Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

В декабре вам может прийти сразу два требования из налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23
8 июня 5 просмотров

В Договорах долевого участия на нежилые помещения мы выделяем НДС со всей суммы договора? Правильно ли мы поступаем, если мы не выделяем в договоре услуги заказчика-застройщика, а определяем экономию в конце строительства?

Средства, полученные от дольщиков по договору участия в долевом строительстве, не облагаются НДС. Следовательно, НДС в договорах ДДУ не выделяйте.

По вопросу учета экономии:

Застройщик вправе использовать средства дольщиков для строительства всего жилого дома в целом. А значит, экономию или перерасход денежных средств при строительстве квартир по договорам участия в долевом строительстве можно определять по жилому дому в целом.

Обоснование
в редакции vip версии

Из рекомендации Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов

<…>

Ситуация: может ли застройщик определять экономию или перерасход денежных средств участников долевого строительства в целом по жилому дому, а не в отдельности по каждому дольщику

Да, может.

В ходе долевого строительства у застройщика часто возникает следующая ситуация. При передаче квартир одним дольщикам возникает экономия, а при передаче другим дольщикам – перерасход (убыток).

Однако по смыслу нормы части 1 статьи 18 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ можно сделать следующий вывод. Застройщик вправе использовать средства дольщиков для строительства всего жилого дома в целом. А значит, экономию или перерасход денежных средств при строительстве квартир по договорам участия в долевом строительстве можно определять по жилому дому в целом.*

Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 3 февраля 2012 г. № 03-03-06/1/62 и № 03-03-06/1/63, от 16 сентября 2011 г. № 03-03-06/1/554.

В ряде случаев при проверках инспекторы выступали против отнесения убытков, полученных по одному объекту долевого строительства, для уменьшения прибыли по другим. Налоговые инспекторы настаивали на том, что прибыль (убыток) необходимо определять по каждой квартире. При этом убыток учитывать в составе внереализационных расходов при расчете налога на прибыль нельзя, поскольку пункт 2 статьи 265 Налогового кодекса РФ содержит закрытый перечень, в котором убытки от строительства не предусмотрены. Однако арбитражные суды придерживаются позиции, высказанной Минфином России (см. определения ВАС РФ от 18 августа 2008 г. № 10337/08, от 23 мая 2008 г. № 4609/08, постановления ФАС Поволжского округа от 30 мая 2008 г. № А12-12669/07 и Волго-Вятского округа от 15 октября 2008 г. № А38-1907/2007-12-110(12/3-2008)).

<…>

При строительстве подрядным способом НДС не облагаются:

  • средства, полученные от дольщиков по договору участия в долевом строительстве;*
  • вознаграждение застройщика по договору. Это правило действует и в случае, когда вознаграждение определяется как сумма экономии целевых средств дольщиков (письма Минфина России от 23 декабря 2015 г. № 03-07-07/75494 и от 29 июля 2011 г. № 03-07-07/43).

Эта льгота действует только в отношении строительства жилых помещений. Когда же застройщик получает вознаграждение за услуги по долевому строительству объектов производственного назначения, заплатить НДС нужно.*

К объектам производственного назначения относят объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг). По мнению ФНС России, к таким объектам относятся нежилые помещения многоквартирных домов, которые не входят в состав общего имущества и предназначены для ведения предпринимательской деятельности (размещения офисов, магазинов, объектов общепита и т. п.). Таким образом, льгота, предусмотренная подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ, распространяется только на услуги застройщика по договорам, которые предусматривают передачу дольщикам жилых помещений, а также помещений, предназначенных для их личных или семейных нужд (например, машино-мест в подземной автостоянке). Если договором предусмотрена передача дольщикам нежилых помещений, предназначенных для предпринимательской деятельности, то со стоимости услуг, относящихся к этой части долевого строительства, застройщик должен начислить НДС.

Такой вывод следует из подпункта 4 пункта 3 статьи 39, подпункта 1 пункта 1 статьи 146 и подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ и писем Минфина России от 6 апреля 2016 г. № 03-07-10/19538 и от 28 ноября 2014 г. № 03-07-10/60920, ФНС России от 16 июля 2012 г. № ЕД-4-3/11645.

По облагаемым и не облагаемым НДС операциям застройщик должен обеспечить раздельный учет (п. 4 ст. 149 НК РФ).

Ситуация: как застройщику организовать раздельный учет НДС. Организация строит жилой дом с нежилыми помещениями и еще занимается торговлей. Вознаграждение застройщика определяет как экономию целевых средств дольщиков

Порядок ведения раздельного учета организация определяет самостоятельно. Он зависит от особенностей ее деятельности. Главное, свой выбор обосновать и закрепить в учетной политике.

Конкретной методики ведения раздельного учета операций, облагаемых НДС и освобожденных от него, в Налоговом кодексе нет. Статьей 170 Налогового кодекса РФ установлен лишь общий порядок раздельного учета – исходя из стоимости товаров (работ, услуг), отгруженных за налоговый период.

На основании норм той же статьи 170 можно сделать вывод. Конкретный порядок раздельного учета надо прописать в учетной политике для целей налогообложения. Это надо сделать на те случаи, когда в течение налогового периода:

  • отгрузки товаров (работ, услуг) вообще не было;
  • отгружали только облагаемые НДС товары (работы, услуги);
  • отгружали только освобожденные от НДС товары (работы, услуги).

В учете застройщика раздельный учет НДС можно организовать, к примеру, следующим образом. За базу для раздельного учета возьмите такие показатели:

  • площадь нежилых помещений возводимого дома;
  • величину прямых расходов по разным видам деятельности (строительство, торговля).

Сначала определите входной НДС по товарам (работам, услугам, имущественным правам), используемым отдельно в строительстве и отдельно в торговле. То есть это суммы налога, которые можно четко отнести к разным видам деятельности. Определите их на основании данных аналитического учета. Оставшиеся суммы – это НДС к распределению.

Затем определите долю входного НДС, который отнесете на строительство. Для этого воспользуйтесь формулой:

Доля входного НДС по товарам (работам, услугам, имущественным правам), используемым в строительстве = Величина прямых расходов на строительство : Общая величина прямых расходов по двум видам деятельности (строительство, торговля)

Сумму входного НДС, которую следует отнести на строительство, определите так:

Сумма входного НДС (строительство) = Сумма входного НДС, подлежащая распределению х Доля входного НДС по товарам (работам, услугам, имущественным правам), используемым в строительстве

А сумму входного НДС, которую следует отнести на торговлю, рассчитайте так:

Сумма входного НДС (торговля) = Сумма входного НДС, подлежащая распределению Сумма входного НДС (строительство)

Далее определите долю входного НДС по товарам (работам, услугам, имущественным правам), используемым в строительстве нежилых помещений. За базу для раздельного учета налога возьмите площадь нежилых помещений возводимого (возведенного) дома. Для этого воспользуйтесь следующей формулой:

Доля нежилых помещений, реализация которых облагается НДС = Общая площадь нежилых помещений : Общая площадь возводимого (возведенного) дома

Сумму входного НДС, которую следует отнести на строительство нежилых помещений, определите так:

Сумма входного НДС (строительство нежилых помещений) = Сумма входного НДС (строительство) х Доля нежилых помещений, реализация которых облагается НДС

А входной налог, который отнесете на строительство жилых помещений, рассчитайте так:

Сумма входного НДС (строительство жилых помещений) = Сумма входного НДС (строительство) Сумма входного НДС (строительство нежилых помещений)

Такие выводы можно сделать из пункта 4 статьи 170 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России от 26 сентября 2014 г. № 03-07-11/48281 и судебной практики (см., например, постановления ФАС Московского округа от 26 апреля 2012 г. № А40-103560/11-129-440, Северо-Кавказского округа от 15 марта 2012 г. № А53-6860/2011).

Сумму «входного» НДС по расходам на строительство (включая расходы на оказание услуг застройщика), которые осуществляются за счет средств дольщиков, учитывайте в стоимости приобретенных товаров (работ, услуг, имущественных прав) (подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ).

Если застройщик строит жилой дом (часть жилого дома) за счет собственных средств (с целью дальнейшей продажи квартир), то выручку от реализации таких квартир он отражает:

Подробнее об учете доходов и расходов от реализации продукции при расчете налога на прибыль см. Как учесть при налогообложении прибыли доходы и расходы при реализации произведенной продукции (работ, услуг).

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка