Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Вас поздравляют чиновники, от которых зависит ваша работа

Подписка
Срочно заберите все!
№24
20 июня 18 просмотров

ИП на ЕНВД ведет деятельность и зарегистрирован в городе Владимир. В настоящий момент этот ИП снял в аренду помещение площадью 120 квадратных метров, где предполагает осуществлять розничную торговлю детским ассортиментом (кроватки, коляски, детская одежда). Но также ИП понимает, что 120 метров для торговли ему очень много. Поэтому он нашел двух других ИП, каждому из которых предполагает сдать в субаренду по 25 квадратных метров, чтобы они там торговали один - детской обувью, другой - игрушками. На УСН индивидуальный предприниматель не вставал. На территории Владимирской области действует ПОЛОЖЕНИЕ О ЕДИНОМ НАЛОГЕ НА ВМЕНЕННЫЙ ДОХОД ДЛЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ в качестве Приложения к решению Совета народных депутатов города Владимира от 19.11.2008 N 239. Согласно данному Положению на ЕНВД переводится такой вид деятельности как оказание услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей. У нас вопрос, может ли ИП, который не имеет помещения в собственности, а лишь только арендует это помещение, выгородить торговые места для сдачи их в субаренду двум другим ИП. Сможет ли он применять ЕНВД при условии, что он сдает торговые места не в собственном помещении и другим индивидуальным предпринимателям?

Без детального анализа документов мы не сможем дать ответ, но мы склоняемся к тому, что ИП не сможет применять ЕНВД при сдаче в субаренду торговых мест, т.к. они находятся в торговой сети с торговыми залами.

Субарендодатель может применять вмененку при сдаче в субаренду торговых мест. Не имеет значения, передается имущество в аренду или в субаренду. Правила о договоре аренды распространяются и на договор субаренды (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ). Это следует из писем Минфина России от 28 августа 2008 г. № 03-11-04/3/405, от 18 июля 2008 г. № 03-11-04/3/332.

В данной ситуации главный вопрос в другом – передаются ли в аренду торговые места в магазинах и павильонах или в объектах без залов обслуживания.

Под ЕНВД может подпадать передача в аренду(субаренду) торговых мест в объектах стационарной торговой сети без торговых залов (ярмарки, торговые комплексы, киоски).

Сдача в аренду торговых мест в магазинах и павильонах не переводится на «вмененку», поскольку они относятся к объектам стационарной торговой сети, которые имеют торговые залы.

Т.к. Вы пишете о предполагаемой сдаче в субаренду помещений с указанием площадей, и из уточнения следует, что речь идет не о торговом комплексе, мы делаем вывод, что на ЕНВД такая сдача в субаренду не переводится.

Отмечаем, что в рамках сервиса экспертная поддержка не осуществляется, если для ответа требуется детальное изучение документов (договоров, отчетности, приказов, других документов: http://www.1gl.ru/#/hotline/rules/?step=200).

Обоснование

1. Из рекомендации Елены Поповой, государственного советника налоговой службы РФ I ранга.

Какие категории торговых мест при их сдаче в аренду подпадают под ЕНВД

Виды деятельности, в отношении которых допускается применение ЕНВД, определены в пункте 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ. Одним из них является деятельность по предоставлению в аренду торговых мест.

Под ЕНВД может подпадать передача в аренду:
торговых мест в объектах стационарной торговой сети без торговых залов (рынки, ярмарки, торговые комплексы, киоски). Исключением из этого правила является передача в аренду торговых мест на автозаправочных и автогазозаправочных станциях (подп. 5 п. 2.2 ст. 346.26 НК РФ);
– объектов нестационарной торговой сети (прилавки, палатки, ларьки, контейнеры и т. п.);
– объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей (киоски, палатки, магазины (секции, отделы) кулинарии).

Такой перечень установлен подпунктом 13 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ.

Условия применения ЕНВД

Применять ЕНВД при передаче в аренду названных объектов можно при одновременном выполнении следующих условий:

– в муниципальном образовании предусмотрено применение ЕНВД в отношении этого вида деятельности (п. 1 ст. 346.28 НК РФ);

– сданный в аренду объект будет использоваться арендатором для розничной торговли или организации общественного питания. Если это условие не выполняется, арендодатель не вправе платить ЕНВД (письма Минфина России от 11 июня 2009 г. № 03-11-06/3/162, от 15 мая 2009 г. № 03-11-06/3/133, от 3 февраля 2009 г. № 03-11-06/3/14). Исключение – случай, когда арендатор сдает полученные объекты в субаренду, а субарендатор использует их для розничной торговли или организации общественного питания. Тогда ЕНВД могут платить и арендодатель, и арендатор. Это следует из положений подпункта 13 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ и писем Минфина России от 24 июня 2009 г. № 03-11-06/3/170, от 18 июля 2008 г. № 03-11-04/3/332;

– передача торговых мест (объектов общепита) в аренду является предпринимательской деятельностью организации. То есть деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Плательщиками ЕНВД на рынках, созданных в соответствии с Законом от 30 декабря 2006 г. № 271-ФЗ, являются организации, управляющие рынками (п. 4 ст. 346.28 НК РФ). Именно от их имени заключаются договоры аренды с продавцами, которые ведут розничную торговлю (п. 7–10 ст. 3 Закона от 30 декабря 2006 г. № 271-ФЗ). Право продавцов передавать арендуемые торговые места в субаренду законодательством не предусмотрено (п. 7–10 ст. 3, п. 2 ст. 15, ст. 21 Закона от 30 декабря 2006 г. № 271-ФЗ). Поэтому положения о применении ЕНВД при передаче торговых мест в аренду на них не распространяются (письма Минфина России от 17 августа 2009 г. № 03-11-06/3/214, от 22 мая 2009 г. № 03-11-11/89).

Применение ЕНВД при сдаче в аренду торговых мест (объектов общепита) не зависит от формы расчетов с арендаторами (наличная, безналичная, с использованием пластиковых карт, смешанная). Такой вывод следует из положений подпункта 13 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ, а также статей 606 и 614 Гражданского кодекса РФ.

Деятельность, осуществляемая в рамках договоров простого товарищества, доверительного управления имуществом, не подпадает под ЕНВД (п. 2.1 ст. 346.26 НК РФ). Следовательно, если услуги по сдаче в аренду торговых мест (объектов общепита) оказываются в рамках таких договоров, ЕНВД применять нельзя. Кроме того, на ЕНВД не переводятся организации, которые отнесены к категории крупнейших налогоплательщиков. Такие правила установлены в пункте 2.1 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ.

Категории торговых мест (объектов общепита), при передаче в аренду которых нужно платить ЕНВД, приведены в таблице.

Ситуация: подпадает ли под ЕНВД деятельность по передаче в аренду нежилых помещений, которые могут быть использованы не только для ведения розничной торговли. На момент передачи помещения арендодателю неизвестно, в каких целях арендатор будет его использовать

Такая деятельность подпадет под ЕНВД, только если в договоре указать, что помещение сдается исключительно для ведения розничной торговли.

ЕНВД можно применять в отношении деятельности по передаче в аренду любых помещений, которые используются для совершения сделок розничной купли-продажи. Это следует из положений подпункта 13 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ и из определения торгового места, которое дано в статье 346.27 Налогового кодекса РФ. Таким образом, порядок уплаты налогов с доходов от передачи помещений в аренду полностью зависит от условий заключенного арендного договора. Такой вывод позволяет сделать письмо Минфина России от 22 января 2008 г. № 03-11-04/3/9.

Характер предстоящего использования имущества арендатором не является обязательным условием арендного договора. Однако по соглашению сторон такое условие может быть включено в текст договора. Это следует из положений статей 606 и 615 Гражданского кодекса РФ. В рассматриваемой ситуации оговорить порядок использования арендованного имущества нужно обязательно. Дело в том, что арендатор должен использовать имущество в соответствии с условиями договора (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Если в договоре эти условия не прописаны, арендатор вправе использовать нежилое помещение не только для ведения розничной торговли, но и для других целей (письмо Минфина России от 17 марта 2008 г. № 03-11-04/3/129).

Если с деятельности по передаче в аренду нежилых помещений арендодатель намерен платить ЕНВД, то в договоре нужно четко указать, что:
– помещение сдается исключительно для ведения розничной торговли (размещения торговых мест);
– о любом изменении характера использования помещения (его частей) арендатор обязан заблаговременно извещать арендодателя;
– при нарушении арендатором условий договора арендодатель вправе требовать от него возмещения всех убытков, включая налоговые недоимки и санкции, которые могут быть предъявлены в связи с неправомерным применением ЕНВД (ст. 393 ГК РФ).

Если по договору аренды передается помещение, предназначенное не для розничной торговли, а, например, для складирования товаров (что должно быть прямо указано в договоре), то передача в аренду такого помещения под ЕНВД не подпадает (письмо Минфина России от 9 декабря 2008 г. № 03-11-04/3/555).

Ситуация: подпадает ли под ЕНВД сдача склада в аренду, если в договоре аренды предусмотрено, что часть склада сдается в аренду для складирования товара, а часть – в аренду для организации розничной торговли. Арендатором выступает одно лицо

Да, подпадает.

ЕНВД можно применять в отношении деятельности по передаче в аренду любых помещений, которые используются для совершения сделок розничной купли-продажи. Это следует из положений подпункта 13 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ и из определения торгового места, которое дано в статье 346.27 Налогового кодекса РФ.

Формально складское помещение местом торговли не является. Согласно пункту 33 ГОСТ 51303-2013 склад – это специальное здание, строение, сооружение, помещение, открытая площадка или ее часть, обустроенные для хранения товаров и выполнения складских операций. Однако характер предстоящего использования склада арендатор и арендодатель могут предусмотреть в договоре (ст. 606 и 615 ГК РФ). Если в договоре аренды складского помещения выделено, что часть склада будет использоваться под складирование товара, а другая часть – для организации розничной торговли и арендатором является одно лицо, то вся площадь склада признается торговым местом. Следовательно, деятельность по передаче его в аренду облагается ЕНВД.

Такой вывод следует из письма Минфина России от 22 января 2008 г. № 03-11-04/3/9.

<…>

2. Из рекомендации Елены Поповой, государственного советника налоговой службы РФ I ранга.

Как рассчитать ЕНВД при розничной торговле через объекты, имеющие торговые залы

ЕНВД облагается розничная торговля через объекты стационарной сети, имеющие торговые залы (подп. 7 п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Это магазины и павильоны (абз. 14 ст. 346.27 НК РФ).

Физический показатель

При расчете ЕНВД с такого вида деятельности применяйте физический показатель – площадь торгового зала (п. 3 ст. 346.29 НК РФ). Показатель базовой доходности составляет 1800 руб. в месяц с 1 кв. м площади (п. 3 ст. 346.29 НК РФ).

В целях применения ЕНВД понятие «торговый зал» налоговым законодательством не определено. В связи с этим налоговая служба рекомендует руководствоваться определением торгового зала, которое приведено в ГОСТ Р 51303-2013 (письмо ФНС России от 2 июля 2010 г. № ШС-37-3/5778). Согласно этому определению под торговым залом понимается специально оборудованная основная часть торгового помещения, предназначенная для обслуживания покупателей (п. 112 ГОСТ Р 51303-2013).

Площадь торгового зала установите по данным правоустанавливающих и инвентаризационных документов (абз. 22 ст. 346.27 НК РФ). Например, это может быть договор купли-продажи нежилого помещения, техпаспорт, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (абз. 24 ст. 346.27 НК РФ).

<…>

3. Из статьи журнала «Учет в торговле» № 8, Август 2011

Магазин сдает часть торговой площади в аренду

И.А. Невский, ведущий аудитор КГ «МИХАЙЛОВ И ПАРТНЕРЫ», к. э. н.

Если фирмой используются не все торговые площади, их, как правило, сдают в аренду. Однако такие операции имеют немало нюансов. Этому вопросу чиновники посвятили ряд писем…

Правовые основы сдачи имущества в аренду

Если торговая площадь принадлежит магазину на праве собственности, никаких юридических препятствий для сдачи ее в аренду нет.

Однако если магазин сам арендует помещения, то для передачи их уже в субаренду требуется разрешение арендодателя. На это указано в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ. Его согласие может быть выражено в любой форме – например, зафиксировано в отдельном письме или в самом договоре аренды. Но в любом случае заключить договор субаренды можно на срок, не превышающий период аренды (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ).

При заключении договора аренды (субаренды) следует учитывать, что, согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, в нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество (в нашем случае – часть торговой площади), которое передается арендатору. Идеально будет приложить к договору план всего помещения, выделив в нем границы той части, которая сдается в аренду (субаренду).

Режим налогообложения доходов от аренды

От условий договора аренды, вернее, от того, что именно передается арендатору и для каких целей, зависит и режим налогообложения, применяемый магазином в отношении этой деятельности.

Напомним, что в соответствии с подпунктом 13 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ один из видов деятельности, переводимой на уплату ЕНВД, – это передача во временное пользование объектов нестационарной торговой сети, торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов.

Иными словами, сдача в аренду торговых мест в магазинах и павильонах не переводится на «вмененку», поскольку они относятся к объектам стационарной торговой сети, которые имеют торговые залы (ст. 346.27 Налогового кодекса РФ). Такие же разъяснения приведены в письмах Минфина России от 7 апреля 2011 г. № 03-11-11/85, от 21 марта 2011 г. № 03-11-06/3/31, от 20 апреля 2010 г. № 03-11-06/3/63.

Не подпадают под ЕНВД доходы магазина и в том случае, когда по договору аренды сдаваемое помещение должно использоваться под склад, а не для торговли. Даже если фактически арендатор использует помещение для розничной торговли (письма Минфина России от 16 декабря 2008 г. № 03-11-04/3/560, от 9 декабря 2008 г. № 03-11-04/3/555).

В то же время при передаче в аренду части площади холла торгового центра следует уплачивать единый налог на вмененный доход (письмо Минфина России от 22 ноября 2007 г. № 03-11-04/3/452).

При этом для целей исчисления «вмененного» налога не имеет значения, передается имущество в аренду или в субаренду. Ведь правила о договоре аренды распространяются и на договор субаренды (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ). Это следует из писем Минфина России от 28 августа 2008 г. № 03-11-04/3/405, от 18 июля 2008 г. № 03-11-04/3/332.

Напомним, правда, что все рассуждения, которые касаются ЕНВД, относятся только к тем территориям, где этот спецрежим введен в отношении упомянутого вида деятельности. Например, в Москве спецрежим применяется только в отношении деятельности по распространению наружной рекламы с использованием рекламных конструкций (Закон г. Москвы от 29 октября 2008 г. № 53).

Закон г. Москвы от 29 октября 2008 г. № 53 действует до 1 января 2012 года.

То есть в Москве передача помещений в аренду (субаренду) не переводится на ЕНВД. Доход от такой деятельности облагается налогами в рамках общей или упрощенной системы.

Пример 1

ООО «Альфа», которое ведет свою деятельность в Одинцовском районе Московской области, владеет в этом же районе торговым центром. Он разделен на магазины (павильоны), один из которых общество использует для розничной торговли детскими игрушками (его площадь составляет 135 кв. м), а остальные сдает в аренду. Кроме того, в аренду сдается и несколько торговых мест в холлах торгового центра.

В этом случае ООО «Альфа» обязано уплачивать ЕНВД по розничной торговле и деятельности по передаче в аренду торговых мест в холлах.

В отношении передачи в аренду помещений магазинов (павильонов) общество должно применять общую или упрощенную систему налогообложения.

Порядок исчисления ЕНВД

Передача части помещения в аренду и розничная торговля – это два самостоятельных вида деятельности. Поэтому если магазин помимо арендных операций осуществляет розничную торговлю, то условия и необходимость перевода на ЕНВД следует рассматривать в отношении каждого вида деятельности. При этом единый налог (при необходимости) нужно исчислять по каждому из переводимых на спецрежим видов деятельности (п. 6 ст. 346.26 Налогового кодекса РФ).

Согласно пункту 3 статьи 346.29 Налогового кодекса РФ, при оказании услуг по аренде физический показатель определяется так:
– при площади каждого торгового места не более 5 кв. м – количество торговых мест (базовая доходность – 6000 руб. в месяц);
– при площади каждого торгового места более 5 кв. м – площадь торгового места (базовая доходность – 1200 руб. в месяц).

В случае заключения договора аренды на часть торгового зала, по мнению чиновников, правоустанавливающий документ (распоряжение руководителя об изменении целевого назначения помещения, договор аренды и т. п.) должен обязательно дополняться инвентаризационным (экспликацией, справкой БТИ).

Однако суды считают изменение площади торгового зала подтвержденным на основании договора аренды (субаренды) и платежных документов (постановление ФАС Дальневосточного округа от 11 марта 2009 г. № Ф03-623/2009).

Пример 2

Дополним данные предыдущего примера. ООО «Альфа» в течение III квартала 2011 года сдает одну секцию павильона в аренду. Ее площадь – 25 кв. м, а площадь помещения, используемого самой организацией, – 110 кв. м.

В холлах ООО «Альфа» сдает в аренду четыре торговых места по 4 кв. м и четыре торговых места по 8 кв. м.

Торговый центр располагается в Одинцове. Исходя из решения Совета депутатов Одинцовского района Московской области от 18 ноября 2005 г. № 5/3, ООО «Альфа» исчислит ЕНВД за III квартал следующим образом.

1. По розничной торговле:

1800 руб. х 3 мес. х 15% х 1,372 х 0,8 х 110 кв. м = 97 796,16 руб.

Отметим, что 1,372 – коэффициент-дефлятор К1, установленный на 2011 год приказом Минэкономразвития России от 27 октября 2010 г. № 519; 0,8 – коэффициент К2, установленный в отношении розничной торговли детскими товарами в пункте 2.1.5 приложения № 1 к решению № 5/3.

2. По передаче в аренду торговых мест (в холлах):

15% х (3 мес. х 6000 руб. х 1,372 х 1 х 4 места + 3 мес. х 1200 руб. х 1,372 х 1 х 4 места х 8 кв. м) = 38 525,76 руб.

При этом 1 – коэффициент К2, установленный в отношении оказания услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей (п. 3 решения № 5/3). Таким образом, общая сумма единого налога на вмененный доход, исчисленная ООО «Альфа (до применения налоговых вычетов), с учетом округления составит 136 322 руб. (97 796,16 + 38 525,76).

Размер арендной платы

Исходя из пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, размер арендной платы не является существенным условием договора.

Однако лучше все же согласовать размер платы за передаваемую площадь. При этом желательно, чтобы арендная плата была не меньше расходов самого арендодателя на содержание передаваемого имущества, например суммы платы при субаренде. В противном случае заведомая убыточность сделки может привести к спорам с налоговыми органами, связанным с добросовестностью магазина.

Итак, в договоре нужно определить его цену, то есть размер (или порядок определения) арендной платы. Это условие не может изменяться чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ).

Однако на практике платежи за арендуемое недвижимое имущество включают в себя две части: непосредственно плату за пользование имуществом и возмещение расходов на оплату коммунальных услуг. Именно вторая часть и вызывает больше всего вопросов.

Самый простой вариант – установить фиксированный размер арендной платы, который будет включать в себя и все коммунальные расходы. Но этот вариант на практике встречается достаточно редко, так как приводит к тому, что арендатор либо недоплачивает за коммунальные услуги, либо переплачивает за них. Следовательно, одну из сторон договора эта ситуация не устраивает.

Есть и другой вариант. Можно обязать арендатора возмещать коммунальные расходы отдельно от арендной платы (например, по счетам магазина). Однако это далеко не безопасно. Ведь, исходя из писем Минфина России от 26 декабря 2008 г. № 03-07-05/51, ФНС России от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86@, в этом случае реализации коммунальных услуг нет, не возникает и объект обложения НДС. Значит, арендодатель, применяющий общую систему налогообложения, не сможет принять к вычету «входной» НДС в части коммунальных услуг, использованных арендатором.

Наиболее надежный и корректный с точки зрения автора способ – установить, что арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной. Причем последняя по сумме равна величине расходов на оплату коммунальных услуг. Правомерность такого порядка полностью поддерживают и контролирующие органы (письма Минфина России от 19 сентября 2006 г. № 03-06-01-04/175, ФНС России от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86@).

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка