Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23
2 июня 2016 8 просмотров

Наша организация заключила договор аренды земельного участка с муниципалитетом. Договор зарегистрирован 01 мая 2016 года. Аренда за пользование начислена с апреля 2015 года. Срок уплаты аренды по договору: поквартально, не позднее 15 числа второго месяца квартала. Получается, что сроки оплаты за 2015г., 1 пг 2016 нарушены, т.к. отдельные условия по оплате данных периодов не прописаны в договоре. Однако, возможности исполнить обязательства по платежам не было, т.к. договор был не зарегистрирован и не вступил в действие. Правомерно ли начисление пени арендодателем? С какого периода арендодатель может начислять пени?

Да, правомерно. Если земельный участок был фактически передан в Ваше пользование в 2015 г., то соответственно, и обязанность по внесению арендных платежей возникла с момента передачи арендованного участка. На это указал ВАС в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13.

Как указывает ВАС РФ, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Обоснование

Из статьи журнала «Арбитражная практика для юристов» № 1, Январь 2012

Хозяйственные споры

Споры по поводу аренды муниципальных земель разрешают на основе норм гражданского и земельного законодательства

К.М. Николаевна, председатель судебного состава Арбитражного суда Ставропольского края, доцент, кандидат юридических наук margo884@mail.ru

  • Можно ли заключать договоры аренды земельного участка, которому не присвоен кадастровый номер
  • Когда возможно досрочное расторжение договора аренды земельного участка
  • Как влияет фактическое пользование объектом аренды на взыскание арендных платежей

Земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 3 ЗК РФ).

Право сдачи имущества, в том числе и земельных участков, в аренду принадлежит его собственнику. Согласно статье 608 Гражданского кодекса РФ арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пункт 2 статьи 609 ГК РФ предусматривает, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. При этом договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Такой договор считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Еще одной особенностью договора аренды земли является его возмездность (ст. 606 ГК РФ). Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен. Кроме того, обязанности арендатора вносить арендную плату корреспондирует обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество во владение и пользование в соответствии с условиями договора и в надлежащем состоянии (ст. 606, 611, 614 ГК РФ). Как известно, в Земельном кодексе РФ прямо закреплен принцип платности использования земли (п. 3 ст. 65).

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или в муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Они обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и в муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату.

Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Рассматривая споры о взыскании арендной платы, суд исследует достаточно большой круг вопросов: это и порядок предоставления земельного участка, и наличие оснований для заключения договора аренды (купли-продажи) земельного участка, и факт его регистрации.

Земельный участок или его часть не могут быть объектом аренды, если не индивидуализированы в установленном законом порядке. Согласно Закону о государственном кадастре недвижимости1 каждому земельному участку присваивается кадастровый номер.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным.

Отсутствие государственного кадастрового учета земельного участка препятствует заключению договора аренды

По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168 и части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец, и должен рассматривать заявленное требование исходя из фактических правоотношений. Суд определяет правовую квалификацию исковых требований и может их удовлетворить, если это не изменяет фактического основания и предмета иска, а также не влияет на объем заявленных требований.

Практика. Между комитетом по управлению муниципальным имуществом и обществом был заключен договор аренды земельного участка сроком на три года, в условиях которого было закреплено целевое назначение участка – для проектирования и строительства объектов производственного назначения. В связи с тем, что арендатор ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендных платежей, у него образовалась задолженность по арендной плате. Не решив спор в досудебном порядке, арендодатель обратился в суд с иском о взыскании арендных платежей и пени.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования лишь частично, взыскав задолженность и пени за последние четыре месяца пользования землей. Требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения. Установлено, что земельный участок на момент заключения договора не был идентифицирован, кадастровый учет участка не был проведен, его местоположение определено не было.

Кадастровый учет участка и внесение номера в государственный кадастр недвижимости были осуществлены спустя год после заключения договора. Ссылки истца в обоснование расчета арендной платы с даты вынесения постановления муниципального образования судом отклонены, так как до момента государственного кадастрового учета земельного участка как объекта гражданских прав не существовало.

Суд пришел к выводу, что фактической передачи земельного участка не могло состояться до постановки земельного участка на государственный кадастровый учет. Следовательно, у сторон не могли возникнуть отношения по аренде земельного участка до постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, а поэтому расчет арендной платы и пени может производиться только с момента государственной регистрации договора аренды, в связи с чем из расчета арендной платы, представленного истцом, следует исключить период, когда земельный участок не был зарегистрирован2.

Если предметом иска согласно его содержанию и предоставленному арендодателем расчету суммы требований является взыскание денежных средств, представляющих собою арендную плату, неполученную за пользование земельным участком, то данные обстоятельства относятся к основанию иска.

Суд вправе квалифицировать сложившиеся между сторонами правоотношения как отношения, вытекающие из неосновательного обогащения. Правовая квалификация судом заявленных истцом требований не может рассматриваться в качестве изменения им предмета или основания иска, поскольку фактические обстоятельства (неосновательное пользование земельным участком), на которые ссылался истец, и предмет иска (взыскание денежных средств, являющихся арендной платой независимо от того, как они обозначены истцом) судом не изменены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (п. 2 ст. 1105 ГК РФ).

Признание договора аренды незаключенным не освобождает арендатора от возмещения задолженности

При расчете неосновательного обогащения стороны спора обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности.

Практика. Администрация муниципального района и общество заключили договор аренды земельного участка. Арендодатель полагает, что общество не исполнило надлежащим образом договорных обязательств по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. В связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной плате, что послужило основанием для обращения с иском в суд.

Суды первой, а затем апелляционной и кассационной инстанций удовлетворили исковые требования частично, обосновав свою позицию следующим образом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В спорном договоре не указаны государственные кадастровые номера земельных участков, являющихся объектом аренды. Таким образом, подписанный сторонами договор не позволяет определить переданное ответчику недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. Однако в силу части 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Суды применили при расчете размера неосновательного обогащения постановление Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-П «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена»3.

Суд, скорее всего, откажет в удовлетворении требований о перерасчете арендной платы

Если заявитель обращается с требованием о признании незаконным отказа произвести перерасчет арендной платы, то суд в удовлетворении требований отказывает ввиду избрания ненадлежащего способа защиты.

Практика. Несколько обществ и индивидуальных предпринимателей заключили соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка для строительства торгово-бытового комплекса. По соглашению земельный участок разделен между участниками на определенных условиях. Постановлением главы администрации города арендаторам предоставлен земельный участок для проектирования и строительства торгово-бытового комплекса сроком на три года. По условиям договора размер арендной платы установлен пропорционально занимаемой каждым арендатором площади в здании (сооружении). По окончании строительства за всеми арендаторами было зарегистрировано право общей долевой собственности на торгово-бытовой комплекс. Один из индивидуальных предпринимателей обратился к комитету с заявлением о перерасчете арендной платы. Получив отказ, заявитель обратился в суд с требованием о признании незаконным отказа комитета в перерасчете арендной платы. Суд в иске отказал по следующим основаниям.

Суд отметил обстоятельства признания участниками спорных отношений расчета и уплаты заявителем в бюджет арендной платы исходя из части неделимого земельного участка, что соответствует постановлениям главы администрации города, условиям соглашения и приложениям к договорам аренды.

Возникший между сторонами спор вытекает из договорных отношений сторон, то есть является гражданско-правовым. Таким образом, споры по договору аренды подлежат рассмотрению в порядке искового производства.

Избранный заявителем способ защиты без учета гражданско-правового характера существующих правоотношений не приведет к защите его прав, поскольку в данном случае отсутствуют основания считать права заявителя нарушенными в результате бездействия комитета как исполнительного органа муниципального образования.

Считая начисленный комитетом размер арендной платы незаконным, заявитель должен использовать установленные процессуальным законом гражданско-правовые способы защиты.

Поскольку избранный заявителем способ защиты не приведет к восстановлению его нарушенных прав и законных интересов и цель обращения за судебной защитой не может быть достигнута, у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований4.

Ошибка в определении вида использования земельного участка может привести
к отказу в иске

При предоставлении участка в аренду важное значение может иметь определение вида разрешенного использования земельного участка. Правовой режим земель ЗК РФ определяет исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (п. 2 ст. 7). Так, в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам, в том числе и жилым (ст. 85 ЗК РФ).

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения согласно градостроительным регламентам.

Правильное определение разрешенного вида использования участка необходимо для возможности регистрации договоров аренды, исчисления кадастровой стоимости участка. В удовлетворении иска о взыскании арендной платы может быть отказано, если арендодатель при расчете неверно применил удельный показатель кадастровой стоимости при ошибке в определении вида использования земельного участка.

Практика. На основании постановления главы администрации города комитет по земельным ресурсам и землеустройству и общество заключили договор аренды земельного участка. По условиям договора общая сумма арендной платы исчисляется ежегодно в соответствии с изменениями ставки земельного налога и базовых ставок арендной платы за землю. Размер арендной платы, устанавливаемый администрацией города, может пересматриваться не чаще одного раза в год и оформляется дополнительным соглашением. Постановлением главы алминистрации города полномочия арендодателя переданы комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города. Дополнительным соглашением стороны внесли изменения в договор в части разрешенного использования земельного участка: после слов «для производственной деятельности» следует читать «земельный участок баз и складов, используемый для целей оптовой торговли», вследствие чего расчет производился с применением коэффициентов для вида разрешенного использования. За обществом образовалась задолженность по арендной плате, непогашение которой явилось основанием для обращения комитета с иском в суд.

Требования комитета судом удовлетворены частично, указано, что общество неверно произвело расчет арендной платы, а именно – неверно применило удельный показатель кадастровой стоимости земли. Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости спорный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, предоставлен для производственной деятельности.

При указанных обстоятельствах суды при расчете задолженности общества правомерно применили удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков, учитывая частичное внесение обществом платежей по арендной плате5.

Период взыскания арендных платежей напрямую зависит от фактического пользования объектом аренды

При возникновении спора об определении периода взыскания арендных платежей суды исследуют доказательства о предоставлении земельного участка и фактического пользования объектом аренды.

Практика. Постановлением главы города предпринимателю предоставлен в краткосрочную аренду дополнительный земельный участок для расширения существующего магазина, заключен соответствующий договор. По истечении шести лет после прекращения действия данного договора администрация вновь предоставляет предпринимателю спорный участок для продолжения реконструкции магазина. К новому договору аренды приложен расчет арендной платы за прошедшие шесть лет. Считая этот расчет незаконным, предприниматель обратился с иском в суд.

Решением суда первой инстанции суд прекратил производство по делу в части признания незаконным приложенного к договору аренды расчета арендной платы и обязал комитет произвести расчет арендной платы по договору аренды с момента его заключения и зачесть в счет арендных платежей ранее произведенный авансом арендный платеж. В удовлетворении остальной части требований отказано. Довод комитета о правомерности произведенного им расчета арендной платы отклонен судом первой инстанции, поскольку использование предпринимателем земельного участка до заключения договора аренды не подтверждено. После прекращения действия первого договора предприниматель неоднократно обращался к администрации и комитету с заявлениями о продлении договорных отношений либо заключении нового договора. Однако администрация и комитет в продлении арендных отношений отказали.

Довод комитета о пропуске предпринимателем срока на оспаривание действий государственных органов, установленного пунктом 4 статьи 198 АПК, не был принят во внимание, поскольку требования заявлены не только на основании статьи 198 АПК РФ, но и на основании статьи 12 ГК РФ. Защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения6.

Взыскать плату за пользование предметом аренды возможно только при наличии документального подтверждения передачи такого имущества до заключения договора

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

Практика. Постановлением главы администрации города в 2005 году обществу утвержден акт выбора земельного участка, согласовано место размещения торгово-офисного центра. В 2008 году стороны заключили договор аренды земельного участка, одним из условий которого было начисление арендной платы с 2005 года. Арендодатель в претензионном порядке предложил обществу погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате. Не получив удовлетворения своих требований, арендодатель обратился в суд, но в удовлетворении исковых требований ему было отказано по следующим основаниям.

Спорный земельный участок передан обществу в 2008 году, соответственно, и обязанность по внесению арендных платежей у арендатора возникла с момента передачи ему арендованного участка. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

Также арендодатель, который не исполнил обязательства по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или в иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений7.

Кассационная жалоба, поданная на решение суда первой инстанции, также осталась без удовлетворения8.

Суды часто отказывают в удовлетворении требований о досрочном расторжении договора аренды земли

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано следующее. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующих нарушений. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Так, по одному из дел ФАС Северо-Кавказского округа по иску комитета по управлению муниципальным имуществом о взыскании задолженности по договору аренды и пени за просрочку внесения платежей, задолженности за фактическое использование земельного участка, расторжении договора аренды, последнее требование решением суда оставлено без рассмотрения.

Суд указал: пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 АПК РФ). Суды, установив нарушение комитетом требований указанных норм права, оставили без рассмотрения требование о расторжении договора, поскольку не соблюден претензионный порядок урегулирования спора.

Земельный участок, не прошедший кадастрового учета, в порядке виндикации истребовать нельзя

Земельный участок, не прошедший кадастрового учета, в порядке виндикации истребовать нельзя

Стоит отметить, что отсутствие государственного кадастрового учета земельного участка делает невозможным заключение не только договоров аренды, но любых иных сделок с земельным участком как объектом гражданских прав.

Земельный участок, не прошедший кадастрового учета, не может рассматриваться в качестве индивидуально-определенной вещи, следовательно, в отношении такого участка невозможно применение вещно-правовых способов защиты права. Например, ФАС Поволжского округа в постановлении от 02.02.2008 по делу № А55-307/2008 указал, что земельный участок, об истребовании которого предъявлены требования, не сформирован в установленном законом порядке и не обладает признаками индивидуально-определенной вещи, в связи с чем не может быть истребован по виндикационному иску.

Полагаю, что является дискуссионным вывод о праве суда, исходя из фактических обстоятельств дела, самостоятельно переквалифицировать четко сформулированные исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, вытекающие из договорных обязательств между истцом и ответчиком, на требования о взыскании неосновательного обогащения, основанием которых выступает бездоговорное неосновательное владение и пользование земельным участком.

Автор обращает внимание на то, что возможность взыскания арендных платежей обусловлена наличием доказательств, подтверждающих передачу арендатору и фактическое пользование последним объектом аренды, поскольку договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств. Обязанности арендодателя предоставить арендатору во владение, временное владение и пользование или во временное пользование объект аренды (ст. 606, 611 ГК РФ) соответствует обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 614 ГК РФ).

В целом статья содержит довольно интересный обзор сложившихся в судебной практике подходов к разрешению споров по поводу аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Поэтому данный материал будет полезен участникам гражданского оборота для правильного формирования своей правовой позиции в случае возникновения аналогичных судебных споров.

_________________________
1Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ.

2Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2010 по делу № А63-13296/2009-С7-21.

3Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.12.2010 по делу № А63-1096/2010.

4Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.01.2010 по делу № А63-6132/2009.

5Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.11.2010 по делу № А63-16341/2009.

6Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.12.2009 по делу № А63-1926/2009.

7Пункт 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Новости по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка