Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Где вам помогут выбрать онлайн‑кассу и модернизировать старую

Подписка
Срочно заберите все!
№23
6 июня 2016 7 просмотров

Может ли налоговая доначислить налог на доходы при продаже квартиры продавцу:если в договоре купли продажи была указана сумма продажи 1,5 млн рублей (равная сумме приобретения квартиры продавцом, то есть налоговая база равна нулю), фактически квартира продана за 2 млн рублей., продавцом написаны две расписки на сумму 1,5 млн за квартиру, и 500 тыс. за неотделимые улучшения квартиры.

Проверяющие могут доначислить НДФЛ на сумму дохода от продажи неотделимых улучшений.

По мнению проверяющих, неотделимые улучшения в квартире не могут являться самостоятельным объектом гражданских прав и быть объектом купли-продажи, а их стоимость является составной частью стоимости продаваемой квартиры. Поэтому отдельного налогового вычета по продаже неотделимых улучшений налогоплательщик по их мнению заявлять не вправе.

Обоснование

Из рекомендации

РЕШЕНИЕ ФНС РОССИИ от 14.11.2014 № б/н

Решение ФНС России от 14.11.2014

Тема спора: Правомерность доначислений по налогу на доходы физических лиц, в результате неотражения дохода в налоговой декларации, полученного по договору купли-продажи неотделимых улучшений. По мнению налогоплательщика, неотделимые улучшения подлежит освобождению от налогообложения по основаниям п. 17.1 ст. 217 НК РФ, поскольку находились в собственности более трех лет

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

РЕШЕНИЕ

от 14 ноября 2014 года

Руководитель УФНС России, рассмотрев апелляционную жалобу Х на решение ИФНС России от 21.08.2014г.,

УСТАНОВИЛ:

Х обратилась в Управление ФНС России с апелляционной жалобой, в порядке ст. 139 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), на решение ИФНС России от 21.08.2014 г. о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения, в части доначисления 72 800 руб. – налога на доходы физических лиц, уменьшения 79 655 руб. - налога на доходы физических лиц, заявленного к возврату из бюджета за 2013г., 14 560 руб. – привлечения к налоговой ответственности, установленной п. 1 ст. 122 НК РФ, и начисления пени в сумме 740,74 руб.

Х не согласна с выводами, изложенными в решении от 21.08.2014 г., поскольку считает, что оно не соответствует законодательству Российской Федерации о налогах и сборах и иным нормативно - правовым актам, принятым на его основе.

По мнению подателя жалобы, с учетом положений п. 17.1 ст. 217 НК РФ доход, полученный за неотделимые улучшения по договору купли-продажи в размере 2 440 000 руб. не является объектом обложения налогом на доходы физических лиц, поскольку они приобретены Х более трех лет – до 15.01.2010г.

На основании вышеизложенного, податель жалобы просит решение ИФНС России от 21.08.2014 г. о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения отменить в полном объеме.

Исследовав материалы дела о налоговом правонарушении, и исходя из доводов, содержащихся в апелляционной жалобе Х, Управление ФНС России не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела о налоговом правонарушении и подтверждается документами, представленными инспекцией Х совершила гражданско-правовые сделки, оформив их в виде договоров купли – продажи квартиры от 30.01.2013г. на сумму 2 000 000 руб. и договора купли – продажи неотделимых улучшений от 30.01.2013г. на сумму 2 440 000 руб.

Оплата по договору купли – продажи квартиры произведена за счет собственных средств покупателя в размере 440 000 руб., оставшаяся часть стоимости квартиры оплачена покупателем за счет кредитных средств ЮЛ 1 по кредитному договору от 21.02.2013г. в размере 1 560 000 руб.

Оплата по договору купли – продажи неотделимых улучшений произведена покупателем в полном размере на основании расписки от 04.03.2013г.

Согласно акту приема-передачи неотделимых улучшений квартиры от 30.01.2013г., Х передает покупателю (ФЛ 1 и ФЛ 2) двухкомнатную квартиру на четвертом этаже многоэтажного жилого дом, общей площадью 97,1 кв.м, находящуюся по адресу № 1 со следующими неотделимыми улучшениями недвижимого имущества:

Оборудование откосов, установка окон и остекление балконных проемов;

Утепление двух балконов по системе «французских лоджий»;

Инженерно-техническое оборудование стен;

Инженерно-техническое оборудование потолков;

Инженерно-техническое оборудование полов, включая установку системы «теплый пол»;

Прокладка электроканалов и разводка электропроводки, включая монтаж системы кондиционирования помещений;

Установка скрытой водоразводной системы, а также «сплит-систем»;

Оборудование дверных проемов и установка дверей.

Планировка архитектурного пространства с установкой гипсокартонных конструкций.

Вышеперечисленные неотделимые улучшения произведены Х 15.01.2010г. о чем свидетельствует акт приема-передачи выполненных работ.

В соответствии со ст. 207 НК РФ налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.

На основании ст. 208 НК РФ для целей главы 23 НК РФ к доходам от источников в Российской Федерации относятся, в том числе доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, иного имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу.

Согласно статье 209 НК РФ объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиком.

Пунктом 1 ст. 210 НК РФ установлено, что при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение, которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.

Пунктом 17.1 ст. 217 НК РФ установлено, что не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц: доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Предметом настоящего спора является включение в состав налогооблагаемой базы по НДФЛ доход, полученный от продажи неотделимых улучшений, произведенных на основании самостоятельно заключенного договора купли-продажи между названными сторонами.

В соответствии с положениями ст. 11 НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства РФ, используемых в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства.

Гражданское законодательство РФ не дает определение понятию неотделимые улучшения и не определяет собственника неотделимых улучшений, указывая лишь на то, что собственником отделимых улучшений, по общему правилу, признается арендатор (п. 1 ст. 623 ГК РФ), который, производя за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Из приведенной правовой нормы следует, что неотделимыми признаются такие улучшения арендованного имущества, которые нельзя отделить от арендованной вещи без вреда для нее. Неотделимые улучшения не образуют самостоятельного объекта гражданских прав. После того как произведены неотделимые улучшения новой вещи не возникает.

Согласно позиции, изложенной в Постановлении Северо-Западного округа от 08.08.2012г. по делу № А56-59417/2011, Решении Арбитражного суда Архангельской области от 05.03.2011г. по делу № А05-358/2011, неотделимые улучшения не являются новым имуществом и самостоятельным объектом гражданских прав, а следуют судьбе вещи, качество которой было улучшено.

Согласно ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В соответствии с положениями ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

Как установлено выше, неотделимые улучшения объекта недвижимого имущества представляют собой часть этого объекта, которые не могут быть отделены без его разрушения, повреждения или изменения его назначения, соответственно, нельзя их рассматривать как самостоятельную вещь, поскольку, неотделимые улучшения неразрывно связаны с объектом недвижимого имущества и не образуют новой вещи.

Таким образом, неотделимые улучшения по своей природе не являются самостоятельным объектом гражданских прав, соответственно, их нельзя отнести ни к одному из критериев, содержащих понятие имущества в соответствии с гражданским законодательством РФ.

В соответствии с требованиями, установленными пунктами 1, 3 ст. 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных ст. 129 ГК РФ. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Исходя из смысла названных положений, предметом договора купли-продажи могут быть только движимые, включая деньги и ценные бумаги, или недвижимые вещи, имеющие наименование, количество которых можно определить.

С учетом вышеизложенного неотделимые улучшения помещения нельзя рассматривать как вещь, которая может являться самостоятельным предметом договора купли-продажи в отрыве от самого объекта недвижимого имущества.

Таким образом, договор купли-продажи неотделимых улучшений от 30.01.2003г. заключен с нарушением требований, установленных в пунктах 1, 3 ст. 455 ГК РФ.

Согласно позиции Х и приведенным ею доводам, неотделимые улучшения можно рассматривать как иное имущество, в случае получения дохода от которого, после нахождения его в собственности налогоплательщика три года и более, такой доход по основаниям п. 17.1. ст. 217 НК РФ освобождается от уплаты НДФЛ.

При этом, исходя из вышеприведенных норм гражданского законодательства РФ, названные доводы Х являются необоснованными, соответственно, у нее отсутствует право на применение освобождения от уплаты НДФЛ, в части неотделимых улучшений, по основаниям нахождения их в собственности более трех лет.

Кроме того, Х не представлены документы, подтверждающие момент передачи квартиры под отделку, предусмотренный условиями договора от 01.06.2003г. на долевое участие в строительстве жилого дома по адресу №1, как основание, дающие ей право произвести неотделимые улучшения строящегося объекта недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Пунктом 1 ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Статьей 219 ГК РФ предусмотрено: право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пунктом 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

С учетом изложенного, срок нахождения недвижимости в собственности налогоплательщика начинает исчисляться:

- для приобретаемого по договору имущества - с даты регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, которая подтверждается по выбору правообладателя свидетельством о регистрации права или выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) (ст. ст. 131, 223 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

- для вновь создаваемого имущества - с даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, которая подтверждается по выбору правообладателя свидетельством о регистрации права или выпиской из ЕГРП (ст. ст. 131, 219 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Срок нахождения имущества в собственности определяется как период его непрерывного нахождения в собственности налогоплательщика до реализации. Дата подписания акта приема-передачи или дата приобретения строящегося недвижимого имущества для определения срока нахождения его в собственности значения не имеет.

Согласно материалам дела о налоговом правонарушении, право собственности на проданную квартиру, расположенную по адресу №1, возникло у Х 24.09.2012г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации.

Исходя из вышеуказанных обстоятельств, неотделимые улучшения являются частью квартиры, расположенной по адресу №1 что также подтверждается актом приема-передачи неотделимых улучшений квартиры от 30.01.2013г.

Таким образом, инспекция правомерно включила в состав налогооблагаемой базы по НДФЛ за 2013г. сумму дохода в размере 2 400 000 руб., полученную по договору купли – продажи неотделимых улучшений от 30.01.2013г.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).

В соответствии с п. п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей: имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

В соответствии с п.п. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Как следует из материалов камеральной налоговой проверки, Х в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ заявлен имущественный налоговый вычет по доходам от продажи квартиры, расположенной по адресу №1, в размере документально подтвержденных расходов в сумме 1 880 000 руб., право на которые подтверждено инспекцией, по итогам камеральной проверки налоговой декларации по НДФЛ за 2013г.

Получение незаверенной копии решения ИФНС России от 21.08.2014 г. о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения не нарушило прав и законных интересов Х на обращение в вышестоящий налоговый орган с апелляционной жалобой на такое решение.

Исходя из вышеизложенных обстоятельств, Управление не находит оснований для отмены решение ИФНС России от 21.08.2014 г. о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения.

На основании вышеизложенного, руководствуясь п. 2, п. 3 ст. 140 Налогового кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Жалобу на решение ИФНС России от 21.08.2014 г. о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения оставить без удовлетворения.

Решение ИФНС России от 21.08.2014 г. о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения вступает в силу в порядке п. 1 ст. 101.2 НК РФ.

О принятом решении сообщить налогоплательщику в течение 3-х дней с момента его принятия.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка