Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Минфин сообщил, кого накажут за ошибки в декларациях

Подписка
Срочно заберите все!
№24
17 мая 2016 7 просмотров

Форму договора переуступки имущественного права. ООО переуступает право владения на нежилое помещение своему учредителю, последний в свою очередь прощает ООО долг по займу.

Гражданское законодательство не содержит такого понятия, как «переуступка имущественного права» по отношению к недвижимому имуществу. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Поэтому в данном случае сторонам можно оформить обычный договор купли-продажи недвижимости. В этом случае у сторон возникнут встречные обязательства по отношению друг к другу: у организации – выплатить учредителю долг по займу, у учредителя (покупателя недвижимости) – оплатить покупку. Соответственно, можно оформить между ними акт взаимозачета, что погасит взаимные обязательства сторон друг перед другом.

Обоснование

Из рекомендации Галины Богдановской, кандидата юридических наук, судьи Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, Юлии Копеевой, старшего эксперта ЮСС «Система Юрист», Владимира Ланды, кандидата юридических наук, советника Правового управления правительства г. Москвы

На что продавцу обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости

Продавец в процессе сделки купли-продажи недвижимого имущества находится в более выгодном положении, нежели покупатель. Дело в том, что основной риск продавца связан только с процедурой получения оплаты от покупателя. На покупателя же (помимо рисков, касающихся непосредственно сделки) ложатся все постриски, связанные с эксплуатацией имущества.

Основные задачи юриста, представляющего интересы продавца, – проверить всеми возможными способами благонадежность покупателя (серьезность его намерений) и согласовать процедуру расчета за объект недвижимости.*

В связи с тем, что недвижимость – дорогостоящий актив, сделки по купле-продаже обладают повышенной значимостью и, как правило, находятся на контроле у руководителя компании (или, соответственно, у индивидуального предпринимателя). Зачастую дело осложняется тем, что сделку необходимо провести очень быстро. При этом важно соблюсти определенные правовые процедуры. Провести переговоры и убедить контрагента представить необходимые документы. Согласовать договор. Провести государственную регистрацию сделки. Наконец, велика вероятность того, что сделка с недвижимостью подпадет под критерии крупной сделки, а значит, для ее совершения нужно будет привлечь акционеров (участников) компании.

Особенности договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимого имущества – договор, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Такой договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями о купле-продаже в части, не урегулированной специальными нормами параграфа 7 главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Статья 130 Гражданского кодекса РФ определяет перечень имущества, которое закон относит к недвижимому имуществу и на которое распространяются правила, применяемые по отношению к продаже недвижимости. Особенности договора купли-продажи недвижимости:

  • должен быть заключен только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Заключение договора купли-продажи недвижимостииными способами не допускается;
  • закон устанавливает существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, при отсутствии хотя бы одного из которых он будет признан незаключенным.*

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В дополнение к тому, что необходимо проверить при согласовании любого договора, юрист продавца должен убедиться, что договор купли-продажи недвижимого имущества содержит все необходимые существенные условия.

1. Условия о предмете договора.*

Предмет договора должен четко определять итог, к которому стороны желают прийти в результате реализации договора. Предмет договора определяет саму сущность возникших правоотношений. Отсутствие согласия сторон в отношении предмета сделки не позволит в дальнейшем исполнить договор надлежащим образом. Поэтому такой договор будет считаться незаключенным.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Предметом договора купли-продажи являются индивидуально-определенные вещи, имеющие уникальные признаки, которые зафиксированы, например, в документах органов технической инвентаризации, кадастровом паспорте.

2. Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида*.

Договор купли-продажи недвижимости представляет собой один из договоров-исключений, в котором цена является существенным условием договора. Цена в договоре купли-продажи недвижимого имущества должна быть согласована в письменной форме, иначе договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Закон относит к существенному условию договора купли-продажи жилого помещения перечень проживающих в нем лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

3. Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ)*. Соответственно, должны быть согласованы условия, которые продавец обозначил как существенные.

Порядок расчетов с покупателем и государственная регистрация договора

Вопрос денежного обеспечения почти всегда оговаривается перед сделкой. Внесение предварительной суммы свидетельствует о серьезном намерении покупателя приобрести объект недвижимости. Поэтому продавцу невыгодно готовиться к сделке (в частности, показывать необходимые документы) без предварительной оплаты.

Чаще всего продавец настаивает на получении аванса, в то время как покупателю выгодно передать задаток. Это два разных условия, которые влекут разные последствия. О чем договорятся стороны, будет зависеть от искусства ведения преддоговорных переговоров и от того, какая сторона больше заинтересована в заключение сделки. По сути в обоих случаях производится предоплата, вопрос только в том, как обозначить эту сумму в договоре: аванс или задаток. Поэтому нередко по сделкам, связанным с куплей-продажей, продавец настаивает на авансе, а покупатель – на задатке. Если договор не будет заключен, продавец просто вернет аванс покупателю. Если же предварительную оплату оформить в виде задатка, то покупатель сможет обратиться в суд (в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора) с требованием о понуждении продавца заключить договор купли-продажи (п. 5 ст. 429п. 4 ст. 445 ГК РФ). А при отказе продавца от заключения сделки задаток придется вернуть в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Указанная выше ситуация (продавец настаивает на авансе вместо задатка) относится к случаю, когда продавец таким образом перестраховывается, боясь, что сам откажется от заключения договора купли-продажи. Если же продавец уверен, что не передумает, то ему выгодно согласиться на получение задатка. В этом случае, если сделка не состоится по вине покупателя, то денежная сумма остается у продавца (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Тогда как в случае передачи обычного аванса продавец должен будет вернуть покупателю полученные деньги, и в этом случае у продавца остается лишь право на взыскание убытков.

Кроме того, задаток и аванс могут быть переданы как в рамках предварительного договора (описанного выше), так и в рамках основного договора. Разница – в обязательствах, обеспечиваемых задатком в том и другом случае:

  • при передаче задатка при заключении основного договора он обеспечивает прежде всего обязанность покупателя по внесению остальной части покупной цены и обязанность продавца передать имущество покупателю (в т. ч. обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности);
  • при передаче задатка при заключении предварительного договора обеспечивается иная обязанность – обязанность сторон по заключению договора (ст. 429 ГК РФ).

Поэтому когда задаток (аванс) передается как доказательство совершения самого договора купли-продажи (т. е. договор уже заключен), возврат аванса (либо правовые последствия, связанные с передачей задатка) будет обусловлен не обстоятельством незаключения договора, а нарушениями договорных условий (непередача товара, неоплата его и др.).

Внимание! Продавцу необходимо проверить, нет ли в договоре фразы о том, что расчет между сторонами уже произведен в полном объеме до подписания договора.

Зачастую стороны включают такое условие, полагая, что это просто одна из стандартных формулировок договора купли-продажи недвижимости. Однако это не так – подобные фразы могут повлечь очень большие проблемы для продавца.

Включить в текст договора такое условие можно только в том случае, если оплата от покупателя действительно поступила. В противном случае (если оплаты не было) возникает риск того, что деньги продавец фактически так и не получил, но имущество уже будет юридически отчуждено. Тогда продавцу останется только право требовать уплаты покупной цены в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ, ссылаясь на ее фактическое неполучение. Но учитывая указанное условие договора, возможность выиграть такой спор представляется затруднительной.

Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ)*. Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ. Момент заключения договора купли-продажи недвижимости и момент перехода права собственности на недвижимое имущество не совпадают.

Сделку можно считать завершенной только после того, как переход права собственности нашел отражение в ЕГРП и покупатель получает свидетельство о праве собственности на приобретенный объект недвижимости. Форма свидетельства и специальной надписи о переходе права собственности указаны в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состав номера регистрации (утверждены приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме»).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (абз. 1 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Послеподписания передаточного акта можно говорить о том, что обязательство между сторонами надлежащим образом исполнено.*

Необходимо отметить, что передача имущества по передаточному акту может осуществляться и после государственной регистрации перехода права собственности. Иными словами, стороны имеют право договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него. Поэтому у Росреестра отсутствует право требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации. Такой вывод сделал Президиум ВАС РФ в постановлении от 20 сентября 2011 г. № 5785/11.

Если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Помимо заявления о государственной регистрации, заявители должны приложить документы, необходимые для проведения государственной регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Полный перечень документов в каждом конкретном случае определяется индивидуально. Общие требования к документам указаны в статьях 16–18 Закона о государственной регистрации иМетодических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184).

Примерный список документов, которые необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации:*

1. Договор купли-продажи, передаточный акт. Количество, равное числу участников сделки, и один для регистрационного дела.

2. Документы органов технической инвентаризации (например, технический паспорт, кадастровый паспорт, выписка из реестра объектов градостроительной деятельности). Вместе с тем, предметом купли-продажи может быть объект недвижимости, право собственности на который не зарегистрировано в ЕГРП. Кроме того, объект недвижимости может вовсе не существовать в момент совершения сделки. В таких случаях предмет договора можно индивидуализировать (вместо названных выше документов) путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Например, к таким сведениям относятся местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.

3. Решение об одобрении сделки либо подтверждение, что сделка не является для организации крупной. Например, соответствующая справка с подписями руководителя и главного бухгалтера.

4. Копия и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц 2 тыс. руб., для организаций – 22 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

5. Нотариальная доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию. Если документы подает руководитель организации, то он представляет устав и документ об избрании его на должность.

6. Нотариальные копии учредительных документов юридических лиц представленных в сделке, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, свидетельства обо всех изменениях.

7. Документы, подтверждающие полномочия руководителя.

Внимание! В ряде случаев для регистрации сделок и (или) возникающих на их основании прав могут потребоваться дополнительные документы.

Государственная регистрация прав – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации). В связи с этим при осуществлении государственной регистрации перехода права собственности в силустатьи 13 Закона о государственной регистрации Росреестр проводит правовую экспертизу документов и проверку законности сделки. Поэтому в ряде случаев перечень правоустанавливающих документов, представляемых для регистрации сделок и (или) возникающих на их основании прав (договор купли-продажи), может быть дополнен. Например, управление Россреестра по Москве установило, что для регистрации сделки, совершенной под условием (ст. 157 ГК РФ), должны предоставляться документы, подтверждающие выполнение соответствующих условий (приказ от 13 апреля 2010 г. № 113 «Об утверждении порядка приема документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрацию»).

Подробнее см. Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности.

Проверка покупателя

Перед заключением сделки продавцу необходимо проверить покупателя, чтобы исключить возможные риски. Для этого нужно сделать следующее.

1. Проверить документы.*

Если покупателем выступает организация или индивидуальный предприниматель, нужно получить у них те документы, которые рекомендуется запрашивать при проверке любого нового контрагента. Покупателя также можно проверить при помощи внешних источников информации (государственные реестры, интернет-сайты, СМИ).

Если покупателем выступает физическое лицо, помимо документа, удостоверяющего личность, необходимо затребовать:

  • данные об учете в психоневрологическом диспансере и наркологическом диспансере;
  • нотариальное подтверждение о том, что лицо не состоит в браке;
  • нотариальное согласие супруга (супруги) на покупку (с указанием конкретной собственности), если лицо состоит в браке.

Дополнительно можно попросить представить справку о наличии (отсутствии) судимости. Непосредственное предоставление государственной услуги по выдаче справок о наличии (отсутствии) судимости на территории России осуществляется ФКУ «ГИАЦ МВД России» и ИЦ (п. 15 Административного регламента Министерства внутренних дел Российской Федерации по предоставлению государственной услуги по выдаче справок о наличии (отсутствии) судимости и (или) факта уголовного преследования либо о прекращении уголовного преследования, утвержденного приказом МВД России от 7 ноября 2011 г. № 1121).

В крупной компании полномочия по запросу таких справок обычно возлагаются на службу безопасности. Если же такой службы нет, проверка контрагента остается целиком в ведении юриста.

2. Проверить полномочия на покупку объекта имущества.*

Недвижимое имущество, как правило, дорогой актив, поэтому часто операции с недвижимостью согласно учредительным документам подпадают под критерии «крупной сделки». Юристу необходимо проверить, будет ли это сделкой с заинтересованностью или крупной сделкой, причем как для покупателя, так и для продавца. Если будет, то важно соблюсти процедуру одобрения сделки. Если этого не сделать, то позже акционер (участник) компании-покупателя в судебном порядке можетпризнать сделку недействительной.

3. Наконец, необходимо проверить документы, подтверждающие полномочия лица, выдавшего доверенность, а также документы подписанта по договору.*

Внимание! Часто в сделках, связанных с недвижимым имуществом, участвуют посредники. Риск подписания документов лицом по доверенности состоит в том, что согласно статье 188 Гражданского кодекса РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее. По возможности нужно настаивать, чтобы договор подписывал сам приобретатель.

1. Важно, чтобы ключевые документы (передаточный акт, договор купли-продажи) подписывал сам покупатель. Если приобретатель – юридическое лицо, то лицо, уполномоченное учредительными документами. Второй вариант – удостовериться, не отзывалась ли доверенность.

2. Необходимо проверить, обладает ли лицо, выдавшее доверенность, соответствующими полномочиями.

3. Важно убедиться, прописаны ли в доверенности, выданной покупателем, полномочия на совершение всех необходимых действий. Может получиться, например, что полномочие на подписание самого договора в доверенности указано, а вот отдельное полномочие на передачу денежных средств указать забыли.

<…>

Из рекомендации Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как провести и оформить зачет взаимных требований

Одним из способов расчетов между организациями является зачет взаимных требований (ст. 410 ГК РФ).

Условия проведения взаимозачета

Зачет возможен при одновременном выполнении трех условий.

Во-первых, организации, которые намерены провести взаимозачет, должны иметь друг к другу встречные требования. Это означает, что между ними заключены как минимум два разных договора, в одном из которых организация является дебитором, а в другом – кредитором.

Во-вторых, встречные требования организаций должны быть однородными.

В-третьих, взаимозачет возможен, если срок исполнения встречного однородного требования:

  • уже наступил;
  • не был указан в договоре;
  • был определен моментом востребования.

Если срок исполнения обязательства точно прописан в договоре, то до наступления этой даты хотя бы у одной из сторон сделки зачет взаимных требований невозможен.

Такой порядок следует из положений статьи 410 Гражданского кодекса РФ.*

Ситуация: какие встречные требования признаются однородными для проведения взаимозачета

Условие о том, что взаимозачет возможен в отношении однородных встречных требований, содержится в статье 410 Гражданского кодекса РФ. Однако само понятие «однородное требование» гражданским законодательством не определено.

В пункте 7 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 29 декабря 2001 г. № 65 сказано, что законодательство не настаивает на том, чтобы предъявляемое к зачету требование вытекало из того же обязательства или из обязательств одного вида. Из этого следует, что однородными можно признать обязательства, которые связаны с исполнением разных договоров, но предполагающих одинаковый способ их погашения. Например, если договоры купли-продажи и подряда, заключенные между одними и теми же организациями, изначально предполагали денежную форму расчетов, то при соблюдении остальных условий эти организации вправе провести зачет взаимных требований. То есть обязательства покупателя по оплате поставленных ему товаров могут быть зачтены в счет исполнения обязательств заказчика по оплате выполненных для него работ*. Если же обязательства организаций по одному договору (например, по договору мены) выражены в натуральных единицах, а по другому (например, по договору возмездного оказания услуг) – в денежной форме, то однородными эти обязательства не признаются.

Также не признаются однородными денежные требования, одно из которых выражено в рублях, а другое – в валюте. Это связано с тем, что иностранная и российская валюта являются самостоятельными видами имущества (ст. 140141ГК РФ). К аналогичному выводу пришел суд в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 1 декабря 1999 г. № Ф08-2593/99.

Следовательно, провести взаимозачет по таким договорам невозможно.

<…>

Документальное оформление

Зачет взаимных требований, как и любая хозяйственная операция, должен быть оформлен документально (п. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

Каких-либо особых требований к оформлению взаимозачета гражданское законодательство не предъявляет. В то же время в статье 410 Гражданского кодекса РФ указано, что для проведения взаимозачета достаточно заявления одной из сторон.*

На практике это означает, что погасить встречные требования можно в одностороннем порядке, предварительно известив об этом контрагента в письменном виде. Типовой образец заявления о проведении взаимозачета законодательно не установлен, поэтому его можно составить в произвольной форме.

Сторона, направившая заявление о зачете встречных однородных требований, должна иметь подтверждение, что документ получен контрагентом и у него нет возражений на проведение взаимозачета.

Главбух советует: заявление о проведении взаимозачета контрагенту лучше отправить заказным письмом с уведомлением*. Если при возникновении спора организация не сможет доказать, что контрагент получил это заявление, зачет встречного обязательства может быть признан недействительным (п. 4 информационного письма ВАС РФ от 29 декабря 2001 г. № 65, постановления ФАС Поволжского округа от 28 января 2008 г. № А55-6395/2007Центрального округа от 31 августа 2006 г. № А23-3149/03Г-10-121Западно-Сибирского округа от 2 мая 2006 г. № Ф04-1722/2006(21923-А81-10)).

Если инициатор зачета укажет в заявлении конкретную дату, с которой обязательства сторон считаются исполненными, зачет признается состоявшимся с этой даты. Если такая дата не указана, то зачет считается состоявшимся со дня получения заявления контрагентом.

Второй вариант оформления зачета встречных обязательств – составление акта взаимозачета. Акт взаимозачета также не является унифицированным бухгалтерским документом, поэтому он может быть составлен в любой форме с соблюдением требований, предъявляемых к первичным учетным документам бухучета (ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗпостановление ФАС Северо-Западного округа от 21 мая 2007 г. № А05-12882/2006-25). *

Если в акте взаимозачета не указана дата, на которую проводится зачет, моментом взаимного погашения обязательств признается день подписания акта сторонами.

Главбух советует: независимо от того, как оформляется взаимозачет (по заявлению одной из сторон или на основании совместного акта), в составленных документах подробно опишите все обстоятельства проведения зачета*. Отсутствие таких данных может привести к спорам с контрагентом и с налоговой инспекцией.

Подробно отразите в заявлении (акте) следующую информацию:

  • какие обязательства сторон погашаются зачетом;
  • основания возникновения данных обязательств (со ссылками на подтверждающие документы: договоры, накладные, акты выполненных работ (оказанных услуг), номера выставленных счетов-фактур);
  • на какую сумму проводится зачет взаимных требований.

В заявлении (акте) следует отдельно выделить сумму НДС по каждому встречному обязательству. Это позволит организациям, проводившим взаимозачет, правильно отразить данную операцию в бухгалтерском и налоговом учете.*

Отсутствие такой информации может привести к возникновению споров, в результате которых организация может понести договорные санкции. Есть примеры судебных решений, которые подтверждают такую позицию (см., например, определение ВАС РФ от 12 ноября 2007 г. № 14790/07,постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 сентября 2007 г. № А11-13478/2006-К1-11/612). Кроме того, неправильное оформление взаимозачета может повлечь за собой и налоговые санкции. Например, при кассовом методе расчета налога на прибыль налоговая инспекция может не признать расходы, задолженность по оплате которых погашена документально не подтвержденным зачетом (п. 3 ст. 273п. 1 ст. 252 НК РФ).

Частичный зачет

Организация может провести как полный, так и частичный зачет взаимных требований. Полный зачет возможен в том случае, если встречные однородные требования полностью эквивалентны.

Если встречные требования не эквивалентны, зачет может быть проведен на сумму наименьшей задолженности (частичный зачет). В этом случае обязательство, по которому предъявлено наибольшее требование, частично сохраняется, а обязательство, по которому предъявлено меньшее требование, прекращается в полном объеме.*

Пример проведения частичного взаимозачета

ЗАО «Альфа» имеет задолженность перед ОАО «Производственная фирма "Мастер"» по оплате товаров, поставленных по договору купли-продажи. Сумма задолженности – 50 000 руб. (в т. ч. НДС – 7627 руб.). «Мастер» имеет перед «Альфой» встречную задолженность по оплате работ, выполненных по договору подряда. Сумма задолженности – 35 000 руб. (в т. ч. НДС – 5339 руб.). По заявлению «Альфы» стороны приняли решение провести взаимозачет.

После проведения взаимозачета обязательство «Альфы» перед «Мастером» сохраняется в сумме 15 000 руб. (в т. ч. НДС – 2288 руб.). Обязательство «Мастера» перед «Альфой» в сумме 35 000 руб. погашается в полном объеме.

<…>

Из рекомендации Виктора Анохина, доктора юридических наук, профессора, заслуженного юриста РФ, председателя Арбитражного суда Воронежской области в отставке, Виктора Юзефовича, главного юрисконсульта департамента судебной практики ОАО «НК "Роснефть"», Романа Масаладжиу, кандидата юридических наук, ведущего эксперта ЮСС «Система Юрист»

Зачет встречных требований

У двух организаций могут оказаться встречные требования друг к другу (например, каждая должна другой какую-то сумму денежных средств). Чтобы упростить порядок взаиморасчетов, можно воспользоваться правилами о зачете встречных требований.

Зачет также поможет предотвратить ситуации, когда организация полностью перечислит свой долг контрагенту добровольно, а контрагент своих аналогичных обязательств не выполнит, в связи с чем придется обращаться в суд.

Условия, при которых возможен зачет встречных требований

Зачет встречных требований как способ прекращения обязательств требует наличия следующих условий.

Во-первых, предъявляемые к зачету требования должны быть встречными. Это значит, что кредитором по одному из требований должен быть должник по требованию, в отношении которого осуществляется зачет. Например, если арендатор и арендодатель по одному договору являются соответственно продавцом и покупателем по другому договору, то покупатель может зачесть стоимость приобретаемого товара в счет арендных платежей.*

Может ли должник заявить о зачете не своему контрагенту, а лицу, на которое контрагент возложил исполнение обязательства в пользу должника

Нет, не может.

Дело в том, что у должника нет встречного требования к такому лицу. Такое разъяснение дал Президиум ВАС РФ в пункте 12 информационного письма от 29 декабря 2001 г. № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных требований» (далее – информационное письмо № 65).

Пример возложения исполнения обязательства в пользу должника на иное лицо

ООО «Ромашка» передало ООО «Полевые цветы» в аренду помещение для использования его под автосервис. ООО «Полевые цветы» отремонтировало принадлежащее ООО «Фиалка» транспортное средство, в результате чего у ООО «Фиалка» возникло обязательство оплатить выполненные работы. Наконец, ООО «Ромашка» имело задолженность перед ООО «Фиалка» по оплате ремонта того помещения, которое было передано в аренду ООО «Полевые цветы».

Предположим, что ООО «Фиалка» еще не оплатило ремонт транспортного средства, а ООО «Полевые цветы» не имеет денежных средств для перечисления их ООО «Ромашка» в счет арендной платы. В связи с этим ООО «Полевые цветы» просит ООО «Фиалка» перечислить денежные средства за ремонт транспортного средства на счет ООО «Ромашка», о чем письменно уведомляет арендодателя (т. е. просит исполнить обязательство в пользу третьего лица). ООО «Фиалка», узнав об этом, хочет произвести взаимозачет своего обязательства по оплате ремонта транспорта, которое оно должно исполнить в пользу ООО «Ромашка», и своего требования к ООО «Ромашка» об оплате ремонта помещения.

В данной ситуации ООО «Фиалка» не имеет права на зачет своего требования к ООО «Ромашка», поскольку ООО «Ромашка» не имеет встречного требования к ООО «Фиалка», а зачет допускается лишь в случае наличия нескольких встречных требований, когда кредитором по одному из требований является должник по другому требованию.

<…>

Во-вторых, предъявляемые к зачету требования должны быть однородными, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Это значит, что их предметом должно быть по общему правилу имущество, которое обладает сходными родовыми признаками.*

Требования, предъявляемые к зачету, могут:

  • вытекать из одного и того же обязательства (например, требование арендодателя о погашении задолженности по арендной плате и требование арендатора о возмещении стоимости произведенного капитального ремонта арендуемого помещения);
  • вытекать из обязательств одного вида (например, из обязательств по оказанию услуг: требование об оплате юридических услуг и требование об оплате медицинских услуг);
  • вытекать из обязательств различного вида (например, требование подрядчика к банку о взыскании стоимости выполненных работ и требование банка по уплате процентов за пользование кредитом; требование покупателя к продавцу о возврате предварительной оплаты за товар и требование продавца к покупателю по оплате транспортных расходов).

Внимание! Требования, не являющиеся однородными по своей юридической природе, не могут быть прекращены посредством зачета.

Так, если одна из сторон потребует зачесть требование об уплате долга и обязательство по предоставлению кредита, то зачет будет невозможен. Дело в том, что обязательство по предоставлению кредита, в отличие от обязательства по уплате долга (дебиторской задолженности), не предполагает возможности понуждения к его исполнению в натуре. Иными словами, понуждение к исполнению обязанности выдать кредит в натуре не допускается. К такому выводу пришел ФАС Московского округа впостановлении от 25 марта 2011 г. № КГ-А40/1415-11 по делу № А40-42333/10-97-359.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ, норма статьи 410 Гражданского кодекса РФ носит диспозитивный характер. Поэтому закон не запрещает сторонам заключить соглашение, в котором они могут изменить отдельные предпосылки прекращения обязательств зачетом. Это означает, что стороны в соглашении могут договориться о зачете и неоднородных требований (например, требования об уплате долга и обязательства по предоставлению кредита). Такие разъяснения содержатся в абзаце 4пункта 4 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Однако нужно иметь в виду, что это может касаться только соглашения сторон о зачете, а не односторонней сделки по зачету по заявлению одной из сторон обязательства. Кроме того, к таким разъяснениям нужно подходить осторожно, поскольку практика их применения еще не сложилась.

В-третьих, срок исполнения каждого из предъявляемых к зачету обязательств на момент заявления о зачете должен уже наступить, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Применительно к зачету встречных требований срок исполнения можно считать наступившим в следующих случаях (ст. 410 ГК РФ):

  • в обязательстве указан определенный срок его исполнения, и этот срок уже наступил;
  • срок исполнения в обязательстве не указан;
  • срок исполнения обязательства определен моментом востребования.

Если заявление о зачете сделать до того, как наступит срок исполнения одного из обязательств, предъявляемых к зачету, то такое заявление не будет иметь правовых последствий и обязательства зачетом не прекратятся (п. 18 информационного письма № 65).*

В то же время в законе могут предусматриваться случаи, когда допускается зачет встречных однородных требований, срок исполнения которых (или срок исполнения одного из них) не наступил. Такие правила установлены в статье 410 Гражданского кодекса РФ. Однако в настоящее время таких случаев в законе нет, а потому практика применения такого правила еще не сложилась.

В-четвертых, по каждому из требований, предъявляемых к зачету, не должен истечь срок исковой давности (абз. 5 ст. 411 ГК РФ).*

<…>

В-пятых, между контрагентами не должно быть спора в отношении какого-либо из предъявляемых к зачету требований*. Это значит, что обязательство нельзя предъявить к зачету в следующих случаях.

1. Если одна из сторон обратилась к своему контрагенту с претензией, в которой оспаривает существующее обязательство. Такую претензию можно направить в ответ на полученное от контрагента заявление о зачете. В претензии необходимо указать, с каким именно требованием организация не согласна и по каким именно основаниям. Зачет будет возможен только после того, как стороны урегулируют все разногласия. Если этого не произойдет, то сторона, направившая заявление о зачете, сможет обратиться с таким требованием в суд, но не сможет осуществить зачет в одностороннем порядке.

2. Если к лицу, имеющему право заявить о зачете, предъявлен иск об оспаривании предъявляемого к зачету обязательства. В этом случае обязательство, существующее между истцом и ответчиком, не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования в одностороннем порядке. Обязательство, являющееся предметом судебного спора, может быть прекращено зачетом лишь при рассмотрении встречного иска или при предъявлении самостоятельного иска (п. 1 информационного письма № 65).

3. Если суд вынес решение по спору. После принятия судом судебного акта по спору в отношении обязательства зачет встречных требований должника и взыскателя возможен только в рамках исполнительного производства при условии наличия встречных исполнительных листов (п. 2 информационного письма № 65постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2011 г. по делу № А33-10427/2008).

<…>

В-шестых, закон или договор не должен запрещать зачет по одному из требований. Закон устанавливает, что зачет недопустим по следующим требованиям:

Порядок зачета встречных требований

Для зачета достаточно заявления одной стороны (ст. 410 ГК РФ). Это означает, что для проведения зачета не требуется согласия другой стороны, и если одна из сторон потребует зачета, то при наличии всех перечисленных выше условий зачет будет осуществлен.

Для зачета необходимо:

  1. Направить заявление о зачете другой стороне (правила отправки заявления о зачете аналогичныправилам отправки претензии).
  2. Получить доказательства вручения контрагенту заявления о зачете (они также аналогичны доказательствам факта получения претензии).

Если заявление о зачете контрагентом не получено, то зачет считается несостоявшимся (п. 4 информационного письма № 65).*

Пример из практики: суд не принял акт сверки взаиморасчетов между истцом и ответчиком в качестве доказательства того, что задолженность перед истцом погашена путем зачета встречных требований

МУП «П.» обратилось с иском о взыскании с ответчика задолженности по договору энергоснабжения. При рассмотрении дела возникли разногласия, связанные с зачетом в счет исполнения обязательств по оплате тепловой энергии встречных обязательств ответчика. Как указал суд, в силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в суде иными доказательствами. Статья 410 Гражданского кодекса РФ связывает прекращение обязательств зачетом встречных однородных требований с направлением соответствующего заявления стороной обязательства, а надлежащим доказательством совершения такого зачета является заявление о зачете и документальные сведения о получении такого заявления противной стороной. Суд не принял в качестве доказательств указанных фактов акт сверки взаиморасчетов между истцом и ответчиком, в связи с чем исковые требования были удовлетворены (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2011 г. № 17АП-617/2011-ГК по делу № А60-30396/2010).

Обязательства считаются прекращенными зачетом с момента наступления срока исполнения того обязательства, срок исполнения которого наступил позднее (п. 3 информационного письма № 65).*

Пример определения момента прекращения встречных обязательств зачетом

ООО «Фиалка» выполнило для ООО «Орхидея» работы по ремонту помещения по договору подряда от 1 декабря 2011 года, что было подтверждено актом приемки-сдачи выполненных работ от 1 августа 2012 года. Согласно договору ООО «Орхидея» должно было оплатить работы в размере 200 тыс. руб. в течение пяти дней с момента подписания акта.

ООО «Орхидея» отремонтировало принадлежащее ООО «Фиалка» транспортное средство. Это подтверждается актом приемки выполненных работ от 1 сентября 2012 года ООО «Фиалка» должно было оплатить выполненные работы в размере 100 тыс. руб. в течение десяти дней с момента подписания акта выполненных работ.

ООО «Фиалка» 5 сентября 2012 года направило ООО «Орхидея» уведомление о зачете встречных требований. ООО «Орхидея» получило указанное заявление 20 сентября 2012 года.

В данном случае срок исполнения обязательства ООО «Орхидея» перед ООО «Фиалка» наступил 2 августа 2012 года. Срок исполнения обязательства ООО «Фиалка» перед ООО «Орхидея» наступил 2 сентября 2012 года. К моменту заявления о зачете ООО «Орхидея» уже оплатило ООО «Фиалка» 100 тыс. руб.

Следовательно, встречные денежные обязательства между ООО «Орхидея» и ООО «Фиалка» были прекращены зачетом в полном объеме с 2 сентября 2012 года.

Если сумма одного из зачитываемых обязательств меньше суммы другого обязательства, принимаемого к зачету, то большее по сумме обязательство прекращается частично в размере полностью зачитываемого обязательства.

Если одна из сторон предъявляет к зачету несколько обязательств и сумма встречного требования недостаточна для прекращения этих обязательств полностью, то прекращенным считается обязательство, срок исполнения которого наступил ранее (п. 19 информационного письма № 65).

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка