Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23
23 июня 7 просмотров

Если ИП приобрел автомобиль, но в деятельности не использовал, а сдал другому ип в аренду - облагается ли эта операция ндс? ИП Арендодатель на общем режиме налогообложения (оптовая торговля продуктами), а Арендатор на ЕНВД (грузоперевозки) - оказывает услуги Арендодателю в том числе.Мы считаем так, ип приобрёл грузовики на себя - как физ.лицо, НДС на вычеты не ставил, и договор аренды с Арендатором заключил от физ.лица. Единственно, что деньги за аренду Арендатор рассчитался по безналу - на р/счет предпринимательской деятельности, но это же не важно?

Несмотря на то, что договор заключен на физическое лицо, ИП должен начислить НДС на сумму арендной платы, т.к. в данном случае физическое лицо сдает коммерческий транспорт на систематической основе. При этом если ИП это не сделает, то при проверке НДС налоговики выделят расчетным путем из размера арендной платы по ставке 18% (постановление Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33).

Обоснование

ИЗ СТАТЬИ ЖУРНАЛА «УПРОЩЕНКА», № 3, МАРТ 2016

Нужно ли гражданину, сдающему имущество в аренду, становиться предпринимателем

Получать доход от аренды: это предпринимательство или нет?

А.В. Москалев, управляющий партнер, Юридический центр «АТЛАНТ»

—Российское законодательство позволяет любому собственнику сдавать свое имущество в аренду (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Главное — понять, когда действия собственника можно признать предпринимательской деятельностью, а когда — нет.

Если вы — предприниматель

Статья подскажет, правильно ли вы считаете налоги, если сдаете в аренду недвижимость.

—А можно где-то посмотреть критерии предпринимательской деятельности?

—Четкого перечня нет. В Гражданском кодексе РФ сказано лишь, что предпринимательской является самостоятельная деятельность, которая осуществляется на свой риск и направлена на систематическое получение прибыли. А в письме ФНС России от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@налоговики указали, при каких обстоятельствах гражданин должен стать предпринимателем. Например, если физическое лицо специально купило имущество для того, чтобы получать прибыль, или у него несколько объектов недвижимости, которые он сдает в аренду. Есть и другие признаки предпринимательства. Их перечень представлен в таблице ниже.

—Эти признаки достаточно общие. Ведь сложно доказать, с какой целью человек купил квартиру: чтобы сдавать ее ради дохода либо это инвестиции в будущее своего ребенка — чтобы тому было где жить… Как же тогда выяснить, в каком случае при сдаче имущества в аренду нужно становиться предпринимателем?

—Однозначного ответа на данный вопрос нет. Все индивидуально. Поэтому целесообразно ориентироваться на судебную практику. Так, если гражданин приобрел жилое помещение для личных нужд или получил его по наследству, но у него нет необходимости его использовать, он может сдать такое имущество в аренду. И это не является предпринимательством. То есть регистрироваться в качестве предпринимателя гражданину в этом случае не нужно (п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 № 23и постановление Верховного суда Республики Татарстан от 27.04.2015 № 4а-378м). Не будет относиться к коммерческой деятельности и сдача внаем посуточно и по часам такого жилого помещения. Об этом говорится в постановлении Верховного суда РФ от 10.01.2012 № 51-АД11-7.

Таблица Какие действия гражданина можно рассматривать как бизнес*

№ п/п Признак предпринимательской деятельности
1 Гражданин купил имущество специально для того, чтобы, используя его, получать прибыль
2 У физического лица есть устойчивые связи с продавцами, покупателями или арендаторами недвижимости, заключены договоры
3 Человек ведет учет совершенных сделок и операций, связанных с ними
4 Гражданин осуществляет деятельность на свой риск. То есть в некоторые месяцы может не иметь дохода. Либо может заключить убыточную сделку, по которой расходы превысят полученный доход
5 Все сделки гражданина за определенный период времени взаимосвязаны
6 Физическое лицо публикует в соцсетях информацию о том, что он сдает имущество (недвижимость) в аренду или подает соответствующие объявления в газете
7 Гражданин привлекает наемный персонал к работе

* Признаки предпринимательской деятельности перечислены в письме ФНС России от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@.

Сдавать в аренду квартиру и нежилое помещение: в чем разница?

—Допустим, у человека в собственности несколько квартир, которые он сдает в аренду. Тогда ему нужно регистрироваться в качестве бизнесмена?

— Исходя из судебной практики — нет. Однако в этой ситуации гражданину выгоднее стать предпринимателем. Ведь если он сдает имущество в аренду как физическое лицо, то платит НДФЛ в размере 13% (подп. 4 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 209 НК РФ). Если же он зарегистрируется в качестве предпринимателя и выберет упрощенную систему с объектом налогообложения доходы, то будет платить налог в размере 6% от полученных доходов (п. 1 ст. 346.20 НК РФ). Но, правда, предпринимателю нужно еще ежегодно платить за себя личные страховые взносы.

Обратите внимание

Перечислять собственные страховые взносы предпринимателю надо независимо от реальной деятельности, доходов и выбранной налоговой системы (письмо Минтруда России от 01.04.2014 № 17-4/ООГ-224).

—Понятно. А как быть с нежилыми помещениями, которые гражданин также вправе сдавать в аренду?

—Тут многое зависит от того, как такая недвижимость оказалась в собственности гражданина. Допустим, если человек специально купил помещения в офисных центрах и сдает их в аренду, то нужно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Иначе налоговые инспекторы доначислят предпринимательские налоги, пени и штрафы. И судьи признают это решение законным и обоснованным (апелляционные определения Ульяновского областного суда от 29.04.2014 № 33-1278/2014 и Архангельского областного суда от 22.07.2013 № 33-3671).

—Имеет ли значение, сколько объектов нежилых помещений сдается в аренду?

—Нет. Даже если человек сдает только один склад в аренду, ему нужно пройти регистрацию и стать бизнесменом (апелляционные определения Архангельского областного суда от 29.08.2013 № 33-4388 и Волгоградского областного суда от 30.10.2013 № 33-11798/2013).

На заметку

На что обратить внимание, составляя договор аренды, вы узнаете из справочника «Оформление договоров. Справочник бухгалтера на УСН. Часть II». Ознакомиться с ним можно на сайте электронного журнала «Упрощенка» e.26-2.ru в разделе «Книги».

—А если гражданин специально не покупал нежилое помещение, а получил его иным образом? Как тогда быть в этом случае?

—Нежилое помещение может быть получено гражданином в качестве оплаты действительной стоимости доли в уставном капитале при выходе из ООО. И в этом случае физическому лицу не нужно становиться бизнесменом. Об этом говорится в Апелляционном определении Ульяновского областного суда от 08.07.2014 № 33-2245/2014.

Не регистрироваться предпринимателем: в чем риск?

—Александр Валерьевич, поясните, если гражданин должен был зарегистрироваться в качестве предпринимателя, но не сделал этого, каковы последствия?

—Если налоговики расценят сдачу имущества в аренду как предпринимательство, то составят протокол об административном нарушении (подп. 8 п. 2 ст. 28.3 КоАП РФ). А вот само решение о взыскании штрафа по этому протоколу будет принимать суд (п. 1 ст. 23.1 КоАП РФ). Возможно и уголовное дело за незаконное предпринимательство в том случае, если доход гражданина за весь период аренды недвижимости составит не менее 1,5 млн. руб. (ст. 171 УК РФ).

—Вы упомянули о налогах, которые нужно платить при сдаче имущества. Расскажите об этом подробнее.

—Как я сказал выше, при сдаче недвижимости в аренду обычным гражданам арендодатель должен самостоятельно уплачивать НДФЛ в бюджет в размере 13% от полученных доходов (подп. 4 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 209 НК РФ). Если же арендаторами являются фирмы или предприниматели, то тогда НДФЛ удерживают и перечисляют в бюджет они, также по ставке 13% (письмо Минфина России от 27.08.2015 № 03-04-05/49369).

Если же так случилось, что суд признал человека бизнесменом, то ему нужно доплатить все предпринимательские налоги за весь период ведения своей деятельности по сдаче имущества. По умолчанию считается, что при регистрации все фирмы и предприниматели применяют общую систему налогообложения, если не уведомят о переходе на спецрежим. Получается, что гражданин, ставший бизнесменом, задним числом применяет общую систему налогообложения. А при этой системе платят НДФЛ и НДС (п. 1 ст. 143 НК РФ).

—И как рассчитывают НДС в этом случае?

—Если гражданина признали индивидуальным предпринимателем, то НДС налоговики выделят расчетным путем из размера арендной платы по ставке 18% (постановление Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33). Это уменьшит сумму дохода человека, в результате чего возникнет переплата по НДФЛ. Но полностью недоимку по НДС она не закроет. Поэтому придется заплатить еще и штраф — в размере 20% от неуплаченной суммы НДС (ст. 122 НК РФ). Есть также риск, что от человека, ставшего индивидуальным предпринимателем, потребуют заплатить и страховые взносы во внебюджетные фонды за себя, пени за просрочку их уплаты и штраф (подп. 2 п. 1 ст. 5п. 1 ст. 14, ст. 25 и 47 Федерального закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ).*

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка