Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23
22 апреля 2016 44 просмотра

Наша компания (ОСН) предоставляет здание, принадлежащее на праве собственности, в аренду по договору, который предусматривает базовую ставку аренды и переменную.Переменная часть арендной платы:1. состоит из расходов арендодателя: налога на имущество (по зданию), расходов по страхованию здания, арендной плата за земельный участок2. размер ставки фиксируется в договоре на период с мая текущего года по апрель следующего года – «отчетный период» на основании расходов за прошедший календарный год (например 1 200тыс. руб. в год (без НДС), т.е. в месяц 1 200/12=100тыс.руб.)3. по окончании календарного года арендодатель предоставляет арендатору отчет о фактических расходах с приложением подтверждающих документов, входящих в состав «переменной части» и расчет ставки на новый отчетный период (например 1 150тыс. в год (без НДС), разница 1 200-1 150=50тыс. руб.)4. по отчету о фактических расходах за прошлый период размер переменной ставки должен быть скорректирован, т.к. по условиям договора «Стороны соглашаются, что разница, определенная по отчету о фактических расходах, является ли она положительной или отрицательной за любой отчетный период, корректирует переменную арендную плату за Отчетный период, к которому она относится»как правильно арендодателю отразить корректировку переменной части арендной платы на разницу по отчету о фактических расходах за прошедший календарный год? Можно ли на данную разницу скорректировать выручку за последний месяц отчетного периода (апрель месяц текущего года) (на примере отразить выручку за апрель 50тыс. руб., уменьшив на разницу по итогам отчета о фактических расходов)?

В этом случае в составе доходов от обычных видов деятельности необходимо будет отразить только фактическую сумму переменной части арендной платы в последний месяц календарного отчетного года. То есть за апрель 2017 года выручка будет снижена исходя из условий вашего примера на 50 тыс рублей.

Дело в том, что при наличии условий о переменной части арендной платы она может изменяться каждый месяц, квартал, год в зависимости от изменения тарифов или величины потребляемых услуг. При этом положения пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются. Неизменным должно быть условие о сумме арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, а не размер (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Более того, по соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью (в т. ч. чаще, чем один раз в год). Такие разъяснения содержатся в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73.

В Вашем договоре такие условия прописаны.

Если арендодатель получает возмещение расходов от арендатора в составе арендной платы, эту операцию отражают как получение дохода от аренды (п. 5 и 7 ПБУ 9/99).

Учитывая тот факт, что в апреле 2017 года станет известна полная сумма возмещаемых затрат, арендная плата за этот месяц в составе доходов от обычных видов деятельности будет начислена уже с учетом корректировки в большую или меньшую сторону.

Корректировать данные предшествующих периодов в таком случае не нужно (п. 2 ПБУ 22/2010). В норме ПБУ сказано, что не являются ошибками неточности или пропуски в отражении фактов хозяйственной деятельности в бухгалтерском учете и (или) бухгалтерской отчетности организации, выявленные в результате получения новой информации, которая не была доступна организации на момент отражения (неотражения) таких фактов хозяйственной деятельности. Учитывая Ваши условия договора факт увеличение или снижения арендной част из-за переменного платежа за последний месяц (апрель 2017 года) ошибкой считаться не будет.

Обоснование

Из рекомендации Как организовать и оформить расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество

Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Оплата услуг в составе арендной платы

В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю в составе арендной платы. Возможность применения данного варианта вытекает из норм законодательства, регулирующих арендные отношения.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор должен нести расходы на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором. При этом за арендатором не закреплена обязанность оплачивать коммунальные услуги непосредственно их поставщикам. В данной ситуации арендодатель, который является абонентом по договору с коммунальными службами, вправе разрешить арендатору (субабоненту) пользоваться своими сетями. За это арендатор должен компенсировать арендодателю не только арендную плату, но и стоимость потребляемых им коммунальных услуг.

Указанное соглашение между арендодателем и арендатором является способом формирования стоимости аренды и не может быть квалифицировано как отдельный договор (см., например, п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Включить сумму компенсации коммунальных услуг в состав арендной платы можно двумя способами:

Использование первого способа в некоторых случаях может быть невыгодно. Дело в том, что фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы в общем случае стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

При использовании второго способа переменная часть, то есть стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или величины потребляемых услуг. При этом положения пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются. Неизменным должно быть условие о сумме арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, а не размер (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Общая сумма коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов компенсируемых арендатором по договору аренды (переменная часть арендной платы), может определяться следующими способами:

  • по доле занимаемых арендатором площадей помещений;
  • по показаниям отдельных счетчиков;
  • исходя из мощности используемого арендатором оборудования и времени его работы.

Методику расчетов закрепите в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

При включении компенсации коммунальных расходов в состав арендных платежей отдельно первичные документы на коммунальные платежи не оформляются. Арендодателю достаточно оформить документы по аренде и приложить копии документов коммунальных служб (счета, расчеты), если такое условие предусмотрено договором аренды.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка