Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как уже в следующем месяце изменится налог на прибыль

Подписка
Срочно заберите все!
№24
22 июня 1 просмотр

Как в бух. и налоговом учете оформить операции по инвестиционному договору (учет у Застройщика). Застройщик хозяйственным способом осуществляет строительство здания.нас интересует хозяйственный способ по инвестиционному договору

Если застройщик строит объект собственными силами, то он выполняет функции подрядчика. В такой ситуации доходы и расходы отражайте в том же порядке, что и подрядчик. Расходы застройщик списывает с кредита счета 20 в дебет счета 08.

Если застройщик ведет строительство собственными силами, то он рассчитывает налоги в том же порядке, что и подрядчик.

Обоснование

Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении доходы от строительства объекта для стороннего инвестора (Данная рекомендация доступна только в vip- версии)

<…>

Бухучет

В бухучете порядок отражения доходов застройщика по договору инвестирования в строительство зависит от способа выполнения строительно-монтажных работ:

  • с привлечением подрядной организации;
  • собственными силами.

Это объясняется тем, что способ ведения строительства связан с функциями, которые выполняет застройщик.

<…>

Если застройщик строит объект собственными силами, то он выполняет функции подрядчика. В такой ситуации доходы отражайте в том же порядке, что и подрядчик. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда.

При расчете налогов порядок учета доходов от реализации работ и услуг по договору инвестирования в строительство зависит от системы налогообложения, которую применяет застройщик.

ОСНО: налог на прибыль

Порядок расчета налогов при оказании услуг застройщика по договору инвестирования в строительство зависит от способа выполнения строительно-монтажных работ:

  • с привлечением подрядной организации;
  • собственными силами.

<…>

Если застройщик ведет строительство собственными силами (т. е. выполняет функции подрядчика), то он рассчитывает налоги в том же порядке, что и подрядчик.

<…>

ОСНО: НДС

При строительстве подрядным способом реализация услуг застройщика облагается НДС в общеустановленном порядке (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). То есть с суммы своего вознаграждения (в т. ч. экономии) застройщик должен начислить и заплатить НДС. Возмещаемые инвестором расходы сюда не входят. Застройщик в таких отношениях выступает посредником между подрядчиками и инвестором. Такой вывод следует из пункта 22 постановления Пленума ВАС РФ от 30 мая 2014 г. № 33 и пункта 1 статьи 156 Налогового кодекса РФ.

Моментом определения налоговой базы по НДС является наиболее ранняя из следующих дат:

  • день передачи оказанных услуг, то есть день передачи инвестору построенного объекта;
  • день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящего оказания услуг.

Такой вывод следует из пункта 1 статьи 167 НК РФ.

Подробнее о том, как начислить НДС при получении вознаграждения, см. Как начислить НДС с посреднических операций.

Если застройщик ведет строительство собственными силами (т. е. выполняет функции подрядчика), то он рассчитывает налоги в том же порядке, что и подрядчик.

<…>

Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении расходы, связанные с получением дохода, при строительстве объекта для стороннего инвестора (Данная рекомендация доступна только в vip- версии)

Порядок отражения расходов в бухгалтерском учете застройщика зависит от того, каким способом выполняются строительные работы:

  • подрядным способом;
  • собственными силами застройщика.

Это объясняется тем, что способ ведения строительства связан с функциями, которые выполняет застройщик.

Бухучет: строительство подрядным способом

Если застройщик строит объект подрядным способом, то свои расходы по оказанию услуг инвестору в бухучете он отражает в общем порядке по правилам ПБУ 10/99 как затраты на содержание службы застройщика (п. 5 ПБУ 10/99). Все затраты застройщик признает в тех периодах, в которых они возникли (п. 16–18 ПБУ 10/99). Учет этих расходов, как правило, ведется на счете 26 «Общехозяйственные расходы», в дебет которого списываются прямые и косвенные расходы самого застройщика, связанные с оказанием услуг инвестору:

Дебет 26 Кредит 02 (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60...)
– отражены расходы застройщика по организации строительства.

По мере признания выручки расходы, накопленные по дебету счета 26, списываются в дебет счета 90-2 для определения финансового результата (п. 9 ПБУ 10/99). Списание расходов на реализацию отражается проводкой:

Дебет 90-2 Кредит 26
– учтена в составе расходов себестоимость услуг застройщика.

Помимо учета собственных затрат, застройщик должен вести обособленный учет всех расходов, связанных со строительством объекта (п. 1.4 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).

Учет затрат на строительство объекта застройщик организует на счете 08-3 «Строительство объектов основных средств». На этом счете все расходы рекомендуется группировать по технологической структуре затрат определенной сметной документацией (например, затраты на строительные работы, работы по монтажу оборудования, приобретение оборудования и т. п.) (п. 3.1.1 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).

Затраты на строительство объекта отражаются по мере их возникновения и накапливаются по дебету счета 08-3нарастающим итогом с начала строительства. При этом застройщик делает следующие записи:

Дебет 08-3 Кредит 60
– учтена в составе расходов на строительство стоимость работ, выполненных подрядчиком;

Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный подрядчиком НДС.

По окончании строительства застройщик передает инвестору объект, построенный подрядчиками. Эту операцию в бухучете он отражает следующими проводками:

Дебет76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 08-3
– передан инвестору построенный объект (в части стоимости выполненных работ без НДС);

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 19
– передан инвестору построенный объект (в части «входного» НДС, предъявленного подрядчиками на основании сводного счета-фактуры (письмо Минфина России от 18 октября 2011 г. № 03-07-10/15).

<…>

Бухучет: строительство собственными силами

Если застройщик строит объект собственными силами, то он выполняет функции подрядчика и свои расходы по строительным работам отражает в бухучете в том же порядке, что и подрядчик. Затем эти расходы застройщик списывает с кредита счета 20 в дебет счета 08.

При расчете налогов порядок учета расходов по договору инвестирования в строительство объекта зависит от системы налогообложения, которую применяет застройщик.

ОСНО: налог на прибыль

Порядок расчета налогов при оказании услуг застройщика по договору инвестирования в строительство зависит от способа выполнения строительно-монтажных работ:

  • с привлечением подрядной организации;
  • собственными силами.

При подрядном способе строительства, рассчитывая налог на прибыль, застройщик вправе уменьшить свой доход по инвестиционному договору на сумму расходов, связанных с оказанием инвестору услуг по организации строительства (подп. 1 п. 3 ст. 315 НК РФ).

Затраты на содержание службы застройщика учитывайте в общем порядке, предусмотренном для налогового учета расходов. Подробнее об этом см.:

Кроме того, при поступлении от инвестора средств целевого финансирования застройщик обязан обеспечить раздельный учет расходов, понесенных за счет этих средств, от других расходов организации (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении негосударственное целевое финансирование. Налогооблагаемую прибыль застройщика такие расходы не уменьшают (п. 17 ст. 270 НК РФ).

ОСНО: НДС

Сумму «входного» НДС, предъявленную при оказании услуг застройщика, принимайте к вычету в общеустановленном порядке. То есть после принятия актива на учет, при наличии счета-фактуры и соответствующих первичных документов (кроме того, должны быть соблюдены иные условия, необходимые для применения вычета) (подп. 1 п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ).

При строительстве собственными силами застройщик выполняет функции подрядчика и расчет налогов ведет в том же порядке, что и подрядчик.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка