпошлины документ нужно распечатать, подписать и заверить печатью, а затем представить в банк.

3) копию паспорта гражданина Российской Федерации – физического лица, регистрируемого в качестве индивидуального предпринимателя.

В подпункте «б» пункта 1 статьи 22.1 Закона о государственной регистрации приведен термин «копия основного документа». В качестве основного документа, удостоверяющего личность гражданина на территории России, выступает паспорт гражданина Российской Федерации (п. 1 Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, утвержденногопостановлением Правительства РФ от 8 июля 1997 г. № 828).

Внимание: если паспорт заявителя не содержит отметки об адресе места его жительства, в инспекцию необходимо представить дополнительный документ.

Бывают ситуации, когда паспорт заявителя не содержит данных об адресеместа его жительства, в частности, не конкретизирует сведения, которые должны быть включены в ЕГРИП (подп. «д» п. 2 ст. 5 Закона о государственной регистрации):

  • наименование субъекта РФ;
  • наименование района;
  • наименование города (иного населенного пункта);
  • наименование улицы;
  • номер дома и квартиры.

Возможное отсутствие таких сведений в паспорте объясняется тем, что ранее (до 25 ноября 2010 года) в качестве подтверждения факта регистрации по месту жительства территориальный орган ФМС России мог выдатьсвидетельство, не проставляя отметку в паспорте (п. 18 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (в редакции постановления Правительства РФ от 8 сентября 2010 г. № 688), утвержденных постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713).

25 ноября 2010 года вступили в силу изменения, утвержденныепостановлением Правительства РФ от 11 ноября 2010 г. № 885. Согласно изменениям, свидетельство о регистрации по месту жительства выдают теперь только лицам, не достигшим 14-летнего возраста. Для остальных граждан России факт регистрации по месту жительства подтверждает исключительно отметка в паспорте.

Лицу, имеющему такой паспорт, необходимо представить в налоговую инспекцию не только копию паспорта, но и дополнительный документ, подтверждающий адрес места жительства, – копию или подлинник свидетельства о регистрации по месту жительства (подп. «ж» п. 1 ст. 22.1 Закона о государственной регистрации).

Если заявитель не представит документ, содержащий данные об адресе места жительства, инспекция откажет в регистрации лица в качестве индивидуального предпринимателя.

<…>


Ситуация: какие документы нужно представить вместо копии паспорта гражданина Российской Федерации. Заявитель – иностранный гражданин

Для регистрации в качестве индивидуального предпринимателя иностранный гражданин должен представить:

Подтверждением того, что иностранный гражданин вправе постоянно проживать в России, является вид на жительство (абз. 8 п. 1 ст. 2 Закона о правовом положении иностранных граждан).

В качестве документа, подтверждающего право временно проживать в Российской Федерации, выступает разрешение на временное проживание. Его оформляют в виде отметки в документе, удостоверяющем личность иностранного гражданина (абз. 7 п. 1 ст. 2 Закона о правовом положении иностранных гражданп. 66 Административного регламента по предоставлению ФМС России государственной услуги по выдаче иностранным гражданам и лицам без гражданства разрешения на временное проживание в Российской Федерации, утвержденного приказом ФМС России от 29 февраля 2008 г. № 40; далее – Административный регламент по предоставлению услуги по выдаче разрешения на временное проживание).

Следовательно, иностранному гражданину, временно проживающему в России, достаточно представить для регистрации в качестве индивидуального предпринимателя лишь копии страниц паспорта (иного документа, удостоверяющего личность), включая копию страницы с отметкой о разрешении на временное проживание.

<…>

Представление документов в инспекцию

Чтобы зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, нужно представить комплект необходимых документов в налоговую инспекцию по месту жительства заявителя (п. 3 ст. 8 Закона о государственной регистрации).

Главбух советует: перед тем как представить документы, имеет смысл проверить, осуществляет инспекция функции регистрирующего органа или нет.*

Дело в том, что в городах с численностью населения не менее 1 млн человек могут быть созданы единые регистрационные центры (п. 3 приказа МНС России от 22 июля 2004 г. № САЭ-3-09/436@). Если в городе создан единый регистрационный центр, то другие городские инспекции, как правило, регистрацию не осуществляют. Например, в Москве регистрирующим органом (единым регистрационным центром) является МИФНС России № 46 по г. Москве. Именно туда нужно подавать документы для регистрации лица в качестве индивидуального предпринимателя.

Заявитель может подать документы одним из следующих способов:

1) непосредственно в налоговую инспекцию – лично или через представителя по доверенности;

2) в многофункциональный центр – лично или через представителя по доверенности;

3) по почте с объявленной ценностью и описью вложения;

4) путем направления электронных документов, подписанных электронной подписью, через информационно-телекоммуникационные сети (в т. ч. Интернет):

Такие правила установлены в пункте 1 статьи 9 Закона о государственной регистрации, пункте 37Административного регламента предоставления ФНС России государственной услуги по государственной регистрации юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств (далее – Административный порядок), утвержденного приказом Минфина России от 22 июня 2012 г. № 87нписьме Минфина России от 1 сентября 2011 г. № 03-01-11/4-288.

Порядок оформления и представления электронных документов утвержден приказом ФНС России от 12 августа 2011 г. № ЯК-7-6/489@.

Наиболее быстрый и надежный способ – представить документы непосредственно в инспекцию. Удобно подавать документы и через Интернет, однако для этого нужно иметь квалифицированный сертификат ключа проверки электронной подписи, выданный в соответствии с Федеральным законом от 6 апреля 2011 г. № 63-ФЗ «Об электронной подписи». Больше всего времени уйдет на подачу документов по почте: инспекция получит их лишь через несколько дней после отправки.

Главбух советует: если документы поданы по почте, узнать о том, получила ли их инспекция, можно с помощью сервиса «Сведения о юридических лицах и индивидуальных предпринимателях, в отношении которых представлены документы для государственной регистрации» на сайте ФНС России.

Для этого нужно:
– зайти на страницу сайта с данным сервисом;
– выбрать «Сведения об индивидуальном предпринимателе»;
– указать ОГРНИП;
– ввести Ф.И.О. предпринимателя;
– выбрать форму поданного документа;
– выбрать из списка ИФНС ту, в которую был направлен документ;
– указать период подачи документа;
– нажать на кнопку «Найти».

В итоге будут доступны следующие данные:
– сведения о документах, представленных заявителем в налоговую инспекцию (например, заявление о госрегистрации индивидуального предпринимателя и т. д.);
– сведения о порядке представления таких документов (дата и способ подачи, входящий номер);
– наименование инспекции, в которую были поданы документы;
– сведения о решении, которое приняла инспекция после получения документов.

Главбух советует: если заявитель решил представить документы лично, процесс регистрации можно упростить: сначала направить предварительную заявку через специальный сервис сайта ФНС России (электронная подпись для этого не потребуется), а уже затем лично явиться в инспекцию для завершения процедуры регистрации.

Сервис позволяет сформировать и направить заявление о госрегистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в налоговый орган по месту жительства этого лица. Электронная подпись для использования сервиса не требуется. Достаточно лишь указать необходимую информацию о регистрируемом лице и уплатить госпошлину. Затем понадобится один раз лично явиться в налоговую инспекцию для получения документов, подтверждающих факт регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Чтобы воспользоваться сервисом, нужно:

  • зайти на страницу Регистрация индивидуального предпринимателя;
  • заполнить обязательные поля, указав информацию о регистрируемом лице (Ф. И. О., ИНН, паспортные данные и т. д.). Если ИНН неизвестен, можно заполнить все иные поля, а затем нажать на ссылку «Узнать ИНН». После этого сервис автоматически определит ИНН физического лица;
  • когда все обязательные поля будут заполнены, необходимо нажать на кнопку «Следующий шаг». Сервис проверит данные о регистрируемом лице и присвоит заявке индивидуальный номер. Такой номер может понадобиться для дальнейшей работы с сервисом (например, для проверки статуса заявки), поэтому его лучше записать отдельно. Однако этого можно и не делать, поскольку письмо с указанием номера заявки автоматически направляется пользователю по e-mail. Главное – случайно не удалить такое письмо.

Закончить работу с сервисом нужно не позднее трех дней с момента присвоения заявке индивидуального номера. Если срок будет нарушен, весь алгоритм придется повторить заново.

В качестве подтверждения того, что документы поданы, инспекция выдает заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты принятия.

Ситуация: в каком порядке налоговая инспекция выдает расписку в получении документов, представленных для регистрации лица в качестве индивидуального предпринимателя (mod = 112, id = 57885)

Это зависит от способа подачи документов в налоговую инспекцию.

Если заявитель лично представил документы в инспекцию, то в этот же день он получает расписку на руки.

Если в инспекцию документы подал представитель заявителя по доверенности либо если документы направлены по почте, инспекция высылает в адрес заявителя письмо, содержащее экземпляр расписки и уведомление о вручении. Письмо направляют по почте не позднее рабочего дня, следующего за днем получения документов.

При подаче документов в многофункциональный центр заявитель (представитель заявителя) может:

  • либо получить расписку от сотрудника центра на руки в день представления документов;
  • либо указать иной способ получения расписки (например, по почте).

Наконец, если заявитель направил документы в электронной форме через Интернет, инспекция не позднее рабочего дня, следующего за днем получения документов, направляет расписку в форме электронного документа. Расписку высылают по адресу электронной почты, указанному заявителем.

Такие правила установлены в пункте 3 статьи 9 Закона о государственной регистрации, пунктах 67–69Административного регламента.

Кроме того, на следующий день после принятия документов инспекция размещает соответствующую информацию на сайте ФНС России (абз. 4 п. 3 ст. 9 Закона о государственной регистрации).

Документы, выдаваемые инспекцией

В течение пяти рабочих дней с момента получения комплекта документов налоговая инспекция должна принять одно из решений (п. 1 ст. 8п. 3 ст. 22.1 Закона о государственной регистрации, п. 79–82 Административного регламента):

  • зарегистрировать физическое лицо в качестве индивидуального предпринимателя;
  • отказать в такой регистрации.

При успешном прохождении процедуры регистрации инспекция выдает (п. 3 ст. 11 Закона о государственной регистрации, п. 1584 Административного регламента):

При отказе в регистрации инспекция выдает решение об отказе в государственной регистрации.

<…>

Гражданский кодекс РФ

«Статья 23. Предпринимательская деятельность гражданина

1. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

<…>

3. К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

4. Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем*. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса

<…>

Статья 24. Имущественная ответственность гражданина

Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.*

Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством».

<…>

Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

<…>

Статья 256. Общая собственность супругов

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью.

<…>

Статья 608. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду».

<…>

Семейный кодекс РФ

<…>

Статья 34. Совместная собственность супругов

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.».

<…>

Из рекомендации Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как заключить договор аренды

Форма заключения договора аренды (устная или письменная) зависит от срока его действия и статуса сторон (гражданин, в т. ч. сотрудник, организация). Сам же порядок оформления договора аренды един для всех и не зависит от того, кто будет арендатором и арендодателем.

Форма договора

Договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. Однако если хотя бы одной из сторон договора является организация, то письменная форма договора необходима в любом случае. Таковы требования пункта 1 статьи 609 Гражданского кодекса РФ.

Содержание договора

В тексте договора аренды укажите условия сделки:

К отдельным видам договоров аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) указанные положения применяются, только если другое не установлено специальными положениями законодательства об этих договорах (ст. 625 ГК РФ).

<…>

Регистрация договора

Если организация сдает в аренду недвижимое имущество, то такой договор, заключенный на срок от одного года и выше, подлежит обязательной госрегистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Причем договор считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Главбух советует: для того чтобы избежать регистрации договора аренды, заключите соглашение на срок менее года (п. 2 ст. 609п. 2 ст. 651 ГК РФ). По окончании этого периода продолжите исполнять условия договора (если нет возражений со стороны арендодателя или арендатора). Тогда соглашение будет пролонгировано на неопределенный срок (п. 2 ст. 621п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Ситуация: нужно ли регистрировать в отделении Росреестра договор аренды нежилого помещения в здании. Договор заключается на год и более

Да, нужно.

Несмотря на то что нежилые помещения в зданиях не относятся к зданиям или сооружениям, они неразрывно с ними связаны. Поэтому данные объекты также являются недвижимостью. В Гражданском кодексе РФ нет особых правил для регистрации договоров аренды нежилых помещений в зданиях. Следовательно, к ним применяются общие правила. Поэтому если срок аренды нежилого помещения в здании превышает или равен году, то его нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Необходимость госрегистрации договоров аренды нежилых помещений подтверждает информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53.

Ситуация: нужно ли регистрировать договор аренды в Росреестре, если он был заключен на срок менее года, а затем пролонгирован на неопределенный срок

Нет, не нужно.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок не менее одного года. То есть от года и выше. Соглашения, пролонгированные на неопределенный срок, под данный порядок не подпадают. Поэтому в госрегистрации не нуждаются (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).

Порядок госрегистрации договоров аренды прописан в Законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. С заявлением о регистрации договора в территориальное отделение Росреестра (по местонахождению недвижимости) имеет право обратиться любая из сторон (как арендодатель, так и арендатор). Форма заявления о регистрации прав на недвижимость законодательством не установлена. Поэтому территориальные отделения Росреестра разрабатывают такие бланки самостоятельно (например, в г. Москве действует следующая форма). Если в аренду сдается земельный участок, то заявитель дополнительно должен приложить кадастровый план участка. Если предметом договора аренды являются здания, сооружения (их части) – представьте дополнительно поэтажный план здания. На нем следует выделить те помещения, которые передаются арендатору, и указать их площадь.

Такой порядок следует из положений статьи 26пункта 4 статьи 2 и пункта 1 статьи 9 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ и пункта 5.1.1 Положения, утвержденногопостановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457.

В то же время, если право на недвижимое имущество ранее было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно. Стороны могут представить иной документ, содержащий графическое и (или) словесное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды). В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73).

За госрегистрацию договора аренды необходимо заплатить госпошлину. Ее размер составляет для граждан 1000 руб., для организаций – 15 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Никаких правил относительно того, кто должен оплачивать госпошлину за госрегистрацию договора аренды недвижимости (арендатор или арендодатель), ни гражданское, ни налоговое законодательство не содержит. Поэтому данный вопрос нужно оговорить заранее – в момент заключения договора аренды (например, путем внесения условия об оплате госпошлины в содержание самого договора) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями также могут быть лица, которым право сдавать имущество в аренду предоставлено законом или его собственником. Например, государственные или муниципальные унитарные предприятия, владеющие государственным имуществом на праве хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ). Это предусмотрено в статье 608 Гражданского кодекса РФ.

<…>

Из рекомендации Николая Миллера, нотариуса г. Москвы, Романа Масаладжиу

кандидата юридических наук, ведущего эксперта ЮСС «Система Юрист», Дмитрия Чваненко, начальника юридического отдела компании «Русский проект»

Как правильно выдать доверенность представителю

Организации и физические лица зачастую выступают в гражданском обороте через представителей. Как правило, полномочия одного лица выступать в гражданском обороте в качестве представителя другого лица оформляются в виде доверенности.

Доверенность представляет собой письменный документ, в котором содержатся полномочия представителя действовать от имени представляемого перед третьими лицами (п. 1 ст. 185 ГК РФ)*. От того, смог ли представляемый соблюсти все правила выдачи доверенностей, зависит как действительность сделок и иных юридических действий, совершенных представителем от имени представляемого, так и определенность во взаимоотношениях между представителем и представляемым.

Внимание! С 1 сентября 2013 года правила работы с доверенностями изменились.

Федеральным законом от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» были изменены правила работы с доверенностями. Эти изменения нужно учитывать при выдаче доверенностей от имени организации или физического лица.

В каком виде можно оформить доверенность

Доверенность всегда оформляется в письменном виде путем составления единого документа. Это следует из содержащегося в Гражданском кодексе РФ определения, в котором сказано, что доверенность «представляет собой письменный документ» (п. 1 ст. 185 ГК РФ). Данное правило действует без каких-либо исключений, в связи с чем не допускается оформление полномочий представителя в устном виде или путем обмена письмами.

Как правило, доверенность оформляется в виде отдельного письменного документа, который затем передается представителю (см. образец доверенности). Это удобно с практической точки зрения. Дело в том, что в таком документе не содержится никакой конфиденциальной информации, а сам документ представитель всегда может предъявить третьим лицам.*

Однако данный способ оформления доверенности не единственный. Доверенность также может быть оформлена любым из дополнительных способов, суть которых заключается в том, что текст доверенности включается:

  • в договор между представителем и представляемым;
  • в договор между представляемым и третьим лицом;
  • в решение собрания.

Эти способы оформления доверенности применяются только тогда, когда это не противоречит закону либо существу отношений представителя и представляемого.

Такие правила установлены в пункте 4 статьи 185 Гражданского кодекса РФ.

<…>

Какие реквизиты должны быть указаны в доверенности

В доверенности должна содержаться дата ее совершения. Без такой даты доверенность признается ничтожной (абз. 2 п. 1 ст. 186 ГК РФ).

Обязательно ли в доверенности указывать срок ее действия

Нет, не обязательно.

Дело в том, что наличие или отсутствие в доверенности срока, на который она выдана, никак не влияет на действительность такой доверенности. При условии что в доверенности указана дата ее выдачи (абз. 2 п. 1 ст. 186 ГК РФ).

Если срок действия в доверенности не указан, то она будет сохранять силу в течение одного года со дня ее совершения.

Такие правила установлены в пункте 1 статьи 186 Гражданского кодекса РФ.

На какой срок можно выдать доверенность

Максимальный и минимальный сроки действия доверенности законом не установлены.

Поэтому доверенность можно выдать на любой срок, на который хочет лицо, выдающее доверенность. Для этого нужно лишь указать такой срок в самой доверенности.

<…>

Кем может быть удостоверена доверенность

Ответ на вопрос, кем может быть удостоверена доверенность, зависит от того, кто выдает эту доверенность.

Доверенность от имени юридического лица может быть удостоверена:

  • нотариально;
  • подписью руководителя юридического лица или иного лица, уполномоченного на это законом или учредительными документами.

<…>

Совет

При решении вопроса, как удостоверить доверенность – самостоятельно в организации или нотариально, нужно иметь в виду следующее.

Есть только несколько случаев, когда доверенность со стороны организации должна быть заверена нотариально:

В таких случаях доверенность, выданная без участия нотариуса, не подойдет.

В остальных случаях доверенность может быть удостоверена как нотариально, так и организацией самостоятельно. При этом по своей юридической силе доверенность, удостоверенная нотариально, и доверенность, удостоверенная руководителем организации (иным уполномоченным сотрудником организации), не различаются. Само по себе нотариальное удостоверение доверенности является более затратным способом. Дело в том, что нотариальное удостоверение доверенности требует как финансовых затрат, так и личного присутствия лица, которое будет подписывать доверенность от имени организации. С другой стороны, традиционно доверенности, удостоверенной нотариально, придается большее значение, и оспаривать действительность такой доверенности несколько сложнее ввиду особых формализованных правил ее выдачи нотариусом.

Такие же правила действуют в отношении доверенностей, выдаваемых гражданами, с тем лишь исключением, что доверенность от имени гражданина другому лицу (за исключением безотзывных доверенностей) вместо нотариуса может быть удостоверена лицами, указанными в пункте 2 статьи 185.1 Гражданского кодекса РФ. Такие доверенности приравниваются к доверенностям, удостоверенным нотариально.*

Нужно ли удостоверять у нотариуса доверенность на право заключить договор на передачу в аренду недвижимого имущества на срок 1 год или более

Да, нужно.

Доверенность на распоряжение правами, которые зарегистрированы в государственных реестрах, включая ЕГРП, должна быть удостоверена нотариально, за исключением случаев, предусмотренных в законе. Такие правила установлены впункте 1 статьи 185.1 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на срок 1 год или более, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ) с внесением в ЕГРП соответствующей записи об обременении недвижимого имущества, то и доверенность на право заключения такого договора должна быть удостоверена нотариально.

Что нужно знать о передоверии

Особые правила применяются в тех случаях, когда доверенность выдается в порядке передоверия. Эти правила состоят в следующем.

1. Представитель сможет передоверить свои полномочия другому лицу лишь в одном из двух строго определенных случаев, а именно:

  • когда право на передоверие предусмотрено в самой доверенности;
  • когда возникли непредвиденные обстоятельства, при которых передоверие необходимо для охраны интересов выдавшего доверенность лица, а в доверенности нет прямого запрета на передоверие своих полномочий третьему лицу.

Такие правила предусмотрены в пункте 1 статьи 187 Гражданского кодекса РФ.

Последующее передоверие (передача полномочий лицом, получившим эти полномочия в результате передоверия, другому лицу) не допускается, если только иное не предусмотрено в самой доверенности или не установлено в законе (п. 7 ст. 187 ГК РФ).

<…>

Как определить полномочия представителя

Оформить полномочия представителя можно следующими способами.

1. Выдать представителю общую доверенность, в которой будет прописан крайне широкий и неопределенный круг полномочий представителя.

Например, можно указать в доверенности, что представитель имеет право представлять интересы представляемого лица во всех государственных органах и иных организациях с правом подписи, подачи и получения необходимых документов.

Преимущество такого способа оформления полномочий представителя в том, что доверителю не нужно будет каждый раз выдавать представителю доверенность на совершение тех или иных юридических действий: для этого представителю будет достаточно одной общей доверенности. Например, представитель по ней сможет представлять интересы доверителя как в налоговых органах, так и при заключении гражданско-правовых сделок и последующей регистрации прав в регистрирующих органах. Как правило, общую (генеральную) доверенность выдают заместителям руководителя организации, руководителям различных подразделений и т. п.

Недостаток такого способа оформления полномочий в том, что доверитель не может быть уверен в том, какие именно действия для защиты его интересов предпримет представитель. Кроме того, всегда может быть вероятность злоупотребления предоставленными полномочиями со стороны представителя. Поэтому при выдаче доверенности с общими полномочиями нужно проявлять особую осторожность.*

<…>

2. Выдать представителю доверенность с ограниченными полномочиями.

При этом полномочия представителя можно ограничить следующими способами:

  • ограничить возможность представителя совершать те или иные действия лишь в определенной организации (например, в определенной инспекции налогового органа) либо в нескольких организациях;
  • исключить возможность представителя совершать те или иные действия (например, указать в тексте доверенности, что представитель не имеет права совершать сделки от имени представляемого);
  • ограничить возможность представителя по заключению сделок определенной суммой (например, указать, что представитель имеет право заключать сделки не более чем на 1 млн руб.);
  • указать в доверенности возможность совершения представителем лишь строго определенных действий от имени доверителя (например, указать в доверенности, что представитель имеет право лишь получить выписку из ЕГРЮЛ в отношении представляемого).*

<…>

Из статьи журнала «Бухгалтерия ИП» СЕНТЯБРЬ 2013

Совместно нажитым имуществом один из супругов может распоряжаться только с согласия другого

Муж и жена зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей. В их совместной собственности находится нежилое помещение. Зарегистрировано это помещение на супруга. Имеет ли жена право с согласия супруга сдавать от своего имени в аренду нежилое помещение и применять в отношении данной деятельности патентную систему налогообложения? (А.В. Овсянкина, г. Чехов, Московская область)

В соответствии со статьей 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К такому имуществу относятся:

  • доходы каждого из супругов от предпринимательской деятельности;
  • движимые и недвижимые вещи;
  • ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации;
  • другое имущество, нажитое супругами в период брака.

При этом не имеет значения, на кого из супругов приобретено это имущество либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Таким образом, имущество, приобретенное во время брака одним из супругов, в том числе за счет доходов от осуществляемой им предпринимательской деятельности, признается совместной собственностью обоих супругов.

В отношении передачи в аренду одним из супругов совместного имущества необходимо учесть следующее.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников. Об этом — пункт 2 статьи 253 ГК РФ.

Статьей 35 Семейного кодекса РФ определено, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. А для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. То есть передача имущества в аренду является одним из способов распоряжения этим имуществом.

Таким образом, для передачи одним из супругов (индивидуальным предпринимателем) в аренду помещения, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Про налоговые споры. Новый опрос для бухгалтеров

Ваша компания участвовала в судебном налоговом споре (споре с фондом)?

Вы как бухгалтер участвовали в судебном налоговом споре (споре с фондом)?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка