Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23
28 июня 31 просмотр

Организация в 1999 году приобрела у юридического лица объект недвижимого имущества (квартиру). В тот же период времени объект (квартира) был отражен в составе основных средств на счете 01 по стоимости покупки. Предполагалось, что объект будет переведен из жилого фонда в нежилой и будет использоваться в производственной деятельности. Однако перевод так и не состоялся. Так как объект в производственной деятельности не использовался, амортизация по нему за весь период времени не начислялась, налог на имущество уплачивался с полной стоимости. В текущем периоде объект (квартира) продан, в договоре купли-продажи НДС не указан, т.к. реализация жилых помещений НДС не облагается по ст. 149 НК РФ. Подскажите пожалуйста, как лучше отразить в учете продажу данного имущества? Как выбытие основного средства по акту ОС-4 в связи с продажей и не начислять НДС, т.к. имущество жилое?

В учете отразите выбытие объекта основных средств. Передачу квартиры оформите актом по форме ОС-1а. НДС при реализации не начисляйте.

Обоснование

1. Из рекомендации
Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса

Как оформить и отразить в бухучете продажу основных средств

Документальное оформление

Продажу основных средств оформите типовыми документами или же используйте самостоятельно разработанные формы. В последнем случае главное, чтобы в бланках были все необходимые реквизиты. Какую бы форму вы не использовали – типовую или самостоятельно разработанную, руководитель должен ее утвердить.

Такой порядок следует из частей 3 и 4 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Типовые формы актов приема-передачи для продажи основных средств есть разные:

По общему правилу акты надо составлять на дату, когда право собственности на имущество переходит от продавца к покупателю. Обычно по умолчанию это происходит в день отгрузки, если иное не предусмотрено в договоре поставки. Исключение предусмотрено лишь для зданий или сооружений. Акт о приемке таких объектов составляют на дату передачи объекта. При этом неважно, зарегистрированы права собственности на объект или нет.

Составляют акты на основе технической документации на основное средство, а также данных бухучета. Например, обороты по счету 02 «Амортизация основных средств» позволят заполнить сведения о сумме начисленной амортизации.

Акты оформляйте в двух экземплярах, один из которых передайте покупателю. При этом раздел «Сведения об объектах основных средств на дату принятия к бухгалтерскому учету» не заполняйте. Это должен сделать покупатель в своем экземпляре акта. Оба экземпляра акта должны быть подписаны и утверждены как поставщиком, так и покупателем.

В актах укажите:
– номер и дату составления;
– полное наименование основного средства согласно технической документации;
– название организации-изготовителя;
– место передачи основного средства;
– заводской и присвоенный инвентарный номера основного средства;
– номер амортизационной группы, срок полезного использования основного средства и фактический срок эксплуатации;
– сумму амортизации, начисленную до продажи основного средства, его остаточную стоимость;
– сведения о содержании драгоценных металлов, камней;
– другие характеристики основного средства.

Все это следует из указаний, утвержденных постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7.

Одновременно с составлением указанных актов внесите сведения о выбытии основного средства в инвентарную карточку или в книгу (предназначена для малых предприятий). Эти документы можно составлять по формам № ОС-6, ОС-6а или ОС-6б. Сведения вносите на основании акта о приеме-передаче.

Такой порядок следует из указаний, утвержденных постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7, и пунктов 77–81 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н.

В актах требуется сослаться на заключение комиссии. Такую комиссию надо создать в организации для контроля за выбытием основных средств. Участниками комиссии могут быть главный бухгалтер, материально-ответственные лица и другие сотрудники. Состав должен утвердить руководитель организации, издав приказ.

<…>

Бухучет

В бухучете выбытие имущества из состава основных средств отразите на счете 01. Для этого можно открыть отдельный субсчет «Выбытие основных средств». По дебету этого счета отразите первоначальную (восстановительную) стоимость основного средства, по кредиту – сумму амортизации, начисленную за период его эксплуатации:

Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01
– отражена первоначальная (восстановительная) стоимость выбывающего основного средства;

Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– отражена амортизация, начисленная за период эксплуатации объекта.

В результате сальдо на счете 01 «Выбытие основных средств» будет отражать остаточную стоимость основного средства.

Проверить данные поможет формула:

Остаточная стоимость основного средства = Первоначальная (восстановительная) стоимость основного средства Сумма начисленной амортизации за период эксплуатации

 Такой порядок предусмотрен Инструкцией к плану счетов (счет 01).

Выбытие зданий или сооружений

Если здание, сооружение (их части) передают покупателю до того, как переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, то уже на момент подписания акта по форме № ОС-1а объекты (часть объекта) перестают обладать всеми признаками основных средств. Поэтому остаточную стоимость зданий, сооружений (их частей), не дожидаясь реализации (перехода права собственности), нужно списать. Финансовое ведомство рекомендует использовать для этих целей счет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» (письмо Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20, доведенное до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 31 марта 2011 г. № КЕ-4-3/5085). Такую хозяйственную операцию отражают проводкой:

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– списана остаточная стоимость выбывающего основного средства (или его части), право собственности на которое подлежит госрегистрации.

НДС при передаче недвижимости до госрегистрации начисляют, не дожидаясь перехода права собственности (п. 3 и 16 ст. 167 НК РФ).

В бухучете налог отражайте в особом порядке. Используя счет 76. Откройте к нему субсчет «НДС по недвижимости, переход права собственности на которую зарегистрован».

При передаче недвижимости до госрегистрации сделайте такую запись:

Дебет 76 субсчет «НДС по недвижимости, переход права собственности на которую не зарегистрирован» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС по товарам (продукции), право собственности на которые переходит к покупателю в особом порядке.

После того как право собственности зарегистрируют, начисленный НДС спишите в дебет счета 91-2:

Дебет 91-2 Кредит 76 субсчет «НДС по недвижимости, переход права собственности на которую не зарегистрирован»
– отражен НДС с выручки от реализации.

Выручка и расходы при реализации основного средства

Для учета доходов и расходов от продажи основного средства используйте:
счет 91-1 «Прочие доходы», на котором отражайте выручку от реализации объекта;
счет 91-2 «Прочие расходы», на котором отражайте остаточную стоимость выбывшего основного средства и прочие расходы, связанные с его продажей.

Выручку от реализации отразите в составе прочих доходов, когда право собственности на проданное основное средство переходит к покупателю. Для недвижимости это момент, когда право собственности зарегистрировано. Выручкой признавайте сумму, предусмотренную в договоре купли-продажи (поставки, мены).

Одновременно в состав прочих расходов включите остаточную стоимость проданного основного средства и другие затраты, связанные с продажей. Например, расходы на хранение, упаковку, обслуживание, транспортировку и т. д.

Такой порядок предусмотрен в пунктах 30 и 31 ПБУ 6/01, пунктах 12 и 16 ПБУ 9/99, пункте 11 ПБУ 10/99 и Инструкции к плану счетов (счета 01 и 91).

Записи на счете 91 делайте на основании:
– договора купли-продажи (передачи, мены);
– акта по форме № ОС-1 (ОС-1а, ОС-1б);
– свидетельства о регистрации права собственности (по объектам недвижимости);
– документов, подтверждающих расходы, связанные с продажей основного средства (например, акта об оказании услуг транспортной компанией, перевозящей объект, расчетной ведомости на выдачу зарплаты сотрудникам, производящим предпродажную упаковку, и т. д.).

Такой порядок предусмотрен статьей 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Для организаций, которые вправе вести бухучет в упрощенном виде, предусмотрен особый порядок учета доходов и расходов (ч. 4, 5 ст. 6 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

При отражении доходов и расходов от продажи основного средства делайте проводки:

Дебет 62 (76) Кредит 91-1
– отражена выручка от реализации основного средства;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС при реализации основного средства (если деятельность организации облагается НДС);

Дебет 91-2 Кредит 01 субсчет «Выбытие основного средства» (счет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»)
– отражена в составе прочих расходов остаточная стоимость проданного основного средства (остаточная стоимость основного средства, право собственности на которое подлежит госрегистрации);

Дебет 91-2 Кредит 10 (60, 69, 70, 76...)
– учтены в составе прочих расходов затраты, связанные с продажей основного средства (например, расходы на услуги оценщика, транспортные расходы и т. п.);

Дебет 19 Кредит 60 (76)
– отражен НДС по затратам, связанным с продажей основного средства.

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов.

Если расходы, связанные с реализацией основного средства, превышают полученный от продажи доход, разница между ними признают убытком. В бухучете сумму убытка относят к расходам текущего периода и включают в прочие расходы единовременно в том месяце, когда произошла реализация (п. 11 ПБУ 10/99).

<…>

2. Из рекомендации
Ольги Цибизовой, заместителя директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как восстановить входной НДС, ранее принятый к вычету

<…>

Ситуация: как восстановить НДС по объекту недвижимости, который переведен в жилой фонд. После перевода организация реализует имеющиеся квартиры. За время эксплуатации объекта до перевода в жилой фонд он использовался в деятельности, облагаемой НДС

Восстанавливайте налог по мере реализации квартир.

Реализация жилых помещений освобождается от НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Поэтому НДС, ранее принятый к вычету по нежилому зданию, при реализации квартир нужно восстановить (подп. 2 п. 3 ст. 170, п. 3 ст. 171.1 НК РФ).

Поскольку от НДС освобождается именно реализация квартир, а не перевод здания в жилой фонд, восстанавливать НДС нужно в тех периодах, в которых происходит передача квартир покупателям. Такой подход подтверждается арбитражной практикой (см., например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16 июня 2011 г. № А65-6652/2010).

Порядок, который установлен статьей 171.1 Налогового кодекса РФ и предусматривает восстановление в течение 10 лет, в рассматриваемой ситуации не применяется. Им можно руководствоваться, когда объект недвижимости начинает использоваться в операциях, не облагаемых НДС, но собственник объекта не меняется. В данном же случае проданные квартиры переходят в собственность других лиц и списываются с баланса. После продажи квартиры вообще не будут иметь никакого отношения к деятельности организации. Поэтому входной НДС по ним нужно восстанавливать единовременно на дату перехода права собственности к покупателю. Восстанавливать налог нужно пропорционально остаточной стоимости каждой проданной квартиры (подп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ).

Если до реализации квартир организация эксплуатировала объект недвижимости более 15 лет, то входной НДС восстанавливать не нужно. Об этом сказано в пункте 3 статьи 171.1 Налогового кодекса РФ.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка