Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23
31 мая 2016 8 просмотров

По первому пункту ответа мне не понятно.."затраты, оплаченные за счет средств целевого финансирования, в составе расходов при расчете единого налога нельзя". Но ведь мы считаем в расходах услуги всех подрядчиков, которых мы нанимали для строительства дома, даже находясь на УСН 6% (при расчете экономии), так чем же эти услуги технадзора отличаются от всех прочих затрат? Ведь в нашем случае, мы их исполняем сами, а могли бы нанять тоже подрядную организацию для этих целей.

Вознаграждение застройщика в виде экономии средств определяется без учета расходов на содержание застройщика, о чем неоднократно говорил в письмах Минфин России. При этом, организации на ОСН вправе уменьшить доходы на экономически обоснованные расходы, в том числе на расходы по содержанию застройщика, аналогично могут уменьшить организации на УСН «доходы-расходы», но только на те составляющие, что есть в перечне расходов, учитываемых на УСН.

Организации на УСН «доходы» лишены возможности учитывать расходы, в том числе расходы на содержание застройщика.

То есть сначала определяется доход в виде экономии, при этом она рассчитывается без уменьшения на расходы на содержание застройщика, и доход уже не является целевыми средствами, после чего в уменьшение такого дохода можно учесть расходы на содержание застройщика, но организациями, которые учитывают расходы.

Обоснование

1. ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ ОТ 19.09.2014 № 03-11-06/2/47049

«Исходя из этого, организация, осуществляющая функции застройщика при строительстве объектов за счет средств дольщиков, при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, должна учитывать доходы от оплаты услуг застройщика, а также экономию затрат на строительство объектов недвижимости в виде разницы между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами по строительству данных объектов, не включающими расходы на содержание службы застройщика, определяемую по окончании строительства.»

2. Из статьи

НАЛОГИ У ЗАСТРОЙЩИКОВ И ПОДРЯДЧИКОВ: ИНСТРУКЦИИ С ВЫГОДНЫМИ РЕШЕНИЯМИ ДЛЯ ЛЮБЫХ СЛУЧАЕВ
В договоре участия в долевом строительстве стороны вправе как выделить вознаграждение застройщика, так и не выделять его. Влияют ли условия определения вознаграждения на порядок расходования средств дольщиков?

1.10.1. Порядок определения

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона 214-ФЗ цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Таким образом, речь идет о том, что стороны вправе как выделить вознаграждение застройщика в договоре, так и не выделять это вознаграждение. Более того, в договоре вообще может не предусматриваться оказание застройщиком услуг дольщику. В этом случае доходом застройщика будет считаться сумма экономии средств дольщиков, если договором не предусмотрено иное.

1.10.2. Расходы на содержание застройщика

Что касается сводного сметного расчета, в котором в главе 10 определяется сумма на содержание застройщика, то он не имеет к договору участия в долевом строительстве никакого отношения. Ведь речь идет о коммерческом строительстве, а не о строительстве за счет средств бюджетов всех уровней. Тем не менее структура расходов на содержание застройщика, включаемых в стоимость строительства в случае, если договорами с дольщиками не предусмотрено оказание услуг, должна соответствовать требованиям, изложенным в письме Минстроя России от 13 декабря 1995 г. № ВБ-29/12-347. И, конечно, величина этих расходов должна быть сопоставима с рыночной ценой таких затрат.

Если застройщик признает в учете выручку от оказания услуг дольщикам, то в расходы, связанные с ее получением, он может включить затраты на свое содержание (полностью или их часть) в порядке, определенном учетной политикой. При этом такие расходы должны соответствовать требованиям пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ.

3. ЖУРНАЛ «УЧЕТ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ», № 11, НОЯБРЬ 2015

Услуги застройщика по договорам долевого участия – учет и налоги

Вознаграждение застройщика

Та сумма, которую дольщик платит застройщику по договору долевого участия, необходима для создания объекта и определяет цену договора (п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2014 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»). При этом цену в договоре стороны могут определить как сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта и на оплату услуг застройщика.

Таким образом, в договоре должно быть зафиксировано, что застройщик предоставляет дольщику свои услуги.

Кроме того, в договоре должен быть определен размер вознаграждения застройщика за услуги. На практике применяют два основных варианта.

1. Вознаграждение застройщика выделяют из общей суммы цены договора в определенной сумме или в процентах от цены договора. Это текущее вознаграждение. К нему добавляется экономия застройщика, которую рассчитывают так:

Экономия застройщика = Цена договора Текущее вознаграждение Сумма расходов на строительство объекта, предусмотренных статьей 18 закона № 214-ФЗ

2. Вознаграждение определяют только в сумме экономии застройщика.

Очевидно, что предусмотренные в договоре услуги застройщика для целей бухгалтерского и налогового учета следует рассматривать как самостоятельный вид деятельности.

Основная проблема застройщика заключается в том, что еще никто и никогда не сформулировал, о каких конкретно услугах идет речь. То есть намерение оказать услуги есть, но в чем они будут выражаться, стороны не определились. Это первая и основная задача, которую застройщику необходимо решить.

Состав расходов

Бухгалтер компании-застройщика должен понимать:

  • какие расходы организация может понести, когда будет оказывать услуги;
  • как эти расходы отразить на счетах бухучета и для целей налогообложения.

Если в договоре не определено, какие конкретно услуги застройщик оказывает дольщику, то решить обе эти задачи можно только одним способом. А именно отразить в учетной политике состав услуг. Например, фрагмент учетной политики может быть сформулирован, как в образце.

Также в учетной политике следует привести перечень расходов, которые застройщик вправе учесть, чтобы уменьшить доходы от оказания услуг. В частности, в их число можно включить:

  • расходы, связанные с содержанием застройщика (аренда офиса, канцтовары, заработная плата и др.);
  • расходы на рекламу;
  • расходы, связанные с выплатой вознаграждения риелтору за поиск покупателей;
  • проценты за пользование кредитными и заемными средствами, направленными на финансирование расходов на строительство;
  • другие расходы, связанные с оказанием услуг.

В отдельных случаях можно учесть затраты по строительству социальных и инженерных объектов, которые застройщик передает местным органам исполнительной власти по окончании строительства.

Однако данный вопрос надо решать индивидуально для каждого объекта. Причем после анализа всех условий заключенных договоров, соглашений и иных документов по строительству таких объектов. › |

› | Подробнее о том, в каких случаях затраты по строительству объектов инфраструктуры можно учесть в целях налогообложения прибыли, читайте в статье «Как учитывать инженерные сети», выпуск «Учета в строительстве» № 4, 2015.

Бухгалтерский учет

Организация должна определить, как признавать выручку и расходы, связанные с оказанием услуг.

Методы учета выручки

Нормативно определенной методики признания выручки и расходов по оказанию услуг застройщиком нет. Поэтому такой порядок надо установить в учетной политике организации. Для этого можно использовать общие нормы бухгалтерских стандартов. Например, положения пункта 12 ПБУ 9/99.

Согласно указанному пункту, выручку признают в бухгалтерском учете при одновременном выполнении пяти условий. Главное из них – сам факт того, что услуга оказана. То есть застройщик должен учесть услугу в том отчетном периоде, в котором ее оказал. Но, конечно, при выполнении всех иных условий, предусмотренных пунктом 12 ПБУ 9/99. А именно: сумму выручки и расходов можно определить, организация имеет право на получение этой выручки, и она будет оплачена.

Можно также считать, что услуга носит длительный характер. В этом случае говорить о том, что застройщик оказал услугу, можно только по окончании строительства. При этом выручку в учете не признают, а расходы, связанные с оказанием услуг, учитывают в составе дебиторской задолженности.

Если услуга носит длительный характер, то организация может применить и нормы пункта 13 ПБУ 9/99, которые позволяют признавать выручку по долгосрочным договорам методом по готовности. Выбор метода, по которому компания будет учитывать выручку, следует закрепить в учетной политике.

Как правило, застройщики применяют метод признания выручки по мере готовности услуги. Удобнее использовать этот метод. Так как между бухгалтерским и налоговым учетом будет меньше разниц. Кроме того, данный метод позволяет признать доходы, которые покроют отдельные расходы. Например, проценты за пользование кредитными и заемными средствами, которые признают ежемесячно. › |

› | Расходы по займам отражают в бухучете в том отчетном периоде, к которому они относятся (п. 6 ПБУ 15/2008).

Определение выручки по готовности

Наиболее часто на практике встречаются следующие способы определения величины выручки.

1. Текущее вознаграждение учитывают равномерно в течение нормативного срока строительства, а по его окончании дополнительно признают выручку исходя из суммы полученной экономии средств дольщиков. В этом случае можно применить следующую формулу:

В = В1/Т1 + В2/Т2+..... + Вn/Tn,

где:

В – выручка от реализации услуг, признаваемая в учете за отчетный период;

В1, В2… Вn – сумма текущего вознаграждения застройщика, определенная по условиям договоров участия в долевом строительстве по каждому заключенному на начало отчетного периода договору;

Т1, Т2… Тn – количество отчетных периодов по каждому заключенному договору исходя из срока передачи объекта долевого строительства, установленного условиями договора.

По окончании строительства сумму полученной экономии дополнительно признают в качестве выручки от реализации услуг.

2. Организация уверена, что общая сумма выручки от реализации услуг по всем долевым договорам будет достаточна, чтобы покрыть расходы, связанные с их оказанием. Однако не может достоверно определить финансовый результат по строительству (будущую экономию). В этом случае выручку от оказания услуг можно признавать в процессе строительства равной величине расходов.

3. Застройщик может достоверно определить финансовый результат по строительству в целом с учетом текущего вознаграждения и будущей экономии. Тогда выручку от реализации услуг можно определять так:

Выручка от реализации услуг = Суммы фактически понесенных расходов, связанных с оказанием услуг, за отчетный период + Норматив прибыли, рассчитанный исходя из уровня предполагаемой рентабельности

ПРИМЕР

Организация намерена получить по итогам строительства прибыль, исходя из уровня рентабельности 15 процентов.

При этом рентабельность была определена как отношение прибыли к предполагаемой величине расходов, связанных с оказанием услуг.

Предположим, что сумма расходов, связанных с оказанием услуг за отчетный период, составит 300 000 руб. Тогда величина выручки будет равна:

300 000 руб. х 115% = 345 000 руб.

Проводки

Бухгалтерские проводки по типовым операциям следующие:

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ (60, 70, 69…)
– отражены расходы, связанные с оказанием услуг дольщикам;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– учтен НДС, предъявленный поставщиками товаров (работ, услуг), которые использованы для оказания услуг;

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 19
– включен НДС в расходы, если выручка от оказания услуг не облагается налогом;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
– принят к вычету НДС, если выручка налогом облагается;

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 66 (67)
– начислены проценты за пользование кредитами и займами;

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90
– отражена выручка от оказания услуг дольщикам за отчетный период (ее величину рассчитывают одним из выбранных организацией способов);

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 68
– начислен НДС с выручки от оказания услуг, если она облагается налогом;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 20
– списаны расходы, связанные с оказанием услуг.

Особенности налогообложения

Налогоплательщик определяет самостоятельно выручку по долгосрочным договорам в целях налогообложения прибыли.

При этом необходимо исходить из того же принципа, по которому формируются расходы. Это следует из статьи 271 Налогового кодекса РФ. Правда, при условии, что не предусмотрено поэтапное оказание услуг. Это означает, что и в налоговом учете выручку признают за каждый отчетный период. А ее величину можно определять в том же порядке, что и в бухучете. Таким образом, сблизится налоговый и бухгалтерский учет.

Освобождаются от НДС услуги, которые застройщик оказывает по договорам участия в долевом строительстве. Исключение – услуги застройщика при строительстве объектов производственного назначения.

› | Подробнее об особенностях начисления НДС по услугам застройщика читайте в статье журнала.

Причем, по мнению контролирующих органов, к ним относятся объектыдолевого строительства, включая нежилые помещения в многоквартирных жилых домах, если они предназначены для использования в производстве товаров и оказания услуг. › |

Из рекомендации
Елены Поповой, государственного советника налоговой службы РФ I ранга.

Андрея Кизимова, заместителя директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса

Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Галины Орловой, внештатного консультанта ФСС России

Любови Котовой, заместителя директора департамента развития социального страхования Минтруда России

Валентины Акимовой, государственного советника налоговой службы РФ III ранга

Ольги Красновой, директора БСС «Система Главбух»

Ольги Цибизовой, заместителя директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Ивана Шкловца, заместителя руководителя Федеральной службы по труду и занятости

Нины Ковязиной, заместителя директора департамента медицинского образования и кадровой политики в здравоохранении Минздрава России

Название рекомендации
Заголовок

  • Пункт 1
  • Пункт 2
  • Пункт 3

Текст рекомендации со ссылками

<…>

Из статьи журнала « », №, месяца 2013
Название статьи

<…>

Текст статьи со ссылками

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка