Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как отменить штраф за ошибки в индивидуальных сведениях

Подписка
Срочно заберите все!
№23
16 мая 2016 5 просмотров

Застройщик реализует квартиры по договорам купли-продажи. Есть квартиры, в которых, в отличие от других, уложен ламинат, поставлена сантехника и т.д. Нужно ли что-то дополнительно прописывать в договорах купли-продажи по-поводу отделки. Для привлечения покупателей, отделкой занимаемся после получения прав собственности на все квартиры. Мы на ОСНО. Квартиры отделываем для расширения ассортимента. Есть ли какие -то риски в налоговом учете, ведь реализация квартир без НДС.

Застройщик может предусмотреть при строительстве дома квартиры с разной степенью готовности – одни без отделки, другие с отделкой. Действующее законодательство не препятствует включению в договоры дополнительных условий, помимо обязательных. Поэтому Вы можете в договорах на продажу квартир указывать сведения об отделке.

Касательно НДС. Если отделка квартир не была предусмотрена проектно-сметной документацией на дом, и работы по отделке осуществлялись позже ввода дома в эксплуатацию, есть риск, что налоговая может посчитать отделочные работы отдельным объектом налогообложения и доначислить НДС.

Обоснование

Из статьи журнала «Учет в строительстве», №10, октябрь 2009
Как учитывать затраты на отделку квартир

По договорам участия в долевом строительстве застройщик, как правило, передает квартиры без отделки. Но возможен и другой вариант. Как в этом случае учитывать «отделочные» затраты? Давайте разбираться.

Возможны особые условия к договору

Предположим, компания-застройщик строит многоквартирные дома по договорам участия в долевом строительстве. При этом квартиры передаются дольщикам без отделки. Но сейчас заключили договор с организацией на квартиры с отделкой. Сдача дома в июне, а отделку квартир, согласно договору, организация должна сделать до сентября. Как учитывать затраты по отделке квартир, если дом сдается в июне?

В соответствии со статьей 4 закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект дольщику. Другая же сторона обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости).

При этом объектами долевого строительства могут быть квартиры в строящемся доме.

Основные характеристики квартир в строящемся доме, в том числе информацию о наличии или отсутствии отделки, застройщик публикует в проектной декларации. Если строительству и сдаче в эксплуатацию подлежат квартиры без отделки, то именно они должны быть предметом договора участия в долевом строительстве.

Однако сторонам данного договора не запрещается добавлять особые условия к договору в части отделки квартир, если они будут согласованы сторонами. Таким образом, условие об отделке не будет считаться нарушением гражданского законодательства. При этом следует учитывать, что закон № 214-ФЗ не предусматривает разные сроки для передачи объекта долевого строительства разным дольщикам в зависимости от наличия или отсутствия отделки квартир. Значит, застройщик должен соблюдать единые сроки передачи квартир всем участникам долевого строительства.

Учет затрат

С бухгалтерским и налоговым учетом в этом случае несколько сложнее.

Если отделка не была предусмотрена проектной декларацией, то, с большой степенью вероятности, такая отделка не будет расценена контролирующими органами как расходы, связанные с исполнением договора участия в долевом строительстве. Значит, средства дольщиков, направляемые на отделку, не будут считаться средствами целевого финансирования. Тем более, что, как следует из ситуации, стороны согласовали отделку квартир после ввода дома в эксплуатацию. Такой вывод следует из того, что, согласно статье 18 закона 214-ФЗ, средства дольщиков должны быть направлены на покрытие расходов по строительству в соответствии с проектной документацией. А проектной документацией отделка не предусмотрена. Поэтому средства, направляемые на отделку, выходят за пределы средств, получаемых в рамках долевого строительства.

С части средств нужно уплатить НДС

Исходя из вышеизложенного, часть средств, полученных от дольщиков для целей отделки квартир, следует учитывать как авансы, которые получены для целей выполнения работ, связанных с отделкой квартир (как подрядных работ). При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 167 Налогового кодекса РФ уплачивается НДС:

Дебет 51
Кредит 62 субсчет «Авансы полученные»
– получены средства для выполнения работ по отделке;

Дебет 76 субсчет «НДС по предоплате»
Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с авансов полученных.

Расходы, связанные с отделкой квартир, учитываются по дебету счета 20 и списываются на счета учета реализации после сдачи работ по отделке:

Дебет 62 субсчет «Расчеты по выполненным работам»
Кредит 90 субсчет «Выручка»
– отражена выручка от реализации работ по отделке;

Дебет 90 субсчет «Налог на добавленную стоимость»
Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с реализации;

Дебет 90 «Себестоимость продаж»
Кредит 20
– списаны расходы;

Дебет 62 субсчет «Авансы полученные»
Кредит 62 субсчет «Расчеты по выполненным работам»
– зачтен авансовый платеж;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС»
Кредит 76 субсчет «НДС по предоплате»
– зачтен ранее начисленный НДС с авансов.

В налоговом учете данная операция будет учтена как получение дохода и признание расходов в связи с выполнением подрядных работ.

Стоимость отделки необходимо выделить

Если цена отделки квартир отдельно от цены договора участия в долевом строительстве не определена, то застройщик заинтересован в том, чтобы выделить эти средства из договора. Интерес заключается в том, что если этого не сделать, то возможен самый худший для застройщика сценарий – когда разница между всей суммой средств, полученных от дольщиков, которым производится отделка квартир, и стоимостью строительства этих квартир без отделки будет учтена как экономия застройщика по договору участия в долевом строительстве с уплатой налогов. При этом расходы по отделке не будут приняты для целей налогообложения как не соответствующие пункту 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ (нет связи с деятельностью, направленной на получение дохода). Ведь уплата застройщику цены подрядных строительных работ, связанных с отделкой, не предусмотрена. Конечно, здесь многое будет зависеть от условий заключенного договора и способности застройщика доказать свою правоту. Однако исключать такое развитие событий нельзя.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка