Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23
12 мая 2016 18 просмотров

Наше предприятие"Застройщик".Инвестор осуществляет финансирование строительства по инвестиционному договору- строительство офисного центра,на земельном участке,переданном в аренду Застройщику на основании договора аренды. Застройщик осуществляет строительство через подрядные организации.Все материалы закупаем мы и за работу подрядчикам оплачиваем с инвестиционных средств. Все строительные услуги и материалы учитываем на 08 счете (ндс на 19.08 сч)..,Площадь части объекта приобретаемая инвестором составляет 95%,площадь части объекта,переходящая в собственность застройщика составляет 5% от общей площади Срок окончания строительства-2 квартал 2016г. Вопрос 1.:Облагается ли НДС передача нежилых помещений инвестору по окончании строительства? Вопрос 2.: Как закрыть счет 19.08 при передаче, (накопленные вычеты по НДС от поставщиков за все время строительства)?

1. Да, облагается (письмо ФНС России от 18.06.2013 № ЕД-4-3/10918);

2. Передачу инвестору построенного объекта отразите следующими проводками:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 08-3 – передан инвестору построенный объект (в части стоимости выполненных работ без НДС);

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 19 – передан инвестору построенный объект (в части «входного» НДС, предъявленного подрядчиками на основании сводного счета-фактуры (письмо Минфина России от 18 октября 2011 г. № 03-07-10/15).

Обоснование

1. Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении доходы от строительства объекта для стороннего инвестора

<…>

Бухучет

В бухучете порядок отражения доходов застройщика по договору инвестирования в строительство зависит от способа выполнения строительно-монтажных работ:

Это объясняется тем, что способ ведения строительства связан с функциями, которые выполняет застройщик.

Если застройщик строит объект подрядным способом, то он выполняет только функции застройщика. От инвестора он получает денежные средства:

  • на финансирование строительства;
  • на содержание застройщика (вознаграждение застройщику за услуги по организации строительства).

Средства на финансирование строительства учитывайте на отдельном субсчете к счету 76, например «Расчеты с инвесторами». В момент их получения делайте проводку:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвесторами»
– получены средства инвесторов на строительство объекта.

Сумму вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства отражайте на отдельном субсчете к счету 62, например, «Расчеты с инвесторами».

Вознаграждение, полученное до момента признания выручки, учитывайте в порядке, предусмотренном для учета авансов полученных. Для этого сделайте проводки:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 62 субсчет «Авансы полученные»
– получен аванс на вознаграждение застройщика;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с авансов полученных.

Средства на финансирование строительства доходом застройщика не являются. Однако впоследствии часть этих средств (например, в сумме экономии) может быть признана вознаграждением застройщика. В такой ситуации суммы, признанные вознаграждением, учтите в составе доходов.

Доходом (выручкой) застройщика по инвестиционному договору на строительство объекта является вознаграждение за оказание застройщиком услуг по организации строительства (п. 5 ПБУ 9/99).

Размер вознаграждения определяется условиями договора. Так, например, договором можно установить следующие способы определения вознаграждения:

  • фиксированная сумма;
  • процент от сметной стоимости строительства;
  • сумма экономии целевых средств, которые остаются в распоряжении застройщика после окончания строительства;
  • комбинированный способ, когда общая сумма вознаграждения складывается из заранее установленного размера (в виде фиксированной суммы или процентного отношения) и экономии по окончании строительства (полной или ее части).

Выручку от реализации услуг по организации строительства застройщик признает при одновременном выполнении следующих условий:

  • застройщик имеет право на получение этой выручки, что подтверждается договором или другим документом;
  • сумма выручки может быть определена;
  • застройщик получил оплату за выполненные работы либо у него есть уверенность в получении оплаты. Например, у застройщика имеются документы (договор, акт приемки выполненных работ, гарантийное письмо и т. д.), на основании которых он может потребовать оплаты выполненных работ;
  • услуга оказана;
  • расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Это следует из положений пункта 12 ПБУ 9/99.

Как правило, период признания выручки в бухучете зависит от длительности договора инвестирования в строительство:

  • после передачи построенного объекта инвестору, если договор инвестирования носит краткосрочный характер (менее 12 месяцев);
  • по мере готовности, если договор инвестирования носит долгосрочный характер либо сроки его начала и окончания приходятся на разные годы.

Это следует из положений пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99 и пунктов 1, 2 и 17 ПБУ 2/2008.

По краткосрочным договорам выручку отражайте на дату составления акта приемки-передачи (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99, ч. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

Если услуги застройщика считаются оказанными по мере готовности, выручку отражайте на отчетную дату по тому же принципу, что и подрядчики (п. 2, 17 и 23 ПБУ 2/2008).

Малые предприятия могут признавать выручку в соответствии с ПБУ 9/99 (включая возможность использования кассового метода учета доходов), не применяя ПБУ 2/2008. То есть такие организации вправе выбрать период отражения выручки по своему усмотрению. Независимо от длительности договора инвестирования в строительство (п. 2.1 ПБУ 2/2008, п. 6 информации Минфина России № ПЗ-3/2015, письмо Минфина России от 25 марта 2013 г. № 03-11-06/2/9208).

Выручку от реализации услуг по организации строительства на момент ее признания отразите проводкой:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации услуг по организации строительства.

При этом затраты застройщика списываются со счета 26 «Общехозяйственные расходы» в дебет счета 90-2.

После окончания строительства начислите НДС, если застройщик является плательщиком этого налога. Начисление НДС отразите проводкой:

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС со стоимости оказанных услуг по организации строительства.

Если ранее был учтен полученный аванс на выплату вознаграждения, сделайте следующие проводки:

Дебет 62 субсчет «Авансы полученные» Кредит 62 субсчет «Расчеты с инвесторами»
зачтен аванс, ранее полученный от инвестора на выплату вознаграждения;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных»
– восстановлен НДС, уплаченный с суммы авансов.

Передачу инвестору построенного объекта отразите следующими проводками:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 08-3
– передан инвестору построенный объект (в части стоимости выполненных работ без НДС);

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 19
– передан инвестору построенный объект (в части «входного» НДС, предъявленного подрядчиками на основании сводного счета-фактуры (письмо Минфина России от 18 октября 2011 г. № 03-07-10/15).

После списания расходов в дебет счета 76 в учете может образоваться:

  • экономия средств инвестора (сумма полученного финансирования превысила расходы на строительство);
  • недостаток средств инвестора (сумма расходов на строительство превысила сумму полученного финансирования).

Сумму недостатка средств, возмещенную инвестором, отразите проводкой:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвесторами»
– получены от инвестора недостающие средства.

Списание суммы экономии зависит от условий договора инвестирования в строительство. Если по условиям договора сумма экономии подлежит возврату инвестору, эту операцию отразите проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 51
– перечислена инвестору сумма экономии.

Сумма экономии, которая по условиям договора не подлежит возврату инвестору, признается вознаграждением застройщику. В этом случае сделайте в учете следующие проводки:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 90-1
– отражена в составе доходов сумма экономии, признанная вознаграждением застройщику.

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с суммы экономии, признанной вознаграждением застройщику.

<…>

2. ПИСЬМО ФНС РОССИИ от 18.06.2013 № ЕД-4-3/10918@

О налогообложении НДС реализации банком (застройщиком) соинвестору части построенного многофункционального комплекса нежилого назначения, софинансирование которого осуществлено в соответствии с инвестиционным договором


Федеральная налоговая служба, рассмотрев обращение по вопросу применения налога на добавленную стоимость при передаче застройщиком соинвестору части объекта, завершенного капитальным строительством, сообщает следующее.
Как следует из запроса, банком (застройщиком) заключен инвестиционный договор с соинвестором по софинансированию проектирования, строительства и оформления прав собственности на многофункциональный комплекс нежилого назначения (далее - объект).
Согласно пп.1 п.1 ст.146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектом налогообложения признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, а также передача имущественных прав.
На основании п.1 ст.39 Кодекса реализацией товаров, работ или услуг признается соответственно передача на возмездной основе права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.
Учитывая изложенное, в случае реализации банком соинвестору части построенного объекта, софинансирование которого осуществлено последним в соответствии с инвестиционным договором, налогообложение таких операций осуществляется в общеустановленном порядке.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка