Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Новые коэффициенты‑дефляторы на 2017 год

Подписка
Срочно заберите все!
№24
31 мая 2016 3 просмотра

Физ лицо владеет домом более 3-х лет. В настоящий момент он делает реконструкцию этого дома т.е. расширяет площадь меняет внешнюю и внутренюю отделку. И соответственно получает после реконструкции новую зелёнку. Может ли он Не сдавать декларацию 3 НДФЛ при продаже или после реконструкции дом будет считаться новым объектом

По мнению налоговых органов в такой ситуации налог следует заплатить и декларацию 3-НДФЛ предоставить, однако есть мнение, которое основано на совокупном анализе норм действующего законодательства, что в указанной ситуации НДФЛ платить не нужно. При принятии того или иного решения, вам необходимо учитывать то, что с высокой долей вероятности свою позицию придется отстаивать в судебном порядке.

Мнение 1:

Если достройка дома произведена с изменением внешних границ, то, по мнению налогового ведомства, это приводит к созданию нового объекта недвижимости. Следовательно, отсчет срока нахождения его в собственности исчисляется заново. Такая позиция отражена в письме ФНС России от 8 августа 2012 г. № ЕД-3-3/2803. Это значит, что со всех доходов от продажи дома с измененными внешними границами нужно заплатить НДФЛ, которые необходимо отразить в налоговой декларации (ст. 219 НК РФ).

Мнение 2:

При реконструкции существующего объекта недвижимости новый объект не создается. Что следует понимать под реконструкцией, указано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ. Из этого определения следует, что надстройка, перестройка, расширение объекта являются его реконструкцией. Такие разъяснения даны в письме Минэкономразвития России от 26 июля 2011 г. № ОГ-Д23-608.

Следовательно, достройка жилого дома не влечет изменения прав на него, и, значит, повторной государственной регистрации существующего права собственности на него не требуется. В случае достройки жилого дома вносятся изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). А это значит, что моментом возникновения права собственности у человека на жилой дом является не дата регистрации изменений объекта недвижимости в связи с его достройкой, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на него.

Таким образом, если дом находился в собственности человека три года и более, то доход от его продажи вообще не облагается НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Такой вывод следует из совокупности норм, установленных статьями 130–131, 164, 219 и пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ, пунктом 1 статьи 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, разделом VII Правил, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765.

Следует отметить, что арбитражная практика по этой проблеме на данный момент не сложилась. Поэтому оцените сумму расходов или имущественного вычета, на которую можно уменьшить налогооблагаемые доходы, и исходя из них целесообразность судебного разбирательства.

Подробнее об этом в рекомендациях Системы Главбух.

Обоснование

Из рекомендации
Валентины Акимовой, государственного советника налоговой службы РФ III ранга

и

Ольги Красновой, директора БСС «Система Главбух»

1. Как получить налоговый вычет при продаже имущества (квартиры, дома, дачи, автомобиля и т. д.)

Доходы от продажи

НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества:

При этом датой получения дохода считается день выплаты такого дохода. Этот момент важен, например, в случае совершения сделки купли-продажи, которая требует госрегистрации перехода права собственности. Так, если деньги за проданную недвижимость человеку были выплачены (перечислены) в одном году, а переход права собственности зарегистрирован в другом, доход считается полученным в год выплаты (перечисления) денег.

Человек (резидент или нерезидент), как правило, должен самостоятельно:

  • рассчитать и заплатить НДФЛ;
  • представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ.

Исключением являются:

Они не облагаются НДФЛ. Такой порядок установлен подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 и пунктами 17.1 и 17.2 статьи 217 Налогового кодекса РФ.

В зависимости от того, является человек резидентом или нерезидентом, применяются различные ставки для расчета НДФЛ. Подробнее об этом см. Как определить ставку для расчета НДФЛ.

Такие обязанности закреплены в пунктах 1–3 статьи 228 и пунктах 13 статьи 224 Налогового кодекса РФ.

Сумма, с которой нужно заплатить НДФЛ, равна сумме доходов от продажи.

Если продается имущество, которое находится в общей долевой собственности, то сумму дохода нужно распределить. При этом совладельцы вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи такого имущества независимо от размера их долей в праве собственности.

Сам порядок можно прописать в договоре или дополнительном соглашении. Четко пропишите, кто получит доход от продажи имущества и в какой сумме. Именно доход, а не просто деньги от покупателя. Поскольку контролеры считают, что указание на то, что все деньги от продажи получит один из собственников, не является порядком распределения дохода. Сумму, с которой нужно заплатить НДФЛ, определите с учетом достигнутого соглашения. Такие выводы следуют из писем Минфина России от 7 октября 2014 г. № 03-04-05/50328 и от 28 августа 2014 г. № 03-04-05/42984.

Ситуация: с какой суммы дохода человеку необходимо заплатить НДФЛ при продаже жилого дома, если его площадь была увеличена путем достройки. Одна часть дома находилась в собственности более трех лет, а достроенная – менее трех лет

НДФЛ заплатите со всех доходов от продажи дома, если достройка дома произведена с изменением внешних границ. Если внешние границы дома не изменились, налог не платите.

Если дом был достроен без изменения внешних границ, то при его продаже НДФЛ платить не придется. Поскольку факт регистрации дома с увеличенной площадью без изменения внешних границ не влечет прекращения права собственности на него (п. 68 Правил, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765). Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 26 января 2012 г. № 03-04-05/7-77 и ФНС России от 8 августа 2012 г. № ЕД-3-3/2803.

Если достройка дома произведена с изменением внешних границ, то, по мнению налогового ведомства, это приводит к созданию нового объекта недвижимости. Следовательно, отсчет срока нахождения его в собственности исчисляется заново. Такая позиция отражена в письме ФНС России от 8 августа 2012 г. № ЕД-3-3/2803. Это значит, что со всех доходов от продажи дома с измененными внешними границами нужно заплатить НДФЛ (ст. 219 НК РФ).

Главбух советует: Есть аргументы, позволяющие не платить НДФЛ при продаже дома с измененными внешними границами. Они заключаются в следующем.

При реконструкции существующего объекта недвижимости новый объект не создается. Что следует понимать под реконструкцией, указано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ. Из этого определения следует, что надстройка, перестройка, расширение объекта являются его реконструкцией. Такие разъяснения даны вписьме Минэкономразвития России от 26 июля 2011 г. № ОГ-Д23-608.

Следовательно, достройка жилого дома не влечет изменения прав на него, и, значит, повторной государственной регистрации существующего права собственности на него не требуется. В случае достройки жилого дома вносятся изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). А это значит, что моментом возникновения права собственности у человека на жилой дом является не дата регистрации изменений объекта недвижимости в связи с его достройкой, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на него.

Таким образом, если дом находился в собственности человека три года и более, то доход от его продажи вообще не облагается НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Такой вывод следует из совокупности норм, установленных статьями 130–131164219 и пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ, пунктом 1 статьи 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, разделом VII Правил, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765.

Однако такую точку зрения, скорее всего, придется отстаивать в суде. Арбитражная практика по этой проблеме на данный момент не сложилась. Поэтому оцените сумму расходов или имущественного вычета, на которую можно уменьшить налогооблагаемые доходы, и исходя из них целесообразность судебного разбирательства.

<…>

2. ПИСЬМО ФНС РОССИИ ОТ 08.08.2012 № ЕД-3-3/2803@

<…>

Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение о порядке применения отдельных положений статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее -Кодекс) в части определения срока нахождения имущества в собственности физического лица.В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Статья 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает следующие основания прекращения права собственности: отчуждение собственником своего имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества, утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Из положений пункта 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 № 219, следует, что изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой без изменения внешних границ не влечет за собой прекращения права собственности на него.

Таким образом, факт регистрации налогоплательщиком объекта недвижимости в связи с увеличением его площади в результате перепланировки без изменения внешних границ не влечет прекращения права собственности налогоплательщика на данное помещение.

При продаже объекта недвижимого имущества, принадлежавшего налогоплательщику более трех лет, доходы от продажи данного жилого дома не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц. Вместе с тем если в результате перепланировки изменились внешние границы помещения, то возник новый объект собственности.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.В случае продажи объекта недвижимости, находящегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, полученный доход подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в общем порядке.

Одновременно ФНС России обращает внимание на то, что в приведенном разъяснении изложен общий порядок налогообложения доходов физических лиц, который не учитывает конкретные обстоятельства и условия. Учитывая, что вами не представлены документы и сведения, необходимые для оценки конкретных обстоятельств, дать мотивированное заключение по существу поставленных вопросов не представляется возможным.

В этой связи на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 21 Кодекса вы вправе обратиться с соответствующим запросом (с приложением подтверждающих документов) за разъяснениями в налоговые органы по месту своего учета.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме

Статьи по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка