Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

О подвохах в пособиях и компенсациях

Подписка
Срочно заберите все!
№24
27 апреля 2016 15 просмотров

Как разобраться с уплатой НДФЛ с продажи квартиры.У нас с мужем и ребенком в общей долевой совместной собственности есть квартира, у каждого по 1/3 доли. Владеем квартирой более 3х лет. В 2015 году я часть соей доли по договору дарения подарила сыну и дочери.А в 2016 году мы хотим продать квартиру. Вопрос: надо ли будет моим детям платить НДФЛ при продаже квартиры с подаренных долей, т.к. они ими владеют менее 3х лет? Если платить НДФЛ не надо прошу дать ссылку на конкретные законодательные акты, что в данном случае налог не платится.

В данном случае у сына, который уже имел право собственности на долю в квартире, налогооблагаемого дохода не возникнет. Согласно статье 235 Гражданского кодекса РФ изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. Поэтому, моментом возникновения права собственности на квартиру является момент первоначальной государственной регистрации права собственности на долю в данной квартире и при продаже квартиры НДФЛ платить не нужно. Это подтверждается письмом Минфина России от 27.03.2012 № 03-04-05/7-388.

У дочери, которая до заключения договора дарения не имела права собственности на долю в квартире, при продаже квартиры возникнет налогооблагаемый доход, так как при продаже квартиры доля будет находиться в ее собственности менее трех лет. При продаже квартиры (доли в ней), в соответствии со статьей 220 НК РФ, можно воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета по НДФЛ.

При продаже квартиры, которая находится в общей долевой собственности, сумму дохода нужно распределить. Совладельцы вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи такого имущества независимо от размера их долей в праве собственности. Порядок распределения дохода можно прописать в договоре или дополнительном соглашении. Пропишите, кто получит доход от продажи имущества и в какой сумме. Сумму, с которой нужно заплатить НДФЛ, определите с учетом достигнутого соглашения. Такие выводы следуют из писем Минфина России от 7 октября 2014 г. № 03-04-05/50328 и от 28 августа 2014 г. № 03-04-05/42984.

Обоснование

Из рекомендации


Ольги Красновой, директора БСС «Система Главбух»


Валентины Акимовой, государственного советника налоговой службы РФ III ранга

Как получить налоговый вычет при продаже имущества (квартиры, дома, дачи, автомобиля и т. д.) (Редакция от 08.06.2015 утратила силу с 01.01.2016 г.)

Доходы от продажи

НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества:

При этом датой получения дохода считается день выплаты такого дохода. Этот момент важен, например, в случае совершения сделки купли-продажи, которая требует госрегистрации перехода права собственности. Так, если деньги за проданную недвижимость человеку были выплачены (перечислены) в одном году, а переход права собственности зарегистрирован в другом, доход считается полученным в год выплаты (перечисления) денег.

Человек (резидент или нерезидент), как правило, должен самостоятельно:

  • рассчитать и заплатить НДФЛ;
  • представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ.

Исключением являются:

Они не облагаются НДФЛ. Такой порядок установлен подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 и пунктами 17.1 и 17.2 статьи 217 Налогового кодекса РФ.

В зависимости от того, является человек резидентом или нерезидентом, применяются различные ставки для расчета НДФЛ. Подробнее об этом см. Как определить ставку для расчета НДФЛ.

Такие обязанности закреплены в пунктах 1–3 статьи 228 и пунктах 1, 3 статьи 224 Налогового кодекса РФ.

Сумма, с которой нужно заплатить НДФЛ, равна сумме доходов от продажи.

Если продается имущество, которое находится в общей долевой собственности, то сумму дохода нужно распределить. При этом совладельцы вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи такого имущества независимо от размера их долей в праве собственности.

Сам порядок можно прописать в договоре или дополнительном соглашении. Четко пропишите, кто получит доход от продажи имущества и в какой сумме. Именно доход, а не просто деньги от покупателя. Поскольку контролеры считают, что указание на то, что все деньги от продажи получит один из собственников, не является порядком распределения дохода. Сумму, с которой нужно заплатить НДФЛ, определите с учетом достигнутого соглашения. Такие выводы следуют из писем Минфина России от 7 октября 2014 г. № 03-04-05/50328 и от 28 августа 2014 г. № 03-04-05/42984.

<…>

Размер вычета

В зависимости от вида имущества (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили и т. п.) максимальный размер вычета ограничивается суммой 1 000 000 руб. или 250 000 руб. Подробнее эта информация представлена в таблице. В пределах одного года можно одновременно использовать и вычет в размере 1 000 000 руб., и вычет в размере 250 000 руб. (если продается разное имущество).

Такие условия предоставления имущественного налогового вычета указаны в подпункте 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Сумма имущественного налогового вычета не зависит от того, кто покупатель. Так, например, при продаже имущества взаимозависимому лицу (члену семьи или близкому родственнику) право на имущественный налоговый вычет сохраняется в полном размере (письмо Минфина России от 29 октября 2010 г. № 03-04-05/9-656).

<…>

Если продают несколько собственников

Если продается имущество, находящееся в совместной или долевой собственности, то сумму вычета нужно распределить. Это связано с тем, что вычет предоставляется не конкретному человеку, а на реализованный объект имущества.

<…>

Если имущество находится в долевой собственности, то при его продаже в качестве единого объекта собственники вправе распределить полученные доходы между собой независимо от размера своих долей (ст. 1, 421 ГК РФ). Однако имущественный вычет собственники смогут получить в размере, не превышающем 1 000 000 руб. (250 000 руб.), пропорционально своей доле. Например, два собственника одним договором продали нежилое помещение. Первый владел долей в размере 1/5, а второй – 4/5. Общая сумма вычета при продаже нежилого помещения не может превышать 250 000 руб. Значит, максимальный размер вычета для каждого продавца составит: для первого – 50 000 руб., а для второго – 200 000 руб.

Такие правила распределения имущественного вычета установлены подпунктом 3 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ и применяются только в случае продажи имущества как единого объекта права собственности (постановление Конституционного суда РФ от 13 марта 2008 г. № 5-П).

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 23 декабря 2013 г. № 03-04-07/56593 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 14 января 2014 г. № БС-4-11/231), от 1 августа 2013 г. № 03-04-05/30847, от 15 октября 2010 г. № 03-04-05/7-623 и ФНС России от 13 июня 2012 г. № ЕД-4-3/9664.

Вместе с тем, собственники могут продавать имущество не как единый объект права собственности, а каждый свою долю. Причем делать они это могут как отдельными договорами, так и одним договором, где поименован каждый продавец доли. Как в первом, так и во втором случае имущественный вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб., пропорционально долям не делится, а предоставляется в полной сумме каждому из продавцов (письма Минфина России от 15 марта 2013 г. № 03-04-05/9-236, ФНС России от 17 июля 2015 г. № СА-4-7/12693, от 25 июля 2013 г. № ЕД-4-3/13576, от 2 ноября 2012 г. № ЕД-4-3/18611).

Пример распределения имущественного налогового вычета при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности. Квартира находится в собственности продавцов менее трех лет

Супруги Беспаловы (резиденты России) продали квартиру в июне 2015 года за 1 200 000 руб. Купили они ее в сентябре 2013 года за 800 000 руб. При покупке квартира была оформлена в долевую собственность (на мужа – 60%, на жену – 40%).

При продаже квартиры муж получил от покупателя 720 000 руб. (1 200 000 руб. х 60%), а жена – 480 000 руб. (1 200 000 руб. х 40%).

Супруги Беспаловы решили воспользоваться имущественным налоговым вычетом по продаже своей квартиры. Общая сумма вычета не должна превышать 1 000 000 руб., так как квартира находилась в их собственности менее трех лет.

При подаче декларации супруги заявили имущественные налоговые вычеты в следующих размерах:
1 000 000 руб. х 60% = 600 000 руб. (имущественный вычет мужа);
1 000 000 руб. х 40% = 400 000 руб. (имущественный вычет жены).

Доход каждого супруга, уменьшенный на величину вычета, составил:
720 000 руб. – 600 000 руб. = 120 000 руб. (доход, облагаемый НДФЛ у мужа);
480 000 руб. – 400 000 руб. = 80 000 руб. (доход, облагаемый НДФЛ у жены).

НДФЛ, подлежащий уплате с доходов от продажи квартиры, составил:
120 000 руб. х 13% = 15 600 руб. (налог с доходов мужа);
80 000 руб. х 13% = 10 400 руб. (налог с доходов жены).

<…>

Из рекомендации


Ольги Красновой, директора БСС «Система Главбух»


Валентины Акимовой, государственного советника налоговой службы РФ III ранга

Кто из граждан должен платить НДФЛ

Ситуация: нужно ли заплатить НДФЛ с подарка или дивидендов, которые получил несовершеннолетний ребенок

Да, нужно.

Никаких исключений в отношении обложения НДФЛ доходов несовершеннолетних детей глава 23 Налогового кодекса РФ не предусматривает. Следовательно, обязанность по уплате налога связана с фактом получения доходов, облагаемых НДФЛ, и не зависит от возраста человека, получившего их. Это следует из пункта 1 статьи 207 Налогового кодекса РФ.

В ряде случаев человек должен рассчитать и заплатить налог самостоятельно (например, если получен подарок от людей, которые не являются ни членами семьи, ни близкими родственниками, если подарены недвижимость, транспортные средства, акции, доли или паи). От имени несовершеннолетнего ребенка до 18 лет это должен сделать его законный представитель (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 27 НК РФ). Аналогичная точка зрения отражена в письме ФНС России от 23 апреля 2009 г. № 3-5-04/495.

В остальных случаях (например, если несовершеннолетний ребенок получил дивиденды по унаследованным (подаренным) акциям) рассчитать, удержать и перечислить НДФЛ в бюджет обязан налоговый агент (письмо Минфина России от 5 апреля 2012 г. № 03-04-06/3-102).

Таким образом, в зависимости от ситуации и (или) вида полученного несовершеннолетним ребенком дохода рассчитать и заплатить НДФЛ в бюджет должен:

  • либо один из его родителей (законных представителей);
  • либо налоговый агент.

<…>

Когда человек должен платить НДФЛ самостоятельно

В зависимости от ситуации и (или) вида полученного человеком дохода, рассчитать и перечислить НДФЛ в бюджет должен:

В большинстве случаев НДФЛ должен удержать из ваших доходов налоговый агент (п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ).

Исключениями являются случаи, когда человек должен заплатить НДФЛ:
на основании налоговой декларации. Это доходы, с которых налоговый агент не обязан удерживать НДФЛ;
на основании налогового уведомления из налоговой инспекции. Это доходы, с которых налоговый агент должен был удержать НДФЛ, но не смог этого сделать.

Человек должен сам заплатить НДФЛ на основании налоговой декларации по доходам:

  • от предпринимательской деятельности и занятий частной практикой предпринимателями, частными нотариусами, адвокатами, учредившими адвокатские кабинеты, и т. д.;
  • от людей и организаций, которые не являются налоговыми агентами, по договорам трудового, гражданско-правового характера, найма и аренды;
  • от продажи своего имущества, в том числе ценных бумаг и валюты на валютном рынке, которые реализованы без посредников (исключение необлагаемые доходы от продажи легкового автомобиля), и имущественных прав (например, авторских или наследственных);
  • от источников за пределами России (для всех резидентов, кроме военных, служащих за границей, и госслужащих, командированных на работу за рубеж);
  • от налогового агента (если он не удержал налог);
  • в виде прибыли контролируемой иностранной компании;
  • в виде выигрышей и призов, выплачиваемых организаторами лотерей, тотализаторов и других основанных на риске игр (казино, игровые автоматы и т. д.);
  • в виде вознаграждения, выплаченного наследнику (правопреемнику) авторских (смежных) прав;
  • в виде подарков от людей, которые не являются ни членами семьи, ни близкими родственниками, если подарены недвижимость, транспортные средства, акции, доли или паи.

<…>

Письмо Минфина России от 27.03.2012 № 03-04-05/7-388

Вопрос:
В 2005 году квартира была куплена в долевую собственность (1/3 - моя, 1/3 - моего мужа, 1/3 - сына). В 2010 году 1/3 мужа получена мною по дарственной. В 2011 году квартира продана за 1900000 (один миллион девятьсот тысяч) рублей. В этом же году мною была куплена квартира за 1880000 (один миллион восемьсот восемьдесят тысяч рублей). Имущественным вычетом я пользовалась при покупке предыдущей квартиры в 2005 году.
Должна ли я платить налог за 1/3 доли, полученную от мужа по дарственной, если квартира находилась вначале (с 2005 года) в моей собственности - 1/3 доли, а потом (с 2010 года) - 2/3 доли?

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Из письма следует, что в 2005 году тремя собственниками была приобретена квартира в общую долевую собственность с равными долями. В 2010 году одним из собственников его доля была подарена другому собственнику, в результате чего у данного собственника в собственности находились 2/3 доли в праве собственности на квартиру. В 2011 году квартира была продана.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1000000 рублей.
Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
В связи с этим, моментом возникновения права собственности у участников общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Учитывая изложенное, если квартира принадлежала налогоплательщику (независимо от изменения состава собственников и размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, доходы, полученные налогоплательщиком от продажи квартиры, пропорциональные его доле в праве собственности на данную квартиру, не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

<…>

Письмо Минфина России от 09.04.2015 № 03-04-05/20178

О представлении налоговой декларации и уплате НДФЛ при продаже квартиры, приобретенной и оформленной в собственность супругами в 2011 году, если в 2014 году они распределили по соглашению доли в праве собственности на квартиру и подарили доли несовершеннолетним детям.

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи квартиры, и о представлении налоговой декларации и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Из письма следует, что квартира, приобретенная супругами в 2011 году, была оформлена в собственность супруги. В 2014 году супруги по соглашению распределили доли в квартире, подарили доли несовершеннолетним детям и продали квартиру.
Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.
В соответствии с положениями Гражданского и Семейного кодексов Российской Федерации недвижимое имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из супругов вносились деньги на его приобретение.
Поскольку квартира была приобретена супругами и оформлена в собственность супруги более трех лет назад, независимо от изменения в дальнейшем состава собственников и размера долей в праве собственности на квартиру доходы, полученные супругами от продажи квартиры, в соответствии с пунктом 17 статьи 217 Кодекса, освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц.
Обязанность по представлению налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц в связи с получением доходов от продажи квартиры, не подлежащих обложению налогом на доходы физических лиц, отсутствует.
Поскольку доли в праве собственности на квартиру подарены несовершеннолетним детям в 2014 году, то при продаже квартиры в этом же году данные доли будут находиться в их собственности менее трех лет.
Таким образом, у несовершеннолетних детей в связи с продажей квартиры может возникнуть доход, подлежащий обложению налогом на доходы физических лиц, и обязанность по представлению налоговой декларации в порядке, установленном статьей 229 Кодекса.
Одновременно сообщаем, что налогоплательщики при продаже квартиры или доли (долей) в ней, в соответствии со статьей 220 Кодекса, имеют право на получение имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме

Статьи по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка