Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

До конца года перепроверьте расчеты с работниками

Подписка
Срочно заберите все!
№24
7 июня 2016 1 просмотр

Если право собственности не зарегистрировано на недвижимость, может ли организация по нему начислять амортизацию?

В вашем случае нет, вы не вправе начислять амортизацию и признавать ее в расходах, а также вводить в эксплуатацию указанные постройки до полного подтверждения законных прав на данные объекты. Следует учитывать что, по мнению Минфина России самовольно построенные объекты должны включаться в базу для начисления налога на имущество с момента их эксплуатации. Если организация примет решение отличное от мнения контролирующих органов, не исключено возникновение необходимости отстаивать свою позицию в судебном порядке.

Согласно нормам гражданского законодательства самовольная постройка не принадлежит построившей ее организации на праве собственности (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Объект, право собственности на который является сомнительным, не может быть включен в состав амортизируемого имущества (п. 1 ст. 256 НК РФ). При этом расходы компании на самовольную постройку являются экономически необоснованными и не могут учитываться при налогообложении прибыли (п. 1 ст. 252, п. 49 ст. 270 НК РФ).

Согласно Постановлению ФАС Поволжского округа от 23.05.2011 по делу N А55-20029/2010 объект недвижимости не отвечает признакам основного средства при невозможности его использования после подписания акта приема-передачи, без получения разрешения на ввод в эксплуатацию и (или) подтверждения права собственности на объект иным способом, поскольку по общему правилу самовольное строение подлежит сносу (ст. 222 ГК РФ). Указанная правовая позиция сформирована в Постановлении Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N ВАС-4451/10 по делу N А56-21007/2008.

Момент, с которого законченный объект строительства облагается налогом на имущество, обусловлен правилами бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Объекты недвижимости, подлежащие государственной регистрации, по которым закончены капитальные вложения, принимаются к бухучету в качестве ОС на отдельном субсчете к счету учета основных средств независимо от того, переданы документы на государственную регистрацию или нет (в п. 4 ПБУ 6/01, п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н).

Минфин России неоднократно в своих письмах давал разъяснения о том, что включение завершенного объекта строительства в налоговую базу по налогу на имущество начинается с момента, когда объект фактически построен и начал эксплуатироваться (письма от 06.12.2011 N 03-05-05-01/95 и от 25.06.2012 N 03-05-05-01/28).

Обоснование

Из материалов VIP-версии Системы Главбух:

Из статьи журнала «Российский налоговый курьер », №1-2, январь 2013

Налоговые последствия в ситуации, когда компания самовольнопостроила объект

Недвижимость, построенная без специального разрешения, подлежит сносу по решению суда. Поэтому компаниям рискованно учитывать расходы, связанные с возведением и сносом самовольных строений, а также принимать к вычету НДС, предъявленный при строительстве и демонтаже

<…>

В связи с отсутствием права собственности на самовольные постройки организации обычно учитывают такие объекты на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», несмотря на то что в большинстве случаев здания построены и фактически эксплуатируются.

<…>

НОРМЫ ГК РФ

Компания не вправе распоряжаться самовольной постройкой — продавать или сдавать в аренду

Определение самовольной постройки содержится в статье 222 ГК РФ. В частности, под ней понимается жилой дом, строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное:

—на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законодательством РФ и иными правовыми актами;
—без получения необходимых разрешений на строительство;
—с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться объектом — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

БУКВА ЗАКОНА

Наличие госрегистрации права собственности может не спасти самовольную постройку от сноса

В пункте 5 информационного письма от 09.12.10 № 143 Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки.

Аналогичное мнение высказывал ВАС РФ в определении от 09.09.08 № 8985/08.

<…>

Налоговики настаивают на уплате налога на имущество с объекта незавершенного строительства в случае, если он фактически эксплуатируется

На практике объект самовольной постройки по завершении его строительства организации фактически эксплуатируют и используют в своей производственной деятельности. В бухгалтерском учете они, как правило, продолжают учитывать такой объект на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» в составе объектов незавершенного строительства в связи с отсутствием необходимых документов для оформления объекта в собственность. При этом стоимость такого объекта организация не включает в базу по налогу на имущество.

Исходя из положений пункта 1 статьи 374 НК РФ, момент, с которого имущество становится объектом налогообложения, обусловлен именно правилами бухучета. И в этом случае организации необходимо учитывать положения пункта 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.03 № 91н. Согласно этой норме объекты недвижимости, подлежащие государственной регистрации, по которым закончены капитальные вложения, принимаются к бухучету в качестве ОС на отдельном субсчете к счету учета основных средств независимо от того, переданы документы на государственную регистрацию или нет.

Самовольная постройка, право собственности на которую признано судом, не является полученной безвозмездно

В письмах от 06.12.11 № 03-05-05-01/95 и от 25.06.12 №03-05-05-01/28 Минфин России разъясняет, что согласно Положению по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденному приказом Минфина России от 30.03.01 № 26н, актив принимается к бухучету в качестве основных средств, если одновременно выполняются условия, предусмотренные в п. 4 ПБУ 6/01, то есть когда объект доведен до состояния, пригодного для использования в деятельности организации.

По вопросу исчисления налога на имущество в отношении объекта незавершенного строительства имеются многочисленные судебные решения в пользу налогоплательщиков (постановления ФАС Московского от 25.04.12 № А41-22413/10, Уральского от 05.04.12 № Ф09-1571/12 и от 29.12.11 № Ф09-8453/11Северо-Кавказского от 13.10.11 № А53-24208/2010и Северо-Западного от 15.08.11 № А56-66201/2010 округов).

Так, в одном из дел налоговики заявили, что отсутствие разрешения на строительство объекта и разрешения на ввод его в эксплуатацию, а также проведение работ по улучшению объекта при его фактической эксплуатации не освобождает общество от обязанности уплачивать налог на имущество. Однако суд признал такую позицию неправомерной и указал, что в соответствии с пунктом 38 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств руководитель организации принимает решение об учете объектов недвижимости в качестве основных средств, если окончательно сформирована первоначальная стоимость объекта, объект передан по акту приемки-передачи в эксплуатацию и организация эксплуатирует объект (постановление ФАС Уральского округа от 05.04.12 № Ф09-1571/12).

По мнению Минфина России, застройщику необходимо начислять налог на имущество на стоимость объекта незавершенного строительства, который фактически используется в деятельности

Учитывая позицию налоговиков по вопросу включения самовольной постройки, когда объект фактически построен и эксплуатируется, в базу по налогу на имущество, организациям необходимо запастись вескими аргументами для защиты в суде.

Расходы на самовольное строительство застройщик может учесть лишь при передаче недвижимости законному собственнику по решению суда

Самовольная постройка не принадлежит компании-застройщику на праве собственности (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Следовательно, такой объектнедвижимости не является основным средством и не подлежит амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ).

В постановлении от 03.05.12 № А33-19288/2010 ФАС Восточно-Сибирского округа подтвердил, что расходы компании по возведению самовольной постройки, подлежащей сносу, в отсутствие соответствующих разрешений и без утвержденной проектно-сметной документации экономически необоснованы. Значит, компания не сможет учесть такие расходы в налоговом учете (п. 1 ст. 252п. 49 ст. 270 НК РФ).

Однако самовольная постройка может быть по решению суда передана собственнику земельного участка, на котором она расположена (п. 3 ст. 222 ГК РФ). В этом случае расходы на самовольное строительство застройщик может учесть как внереализационные (п. 1 ст. 252 и подп. 20 п. 1 ст. 265НК РФ). Но только в том объеме, в котором они компенсируются ему законным собственником (письмо Минфина России от 04.06.09 № 03-03-06/1/337). При этом полученную компенсацию компания признает в составе внереализационных доходов.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка