Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как узнать КБК по взносам и налогу на упрощенке

Подписка
Срочно заберите все!
№24
21 июня 7 просмотров

Вопрос по бухучету и налоговому учету в строительстве: если мы являемся и Заказчиком-Застройщиком-Генпорядчиком в одном лице. Будем вести строительство многоквартирного дома с привлечением денежных средств дольщиков (физических и юридических лиц). То каким образом вести учет? Средства дольщиков ставлю на счет 86 "целевое финансирование" (51/76 потом 76/86), а затраты все собираю на счете ДТ08 с КТ10,70,69,26,60. на ДТ 19 собираю НДС с материалов, подрядных работ. После получения на ввод объекта 86/08 закрываю. Услуг застройщика у меня нет, так как сами себе предъявлять не будем же эти услуги. А НДС со средств дольщиков, как с "авансов полученных" не надо начислять? Счет 90 вообще не применять?

Если застройщик выступает в качестве подрядчика, то при строительстве собственными силами (в т. ч. частично привлекая подрядчиков) выручка от реализации услуг застройщика в отношении дольщиков не формируется.

При этом счет 90 Вы будете использовать при отражении выручки от реализации по договору долевого участия. Как правило, договоры участия в долевом строительстве жилого дома носят долгосрочный характер. Выручку по долгосрочным договорам отражайте способом «по мере готовности».

В составе расходов учитывайте затраты застройщика на выполнение работ по строительству жилого дома, включая расходы на оплату работ (услуг) сторонних организаций (привлеченных подрядчиков).

Счет 86 при отражении денежных средств, полученных по договору участия в долевом строительстве, не применяйте.

При строительстве жилого дома собственными силами застройщик выполняет функции подрядчика. Поэтому налог на прибыль застройщик рассчитывает в том же порядке, что и подрядная организация.

Со средств, поступающих от участников долевого строительства в оплату строительных работ, которые застройщик выполняет собственными силами (т. е. будучи генподрядчиком), застройщик должен заплатить НДС как с выручки от реализации. Средства, которые поступают как оплата услуг застройщика, НДС не облагайте.

Пример отражения в бухгалтерском и налоговом учете генподрядчика и застройщика в одном лице строительства жилого дома при условии, что строительство финансируется дольщиками, приведен ниже.

Обоснование

Из рекомендации, приведенной в материалах Системы Главбух ВИП-версия для коммерческих организаций
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов

<…>

Строительство собственными силами

Если застройщик строит жилой дом собственными силами (в т. ч. частично привлекая подрядчиков), то он выполняет функции подрядчика.

Затраты на строительство жилого дома учитывайте на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (письмо Минфина России от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02):

Дебет 08 Кредит 10 (26, 60, 69, 70...)
– списаны затраты на строительство объекта при выполнении работ собственными силами.

Как правило, договоры участия в долевом строительстве жилого дома носят долгосрочный характер. Выручку по долгосрочным договорам отражайте способом «по мере готовности» (п. 17 ПБУ 2/2008). Подробнее об учете выручки таким способом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда.

При строительстве собственными силами выручка от реализации услуг застройщика в отношении дольщиков не формируется, поскольку застройщик выступает в качестве подрядчика.

В составе расходов учитывайте затраты застройщика на выполнение работ по строительству жилого дома (п. 11 ПБУ 2/2008), включая расходы на оплату работ (услуг) сторонних организаций (привлеченных подрядчиков).

Операции по строительству жилого дома собственными силами отражайте в учете проводками:

Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиком»
– получены денежные средства по договору участия в долевом строительстве.

Денежные средства, полученные от участников долевого строительства, застройщик в полном объеме включает в налоговую базу по НДС на основании пункта 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ как оплату (частичную оплату), полученную в счет предстоящего выполнения работ, оказания услуг (письмо Минфина России от 7 июля 2009 г. № 03-07-10/10).

Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с полученных авансов;

Дебет 08 Кредит 60 (10, 70, 69...)
– отражены затраты по строительству объекта;

Дебет 19 Кредит 60
– отражен входной НДС, предъявленный подрядчиками (поставщиками);

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету НДС, предъявленный подрядчиками (поставщиками);

Дебет 08 Кредит 26
– отражены затраты застройщика по организации строительства объекта;

Дебет 19 Кредит 60
– отражены суммы НДС, предъявленные застройщику при организации строительства объекта;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету НДС, предъявленный застройщику при организации строительства объекта.

На день подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства дольщику застройщик признает выручку в сумме денежных средств, полученных от дольщика, и отражает это проводками:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиком» Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации по договору долевого участия;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с выручки от реализации по договору долевого участия;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных»
– принят к вычету НДС, уплаченный с полученных авансов;

Дебет 90-2 Кредит 08-3
– списана на расходы стоимость строительства.

Если часть квартир остается в распоряжении застройщика, то последняя проводка выполняется в сумме, относящейся к квартирам долевого строительства. Способ определения этой суммы закрепите в учетной политике для целей бухучета (п. 7 ПБУ 01/2008). Например, можно определить стоимость строительства квартир дольщиков исходя из доли их площади в общей площади всех квартир построенного жилого дома. Для этого используйте формулу:

Общая себестоимость квартир дольщиков = Себестоимость всего жилого дома х Общая площадь квартир дольщиков : Общая площадь всех квартир жилого дома


Передача квартир долевого строительства дольщикам осуществляется после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию (п. 2 ст. 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Если застройщик осуществляет поэтапный ввод жилья в эксплуатацию, администрацией города (другим компетентным органом) подписывается разрешение о вводе в эксплуатацию части жилого дома.

Налоговый учет доходов и расходов по договору участия в долевом строительстве зависит от системы налогообложения, которую применяет застройщик.

<…>

ОСНО: строительство собственными силами

При строительстве жилого дома собственными силами застройщик выполняет функции подрядчика. Нормы подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ в этом случае не применяются. Поэтому налог на прибыль застройщик рассчитывает в том же порядке, что и подрядная организация. Подробнее на эту тему см.:

  • Как отразить в бухучете и при налогообложении расходы подрядчика по договору строительного подряда;
  • Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда.

Со средств, поступающих от участников долевого строительства в оплату строительных работ, которые застройщик выполняет собственными силами (т. е. будучи подрядчиком или генподрядчиком), застройщик должен заплатить НДС как с выручки от реализации (ст. 39 и подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом сумму входного НДС примите к вычету в общем порядке. Такой вывод следует из письма Минфина России от 1 июня 2015 г. № 03-07-10/31550.

Средства, которые поступают как оплата услуг застройщика, НДС не облагайте (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Эта льгота действует только по договорам о строительстве жилых помещений. Об этом сказано в письме Минфина России от 8 июня 2011 г. № 03-07-10/11.

Независимо от способа ведения строительства со стоимости квартир, которые реализуются по договору купли-продажи (т. е. построенных за счет средств застройщика), НДС платить не нужно (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Пример отражения в бухгалтерском и налоговом учете генподрядчика и застройщика в одном лице строительства жилого дома. Строительство финансируется дольщиками – заключены договоры долевого участия в строительстве.

ООО «Альфа» (застройщик и генеральный подрядчик в одном лице) заключило в 2015 году договоры участия в долевом строительстве жилого дома с участниками долевого строительства. Срок строительства: 2015–2017 годы.

Условиями этих договоров предусмотрена предоплата в размере 100 процентов от общей суммы договора. К началу строительства все дольщики внесли предоплату. Общая сумма полученных от дольщиков денежных средств составляет 38 232 000 руб.

Построенный дом введен в эксплуатацию в марте 2017 года. В этом же месяце квартиры переданы дольщикам по актам приемки-передачи.

Стоимость израсходованных материалов на строительство – 30 000 000 руб. (в т. ч. НДС 18% – 4 576 271 руб.). Для простоты восприятия примера затраты на зарплату строителей, аренду спецтехники и прочие, которые учитываются в стоимости строительства, в цифрах не приведены.

Так как строительные работы носят долгосрочный характер, бухгалтер вел учет способом «по мере готовности» по правилам ПБУ 2/2008 (п. 1 ПБУ 2/2008). Выручку он определял исходя из подтвержденной степени завершенности работ на отчетную дату.

В соответствии с учетной политикой «Альфы» для целей бухучета степень завершенности строительства определяется по доле фактически понесенных расходов в общем объеме предполагаемых расходов (согласно смете).

Для простоты восприятия примера доля рассчитана на примере сметной стоимости материалов на строительство. Предполагаемые расходы на материалы (согласно смете) – 30 000 000 руб. (в т. ч. НДС 18% – 4 576 271 руб.).

Помесячные данные по стройке следующие:

Период Фактически израсходовано материалов Доля фактически понесенных расходов в общем объеме предполагаемых расходов Выручка
ноябрь 2015 года 354 000 руб. (в т. ч. НДС 54 000 руб.) 0,01 (354 000 руб.: 30 000 000 руб.) 382 320 руб. (38 232 000 руб. х 0,01)
декабрь 2015 года 944 000 руб. (в т. ч. НДС 144 000 руб.) 0,03 (944 000 руб.: 30 000 000 руб.) 1 146 960 руб. (38 232 000 руб. х 0,03)
Итого 30 000 000 руб. (в т. ч. НДС 4 576 271 руб.) X 38 232 000 руб.

В учете бухгалтер сделал следующие проводки.

В ноябре 2015 года:

Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиком»
– 38 232 000 руб. – получены денежные средства от дольщиков.

Денежные средства, полученные от участников долевого строительства, бухгалтер в полном объеме включил в налоговую базу по НДС на основании пункта 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ как частичную оплату, полученную в счет предстоящего выполнения работ, оказания услуг (письмо Минфина России от 7 июля 2009 г. № 03-07-10/10).

Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 5 832 000 руб. (38 232 000 руб. х 18/118) – начислен НДС с полученных авансов;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 51
– 5 832 000 руб. – НДС с полученных авансов уплачен в бюджет;

Дебет 10 Кредит 60
– 300 000 руб. – приобретены материалы для строительства объекта;

Дебет 19 Кредит 60
– 54 000 руб. – отражен входной НДС, предъявленный поставщиками;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 54 000 руб. – принят к вычету НДС, предъявленный поставщиками;

Дебет 60 Кредит 51
– 354 000 руб. – перечислены деньги поставщику за материалы.

Материальные затраты на строительство жилого дома бухгалтер отразил на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» в соответствии с рекомендациями Минфина России (письмо от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02).

Дебет 08 Кредит 10
– 300 000 руб. – отражены материальные затраты по строительству объекта.

Остальные затраты, связанные со строительством дома (зарплата строителей; аренда спецтехники; амортизация основных средств, которые задействованы в стройке, и т. д.), бухгалтер также отразил по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в корреспонденции со счетами 02, 60, 69, 70 и другими.

Выручку и расходы за ноябрь 2015 года бухгалтер отразил так:

Дебет 46 Кредит 90-1
– 382 320 руб. – учтена выручка по договору участия в долевом строительстве методом «по мере готовности»;

Дебет 90-2 Кредит 08
– 300 000 руб. – признаны расходы за отчетный период;

Дебет 90-3 Кредит 76 субсчет «НДС по выполненным, но не сданным строительным работам»
– 58 320 руб. (382 320 руб. х 18/118) – отражен НДС, начисленный с выручки от выполнения работ в ноябре.

В декабре 2015 года:

Дебет 10 Кредит 60
– 800 000 руб. – приобретены материалы для строительства объекта;

Дебет 19 Кредит 60
– 144 000 руб. – отражен входной НДС, предъявленный поставщиками;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 144 000 руб. – принят к вычету НДС, предъявленный поставщиками;

Дебет 60 Кредит 51
– 944 000 руб. – перечислены деньги поставщику за материалы;

Дебет 08 Кредит 10
– 800 000 руб. – отражены затраты по строительству объекта.

Остальные затраты, связанные со строительством дома (зарплата строителей; аренда спецтехники; амортизация основных средств, которые задействованы в стройке, и т. д.), бухгалтер также отразил по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в корреспонденции со счетами 02, 60, 69, 70 и другими.

Выручку и расходы за декабрь 2015 года бухгалтер отразил так:

Дебет 46 Кредит 90-1
– 1 146 960 руб. – учтена выручка по договору участия в долевом строительстве методом «по мере готовности»;

Дебет 90-2 Кредит 08
– 800 000 руб. – признаны расходы за отчетный период;

Дебет 90-3 Кредит 76 субсчет «НДС по выполненным, но не сданным строительным работам»
– 174 960 руб. (1 146 960 руб. х 18/118) – отражен НДС, начисленный с выручки от выполнения работ в декабре.

Далее, ежемесячно, в течение всего периода строительства бухгалтер отражал операции по строительству объекта аналогичным образом.

На день подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства дольщику бухгалтер сделал проводки:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиком» Кредит 46
– 38 232 000 руб. – погашена задолженность перед дольщиками;

Дебет 76 субсчет «НДС по выполненным, но не сданным строительным работам» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 5 832 000 руб. – начислен НДС с выручки от реализации по договору долевого участия;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных»
– 5 832 000 руб. – принят к вычету НДС, уплаченный с полученных авансов.

В налоговом учете по долгосрочным договорам доход от реализации определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 271 Налогового кодекса РФ самостоятельно с учетом принципа формирования расходов. Поэтому доход бухгалтер определял так же, как и в бухучете, исходя из подтвержденной степени завершенности работ на отчетную дату. В соответствии с учетной политикой «Альфы» для целей налогового учета степень завершенности строительства определяется по доле фактических расходов отчетного периода в общей сумме расходов, предусмотренных в смете.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка