Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Чиновники советуют перепроверить данные работников

Подписка
Срочно заберите все!
№24
30 июня 25 просмотров

Как поступить правильно.Наша организация является застройщиком строящего многоквартирного жилого дома. Дом строился на трех земельных участках. Два из которых в собственности Застройщика, а третий находиться в аренде у Застройщика (под благоустройство). Квартиры реализуются по 214-ФЗ. в данном договоре прописано: " участок, который находиться в аренде и отведен под благоустройство в дальнейшем будет заменен на аналогичный участок". на сегодняшний день дом застроен и готов к сдаче, но вопрос с участком, который в аренде не решен.Участок на замену его сформирован и уже с собственности Застройщика, но как нам правильно сделать по документам.В Росреестре нам сказали, что со всеми Дольщиками нужно заключить дополнительное соглашение о замене участка на аналогичный и пока со всеми Дольщиками не будет заключено такое соглашение, замена и соответственно ввод объекта недвижимости в эксплуатацию не произойдет. Вероятность того, что не все Дольщики подпишут такое соглашение есть, таким образом мы не сможем сдать вовремя дом и соответственно попадем под неустойку за просрок сдачи дома.Как нам быть, есть ли другой способ?

В данном случае согласие всех дольщиков на замену участка обязательно.

Дело в том, что в силу ст.13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или право аренды на него, считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору.

При этом, в силу п.9 ст.13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения ГК РФ и ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ с учетом особенностей, установленных ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Таким образом, учитывая, что право аренды участка или сам участок находится в залоге у дольщиков, то по общему правилу, замена участка возможна с согласия всех дольщиков.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух»

ОРГАНИЗАЦИЯ УЧЕТА У ЗАСТРОЙЩИКА И ПОДРЯДЧИКА

<…>

«1.13. Требования к застройщику при ведении долевого строительства

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», четко установлено, что привлечение денежных средств граждан допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах. При этом эмитент должен иметь в собственности или на праве аренды (субаренды) земельный участок и разрешение на строительство на нем многоквартирного дома;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

При этом установлено, что сделка, совершенная с нарушением указанных требований, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Таким образом, определены законодательные ограничения по привлечению средств дольщиков.

1.13.1. Штрафы за нарушения

Выполнение указанных выше требований обеспечено положениями пункта 2.2 статьи 1 закона № 214-ФЗ, где для нарушителей предусмотрена административная ответственность.

Так, за привлечение денежных средств граждан организациями, не имеющими на это права либо не соблюдающими указанные требования, установлены размеры штрафов:

– для должностных лиц – 20 000–50 000 руб.;

– для самих компаний (юридических лиц) – 500 000–1 000 000 руб. (п. 1 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

Кроме того, в примечании к указанной статье определено, что соответствующая административная ответственность наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.

Помимо этого установлено, что гражданин может потребовать от лица, действующего в нарушение закона, немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395Гражданского кодекса РФ процентов и возмещения (сверх процентов) причиненных убытков (п. 3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).

1.13.2. Порядок расходования средств дольщиков

В статье 18 закона № 214-ФЗ приведен закрытый перечень расходования средств.

Они могут быть направлены на следующие цели:

1) строительство (создание) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) или возмещение затрат на ихстроительство (создание);

2) приобретение (аренду или субаренду) земельных участков, на которых осуществляется строительство;

3) подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства, а также на проведение государственной экспертизы этой документации в случае обязательности проведения экспертизы;

4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости к таким сетям, если это предусмотрено проектной документацией;

5) внесение платы за подключение (присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения;

6) возмещение затрат в связи с заключением договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на реконструкцию социальных объектов), если строительствоосуществляется на участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;

7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории путем строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительствоосуществляется на участке, предоставленном для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Здесь строительным компаниям необходимо обратить внимание на одно важное обстоятельство.

Если цена договора складывается из двух составляющих (то есть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат по строительству и на оплату услуг застройщика), ограничения по расходованию привлеченных средств относятся только к возмещению затрат на строительство (создание) объекта. В этом случае застройщик вправе расходовать по своему усмотрению лишь суммы, полученные от участников долевого строительствапо договору в счет оплаты его услуг.

При нарушении целевого использования средств договор по требованию участника может быть расторгнут в судебном порядке.

1.13.3. Обеспечение обязательств

Исполнение обязательства застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, обеспечивается наряду с залогом* одним из следующих способов:

1) поручительство банка;

2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.

Страхование. Страхование гражданской ответственности может осуществляться путем:

1) участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, имеющем соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления указанного вида страхования;

2) заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования.

Страхование гражданской ответственности застройщик осуществляет за свой счет в пользу выгодоприобретателей – участников долевого строительства, то есть дольщиков (п. 25 ст. 15.2 закона № 214-ФЗ). Допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору с уведомлением об этом страховщика в письменной форме.

Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденных одним из следующих документов:

– решением суда об обращении взыскания на предмет залога;

– решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства; а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и очередности удовлетворения требований.

Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного договором участия срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства.

При этом договор страхования должен обеспечивать право выгодоприобретателя на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи жилого помещения.

Застройщик должен заключать договоры страхования гражданской ответственности на все помещения в возводимом объекте.

Минимальная сумма страхования рассчитывается исходя из площади объекта и средней рыночной цены 1 кв. м жилья.

Поручительство банка. Обеспечение обязательств застройщика по договору поручительства банка регулирует пункт 1 статьи 15.1 закона № 214ФЗ. В частности, банк должен иметь соответствующую лицензию, осуществлять деятельность не менее пяти лет, располагать необходимыми средствами (размер уставного капитала должен составлять не менее 200 000 000 руб., величина собственного капитала – не менее 1 000 000 000 руб.) и т. д.

Застройщик, если он выбрал поручительство в качестве способа обеспечения своих обязательств, обязан довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства, а также сведения о поручителе.

1.13.4. Гарантии качества

Дольщики защищены от нарушения застройщиком требований к качеству объекта долевого строительства. Соответствующие нормы предусмотрены в статье 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Согласно пункту 1 указанной статьи, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В пункте 2 статьи 7 закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора или обязательных требований, которые привели к ухудшению качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для использования, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

– безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

– соразмерного уменьшения цены договора;

– возмещения своих расходов на устранение недостатков.

До подписания передаточного акта участник долевого строительства может потребовать от застройщика составления акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям и отказаться от подписания передаточного акта.

Кто несет затраты. Официальная позиция Минфина России изложена в письмах от 27 декабря 2010 г. № 03-03-06/1/811от 3 сентября 2009 г. № 03-03-06/1/569.

В них сообщается следующее. Пункт 1 статьи 267 Налогового кодекса РФ позволяет организациям, осуществляющим реализацию товаров (работ), создавать резервы на предстоящие расходы по гарантийному ремонту и гарантийному обслуживанию и учитывать отчисления на формирование таких резервов при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Однако передача участнику объекта долевого строительства не является реализацией товара (работ).

Поэтому застройщик создавать резерв на предстоящие расходы по гарантийному ремонту и гарантийному обслуживанию указанных объектов не вправе.

В обоснование данного подхода приводятся такие доводы. В соответствии с пунктом 1 статьи 755 Гражданского кодекса РФ гарантировать достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта на протяжении гарантийного срока – это обязанность подрядчика.

Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.

При этом необходимо учитывать, что действующим гражданским законодательством на продавца недвижимости обязанность предоставления гарантий по строительным работам не возлагается. Таким образом, затраты, связанные с гарантией надлежащего качества строительства, в конечном счете несет подрядчик, даже если участник долевого строительства предъявил претензии по качеству объекта застройщику.

Арбитражная практика. Выводы Минфина России подтверждает и судебная практика. Об этом свидетельствуют постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 27 июня 2013 г. по делу № А53-25840/2012Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2013 г. по делу № А64-3521/2012Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2012 г. № 18АП-4700/2012 и др.

Право создания резерва по гарантийным обязательствам у организации-застройщика для целей налогообложения прибыли не возникает, поскольку, согласно положениям пункта 4 статьи 755 Гражданского кодекса РФ, организация (застройщик) обязана потребовать устранения недостатков генеральным подрядчиком. Следовательно, обоснованные предвиденные расходы по гарантийным обязательствам и право их резервирования возникают только у подрядчиков.

1.13.5. Уплата неустойки

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства соответствующий объект не позднее срока, предусмотренного договором. При этом срок должен быть единым для всех участников долевого строительства. Такие правила установлены в пункте 1 статьи 6 закона № 214-ФЗ. Согласно пункту 2 той же статьи, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику готового объекта застройщик уплачивает ему неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается в двойном размере.

Таким образом, указанная санкция носит характер законной неустойки. Статьей 332 Гражданского кодекса РФ установлено, что кредитор вправе требовать ее уплаты независимо от того, предусмотрена данная обязанность соглашением сторон или нет. Необходимо отметить: размер законной неустойки может быть изменен соглашением сторон лишь в сторону увеличения (но не уменьшения).

Исходя из сказанного, участник вправе потребовать от застройщика уплаты неустойки за все время просрочки передачи ему объекта долевого строительства даже в том случае, когда договор этого не предусматривает. Если застройщик требование не удовлетворит, то спор подлежит рассмотрению в суде.

Обратите внимание: при таком способе разрешения спора размер взыскиваемой неустойки может быть уменьшен судом. То есть, несмотря на то, что застройщик понесет дополнительные расходы (в виде уплаты госпошлины, оплаты услуг представителя и т. д.), судебное решение может оказаться для него более выгодным вариантом.

Как указано в статье 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. Признание неустойки несоразмерной является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Здесь необходимо иметь в виду, что сумма неустойки может быть уменьшена, только если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 42 постановления Пленума Верховного суда РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8). При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (сумма договора и т. п.).

1.13.6. Возмещение убытков

Кроме уплаты неустойки застройщик обязан возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки (ст. 10 закона № 214-ФЗ). Определяемые в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ убытки могут включать в себя:

– расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права;

– утрату или повреждение имущества;

– неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Размер убытков участник долевого строительства должен подтвердить документально.

Например, в качестве убытков дольщика – физического лица могут рассматриваться затраты, которые он был вынужден нести в связи с невозможностью в срок получить от застройщика жилое помещение (квартиру) и соответственно использовать его для проживания. К ним могут относиться расходы по найму жилого помещения на срок просрочки исполнения обязательств застройщиком, которые подтверждают договором найма и документами об оплате (квитанцией, распиской и пр.).

Для коммерческой организации – участника долевого строительства убытком может являться упущенная выгода, то есть неполученные доходы (прибыль), которую она получила бы от использования имущества, если бы объект был передан застройщиком в срок. Например, прибыль от сдачи приобретенного по договору долевого участия нежилого помещения (части здания) в аренду.

Расчет подобных убытков должен включать обычную для данного вида деятельности долю прибыли. Она определяется по данным самого дольщика (при наличии у него такой деятельности) либо по информации, полученной от других организаций, осуществляющих подобную деятельность, а также из официальных источников (управлений статистики, отделов ценообразования местных органов власти и т. д.).

Обратите внимание: так как неустойка не носит зачетный характер, ее размер не будет уменьшать сумму рассчитанных и подтвержденных убытков.

1.13.7. Компенсация морального вреда

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителя в части, не урегулированной законом № 214-ФЗ (п. 9 ст. 4 закона № 214ФЗ).

Поэтому, если участником долевого строительства является обычный человек, который приобретает объект для личных нужд (например, квартиру для проживания), он может воспользоваться правами, предусмотренными Законом от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей». Согласно статье 15 этого закона, моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем его прав, подлежит компенсации (при наличии вины исполнителя).

Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера неустойки и возмещаемых убытков.

Как правило, суды удовлетворяют требования о возмещении морального вреда в сумме значительно меньшей, чем та, которую просит взыскать потребитель.

Кроме требований о возмещении морального вреда дольщик как потребитель может потребовать взыскания еще и штрафа в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом. Такой штраф взыскивается с исполнителя за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя (п. 6 ст. 13 закона № 2300-1). Однако утверждать с уверенностью, что сумма штрафа будет обязательно взыскана, нельзя.

Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность, обязательств перед гражданами, распространив ее в том числе и на отношения участия в долевом строительстве многоквартирных домов. И тем самым предоставил гражданам право требовать возмещения штрафа и морального вреда за нарушение соответствующих обязательств.

Итак, нарушение сроков грозит застройщику дополнительными затратами. Их сумма, как мы выяснили, складывается из пеней, доказанных убытков, компенсации морального вреда (физическому лицу).

Участник долевого строительства может отказаться полностью или частично от своих прав по взысканию названной суммы, в том числе заключив с застройщиком мировое соглашение.

Как показывает практика, его заключение более вероятно в рамках судебного разбирательства.

1.13.8. Освобождение от ответственности

Основанием для освобождения застройщика от ответственности перед участником долевого строительства может стать либо так называемый форс-мажор, либо неисполнение обязательств дольщиком.

Согласно пункту 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ, лицо не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своего обязательства при осуществлении предпринимательской деятельности, если докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

При этом установлено, что к таким обстоятельствам ни в коем случае не относятся:

– нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника;

– отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров;

– отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Поэтому застройщик может быть освобожден от ответственности за несвоевременную передачу объекта дольщику, если докажет, что нарушение произошло именно по причине возникновения обстоятельств непреодолимой силы (пожар, наводнение, землетрясение и т. д.).

Другим основанием для освобождения застройщика от ответственности может быть неисполнение самим дольщиком своих обязательств перед застройщиком. Например, при неуплате в срок установленной цены договора (если предусмотрена единовременная ее уплата). Либо при систематическом нарушении участником долевого строительства сроков внесения платежей, если уплата цены договора должна производиться в предусмотренный договором период.

То есть нарушение срока внесения платежа более чем в три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Об этом сказано в пункте 5 статьи 5 закона № 214-ФЗ».

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка