Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23
18 июня 1 просмотр

Когда началась песня с регистрацией договоров по аренде помещений? в связи с этим все заключают договоры на 11 месяцев правильно?если физическое лицо сдает квартиру -его тоже нужно регистрировать если он сдает квартиру или дом на срок более года и т.д

1. необходимость регистрации долгосрочных договоров аренды возникла с 1 марта 1996 г., с момента вступления в силу нового Гражданского кодекса РФ. С тех пор п. 2 ст. 609 ГК РФ, которым и установлена обязанность регистрации, действует в прежней редакции.

Хотя со 2 по 4 марта 2013 года на 2 дня была отменена необходимость регистрации договоров аренды недвижимости (ч. 8 ст. 2 Закона № 302-ФЗ). Но потом статьей 3 Федерального закона от 4 марта 2013 г. № 21-ФЗ было установлено, что отмена регистрации сделок с недвижимым имуществом не распространяется на сделки аренды недвижимого имущества.

2. Да, заключение договора аренды на 11 месяцев, т. е. краткосрочного, отменяет необходимость его регистрации. Если по истечении 11 месяцев договор будет продлен бессрочно или на срок до 1 года, дополнительное соглашение, как и сам договор аренды, также не надо будет регистрировать.

3. нет, если гражданин совершает отдельную возмездную сделку по сдаче в аренду временно не используемого имущества, регистрация в качестве ИП ему не требуется.

То есть если гражданин просто передает организации в аренду собственное свободное помещение, но в принципе такая деятельность не регулярна, и не является его бизнесом, регистрация в качестве предпринимателя не нужна.

По мнению Минфина РФ, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица, если в его действиях имеются признаки предпринимательской деятельности, т.е. систематическое извлечение прибыли, риск, приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования, взаимосвязанность совершаемых гражданином сделок, устойчивые связи с контрагентами. При этом систематической деятельность является в том случае, если осуществляется от 2-х раз в год

При отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо имеет право заключить договор о сдаче имущества в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (см., например, Письма Минфина России от 20.07.2012 № 03-04-05/3-889, от 12.10.2006 № 03-05-01-05/229).

Обоснование

Из ситуации Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Можно ли организации-арендатору заключить договор аренды имущества с гражданином

Да, можно.

Положения Гражданского и Налогового кодексов РФ этому не препятствуют. Однако гражданину нужно доказать, что имущество, которое он сдает в аренду, принадлежит ему на праве собственности или ему доверено сдавать его в аренду (например, путем предоставления документов, подтверждающих право собственности). Такой вывод позволяет сделать статья 608 Гражданского кодекса РФ.*

Эту позицию подтверждает и финансовое ведомство (письмо Минфина России от 3 ноября 2006 г. № 03-03-04/2/231).

Из рекомендации Сергея Рогожина, кандидата юридических наук, доцента, судьи Суда по интеллектуальным правам (до 2013 г. – судья Арбитражного суда Ульяновской области), Романа Масаладжиу, кандидата юридических наук, ведущего эксперта ЮСС «Система Юрист», Екатерины Ковалевой, ведущего юрисконсульта договорно-правового отдела правового департамента ГК «Олимпстрой»

Когда требуется регистрация договора

В отдельных случаях подписываемый договор требует государственной регистрации и будет считаться для третьих лиц заключенным только с момента такой регистрации. Если это требование проигнорировать, возникает опасность того, что по иску контрагента суд признает договор незаключенным.

В отличие от нотариального удостоверения, необходимость которого может быть предусмотрена соглашением сторон, требование об обязательной государственной регистрации сделки может быть установлено только законом. Незарегистрированный договор считается незаключенным, а потому не существующим и не порождающим правовые последствия для третьих лиц. Для самих же сторон договор будет порождать только те правовые последствия, которые связаны с необходимостью регистрации договора и исполнения ряда его условий, не затрагивающих интересы третьих лиц.

В законе предусмотрена обязательная государственная регистрация:

  • договоров с недвижимым имуществом;
  • договоров с некоторыми видами движимого имущества.

Регистрация договоров с недвижимым имуществом

Обязательной государственной регистрации подлежат следующие договоры с недвижимым имуществом.

1. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ) (подробнее см. Что необходимо учесть арендатору, если договор аренды недвижимости требует регистрации, Что необходимо учесть арендодателю, если договор аренды недвижимости требует регистрации).

Регистрация обязательна в том числе для тех договоров аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года. И если стороны их не зарегистрировали, стоит сделать это сейчас. В противном случае такие договоры по общему правилу не влекут правовых последствий для третьих лиц. А это может нарушить интересы арендатора.

Нужно ли регистрировать долгосрочные договоры аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года

Да, нужно. Если такой договор еще не зарегистрирован, то стоит сделать это сейчас.

Если этого не сделать, то стороны не смогут ссылаться на такой договор перед третьими лицами. Например, арендатор не сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок.

В отношении договоров аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года, первоначально возникла неясность, нужно их регистрировать или нет.

Обоснование

Это было связано с несогласованностью сфер действия нескольких федеральных законов, принятых в процессе осуществления реформы гражданского законодательства. Дело в том, что первоначально Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 302-ФЗ) отменил необходимость регистрации ряда сделок с недвижимым имуществом, включая договоры аренды недвижимости (ч. 8 ст. 2 Закона № 302-ФЗ). Этот закон вступил в силу со 2 марта 2013 года.

Однако 4 марта в Закон № 302-ФЗ были внесены изменения: согласностатье 3 Федерального закона от 4 марта 2013 г. № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – Закон № 21-ФЗ) отмена регистрации сделок с недвижимым имуществом не распространяется на сделки аренды недвижимого имущества. Закон № 21-ФЗ вступил в силу с даты опубликования, то есть с 4 марта 2013 года.

Таким образом, поскольку Закон № 21-ФЗ не содержит оговорку об обратной силе, получается, что Закон № 302-ФЗ в отношении договоров аренды (в части отмены необходимости их регистрации) действовал ровно два дня: 2 и 3 марта 2013 года.

С формальной точки зрения, долгосрочные договоры аренды, заключенные в эти два дня, не подлежали регистрации.

Однако, исходя из принципов правовой определенности и добросовестности участников гражданского оборота, нужно было признать, что такие договоры также должны были быть зарегистрированы без каких-либо исключений.

Неопределенность в этом вопросе устранил Пленум ВАС РФ.

В отношении договоров аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года, Пленум ВАС РФ разъяснил следующее.

1. К таким договорам суды должны применять те разъяснения, которые Пленум ВАС РФ дал для случая, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, но не зарегистрировали его в нарушение требований закона.

2. Это значит, что последствия для сторон договора и для третьих лиц будут разные.

С одной стороны, стороны не смогут ссылаться друг перед другом на то, что договор не зарегистрирован. В частности, если в договоре предусмотрена неустойка за просрочку внесения арендной платы, такая неустойка может быть взыскана с должника.

С другой стороны, такой незарегистрированный договор по общему правилу не влечет каких-либо правовых последствий для третьих лиц. Арендатор по такому договору не будет иметь преимущественного права на заключение договора на новый срок, а переход права собственности на недвижимое имущество (предмет договора аренды) от арендодателя к третьему лицу может являться основанием для изменения или расторжения незарегистрированного договора аренды.

Такие разъяснения содержатся в пункте 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред.постановления Пленума ВАС РФ от 25 декабря 2013 г. № 98), а также в пунктах 3 и 4информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее – информационное письмо Президиума ВАС РФ № 165).

2. Договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

3. Договор финансовой аренды (лизинга) (п. 1 ст. 20 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», п. 2 ст. 609 ГК РФ).

4. Договор безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия (п. 3 ст. 689п. 2 ст. 609 ГК РФ).

5. Договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Внимание! С 1 июля 2014 года отменено требование о государственной регистрации договора залога недвижимости.

Это следует из пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ, который установил, что правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» иФедеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не подлежат применению к договорам ипотеки, которые будут заключаться после вступления в силу новой редакции Гражданского кодекса РФ (т. е. после 1 июля 2014 года).

Тем самым для ипотеки, как и для многих других сделок с недвижимостью, устранили чрезмерные требования по регистрации договора.

В свою очередь, залог движимого имущества с 1 июля 2014 года может быть учтен путем направления уведомлений о залоге для регистрации залога нотариусом в реестре уведомлений о залоге такого имущества (п. 4 ст. 339.1 ГК РФст. 103.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных ВС РФ 11 февраля 1993 г. № 4462-1).

<…>

Гражданский кодекс РФ

<…>

«Статья 23. Предпринимательская деятельность гражданина

1. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.*

<…>

3. К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

4. Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

<…>

Статья 24. Имущественная ответственность гражданина

Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.*

Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством».

<…>

ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ ОТ 17.11.2009 № 03-04-05-01/808 «О налогообложении деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения физическим лицом»

<…>

«Вопрос:

Я являюсь физическим лицом, как предприниматель не оформлен. В 2008 году я как физическое лицо приобрел в собственность нежилое помещение площадью 35,40 кв. м, расположенное в торговом комплексе. Данное нежилое помещение я сдаю в аренду с правом использования его арендатором на свое усмотрение и для своих целей в соответствии с действующим законодательством РФ.*

Я планировал уплачивать налог в размере 13% (подоходный налог) от дохода, полученного от аренды данного помещения, также как уплачиваются налоги от иных доходов, полученных физическим лицом в соответствии с гл.23 НК РФ (например, сдача в аренду квартиры или гаража).

Однако представитель ИФНС РФ в устной беседе пояснил мне, что я не имею права сдавать данное помещение в аренду как физическое лицо и что мне необходимо оформить частное предпринимательство и уже тогда сдавать указанное, помещение в аренду, в противном случае, я буду подвержен штрафным санкциям.

На мой взгляд, данное требование к принуждению меня зарегистрировать частное предпринимательство незаконно и нарушает мои конституционные права. Помимо этого, оформление частного предпринимательства влечет за собой дополнительные расходы как финансовые, так и временные. Прошу также учесть тот факт, что это единственное помещение, сдаваемое мною в аренду, то есть для меня это не является бизнесом.

Прошу вас разобраться в сложившейся ситуации и разъяснить, правомерны ли требования налогового органа, а также указать порядок уплаты налогов с доходов, полученных мною от сдачи помещения в аренду.*

<…>

Согласно пункту 1 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.

В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;- взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск. Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.

При наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.

При отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо имеет право заключить договор о сдаче имущества в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В этом случае физическое лицо должно будет уплачивать налог на доходы физических лиц в общем порядке*».

<…>

ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ ОТ 12.10.2006 № 03-05-01-05/229 «О порядке обложения налогом на доходы физических лиц доходов от сдачи в аренду нежилого помещения»

«Вопрос:
Прошу разъяснить следующие вопросы:
1. Физическое лицо приобретает в собственность нежилое помещение. Имеет ли право физическое лицо сдавать недвижимость (нежилое помещение) юридическому лицу по договору аренды и получать арендную плату?

2. В каком порядке платится налог на доходы физических лиц по доходам, полученным от сдачи имущества в аренду:
- физическое лицо (арендодатель) исполняет обязанности по уплате НДФЛ самостоятельно, либо НДФЛ удерживается из суммы арендной платы организацией (арендатором) в качестве налогового агента.

<…>

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -Гражданский кодекс) самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке, является предпринимательской деятельностью.
Согласно пункту 1 статьи 23 Гражданского кодекса гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Так как нежилое помещение приобретено и будет использоваться вами с целью систематического извлечения дохода, то такая деятельность по сдаче в аренду будет относиться к предпринимательской деятельности.
В такой ситуации возникает обязанность в регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя.*
В соответствии с пунктом 1 статьи 24 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с Кодексом возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению в соответствующий бюджет (внебюджетный фонд) налогов.
Статьей 226 Кодекса установлены особенности исчисления налога на доходы физических лиц налоговыми агентами (российскими организациями, индивидуальными предпринимателями, постоянными представительствами иностранных организаций в Российской Федерации). Пунктом 2 данной статьи Кодекса определено, что положения статьи 226 Кодекса не применяются к доходам, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями 214_1227 и 228 Кодекса.
Статьей 227 Кодекса предусмотрено, что физические лица, зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, по суммам доходов, полученных от осуществления такой деятельности, самостоятельно производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц в соответствии с вышеуказанной статьей Кодекса.
Исходя из вышеизложенного, организация, от которой индивидуальный предприниматель получает доход от сдачи в аренду нежилого помещения, не является налоговым агентом в отношении таких доходов индивидуального предпринимателя, а индивидуальный предприниматель должен самостоятельно исчислить сумму налога на доходы физических лиц, представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию и уплатить исчисленный налог в соответствующий бюджет».

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка